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1、* Mysoft明源 万科深圳区域CRM系统培训 明源主要模块 项目初 始化 客户接待 /跟进 认购信息变更 合同/签 约/按揭 入伙/产权 办理/面积 补差报表查询 售前售中售后 培训对象培训内容 销控人员项目初始化、客户跟进、认购、信息变更 销售员客户接待与跟进（代理公司销售经理） 销控人员认购、信息变更 客户事务组、律师所合同、签约、按揭、产权办理、面积补差 根据明源主要模块和培训对象，分为三门课：项目初始化、 客户跟进、认购与信息变更、客户签约及按揭办理。 本次培训目的 1、掌握明源初始化操作核心步骤； 2、学习了解数据录入规范和售前、售中、售后数据检查 测试地址：http:/crmt
2、est-szzb 初始化核心操作流程 1.项目概况 主要事项： 新建项目：项目和发展商信息 户型设置：建立房间的必备条件 项目团队：项目下的所有成员 1.1.项目概况-新建项目申请 通过K2发起新建项目申请，运营 平台信息可与财务负责运营人员 联系 1.1.项目概况-新建项目 编码：拼音简称+数字 简称：X期。不带“万科”，二 级项目不需一级项目名称 运营平台信息：与运营平台对接 发展商信息：打认购书需要 深圳万科城-四期-逸湖居下，要新增M区45号楼128户住宅。 单元：有A、B、C共3个单元，每层8户，其中A、C单元各2户，B单元4户。 楼层：12层为架空层，318楼为住宅 户型：01号房
3、均为LT-A ,02号房均为LT-B，03号房均为TC，04号房均为TD 案例 2.1.房源生成-新增分区 第1步：选中项目 第2步：新增分区 第3步：录入分区的拼 音简称和分区名称 第4步：保存&关闭 2.2.房源生成-新增楼栋 第1步：选中分区( 无分区时选中项目) 第2步：新增楼栋 第3步：录入楼栋编码、名称 、建筑性质、合同楼栋名称 、预售证信息、楼栋状态等 第4步：保存 2.3.房源生成-生成房间 第1步：双击打开楼栋 ，点击“生成房间” 第2步：选择“多套 单位”（独栋别墅除 外） 第3步：点击“下一步” 2.3.房源生成-生成房间 第4步：录入实际楼层范围（ 如底层为架空层可跳过
4、） 第5步：录入单元数目（ 如无单元此项不录） 第6步：点击“下一步” 2.3房源生成-生成房间 第7步：录入单元号 及该单元的户数 第8步：根据需要修改 楼层号（可选步骤） 第9步：点击“下一步” 2.3.房源生成-生成房间 第10步：选择各房间的户型 （可整列、整行、逐户调整 ） 第11步：点击“下一步” 2.3.房源生成-生成房间 第12步：一般，住宅选“楼层号 码”，商铺、车位选“号码” 第13步：根据需求修改或 、删除房号（可选步骤） 第14步：点击“下一步” 第15步：点击“确定”生 成房间 2.3.房源生成-生成房间 检查是否生成成功：单击楼 栋，点击“调整房间” 如果生成成功，
5、将会显 示该楼栋销控图，底端 显示“销控”房间的套数 为该楼栋的总套数 3.房间维护-面积录入 4.制定价格 准备工作准备工作 2.房间为“待售”“销控”状态 3.面积核对准确 1.价格已经过审批(含审批编号) 4.制定价格 房间为“销控”或“待售”状态 4.制定价格 注意事项： 需确保面积准确后再录入价格 第二步均选择“从外部文件导入价格” 房间为“销控”或“待售”状态 调整方式 房间状态 未核对面积 20 5.房间管理-放盘 第1步：房间资料标 签，房间资料视图 第2步：查找按“房间”输 入楼栋名称，查找 第5步：选中立即放盘 ，点击“确定” 第3步：使用全 选(或Ctrl/Shift 组
