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1、美尔奇绿色人家,户型优化建议,二00九年六月十九日,第一部分 市场户型供应 第二部分 户型市场去化 第三部分 本案户型评估 第四部分 产品优化方案 第五部分 优化户型图解 第六部分 优化户型效益 第七部分 相关跟进事务,简报纲要,前 言,行业专家市场预测：投资需求入场，刚性需求缩减,搜狐房产据华夏时报2009年6月15日报道，5月随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。 就在房地产市场一片“回暖”声中，万科董事长王石表示：投资需求入场，23月，刚性需求为绝对性市场主力，34月改善性需求在刚性需求的带动下被激发出来。而到了5月，随着价格上涨，刚性、自住性
2、需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。,第一部分 产品市场去化,A、双阳中心区工业生活配套新城区: 1房(50-70平米)最多,2房(70-90平米)其次,3房(110-120平米)再次,3.5房(110- 130平米)第四,说明双阳中心区以短期投资过渡为主，刚性自住其次，客户主要为投资客、工薪阶层及当地公务员、进城落户镇民等。 B、洛江中心区泉州市东次中心生活区： 2房(70-90平米)最多, 3房(110-120平米) 其次，1房(50-70平米)再次,复式3-4房(120-150平米)第四,说明洛江中心区以刚性过渡自住、中长期投资为主，短期投资是其次，需求客户为工薪层及当
3、地公务员、进城落户镇民，客户投资客其次等。,双阳中心区洛江中心区 户型存量排序分析,A、刚性过渡自住兼具中长期投资为主流：2房（70-90平米）； B、越地段中心区、规划配套品质较好社区影响3房（110-120 平米）的刚性自住客户需求； C、1房（40平米左右）单身公寓属于工作休息、过渡投资性产品，非常适合本案刚刚起步市场，随着楼市回温，仍成为今后投资需求重要趋势。,双阳中心区洛江中心区 户型存量共同点分析,第二部分 产品市场去化,双阳中心区洛江中心区 户型去化速率分析,调查时间：从2008年7月至2009年6月止,双阳中心区户型销售去化速率排序为： 第一：两房（70-90平米） 第二：小三
4、房（85-100平米） 第三：单身公寓（50-70平米） 第四：三房（120-140平米） 第五：四房（110-140平米） 第六：复式（150-200平米）,双阳中心区洛江中心区 户型去化速率分析,洛江中心区（从2008年7月至2009年6月）,洛江中心区户型销售去化速率排序为： 第一：两房（70-90平米） 第二：小三房（85-100平米） 第三：三房（110-140平米） 第四：单身公寓（30-50平米） 第五：四房（150-180平米） 第六：复式（150-200平米）,双阳中心区洛江中心区 户型去化速率分析,A、刚性过渡自住仍为双阳洛江中心区市场需求主流，（70-90平米）两 房销售
5、去化率最快； B、刚性自住（85-100平米）小三房销售去化率第二，市中心工薪阶层由于总价接受能力有限，进城公务员、教师、个体户进城落户等需求。 C、适合工作休息、投资的 （40平米左右）单身公寓，在城郊结合部的新城区中心，市场上升期成为投资客首选香饽饽，排名第三； D、三房（110-140平米）排名地第四，但随着地段越差，社区规划、周边配套越差，需求就越弱。同样受总价、地段、社区、环境等影响。,第三部分 本案产品评估,就本案而言，在原有基础之上针对产品固有的相关劣势予以最大限度的优化，是本案在当前市场环境下实现顺利、快速去化的必要条件，亦是构建高优性价比产品形象的唯一途径。 本案的产品设计表
6、现出这样几点不足： 1、110平米户型占到4成以上比例偏大，不利于当前环境下的销售； 2、对于“90/70”政策的理解较粗糙，平面布局的经济性与舒适性较差难以吸纳中低收入意向型客群与置业投资客群； 3、规划布局现状导致户型的通风采光指标相对不够理想弱化了低密度和大中庭的项目优势，也使得一向注重地段和朝向的客群将本案直接划入三流项目的范畴。,迎合与创新是市场竞争永恒的主题,。,本案所处区位特点,处于万安与双阳之间，属于洛江新行政中心板块，距离双阳中心约为4.5KM 5分钟车程；距离泉州市中心15KM15分钟车程。,1、利好方面： A、位处万安与双阳城区的哑铃连接部，交通易达性尚可；紧临万虹公路与
