沈阳棋盘山别墅洋房项目规划建议书80p前期策划N.ppt

《沈阳棋盘山别墅洋房项目规划建议书80p前期策划N.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳棋盘山别墅洋房项目规划建议书80p前期策划N.ppt（87页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、棋盘山项目 别墅、洋房规划建议书,2013年3月,目录,沈阳别墅市场整体分析 棋盘山区域别墅推售情况 重点项目案例分析 项目情况分析 项目经济技术参数分析 开发策略定位建议 产品规划建议 投资收益预算表,别墅项目板块分布图,沈阳别墅市场整体分析,目前沈阳的双拼、联排别墅、洋房产品主要集中在沈北新区、棋盘山、东陵、浑南、铁西开发区和于洪六大区域。远郊别墅群是城市的主力别墅区。棋盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点。万科、保利、世茂等大量知名企业纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气；毗邻的沈北辉山别墅区同样拥有秀丽的自然条件，作为后起之秀，发展潜力不可小视；浑南桃仙别

2、墅区借助便利的交通条件是形成最早的远郊别墅区，曾辉煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品品质参差不齐，导致区域发展混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。,沈阳别墅市场发展趋势,各板块特性,1、沈阳别墅市场的发展格局 目前沈阳东部地区的双拼、联排别墅占据沈阳别墅市场高份额的主要原因如下： 区域内独特的城市资源和山水自然景观资源，占据了沈阳城市最好的山水资源，如棋盘山、蒲河、浑河 区域近几年交通配套、生活配套方面的完善，也为居住提供了良好的氛围； 积聚众多优秀的知名开发商，成为了市场的供应主力； 该区域内有众多国际知名生态旅游度假项目，区域知名度不断提高。 东部地区的自然优势，决定了它们

3、双拼、联排别墅的产品类型及品质，八成以上的市场份额已经充分说明了这片区在沈阳别墅市场龙头的地位。虽然浑南地区、于洪区、铁西开发区都有相应产品推出，但以目前的市场状况看，2013年的双拼、联排的别墅市场，还是以东部地区为主战场。,2、产品形态方面的共性与个性 根据对目前沈阳别墅市场的调研走访可以看出，目前沈阳市主要高端别墅产品以东部地区为主，主要分布在棋盘山、鸟岛区域，此区域内的别墅产品从类型分析，双拼别墅和联排别墅为主流供应产品；从建筑风格来看，多数别墅均是借鉴欧洲古典、现代的建筑风格；从周边环境来看，各家相差无几，各大开发商均依托原有的自然生态景观进行的规划建筑。 另外，在充分利用地理位置、

4、资源优势以外，各个项目纷纷“修炼”自己的“内功”，即为了避免产品开发的同质化，各个开发商纷纷采取聘请国际知名的建筑、景观设计公司及著名的物业管理公司、增添区域功能配套等方式，来增加自身项目的品质和亮点，如：桑提亚纳项目利用温泉入户来提升项目品质、世茂诺丁山利用建筑质量及原有地貌来彰显自己的隐秘与奢华、中旅蓝爵全力打造欧洲风格小镇的商业街模式，完善项目的功能配套等。各个项目打造自身产品的品质和亮点，形成产品特性上的差异化，减少竞争压力。,3、面积对比共性与个性 棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚，通过市场调研，目前大部分别墅项目如首创琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵，其主力开发面积均在

5、220-350平之间，但从单体建筑形态看，多为地上三层附带半地下一层联排别墅，地上三层别墅功能分区更加明确，别墅层次感丰富。 但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响，相对单层面积较小，无法展现别墅大气方正的感受，而此正是我项目的优势，我项目地下一层，地上2层，单独突起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美，由于单层面积较大，从装修、生活角度出发，能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。,4、价格对比共性与个性 本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域，其中多数为别墅产品，其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者，品质和价格也为首，价格区间在1.5万-2万元/左右；其次是首创琥珀