6、合)选中房间 第4步：点击“放盘” 第6步：进入下 一页继续放盘 其他事项 1.样板间：【房间管理】-【房间资料】 2.无法放盘：【房间管理】-【扩展属性】 补录预售许可证号 3.业务参数设置 4.套打模版：票据、协议 5.来电、来访问卷：【市场营销】-【问卷定义】-项目级 数据录入规范 23 明源数据检查 时间要求：在售项目，每天下班前发出明源检查表； 发送范围：杨凤琴、陈青苗、张灿、吴燕、潘瑜琼、刘颖、项目营销 同事 开盘前数据检查 业务范畴 1. 来电、来访客户接待，跟进和问卷录入（ P6页） 2. 客户认购的业务跟进，问卷录入和发起认购变更申请 （ P41页） 3. 销售现场款项的收取
7、（ P46页） 4. 欠款客户的房款催缴和跟进（P63页） 业务环节与功能模块对应 机会阶阶段排号阶阶段认购认购、签约阶签约阶 段销销售服务阶务阶段交房阶阶段 客户接待 1. 新客户的资料录入 2. 老客户的资料跟进（ 资料修改，描述信息 口音，穿着，手表等 、参加活动、电话 ） 3. 送客户看房积分 4. 客户接待问卷录入 1、无1. 无 认购管理 1. 认购备 注信息和成交问卷录入 2. 认购变 更申请(发起) 财务管理 1. 预收款 2. 收房款 催交欠款 1. 查询 欠款客户 2. 录入催款跟进记 录 客户接待 1.新客户的资料录入 2.老客户的资料跟进 3.送客户看房积分 4.客户接
8、待问卷录入 新客户的资料录入 业务描述： 客户张古伟来访金域华府一期，推荐看房人古学庆 ，客户透露比较喜欢复式. 新客户的资料录入 操作1: 先点击下拉按钮，再 选择左边的末级项目 新客户的资料录入 操作1: 录入会员卡号、客户名称、证件号码、联系 电话的任意一项信息，按Enter或点击右上 角的“查找” 查询 新客户的资料录入 操作1: 查询结果空白，说明 没有当前客户信息 操作2: 点击”新增”按钮 ，增加客户信息 新客户的资料录入 操作1: 客户信息录入前 新客户的资料录入 操作1: 客户信息录入后 规范说明： 1、必填资料：姓名、性别、跟进阶 段、接待时间 2、录入“描述”，系统会自动
9、产生接 待明细 3、三个联系电话，至少要录入一项 4、固定电话需录入区号 新客户的资料录入 录入推荐人（非必填）: 录入任意一项后，按TAB 键，查找录入客户推荐人 新客户的资料录入 录入后: 系统自动显示查询结果 新客户的资料录入 特殊情况举例1: 录入信息不存在 特殊情况举例2: 如果符合条件的记录存在多条。 先选中正确的，再确定。 新客户的资料录入 操作: 点击“保存”按钮，完 成客户资料录入 老客户的资料跟进 业务描述： 跟进金域华府一期已来访客户方英（手机： 13138868603 ），告知车位长期租用活动 老客户的资料跟进 操作1: 先点击下拉按钮，再 选择左边的末级项目 老客户的
10、资料跟进 操作1: 录入会员卡号、客户名称、证件号码、联系 电话的任意一项信息，按Enter或点击右上 角的“查找” 查询 老客户的资料跟进 操作1: 有查询结果，说明登记过客户信息。系统默认显 示查询到的第一条记录 操作2: 有多条记录，说明有重名信息 老客户的资料跟进 操作1: 通过身份证或电话判断正确记录，同时用鼠标单 击选择正确的记录 操作2: 点击编辑修改客户资料 老客户的资料跟进 操作2: 点击保存完成客户资料修改 或接待信息的录入 操作1: 修改客户资料。录入描述信息会生成新的接待明细 。 老客户的资料跟进 操作1: 保存后，系统自动生成接待明细。 送客户看房积分 业务描述： 会
11、员刘根（会员卡号：75551197195615）来访金 域华府一期，送看房积分. 送客户看房积分 操作1: 先点击下拉按钮，再 选择左边的末级项目 老客户的资料跟进 操作1: 录入会员卡号，按Enter或点 击右上角的“查找” 查询 操作2: 通过会员卡号，可以快速准 确查找客户信息 老客户的资料跟进 操作1: 点击“看房积分”按钮。 操作2: 点击“确定”按钮，完成 送积分操作。 客户接待问卷录入1 业务描述： 会员刘根（会员卡号：75551197195615）来访金 域华府一期，录入接待问卷. 客户接待问卷录入1 操作1: 点击下拉按钮，再选 择左边的末级项目 客户接待问卷录入1 操作1:
