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1、鹭港商业运营思路,目 录,案例剖析,市场印象,本案研究,策略方向,区域商业业态分布印象,城市北部,城市中部,城市东部,城市南部,商业业态印象,商业物业总体档次不高； 大体量商业体经营的业态单一,业种也不丰富； 商铺(街)主题单一,主要以特色餐饮和保健娱乐为主； 各类商业体之间的互补性不强，同业竞争现象普遍； 商业定位、包装比较混乱,人群定位不准确； 已有的商业物业业态组合和面积配比不合理； 新兴的商业物业招商服务比较落后,缺乏对于商业物业的了解； 新兴的商业物业缺乏远景规划和统一的管理。,市区典型区域商铺售价/租金概况,现城市中心,本案,兴源道224号底商190M2，15万年 2.16元M2天
2、,天元帝景 大里路一侧11300元M2,天元帝景 兴源道一侧12800元M2,诚成时代底商 185M2，11.5万年 1.70元M2天,新街C138首层60M2，（40M2地下室免费） 5万年，物业费6000元年，2.56元M2天 1.53元M2天（含地下）,本图所反应出的重点: 位置对于价格 区间的高低影 响并不明显; 市内商圈概 念非常薄弱,区域商业趋势预测,如果我们对于商业部分的运作核心解析是以下两点,通过商业部分的推广迅速提升地段的价值,从而全面带动住宅价格的提升和销售速度. 快速的去化商铺面积,同时获得商铺销售更高的利润空间.,那么我们通过什么方法能够实现呢?,案例剖析,市场印象,本
3、案研究,策略方向,案例一 万年花城,基本概况: 位置: 南三环与西三环间交界处南侧 体量: 总建筑面积200万平方米 商业部分体量: 约20万平方米 住宅售价: 8700元/平方米(均)四期 商业售价: 12000元/平方米（均）,商业分布示意图,万年花城商业特点: 商业建筑形式： 商业中心 中型独体商业 裙楼商业 酒店、写字楼等商业设施。商业整体定位： 以社区商业为基础的内部 开放性商业系统。 商业系统设置： 三级商业设计，即一级商 业中心、二级商业街区、 三级便利组合 运营方式: 租售结合 招商先行 部分自持 分散销售,商业特征: 典型的社区邻里中心 以服务社区为目的,案例二 国美第一城,
4、基本概况: 位置: 东四环外青年路西侧 体量: 总建筑面积约100万平方米 商业部分体量: 约10万平方米 住宅售价: 6300元/平方米(均)四期 商业售价: 13000元/平方米(均),家居类,康体类,超市,精品类,商业分布示意图,餐饮类,国美第一城商业特点: 商业建筑形式： 10万平米全部为沿街商铺 商业整体定位： 以沿街商铺为基础的外向 型商业系统。 商业系统设置： 3万平米餐饮示范街、 2.8万平米超市购物中心、 1.1万平米文体影城运动中 心 1万平米时尚精品折扣街、 1.3万平米社区生活服务中 心、 1万平米家居生活馆，六大商业业态组团运营方式: 租售结合 招商先行 主力店引进策
5、略 分散单纯销售,商业特征: 典型的集中型主题街区式商业 全部对外开放式商业,案例三 北辰绿色家园,基本概况: 位置: 北五环外北苑 体量: 总建筑面积180万平方米 商业部分体量: 约40万平方米 ( 公建20万平方米 服务设施20万平方米) 住宅售价: 9500元/平方米(均)四期 商业售价: 15000元/平方米(均),商业部分功能分布示意图,北辰绿色家园商业特点: 商业建筑形式： 大型商业中心 中型独体商业 裙楼商业 酒店 商业整体定位： 复合型区域商业中心。 商业系统设置： 蓝色主题生活街区 绿色主题购物、 运动休闲、 娱乐餐饮区 红色主题购物区 金色主题精品购物街区 墨色主题文化、
6、娱乐走廊 商业业态组团运营方式: 部分自持 租售结合 整体销售 分散销售,商业特征: 泛区域/区域商业中心 内、外向结合的服务方式,归 结,案例剖析,市场印象,本案研究,策略方向,SWOT分析,针对上述情况，首先我们要突出我们的差异化特点,也就是我们的优势,同时把握住现实中的市场机会,在对项目区域内商业地产发展状况认真研究和深度分析的基础上，随时掌握区域项目的具体规划及经济技术指标，对未开发地块的开发状况实时监控，了解区域内出现的各类型商业地产项目的发展方向，再结合专业的顾问团队的力量,赋予项目的准确定位推广主题,为项目的顺利销售做好充分的准备。,归 结,对案例以及自身的解析给我们带来了什么呢
7、？,案例剖析,市场印象,本案研究,策略方向,本案的运作方向,商业部分运作思路 （完成“三级跳”的整体战略布局）,项目整体体量的变化 商业部分体量的变化 社区入住人口的变化 人群消费需求的变化,本案的营销推广方向,通过递进式的运行模式以及阶段式的推广方式实现我们对商业部分运作核心的解析,策略方向 定位方向,市场定位方向,循序渐进，层层推进，环环相扣，和而为一,区域商业中心,主题商业街区,邻里生活中心,一期商业规划，以为社区内部居民服务为主，业态以配套型为主，娱乐休闲类为辅。,二期商业，着重打造开放式风情商业街区，内外经营兼有； 业态以时尚休闲娱乐类为主，创造社区生活新主张； 在获得利润的同时，提
