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1、2009_惠州_大亚湾片区考察报告案例分析、片区总结,事业四部 陈均顺,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 2,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 3,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 4,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃
2、花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 5,它东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，与香港隔海相望，从水路至香港公为47海里。,地理位置,惠州大亚湾经济技术开发区（国家级）于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。 辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。跨国公司眼中的开发区综合吸引力20强名列第四，广东第一。,基本概况,大亚湾大亚湾地处惠州市东南，在惠东县、惠阳区和深圳市之间，与香港
3、隔海相望 地理优势明显,片区概况,地理位置图,简要介绍,Code of this report | 6,深圳可以通过南坪快速、深汕高速、及规划中的沿海高速、地铁三号线到达。 沿海高速东起罗湖莲塘，西至龙岗区，东部沿海高速公路亦是深圳至惠州的第二快速通道的一部分。沿东部沿海高速公路，大亚湾至深圳莲塘车程缩至30分钟，预计2009年年底完成通车。,交通,大亚湾通往深圳方便，有南坪快速、深汕高速沿海高速及深惠城际线，沿海高速年底通车后，大亚湾至深圳莲塘车程缩少至30分钟,片区交通,交通图,交通,Code of this report | 7,大亚湾总体规划为“五区一岸线”： “五区” 为石油化学产业
4、园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”为起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线）,五区一岸线,整个片区分为西区、中心区、东区、港区、旅游区，其中中心区又分为北片、南片、中片。,东区为石油化学产业区，西区为电子产业及汽车产业。港区为物流行业，中心区以行政、金融、商务、居住为发展方向。旅游区则以发展旅游业为主。沿海岸线分为生活岸线和生产岸线。规划应与惠东及深圳岸线进行相应的衔接。,片区规划,规划图,Code of this report | 8,大亚湾未来将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为大工业与
5、滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾”,以石化产业为龙头，电子信息及汽车配件为两翼，物流也发展迅速。 深圳东部新区，可开发土地众多,随着万科、金地、招商等地产巨头相继进入，将会掀起一阵房地产发展的新潮。,壳牌石化 中海油 比亚迪 普利斯通 惠州港（李嘉诚旗下的和黄控股）,大亚湾片区定位,地理位置优越、交通方便，又靠近南海，未来离深圳市内仅30分钟车程。,2009中海壳牌的下游带动效应为150,其辐射半径达到200公里左右，每年带来约6500亿元的工业产值。以大亚湾为中心，辐射的核心区域为深圳和惠州，而大亚湾和深圳的龙岗则是核心中的核心，在承接项目带动方面有
6、着无法比拟的优势,片区定位,Code of this report | 9,大亚湾的整体经济情况逐年攀升，生产总值和人均GDP皆大幅增长,从图表可以看出 ，大亚湾的经济指标逐年攀升，2006与2005年的生产总值年增长率为90.3%，2007年与2006年的年增长率为55.1%，2010规划中的年增长率为57%，表明大亚湾的肢体经济发展情况上上升很快 大亚湾的人均GDP增长也很快，2006年相比2005年增长82.7%，2007年对2006年增长49.8%，2010（规划）增长47%。 按照这种形式发展，大亚湾的前景将十分喜人,片区经济,Code of this report | 10,大亚湾
7、已成为继美国休斯顿、荷兰鹿特丹、新加坡廊裕的全球第四个石化产业基地，随着国际化产业进驻，大亚湾已进入城市扩张的发展阶段，比照廊裕岛的发展轨迹，可以遇见新的财富机遇即将启动,从上世纪70年代引入跨国公司开始廊裕岛短短数十年已形成上、中、下游完整产业链条，成为新加坡国际金融及高科技产业的重要支柱 从世界三大石化城的发展历程来看，必将影响已大亚湾核心半径达200公里的范围，并因此产生几十倍于项目本身效益的产业联动和扩散效应,片区潜力-大亚湾，十年前的新加坡廊裕,新加坡廊裕发展轨迹,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 11,目录,片区房地