12、 录入会员卡号，按Enter或点 击右上角的“查找” 查询 操作2: 通过会员卡号，可以快速准 确查找客户信息 客户接待问卷录入1 操作1: 点击“来访问卷”标签 说明： 1、问卷类型与接待来源对应。例如： 当接待来源为来访，则问卷为来访问卷 客户接待问卷录入1 操作1: “来访问卷”录入界面 操作1: 点击“向上展开”按钮，可 以方便录入问卷信息 客户接待问卷录入1 操作1: 录入问卷信息，注意问卷有5 页，需要点击每页分别录入 操作2: “向下收回”按钮，恢复原来界面 操作2: 问卷信息录入完成后，点击“保存 问卷”按钮 客户接待问卷录入2 业务描述： 金域华府一期成交客户刘根（会员卡号：
13、 75551197195615）来访，补录接待问卷. 客户接待问卷录入2 操作1: 点击下拉按钮，再选 择左边的末级项目 客户接待问卷录入2 操作1: 点击下拉按钮，因为是成交客户， 所以选择“赢得的销售机会”视图 视图说明： 1、“激活的销售机会”指未成交的机会 2、 “赢得的销售机会”指成交的机会 3、 “丢失的销售机会”指客户无意向 客户接待问卷录入2 操作1: 点击下拉按钮，因为知道客户名 称，所以选择“客户”关键字 客户接待问卷录入2 操作: 1、输入客户名称， 2、点击查找按钮， 3、在找到的客户销售机会记录上双击鼠标 客户接待问卷录入2 操作1: 1、选择来访问卷 客户接待问卷录
14、入2 操作1: 录入问卷信息，注意问卷有5页 ，需要点击每页分别录入 操作2: 问卷信息录入完毕后，点击“保 存&关闭”按钮，完成录入 认购资料录入 1. 基本认购资料录入 2. 认购备注信息和成交问卷录入 3. 认购变更申请(发起) 基本认购资料录入 业务描述：客户刘根于2009年6月26日认购深圳 千林山居-一期-千林山居区-31号楼-A-603 ，付款方式为银行按揭，折扣享受开盘优惠5 万元和按时签约折扣99折（最终折扣90.71） 。 基本认购资料录入录客户 操作1: 打开 客户跟进 客户接待 按上述客户资料录入步骤先“查找”客户是否 存在，如果存在则核对并修正客户资料，如 不存在则“
15、新增客户”并“申请入会” 操作2: 点击认购-认购，选择客户认购的房号 ，进入【认购管理】录入界面 规范说明： 1、必填资料：姓名、证件号码、性 别、地址、出生日期 2、三个联系电话 3、固定电话需录入区号 4、客户必须是会员 基本认购资料录入录认购 操作1:选择付款方式 操作2:增加折扣 操作3：其他需要核对或录入的信息 ： 业务员、签署日期（默认为录入当天 ）、应收定金、实收定金、装修总价 及是否并入合同、推荐人、附属房产 （车位）、增加联名客户（若有）。 核对协议总价 折扣：先减后折。 示 例： （定价10000元 ）一次性付款99 基本认购资料录入录认购 新增选择销售员 。 基本认购资
16、料录入打协议 操作4:保存 操作5:送购房积分（若 有） 操作6:打印协议，选 择需要打印的协议点 击“预览”，打印并输 入打印份数 认购备注信息和成交问卷录入 业务描述： 认购客户邓杰是关系户，在认购管理界面注明。同 时录入成交问卷 认购备注信息和成交问卷录入 业务描述： 认购客户邓杰是关系户，在认购管理界面注明。同 时录入成交问卷 认购备注信息录入 操作1: 点击下拉按钮，再选 择左边的末级项目 认购备注信息录入 操作1: 点击下拉按钮，因为是认购客户 ，所以选择“激活的定单”视图 视图说明： 1、“激活的定单”指认购的全部有效记录 2、 “激活待审核的定单”指认购未审核的记录 3、 “超
