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1、浦东塘桥酒店式公寓价格建议,全市酒店式公寓市场分析,项目价格建议,市场分析,市场数据附件,全市酒店式公寓市场分析,全市酒店式公寓市场分析,全市量价走势,板块比较,板块价格定位,全市酒店式公寓市场分析,2010全市酒店式公寓量价走势,2010年全市酒店式公寓新增供应量约为81636平方米，累计成交95906平方米，供求比为1:1.17，供应相对不足。,价格总体保持上扬态势,全市酒店式公寓市场分析,供应方面，10月、11月市场酒店式公寓出现一波集中推量，这主要于9月底新政的出台有关，由于新政的打击范围仅限于商品住宅市场，对商办性质的酒店式公寓是一波利好，投资酒店式公寓产品被看好。 成交方面，成交起
2、伏较大，成交主要集中在1月、3月和11月，特别是11月成交量达到一个高峰，一方面是由于下半年供应量的增加，另一方面酒店式公寓不在调控限购令打压的范围之内。 价格方面，在4-5月以及8-9月有两次下降，前一次是由于4月新政的影响，全市楼市整体低迷；第二次主要是酒店式公寓后续供应不足，大部分楼盘属于尾盘销售造成的。,全市酒店式公寓市场分析,后市预计新增推量： 天之骄子：90000平米 东方蓝海国际广场 ：10000平米 IMAGO我格广场：约30000平米,短期来看，全市酒店式公寓产品后市推量并不大 预计供应总量在130000平米左右,全市酒店式公寓市场分析,天之骄子 所属板块： 张江板块 主力户
3、型： 30-80平米 物业类型： 酒店式公寓 建筑类型：小高层 所属板块：张江板块 绿化率：35 容积率：2.0 产权年限：40年,东方蓝海 所属板块： 五角场板块 主力户型： 80-150平米 物业类型： 写字楼,酒店式公寓 建筑类型：小高层 、多层、高层 所属板块：五角场板块 绿化率：25 容积率：3.5 产权年限：50年,IMAGO我格广场 所属板块：武宁路板块 楼盘位置：武宁路99号 物业类型： 写字楼,酒店式公寓 建筑类型：小高层 、多层、高层 所属板块：武宁板块,内环内酒店式公寓市场价格在30000-40000元/平米,板块价格比较分析,板块价格比较分析,目前塘桥板块内酒店式公寓产
4、品无供应、无成交； 塘桥板块属于内环内板块，其酒店式公寓产品价格应在30000-40000元/平米之间； 项目拥有无可复制的江景资源，区位优势明显，提升了板块产品价值；,塘桥板块 酒店式公寓：无供应、无成交,板块价格定位,板块市场比较,塘桥板块酒店式公寓的价格范围因确定在 30000-40000元/平米之间,项目价格建议,本案价值属性,地铁沿线 （轨道交通四号线塘桥站）,稀缺地段 （浦东塘桥板块，内环内）,江景资源 （紧邻黄浦江）,三大价值属性对本案酒店式公寓产品的价格确定具有重要影响,项目价格建议,项目价值属性梳理,项目价格建议,类似属性案例价格系数,得到本项目价格系数,项目静态价格,注：塘
5、桥板块内目前无在售可比较案例，所以无法用传统的市场比较法来定价。而本案价格的确定受自身三大价值属性影响较大，故采用价格系数法来定价。,价格系数法,定价体系建立： 选取项目同为内环内项目； 由于内环内项目均为轨道交通线网络所覆盖，因此系数建立主要依据江景资源； 30000元/平米为基数，选取拥有江景的旭园和远离江景的中心铂庭；40000元/平米为基数，选取拥有江景的兆丰帝景苑和远离江景的骏豪国际； 用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与其他项目的价格系数，得出本项目的静态价格。,项目价格建议,项目价格建议,项目：旭园 选取原则：拥有江景资源 价格