6、湾，联排的价格在1万元/左右，独栋价格最高2万元/。,沈阳别墅市场销售情况,(1)别墅产品所占市场份额较小，年去化量低，市场库存量大。,别墅供求,2011年别墅销量仅占商品住宅的4.1%，市场份额较小。 别墅年成交量约50万平，呈平稳发展。 近年来，沈阳别墅市场出现严重的供大于求，库存体量较大。,（2）供销分析,别墅市场销售压力进一步增大,2012年5月20日前别墅销售9.75万平，商品住宅销售277.93万平，别墅占商品住宅销售比例的3.5%，同比下降0.62%。与2011全年56.08万平的销售量相比，相差甚多，仅占其17.39%。待售面积184万平，按近年的去化速度，需3.7年。,数据截

7、止于2012年5月20,（3）产品分析,别墅产品供应充足，其中联排产品市场份额相对较重。,2011年别墅总供应量240余万平，8007套，销售56.09万平，2061套。其中联排别墅占绝大比例，2011年总供应152余万平，5568套，新增72万平，销售36万平，可售116万平，2012年新增别墅寥寥无几。,棋盘山别墅项目产品情况,区域竞品推售情况联排产品,结论：联排产品同质化严重。露台、挑空、地下室赠送等产品优势已经淹没于竞品项目之中，园区展示力不足，不易赢得消费者的青睐。,区域竞品推售情况双拼产品,结论： 双拼产品在棋盘山区域同类型产品较多，从项目调性、花园面积、园区展示力等细节比较来看，

8、产品同质化严重，竞争较为激烈。,区域内重点项目案例分析,万科兰桥圣菲 中旅国际小镇 奥林匹克花园三期漫步地中海 沈阳碧桂园,沈阳别墅价格标杆，高端度假别墅项目的代表,万科兰乔圣菲,万科兰乔圣菲,6所私人高尔夫球俱乐部、高级马场等专属配套，凸显项目高端定位,项目实景,立面及园林风格： 社区保留纯正的美国兰乔圣菲小镇的南加州风格，同时吸取该小镇的精髓，充分应用了西班牙Mission传教士风格，体现在建筑里面与园林设计中,优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万科品牌物业保证等，均为项目提供增值理由,万科兰乔圣菲,四期独栋别墅306451平米户型,优质产品设计，符合万科兰乔圣菲系列产品的一贯风格，充

9、分体现尺度感； 半地下室，下沉式庭院，首层入户花园，双向入户，独立双车库，起居室挑高、大面积露台、退台设计等诸多元素应用，别墅符号丰富；,产品评价四期户型尺度较大，产品设计较多亮点，别墅元素丰富,四期产品配比： 四期共规划独栋别墅约52套，先期推售26套，其中306451平米主力户型18套，393528平米户型共7套，1112平米楼王1套；后期26套户型采用同样户型配比,万科兰乔圣菲,销售情况前期销售情况良好，目前受大势影响较为严重,项目分期： 项目全盘规模15万，共分五期，约300套别墅，其中独栋、联排套数约各占一半； 一期：独栋35套（06年7月开盘） 二期：独栋20套，联排36套（07年

10、6月开盘） 三期：联排88套（08年1月开盘） 四期：独栋52套（08年9月开盘）,销售情况： 项目前期消化情况良好，平均消化速度为独栋每月10套，联排每月20套； 现前三期别墅独栋、联排已消化完毕；,中旅国际小镇,在区域内以高性价比创造开盘火爆局面，大体量商业配套先行，弥补区域配套不足的局面,一期规划图,中旅国际小镇,整体分六期开发，重视公建配套，每期都会设置特色配套作为组团中心，物业类型组合基本确定,一期：联排+双拼+小高+洋房+商业,二期,三期,四期,五期,六期,项目共分6期开发，后期规划未定，但确定每期都会有特色商业或公建配套作为组团中心,中旅国际小镇,糅合英、美、西班牙、意大利等多国