17、期未关闭的定单”指预计签约如期到期未签约的记录 4、“已关闭的定单”指转签约，作废，换房等等的记录 5、“激活的认购/合同”指认购或签约的全部有效记录 认购备注信息录入 操作1: 点击下拉按钮，因为知道客户名 称，所以选择“客户”关键字 认购备注信息录入 操作: 1、输入客户名称， 2、点击查找按钮， 3、在找到的客户认购记录上双击鼠标 认购备注信息录入 操作: 1、输入客户情况， 2、点击“保存”按钮， 国土局关系户 认购成交问卷录入 操作: 点击“问卷调查”标签 国土局关系户 认购成交问卷录入 操作1: 录入问卷信息，注意问卷有4页 ，需要点击每页分别录入 操作: 点击“保存问卷”按钮，
18、完成成交问卷的录入 销售变更申请(发起) 操作: 点击“业务变更”按钮， 选择变更申请类型 国土局关系户 操作: 点击“确定”按钮，确认 选择的变更申请类型 销售变更 更名（增减权益人） 价格管理 面积录入 定价 调价 预售面积录入 实测面积录入 退房 换房 延期付款 付款方式 核心工作： 用于处理认购、签约过程中发生变更第一权益人。 审批要求： 合同签署前，直系亲属首次更名 - 项目营销负责人 证明资料：身份证、户口本、结婚证、出生证明文件等复印件。 合同签署前，直系亲属第二次更名或非直系亲属的首次更名 -项 目营销负责人，营销部负责人 证明文件：身份证复印件 现场签署纸质直系或非直系销售事
19、务变更申请表、客户签名，后发 起K2审批。 销售变更环节-增减权益人 销售变更环节-增减权益人 销售变更环节-增减权益人 收据中的客户名称是否有错别字？ 销售变更环节-增减权益人 1个业主更名 更名客户不能有激活交易，在【认购管理】中删除后才能更改 姓名错别字 先增加更换后的客户姓名，再删除原客户姓名 更名后忘记换票【收支管理】实收款项更多操作转帐更名 修改客户名称 更换客户仍通过【客户接待】的“修改客户名称”，需新增客户 常见问题的处理办法： 核心工作： 用于处理认购、签约过程中发生的付款方式变更。 审批要求： 更改付款方式（签约前，且在签约时间内，涉及折扣变更的）- 项 目营销负责人 更改
20、付款方式（签约后，且不涉及折扣变更的） -项目营销负责人 更改付款方式（签约后，且涉及折扣变更的） - 经项目营销负责 人 营销部负责人 总经理 现场签署纸质付款方式变更销售事务变更申请表、客户签名，后发 起K2审批。 销售变更环节-付款方式 销售变更环节-付款方式 核心工作： 用于处理认购、签约过程中发生的退房。 审批要求： 挞定退房 - 经项目营销负责人 客户事务组负责人 （邮件审 批） 邮件要求：将电话录音附到邮件中。 退房退定 - 经项目营销负责人 营销部负责人 （K2审批，有 邮件的将其作为附件附上） 签约退房 - 客户事务组办理 退房退定、签约退房办理时均需先填写纸质退房销售事务变
21、更申请 表、客户签名，后发起相应审批。 特别提醒：挞定邮件需抄送庄小姗、总办法律岗杨志忠、项目客服经理、财务销 售岗刘颖 销售变更环节-退房 销售变更环节-退房 销售变更环节-退房 销售变更环节-退房 常见问题的处理办法： 忘记填写 付款申请 可以在【售后服务】=【付款申请】中新增/修改 销售变更环节-退房 签约退房在关闭定单中发起K2审批，撤销签约后在【认购管理】退房 核心工作： 用于处理认购、签约过程中发生的换房。 审批要求： 项目内首次换房，以小换大且以低单价换高单价且以低总价换高总 价 - 项目营销负责人 （K2审批） 特别提醒：必须完全符合以上要求。 跨项目及项目内超过2次换房或其他
22、原因换房的 - 经项目营销负 责人 营销部负责人 （K2审批） 换房办理时均需先填写纸质换房销售事务变更申请表、客户签名， 后发起相应审批。 销售变更环节-换房 销售变更环节-换房 销售变更环节-换房 注意事项： 签约换房 在关闭的定单中发起K2审批，需撤销签约后换房，可能需要拆分款 项、按揭已放款当退房处理 销售变更环节-换房 核心工作： 用于对特定款项（如首期、楼款、银行按揭）延长付款期限 审批要求： 1天延期7天 - 项目营销负责人 （K2审批） 7天延期60天 - 经项目营销负责人 营销部负责人 延期签约和付款的审批时限一致，延期付款的要求是收到审批完成 的邮件后方可办理。 延期签约、