7、洛江行政服务中心，地标识别性尚可。 B、高绿化低密度与大中庭规划，社区配套设施齐全，建筑风格独特，人车分流，动静结合，项目居住品质相对优越。 2、利劣方面： 与万安、双阳城区的时空距离感明显，无法很好地依托两个中心现有生活配套；周边人口基数与密度低，商业氛围较差，区位环境尚未成形。,本案特质分析,本案位处洛江新行政中心板块的工业走廊区，与双阳中心区的工业生活配套新城区、洛江的泉州市次中心生活区相比，本案现状尚不成熟，尚属潜力股，更适合居住过渡和投资，户型主力应优选两房和单身公寓为主，三房则适当减少。,项目定位综合分析,第四部分 产品优化建议,本案现状户型配比,注：以上面积为建筑面积（不含公摊面
8、积），具体面积以房管局测绘数据为准,户型配比评析建议:,A、主力3房比例占47%偏多，建议降低3房户型比例。 与本案尚不完善的区位现状不符，且3房需求客户对项目地段、社区规划、周遍配套要求较高，本案将面临双阳中心区及洛江中心市区的抢客分流的劣势风险，不利于本案销售回款。 B、建议提升2房比例，降低部分3房比例。 2房比例29%其次，符合本案位处洛江新行政中心、万虹路工业走廊，居住品质不高，但具有居住过渡及中长期投资潜力的现状需求。 C、1房或1房1厅比例23%为第三，比例适中。 单身公寓兼具工作休息、出租投资价值，适合本案板块现状及发展前景需求。,本案户型配比建议,1、2房户型为主力，建筑面积
9、80-90平米 2、1房单身公寓或1房1厅户型其次，建筑面积31-45平米 3、 3房户型第三，建筑面积87-110平米 4、复式户型第四，建筑面积155-200平米,第五部分 户型优化图解,方案一：1#楼B段,户型优化,方案二：2#楼,户型优化,建筑,本案户型优化后户型配比预估,注：以上面积为建筑面积（不含公摊面积），具体面积及套型以设计院设计，提供房管局测绘数据为准,本案调整后户型优势分析,1、户型配比更接近市场需求： 以两房占42.1%为主、一房占38%次之、三房（110平米）占18.9%第三，其中两房一厅（82-90平米）是主流，符合本案区位现状及客户过渡居住、中长期投资的需求，产品定
10、位与客群需求定位准确相切，有利于本案销售去化速度。 2、户型面积功能差化明显： 如一房控制31-42平米，纯粹单身居住、工作休息，又可投资增值，将为本案塑造低总价、低首付款、月租可抵月供的低投资、低风险，高回报的优势。 3、户型功能空间更加完整： 如两房两厅一阳台户型已具备3人年轻新家庭居家生活功能空间，更具有出租投资价值。,第六部分 户型优化效益,户型优化经济效益分析,1、两房为主力户型，迎合市场主力客户需求、适合周边地段发展特征，客源较充足，有助于项目前期推广和客户积累，增加销售灵活性； 2、总价上比双阳洛江中心区至少差5万元以上，但到洛江仅6分钟，到市区仅15分钟，对于刚性需求客户更具有
11、吸引力，使本案销售去化率更快，快速回笼开发资金；下半年房市将上升，本案具有单价200元/平米以上升值优势，将可通过分期销售实现利润最大化。 以86平米两房为例： 本案：预估均价3000元/平米，总价约25.8万元 双阳：预估均价3800元/平米，总价约32.68万元 洛江：预估均价4200元/平米，总价约36.12万元 3、单身公寓可实现租金抵月供，投资潜力价值大，销售去化速度快； 本案：31平米单身公寓，预估均价3500元/平米，总价10.85万元，两成首付2.85万元，月供约664元/15年，周边普装租金应可达到400元左右，投资出租几乎无风险；,4、优化后，110平米三房户型由原90套减
12、少54套、两房原86套增加了98套，但总销售差额大806万元。 优化前： 三房，均价2900元31.9万/套，原90套总销售回收款约2871万元， 本案周边客群不足，以及区位地段不成熟，1年去化率约60%约1722万元。 优化后： 两房增加98套，均总价25.8万元/套，则增加2528万元， 三房减少54套，均总价31.9万元/套，则减少1722万元， 经济效益： 优化后差额优势806万元，且在1年内两房可实现100%的销售去化率，而且还有200元/平米的销售增值空间，将实现本案销售经济效益最大化。,户型优化经济效益分析,第七部分 相关跟进事务,相关跟进事务,1、方案优化与设计院沟通 方案平面布局由我司负责与设计院进行沟通，参与户型优化方案细化执行。 2、方案优化申请报批人员及费用 户型优化工作人员可由我司协助指定一个关系熟悉、专业操作度较强的人员进行处理，所设计费用可由我司今后代理费用中扣除。 3、涉及容积率增加、总建筑面积增加、公摊面积改变等经济指标处理 A、保持容积率不变，可通过对单体楼做转换层减少总建筑面积，或者减少楼层减少； B、单套面积面积减少转为部分公摊面积，或者如原来阳台变走道，面积减少，可通过以后的销售价格来调节。,谢谢！,