11、风格的国际社区，设置会所、6万平米商业街、婚庆礼堂、景观湖广场等多种功能配套,一期规划多种功能公建配套，糅合多种建筑风格，凸显大盘风格,一期规划图,6万平米多国风格商业街,一期产品配比：,商业部分只租不售，除去持有部分，可销售部分面积约10万平米，其中： 联排、双拼别墅约2万平米，面积219296平米； 洋房约5.3万平米，面积104 160平米； 高层约2.5万平米，面积均为88平米；,中旅国际小镇,半地下室,一层,二层,三层,产品设计中规中矩，重视开间的尺度感； 半地下室、下沉庭院设计，诸多露台、角窗等，别墅元素较为丰富； 空间设计合理，较为出色的高性价比联排产品；,联排四室产品 地上23

12、3平米， 半地下室54平米,户型评价各物业类型承担功能明确，户型设置中规中矩，联排户型别墅元素较为丰富,洋房户型 三室120平米 户型设计基本方正，主卧与起居室全部设置在阳面； 户型创新较少,小高层户型 两室86平米 户型设计紧凑，动线合理，使用便利； 户型创新较少,中旅国际小镇,销售情况： 项目08年9月开盘，开盘销售情况较好，共推出289套房源（双拼8户、联排87户、洋房162户、小高32户），消化160套，主要以洋房与联排为主；,客户情况： 来源区域：沈河、和平、大东区为主 年龄构成：30岁50岁 置业目的：自用，首次及二次购房 客户细分：客户类型多为市内改善型客户，企业中层管理、私营企

13、业主、公务员、事业单位中层等 关注点：认为项目性价比较高，区位较好,销售情况项目销售情况良好，多以自用为主，客户认可程度较高,沈阳碧桂园,区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发目的，突出性价比优势,沈阳碧桂园,沈阳碧桂园总占地面积约5000亩，首期开发占地约110万平方米总建筑面积约163万平方米; 规划为四个苑区，分别是西北的峰景苑、西南部的凤鸣翠岭苑、东北部的翠山蓝天苑和东南部的桐林人家苑; 共3次开盘: 08年6月15日首次开盘,推出峰景苑组团别墅产品; 08年9月20日第二次开盘,推出翠岭苑组团推出洋房产品; 08年10月25日第三次开盘,推出人家苑组团;,一期规划分析首期开发分为四

14、个组团,分三次开盘推出不同产品类型,沈阳碧桂园,双拼户型 6室2厅1卫1厨 491.37平方米,户型方正通透; 双车位设计,体现主人豪华尊贵感; 动线清晰,动静分离; 功能分区合理,减少了面积的浪费; 大量露台设计增加了生活情趣; 楼梯入户增加了居住的仪式感;,户型评价户型设计中规中矩/空间布局合理，别墅元素体现较充分,沈阳碧桂园,峰景苑200多套别墅产品已经基本售完; 后续开盘推出约20余套别墅产品已销售2/3; A5-521平米和A7-491平米双拼为主推户型;,联排均价约为1000015000元/平米;双拼均价约800010000元/平米; 现推出优惠活动,老带新可免收3年物业费.,开盘

15、销售情况良好/以491-512的双拼产品为主/高性价比客户认可度较高,漫步地中海,奥林匹克花园的三期产品，独栋产品价值较高,漫步地中海,联排主力户型：六室205248平米 半地下或地下车库，地上两层半设计，户型面积较小，注重实用性； 应用挑空、天井、露台等设计，凸显别墅元素；,洋房户型：三室120平米 户型中规中距，过道等部分浪费空间较多，多应用凸窗等元素； 动静分离明确，卫生间干湿分离，有一定尺度感；,户型评价户型设计一般，别墅及洋房均无特别亮点，联排户型相对实用性较强,棋盘山项目 别墅、洋房规划建议书,2013年3月,漫步地中海,分期情况： 漫步地中海为奥林匹克花园的三期产品； 奥林匹克花