23、付款办理时均需先填写纸质延期销售事务变更申请表、 客户签名，后发起相应审批。 销售变更环节-延期签约、付款 销售变更环节-延期签约、付款 销售变更环节-延期、分期付款 常见问题的处理办法： 销售变更环节-延期付款 忘记修改 付款期限 填写变更单时直接修改某一笔款的付款期限 销售变更环节-其他变更1 其他变更 合同客户更名 撤销签约 业务员中文名称修改 按揭调整 重签后引入销售服务（付款方式不变） 当天必须重新转签约 非特殊情况不建议使用 更名时同步到客户台帐中 不会影响认购和签约中的业务员 销售机会转移到新名称（客户分配） 如已签约可以不撤销签约，在合同中 修改 认购管理关闭的定单发起K2审批
24、 销售变更环节-其他变更2 其他变更 补录推荐积分 认购面积错误 认购标准总价错误 签约后修改装修标准和增/换车位 退房后在【房间管理】中修正面积只能在会员系统中补录，防范风险( 汇报经理确认后通知万客会专员) 退房后在【价格管理】中修正需撤销签约后在【认购管理】修正 面积状态为实测时无法返回预售 准备工作： 1、价格已经过审批(含审批编号) 2、房间为待售、销控状态 3、面积核对准确 价格管理环节-定价/调价 价格管理环节-定价/调价 这些问题咋回事？ 检查Excel价格导入模版是否存在数据格式 异常，如存在先进行数据处理。 注意事项： 房间状态房间为“销控”或“待售”状态 调整方式 第二步
25、均选择第三项“从外部文件导入价格” 未核对面积需确保面积准确后再录入价格 价格管理环节-定价/调价 准备工作： 1、预售/实测面积查账报告 2、销售面积按预售/实测？ 3、业务参数设置是否启用产权分证号补差模式 否：只要有实测面积则按实测销售 是：必须同时有实测面积和产权分证号才按实测 面积销售 4、是否启用面积变更审核？ 否：修改面积后会对应修改单价，标准总价不变 是：审核后面积才会改变，标识总价不变 面积录入环节 面积录入环节预售面积录入 这些问题咋回事？ 1）导入实测前仔细检查excel模版文件 2）不需要录入实测的房间，需在excel中 先删除 批量更改户型 建筑、套内面积会更改为新户
26、型的面积，标准总价保持不变 在实测面积 录入中导入 了预售面积 注意不需录入实测面积的房间，在导出模板后务必在Excel中删除相 应房间。 未核对预售 录入实测 录入实测后无法修改预售面积，无法删除实测面积和面积状态 面积录入环节 注意事项： 面积补差的办理 根据客户提供的面积补差通知或根据明源的收款情况，提醒客户办 理面积补差。 面积补差的办理 正数的代表客户 需补交补差款， 负数的表示需退 客户补差款。 面积补差的办理 面积补差的办理 面积补差的办理 退款时限 十五个工作日 退款客户需 准备资料 身份证复印件，银联卡（信用卡不予办理）复印件，需客户提供详 细的开户行（例如，工商银行广州三支
27、行），原发票原件 退 款需合同中所有联名客户到场，签署补充协议、退款申请表 面积补差 注意事项： 催交欠款 1.查询欠款客户 2.增加跟进记录 查询欠款客户 业务描述： 在金域华府一期项目内，查询销售员陈小平的所有 欠首期款的客户 查询欠款客户 操作1: 点击下拉按钮，再选 择左边的末级项目 查询欠款客户 操作1: 点击“搜索选项”按钮 操作2: 1、录入销售员 2、勾选首期款 3、保存 查询欠款客户 操作: 系统自动显示欠款房间 操作: 系统自动显示房间交易信息 操作: 系统自动显示催款记录 操作: 系统自动显示欠款情况 查询欠款客户 操作: 1、点击“更多操作”按钮 2、点击“催交欠款表”，打开报表 3、通过报表的客户联系方式，电话催款 查询欠款客户 业务描述： 对金域华府一期的“雅尚居-8座-1903”房间，催交首期 款，客户答应第二天来交款，跟进信息录入系统 查询欠款客户 操作1: 点击新增按钮，增加催款 跟进记录 操作2: 录入欠款原因和备注，点击“确定”按 钮，完成催款跟进信息的录入