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1、东北财经大学财务管理专业系列教材,资产评估,主讲人：张 宇,推荐网站：http:/ 第1章 总论, 第2章 资产评估价值类型及其基础, 第6章 机器设备评估, 第5章 房地产评估, 第3章 资产评估途径与方法, 第4章 资产评估程序, 第7章 无形资产评估, 第8章 企业价值评估, 第9章 资产评估报告,第一章 总 论,1.了解资产评估的含义与特点 2.了解资产评估的构成要素 3.掌握资产评估的特定目的 4.掌握资产评估的假设 5.熟悉资产评估原则,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念,目前资产评估学术界和执业界普遍将资产评估表述为：,资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规 和资产
2、评估准则，根据特定目的，遵循评估原则， 依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法， 对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,简单地说： 资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 资产评估学作为一门新兴的边缘学科，研究资产评估活动内在规律。,二、资产评估的构成要素,资产评估由十个基本要素组成，即 评估主体，评估客体，评估目的，评估假设， 评估价值类型，评估方法，评估程序， 评估原则（执业标准），资产评估基准日， 资产评估结论。,三、资产评估的特点,资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动，其基本目标就是根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对
3、资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告。,（一）市场性,（二）公正性,资产评估行为对评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要。评估只能按照公允的，法定的准则和程序进行，评估人员与资产业务没有利害关系。,（三）专业性,资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估业务机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。 一方面这些资产评估机构形成专业化分工，使得评估活动专业化；另一方面，评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。,（四）咨询性,资产评估结论为资产业务提供专业化的估价意见，但本身并无强制执行的效力，只为资产交易要价和出价的参考。,三、资产评估
4、与会计计价的区别,（一）二者发生的前提条件不同 会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。 资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。,（二）二者的目的不同 会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。 资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和它在新的组织、实体中的权益的依据。,（三）执行操作者不同 资产计价是由本企业的财会人员来完成的。 资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的
5、社会中介机构完成的。,第二节 资产评估的主体与客体,资产评估主体是指资产评估业务的承担者，即从事资产评估的机构与专业评估人员。,一、资产评估的主体,资产评估机构必须具有资产评估资格。根据我国政府1991年11月颁布的国有资产评估管理办法第九条规定：资产评估公司，会计师事务所，审计事务所，财务咨询公司，必须获有省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估业务。,评估机构是由专业资产评估人员构成的。 资产评估人员必须拥有广博的知识，如工程技术（房屋建筑与机器设备），经济预测，财务会计，经济学，财政学，金融，法律等多方面的专业知识；丰富的资产评估相关的实践经验；良好的职业
6、道德；并需经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构确认的资产评估资格，如注册评估师。,二、资产评估的客体,所谓资产，是指特定权利主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。,（一）资产的含义,对于作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解： （一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配,（二）资产的分类,(1)按资产存在形态 分为有形资产、无形资产和商誉。 (2)按资产是否具有综合获利能力 分为单项资产和整体资产。,(3)按资产能否独立存在 分为可确指的资产和不可确指的资产。 (4)按资产在生产经营过程中的作用 分为经营
7、性资产和非经营性资产。 (5)按企业会计制度及其资产的流动性 分为流动资产、可供出售的金融资产、持有至到期投资、长期股权投资、固定资产、无形资产及其他资产等。,价格是指在特定的交易行为中，特定的买方和/或卖方对商品或服务的交换价值的认可,以及提供或支付的货币数额。 资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。,三、价格和价值,第三节 资产评估的目的,资产评估目的就是资产评估所要达到的目标。 同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。因此，明确资产评估目的，对于科学的组织资产评估工作，提高资产评估质量，具有重要意义。,一、资产
8、评估一般目的,不论是资产评估的委托人，或是与资产交易有关的当事人，他们所需要的无非是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。 就是说不论因何原因引起，不论是什么样的评估对象,就资产评估总体而言，资产评估结果必须是公允的。,从资产评估的角度，公允价值是一种相对合理的评估价值，它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值。 公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。,二、资产评估特定目的,
9、通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。 也可以理解为被评估资产即将发生的经济行为。,根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生下列资产行为时需要评估： 1、资产转让 2、企业兼并 3、企业出售 4、企业联营 5、股份经营 6、中外合资、合作 7、企业清算 8、担保 9、企业租赁 10、资产重组 对于上述经济行为，第2-6种属于必须评估的范围，其他则根据具体情况，当事人可自行决定是否可以评估。,三、资产评估特定目的在资产评估中的地位作用,1.资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。 2.资产评估特定目的是界定评估对象的基
10、础，对资产评估的价值类型选择具有约束作用。 3.在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。,第四节 资产评估的假设,交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。,一、交易假设,公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。 公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。,二、公开市场假设,公开市场，是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者
11、的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的,而非强制或不受限制的条件下进行的。,继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设的核心是强调资产对未来的有效性。这种有效性可以完全不受过去和现在是否有效的影响。 持续使用假设又细分为三种具体情况： 一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。,三、持续使用假设,在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件： 1资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益； 2资产尚有显著的剩余使用寿命； 3资产所有权明确，并保持完好； 4资产
12、从经济上、法律上是否允许转作他用； 5充分地考虑了资产的使用功能。,清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或继续使用假设前提下同样资产的评估值。,四、清算假设(快速变现假设),第五节 资产评估的原则,资产评估原则是调整评估主体与资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。 它包括资产评估的工作原则和经济技术原则两层次的内容。,资产评估的工作原则是评估机构与
13、评估人员在评估工作中应遵循的原则。,一、资产评估工作原则,（一）独立性原则,一是评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织（法人），在利益及利害关系上与资产业务各当事人没有任何联系。 二是评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。,资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结果，而不可以以自己的好恶或其他个人的情感进行评估。 资产评估结果是评估人员认真调查研究，通过合乎逻辑的分析、推理的出的、具有客观
14、公正性的评估结论。,（二）客观公正性原则,（三）科学性原则,科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。,资产评估的经济技术原则，是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。,二、资产评估经济技术原则,（一）预期收益原则,预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。 资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。,供求原则是经济学中关于供求关系影响
15、商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。 供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。,（二）供求原则,（三）贡献原则,从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。 贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。（人力资源评估）,作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应
16、有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。 在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。,（四）替代原则,市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。 它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。,（五）评估时点原则,