16、园整体建筑面积60万，共分三期，前两期为澳洲、美洲风格别墅社区；三期漫步地中海为西班牙风格，相对独立，建筑面积25万平米； 其中独栋约100余套，联排约300余套，洋房约200余套；,销售情况项目07年下半年开盘以来销售情况一直较差，洋房产品尤其成为销售难点,唯美十方,棋盘山板块稀缺纯独栋项目，致力于打造成为区域标杆,清韵百园,以联排别墅与洋房为主的社区，性价比较突出，销售情况良好,沈阳别墅市场发展良好，板块区分明显，各版块价值及承担功能相对明确； 棋盘山板块为现有认知价值最高的别墅板块，在售项目较多，竞争激烈，品牌开发商众多，主要承担改善型、度假型的购买需求，多为第二居所； 独栋产品价值凸显

17、，联排产品为现有市场存量的主流，价值较独栋有较大差距； 月均消化速度约40套左右，但近两月别墅类产品销售收到宏观大势影响，成交量下降明显； 超大盘较多，现有存量较大，同时仍有大量土地放量存在，潜在竞争压力较大。,板块小结,项目分析,项目区域概况 棋盘山板块由于距离市中心的距离较远，一直以来其发展速度较为缓慢。近两年来随着沈抚同城化的迅速发展及稀缺的自然环境优势，促使大型品牌开发商进入，带动了区域的发展，成为名副其实的别墅板块。东陵地区平均容积率最低，是相对密度较低的区域。 东部风景区别墅是市场的一个亮点，究其原因，除区位优势和环境资源优势以外， 产品的高端属性也是关键。东部别墅品质最高的产品基

18、本是纯独栋别墅，并且有鲜明的特色和高端属性。纯独立别墅具备优美的自然环境，高尚尊贵、雅致浓郁的居住生活氛围及不可替代的尊崇性。,本项目位于沈阳棋盘山风景区，天柱山山脉。项目地块位置优越，相当于“棋盘山片区的门户”位置。西侧紧邻世界文化遗产东陵公园、及盛京高尔夫俱乐部，东距世园会仅2公里，并有业已成熟的大型顶级别墅社区奥林匹克花园、万科兰乔圣菲、山地艺墅等，区域品牌价值成熟，具有明显的自然环境资源优势。项目距离市中心城区车程15分钟，位置优势明显。 区域别墅产品目前销售较好的面积范围为220350平，主流单体建筑为地下或半地下一层，地上2-3层。本项目在区域别墅类产品中面积开发适中，在市场中属于

19、主流户型面积，客户范围较广，通过背靠环保产业集群及自身产品特色与包装，在区域内能够形成独特的产品特殊性及竞争差异化优势。,项目产品分析,项目开发策略及定位,根据市场调研分析，联排别墅是沈阳别墅市场中的主要产品形式，200250是联排别墅的主要面积区间；250500是双拼别墅和独立别墅的主要面积区间；90180是花园洋房的主要面积区间。通过对沈阳别墅项目畅销产品类别、客户需求等因素分析，建议项目洋房、联排、双拼的规划比例为：5：3：2。实际规划参数如下：,项目产品经济技术参数建议表,产品面积区间及配比建议,整体战略发展定位,主题定位,为给本项目设定一个总体的开发主题，实现以建筑艺术为主线、通过创

20、新的建筑形式、空间布局为具象，承载居住文化和生活方式、整合商业、住宅、配套三方面的功能。形成项目的总体开发主题，使各类型物业能够协调、互动发展。避免风险、实现市场竞争的差异化。 我们不需要也不必要凭空创造一个主题，凭籍着国际品牌创造中国名牌大盘的高度形象，以“健康生活”为项目整体主题，提倡健康的、自然的、自由、情景、空间、艺术尺度的生活方式。项目新地块的开发主题定位： 打造沈阳别墅环境，创造沈阳1.5居所大盘。 环境佳品：享用沈阳东部山脉、浑河等不可复制自然大环境之优势，独立营造市郊生活方式的大型住宅社区。 1.5居所：目标客户群以改善生活环境为首要购房目的。以区域发展等市政配套同步，改变一、