6、：当前31000元/平米,项目：中心铂庭 选取原则：远离江景资源 价格：当前28000元/平米,靠近江景：31000元/平米,远离江景：28000元/平米,=1.1,价格系数制定1,30000元/平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为1.1,项目价格建议,价格系数制定2,项目：兆丰帝景苑 选取原则：拥有江景资源 价格：当前42000元/平米,项目：骏豪国际 选取原则：远离江景资源 价格：当前40000元/平米,靠近江景：42000元/平米,远离江景：40000元/平米,=1.05,40000元/平米基数档酒店式公寓产品的价格系数为1.05,项目价格建议,价格系数制定,本项目价格系数得出： 即 （
7、1.1+1.05）/2=1.075,本项目价格定位系数相成法,市场数据附件,全市成交活跃热点项目,浦东区域酒店式公寓项目,浦东区域办公市场成交情况,中心铂庭、骏丰嘉峰汇,乐非天地、万富汇、瑞景公寓,塘桥板块住宅市场成交情况,全市成交活跃热点项目,中心铂庭,全市成交活跃热点项目,建筑面积：97平方米 户室功能间：一室两厅两卫 户型简评： 独立套件设计，保证了主人的私密性； 南向双阳台，拓展视野，增加房间采光面积,建筑面积：46平方米 户室功能间：一室两厅 户型简评： 各户室功能间之间分区明显，设计紧凑； 分布在楼层中部，无法实现南北通透,50平方米的小户型和90平方米的中户型增加购买选择余地，
8、满足不同购房者的需求,全市成交活跃热点项目,中心铂庭量价走势,中心铂庭3月开盘，共推出356套，去化352套，去化率高达98.9中。 目前尾盘在售。 热卖原因：市场紧缺；投资增值保值；不在调控限购范围之内。,中心铂庭成交价量一览表,面积（平方米）,均价（元/平方米）,全市成交活跃热点项目,骏丰嘉峰汇,全市成交活跃热点项目,10月开盘，10月新增供应量26843平米，其中10月推出56套，去化56套，去化率100；二期推出58套，目前尾盘在售，仅剩余2套左右大户型房源。 之所以出现热卖，一方面由于价格较低，另一方面是由于酒店式公寓不在限购令范围内，投资客户增加。,骏丰嘉峰汇量价走势,浦东区域酒店
9、式公寓项目,乐非天地,外高桥，双轨，4.5米挑高 38-80平方米精装 复式酒店公寓,浦东区域酒店式公寓项目,突出了酒店式公寓户型面积小，设计紧凑的特点 但楼层的整体设计使户室无法实现南北通透,建筑面积：38平方米 户室功能间：1室1厅1卫1厨（A户型） 户型分析： 各功能间分布合理，设计紧凑，达到空间利用最大化； 位于建筑中间位置，无法实现南北通透，采光效果差。,建筑面积：80平方米 户室功能间：3室2厅2卫1厨(B户型) 户型分析： 80m2做三房已相当紧凑，双卫生间的设计更使得空间利用得到最高效率； 虽然双阳台设计，但楼层的整体设计使其无法实现南北通透。,B,A,A,浦东区域酒店式公寓项
10、目,11月开盘至今，推出约203套房源，销售29套，去化率为14.3， 销量极佳。,浦东区域酒店式公寓项目,万富汇,城市核心，世博三林，6号线直达 45-51平方米精装小户型,浦东区域酒店式公寓项目,户型面积分为43平方米和45平方米两类 户型单一，选择余地不足,浦东区域酒店式公寓项目,10月开盘，推出约200套房源，截止11底销售141套，去化率为70.5， 短短一个多月内销量极佳。,浦东区域酒店式公寓项目,瑞景公寓,周浦核心地段，现房销售，菜单式装修,浦东区域酒店式公寓项目,以转角为轴，连接建筑，在整体布局上呈现一定的围合感； 外楼梯的设计虽然节省了空间，但安全系数较低,浦东区域酒店式公寓项目,10月底开盘至今，销售情况良好。,浦东区域办公市场成交情况,浦东办公市场(2010.1-11月成交数据),浦东区域办公市场成交情况,浦东办公市场成交明细,塘桥板块住宅市场成交情况,塘桥住宅2010年以来无新增供应量，一手住宅无成交 二手住宅的成交均价在21600元/平方米(2010年10月成交数据)，品质较好价格一般在22000-23000元/平方米，价格最高为27000元/平方米.,塘桥住宅市场,THANK YOU,