8、升项目整体形象，为三期价格的拔高作准备。,三期商业，采用定制式操作方式，建设地区级复合型购物中心，形成真正的泛鹭港时尚生活圈层； 此概念的实现，将对唐山地区的物质生活和精神生活两大领域产生极大影响，从而树立起开发企业的城市运营商形象。,最终 目标,商业整体市场定位方向,“邻里中心”是源自新加坡的社区服务概念，指在较密集的居民区中设立功能比较齐全的商业、服务中心,典型的社区商业模式，社区商业是城市商业地产的基础,位置相对集中，具有一定的规模，以社区及周边居民为服务对象，主要提供居民日常生活需要的商品和服务，体现出经常性、便利性、一站式等特点,受到城市规模、地区差异、人口数量、消费习惯等多方面因素
9、的影响，国内社区商业的基本服务人口一般在6000人左右，服务半径一般在2公里以内,一期市场定位方向,邻里生活中心,项目所属区域，目前正处于商业经营，商圈改造的阶段，商业串联度不够，一期商业“造街”运动机会较小，为降低开发风险，在商业规划上，应朝以生活配套为主，辅以少量娱乐休闲类业态的方向发展。,一期产品定位方向,邻里生活中心,生活配套功能区（55%）：满足社区内部大众人群日常所需 生鲜超市、便利店、面包房、干洗店、美容美发、药店、音像店、书店、眼镜店、服装服饰、银行邮局、鲜花礼品、宠物医院、摄影洗印、口腔诊所、家政服务机构,一期产品定位方向细化,娱乐休闲功能区（30%）: 满足社区及区域内的中
10、产阶级对生活质感的追求 餐饮、酒吧、咖啡店、KTV、健身、足疗保健、 SPA、韩式休闲桑拿,一期产品定位方向细化,特色精品功能区（15%）：以小博大，以唐山绝无仅有的特色业态，吸引整个城市的新贵阶层 时尚运动馆、户外运动店、家居生活馆、科技新品体验中心、婴幼教育、动漫周边 ,一期产品定位方向细化,策略方向 运营方向,先租后售,以租带售,租售结合,招商先行，引进主力店及部分品牌店； 品牌店效应，通过其品牌的号召力拉动底商整体的销售价格，强化品牌联盟所带来的综合效应； 主力店效应，一个大型主力店往往会带动周边商业全面升值，可借助主力店的作用充分挖掘项目的商业价值，使商铺作旺并不断升值；,1,2,3
11、,运营方式 一期商业运营方式,先租后售,以租带售,租售结合,1,2,3,在前期通过与知名商户签订租赁合同，预热市场，带旺小面积商铺的销售； 以知名商户进驻鹭港为突破口，宣传区域发展潜力及投资价值，达到吸引投资客及私营业主之目的； 重量级的商业投资题材增加卖点，以克服现阶段区域消费市场尚未成熟及产品缺陷导致的销售困难，加快商铺的销售；,运营方式 一期商业运营方式,先租后售,1,以租带售,2,租售结合,3,可租,可长期持有主力店及品牌商户所租面积，赚取稳定的租金收益；维护整体商业的良好环境,可售,亦可选择将前期所租赁面积带租约销售，赚取高额利润,运营方式 一期商业运营方式,先租后售,对商业实行控制
12、性销售，对主力商户进行先期招商，出售小 面积分割商铺，确保商业的长期稳定经营； 通过龙头商家带旺整体商业氛围，提升商铺的附加值，获取 回报； 此主导模式打破了以往开发者的“集资”心态与投资者的浮 躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好的协调； 对于培育商铺市场，树立投资信心，将产生深远的影响。,1,以租带售,2,租售结合,3,运营方式 控制性,在临街位置预留出必要的广告位 考虑与之配比的商业或临时停车位 建议商业街预留内部横、纵向交通组织所需的空间 商业街要尽量保持良好的对外展示效果,其他方面建议,策略方向 目标客群及销售策略方向,自营型购买,固定资产投资型购买,收益型购买,商业客群延展,小
13、生意人购买后用于自营，或连锁店为自身战略性扩展进行购买等；,看好区域升值潜力，因证券市场低靡、银行利率息偏低，为保值增值而购买；,个体投资者和商业投资集团： 投资商铺的回报率在8-10%，投资 购买商铺大约6至10年即可收回成本，还可借助贷款；,经营服务业的中小经营者：,中小型投资家，中产阶级代表：,目标客群方向,通过媒体宣传获取客户资源，利用卖场的包装，以短平快的行销方式促成成交,自组或外聘招商团队，先期与各大知名商家及品牌店进行接洽,组建“物业投资管理中心” ，为客户提供全程置业及理财服务,针对北京、山西等异地市场进行定位销售，吸引投资型客户。,销售策略方向,四管齐下 综合出击,坐销,行销,租务管理,外阜销售,THE END,THANKS,北京汇盈机构,