21、二期以第二居所的定位初衷，三期以1.5居所整体定位。（1.5居所注释：社区人群并非以第二居所为主，主要定位是一半人群为第一居所，另一半人群为第二居所，并注重解决生活配套设施的配比。）产品类型方面必须要第一居所与第二居所的产品均衡产生。 开发思路：分割地块、分别定位，产品升级、各成一派，分级管理、相得益彰。,项目户型建议,项目户型建议分析标准：3C，即Case案例、 Competition竞争、consumer消费者,分析项目目标客户行为和消费心理，总结市场需求 通过比较沈阳市场代表项目，分析市场供给和竞争现状，作为分析基础 通过全国成功项目中的同类物业户型设计的研究，进行案例借鉴,Answer

22、,Case,Competition,Consumer,Consumer,别墅有哪些独特的建筑元素和居住价值？,别墅元素,私密性,私享性,礼仪区、功能区、会客区、居住区分离,独门、独户、独院,主人专属功能套区,垂直空间最大化，强调气派、尺度和情趣,有天、地、阳光、星光、花草等自然因素,外围空间最大化，人与自然的交融,北京香醍漫步（独栋）,北京纳帕溪谷（独栋）,天津卡梅尔（双拼）,天津卡梅尔）联排）,几个别墅还可形成一个组合庭院，围合的庭院空间保证了别墅的私密性，同时更加宽敞的院落可以让业主举行较大规模的商务招待会或朋友聚会。,北京纳帕溪谷（组院式）,北京 纳帕尔湾 （组院式）,北京纳帕溪谷（组院

23、式）,类独栋产品（双拼）特别说明,如出现独栋产品规划审批受限制的情况下，可以将独栋产品做如下两个方案的调整： 1、真双拼假独栋（联排可作类似处理） 将独栋规划改为类独栋产品也就是所谓的“独联体”产品，打规划擦边球，使产品具备独栋的舒适性及其使用功能，保持独栋面积段设计。,独栋设计,假联结设计,2、真独栋假双拼 将独栋规划改为双拼产品，单套面积控制在150230平米间，同时采取一体式设计，建筑上采取框架结构，两套房子可以打通作为一套小独栋来居住，既能满足独栋客户需求又能满足小双拼客群需求。,1）外观整体独栋式设计 2）框架结构自由拆分,入户,入户,特征1：别墅户型多采取“整体法”，将主人卧室、卫

24、生间、衣帽间、书房一体化于三楼，充分保障私密,对主人私密性的保障是别墅最重要的因素，也是我们建议做三楼（三楼往往为半层）的原因 辉山项目中大溪地、原香墅、皇第龙邸都为两层，私密性较差，九如溪谷为三层,联排产品户型推荐:上海金地.格林世界,一层,二层,三层,三层卫生间和书房,60,特征2. 外围空间的最大化利用,通过多角度开窗和凸窗，增加房间光线和透明度 露台 内庭院 天井,外围空间利用手法之一：入户庭院室内外空间的过渡,顶层平面,天井,剖面,天井的设置保证大进深却没有暗室和暗廊 连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院，通过巧妙的空间处理，内庭可以成为极具情趣的家庭起居中心,外围空间利用手法之

25、二：天井内庭院兼具功能意义和情景价值,内庭院设计，解决大进深采光不足的问题,外围空间利用手法之三：餐厅或卫生间用小吹拔或天窗采光、通风,多数别墅的餐厅都采取天窗采光的方法,小天井保证卫生间通风,外围空间利用手法之四：私家花园院落生活，凸显居住空间的私密性和尊贵感,私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映 院墙可采用植物+栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私,制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线， 保证庭院空间的私密,大面积的阳光露台，吹吹风、晒晒太阳，与大自然亲密接触。,外围空间利用手法之五：

26、大露台人与自然亲密的空间,66,特征3. 垂直空间的最大化利用,半地下室 错层 夹层 阁楼,垂直空间利用最大化的手法之一：半地下室+天井，丰富生活空间,半地下室采光窗口,车库入口,通向半地下室的天井,地下室除了可以安排为储藏室、洗衣房、佣人房等附属功能空间外，也可以设计为视听室、健身房等特色功能空间，体现独特而尊贵的居住感受。 地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积 进入半地下室还可结合庭院做出天井 采用半地下室设计，首层抬高后，可用作室内车库,垂直空间利用最大化的手法之二：局部挑空，增强空间感和立体感,对于首次别墅置业者，挑空处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受 联排别墅客厅面积有限

27、，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度。,5.6m高挑空客厅，充分体现了别墅空间感； 顶部大面积的采光窗，阳光通透，采光效果好。,垂直空间利用最大化的手法之三：夹层“立体空中小院”。充分利用内部立体空间,充分利用建筑高度，在夹层布置每个功能空间；虽然每个功能空间面积不大，但是通过立体空间的转换，营造了多空间的别墅感，从一定程度上解决了小面宽/大进深的压抑感问题。,万科第五园222五室三厅户型,垂直空间利用最大化的手法之四：错层增加主卧高度和空间层次感,采用错层可以增加室内空间的层次感，同时也能增加联排二层主卧的高度，提高空间感和舒适度,垂直空间利用最大化的手法之五：阁楼结合建筑立面风格,不是所

28、有的产品都可以做出阁楼空间，需要结合产品的建筑风格和立面效果。坡屋顶的建筑立面可以有阁楼空间。,联排产品户型推荐: 上海金地.格林春晓,B型房（01）,联排产品户型推荐：上海香堤苑,A户型 （03）,可通达的中庭花园,客厅错层挑高,联排产品户型推荐:上海万科.燕南园,一层,二层,三层,围合的后庭院,B户型,前院敞开，地上车位,二层架空,天井玻璃采光,送20平左右的大露台,餐厅通过天井采光，A户型为内庭院设计,联排产品户型推荐:上海金地.格林世界 C型 边头套,60平米转角花园,地上储藏室，可用作车库，一层夹层太高一米,地上储藏室，可用作车库,二层享用朝南15平大露台,三层主卧豪华套间，独立更衣

29、室及书房，露台约11平,洋房产品户型推荐,户型布局：“6+1或4+1” 一梯两户 一层、二层局部跃层，独立入户 六层或 四层顶跃 别墅手法：一层、二层局部跃层，独立入户；6层或4层为顶跃户型。,下沉庭院,下沉庭院,下沉庭院,一层入户廊道、下沉庭院景观意向 用别墅手法造多层，让洋房拥有别墅的建筑特征与尊贵气质，电梯配套. -墅质洋房,更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房。让客户充分地享受风和阳光，以及室外优美的景观。 立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架,墅质洋房户型参考,墅质洋房一层 三房二厅二卫 150,一层入户花园

30、设计； 户型方正，功能区划比较合理； 全明户型，通风采光佳； 独立主卧空间，私密性较好。,墅质洋房二层 三房二厅二卫 145,南北通透，玄关入户保证私密性； 附带宽大露台； 宽阔横厅设计； 卫生间干湿分区。,墅质洋房三、四层 三房二厅二卫 125,南北通透； 附带宽大露台； 宽阔横厅设计； 卫生间干湿分区。,两步错层,墅质洋房顶层(跃层) 四房二厅三卫 160,复式结构，会客与起居动静分离； 跃层独立主卧空间，附送超大露台。,墅质洋房的顶跃户型着重突出性价比，面积适中，压低总价，同时提供较多的赠送面积,项目投资预算及经济分析表,估算产品销售收入表,收益：销售24.8534亿元-投入9.3331亿元=15.5203亿元 不包含地价及土地增值税,通过对沈阳市低密度住宅市场案例及同区域项目分析，该项目是一个值得投资 的房地产项目，由于国家宏观调控对市场的影响，建议本项目开发原则为；前 期少投入，以样板示范区为先期开发投入，图纸销售为基本营销策略，低开高 走，分期开发，通过市场营销手段获取基本开发现金流，实现“原汤化原食”的开 发策略。,感 谢！,