8、产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 12,大亚湾目前的房地产主要分布在中心区北片和南片及西区，中部是典型的住宅区，中心区南面和东区、港区及旅游区均未开发，旅游区可以打造成大梅沙式的别墅胜地，港区可以开发些住宅区，类似盐田港,西区,西区以电子信息产业带及汽车为主要产业，经济潜力明显，已经开发项目较多。多为高层、小高层。西区以高层、小高层为主，规划差,中心区,是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。开发项目多，多为大型项目。南区待开发，计划打造成惠州名片，旅游胜地，中心区配套好，大项目多
9、,大亚湾房地产市场,Code of this report | 13,大亚湾目前在售楼盘以两房为主，一房、三房都较多，偏向中小户型。可以看出深圳客户为主，目的偏向投资及过渡性，销售较好。均价在4000-5000元/平米,大亚湾房地产市场,Code of this report | 14,大亚湾西区2010年供应量为1040000平米，供应量旺盛，因此将会吸引大量的置业投资人群前来,大亚湾房地产市场,Code of this report | 15,大亚湾中心区供应量为1740000平米，比西区多，将会带动整个中心区的继续发展,大亚湾房地产市场,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区
10、概况,Code of this report | 16,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 17,今天洼地，未来高峰,天时地利人和,片区小结：大亚湾景观资源好，地理位置优越、交通便捷，将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾”，房地产供应量大，性价比高，然而地产发展刚刚起步，有极大的升值潜力,占据着天时地利与人和，却拥有性价比高的优势，因此 承接深圳、香港投资客户的需求，成为投资的热点； 承接深圳被高房价挤出的中低支付能力的年轻阶层购房的热点区域； 承
11、接深圳养老客户的置业需求； 满足大亚湾产业发展新增的外来人口的置业需求； 满足大亚湾及周边原住民更新改善置业的需求。 这些将会带动大亚湾的置业需求，将会产生洼地效应,天时：流动性过剩、货币贬值，深港房价飞涨，大运带热深圳东部置业的时机； 地利：大亚湾优越的地理位置，便捷的交通条件，稀缺的自然资源 人和：大亚湾经济及城市建设取得的瞩目的建设成就。,片区小结,片区简析,项目详析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 18,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 19,
12、中萃花城湾地理优势明显，交通方便，致力营造30万平米的国际名门社区,项目距龙岗工业区6公里，淡水3公里，大亚湾黄金海岸度假区8公里，深圳罗湖32公里，距深汕高速淡水出口5公里、沿海高速1.5公里。,交通,新中萃花城湾位于惠州大亚湾西区，属惠阳区规划开发的新住宅片区。项目北面距离惠阳区中心不到3公里，西面距离深圳龙岗区7公里，南面与大亚湾经济开发区中心区距离 5公里。距离新建沿海高速仅1公里，项目位置拥有良好的交通道路网络，完善的基础配套。地理位置绝佳,区域,区位交通图,区位交通分析,中萃花城湾以欧洲生活美学为主题，打造深圳第九区人居样本,项目效果图,项目概况,中萃花城湾总占地面积80000平方
13、，建筑面积达300000平方，共有21栋高层欧式住宅组成，项目分三期开发，按照计划4年内开发完成。第一期开发7栋高层商住楼。整个规划超宽楼距、密度小，为小区园林提供良好的自然山居美感条件；,项目规划,项目卖点,国际规划，领驭皇家园林艺术 国际星级会所，品味独树一帜 5分钟丰盛生活圈 45-137平米“N+1”百变户型，赠送面积大 私人大管家,色调,样板间功能分区明显，欧式风格，但装修简单，做工粗糙,样板房分析,样板间采用米黄色，倍感温馨，整个色调的搭配淡雅，凸显欧式风格元素,摆设,样板间的摆设符合整个样板房欧式风格的调性，营造了家居氛围,功能分区,整个样板房功能分区明显，两房两厅一卧，南北对流
14、，采光通风佳,样板房图片,样板房特色,特色,浴缸摆在阳台上，别有一番风味 入户花园设计一个水池，丰富生活，增加情趣，一回家边可以放松身心 客厅吊顶设计，金黄色色调，尽显大气阔绰 凸窗的摆设及其色调运用，让室内情调与室外美景交融一体，情趣无限，温馨舒适,样板间凸窗等细部突出其特色,样板房图片,样板间展示,营销中心面积豪华大气，然而左右分布不均,宣传栏,展示区,接待前台,洽谈区,吧台,入口,休息区,因为施工的原因 ，看楼通道非常的简陋，沿途感觉 十分惊险没有电梯，也没有其他布置,看楼通道分析,因为项目施工原因，看楼通道整个看楼路线路程长，都是临时搭建，感觉很惊险，而且没有电梯,路线,展示,整个看楼
15、路线十分简陋，沿途没有任何指示，看楼通道展示简单，仅有红地毯、项目宣传图片及摆放的植物，有特色的是爬样板房时候的指示，缓和了客户疲累的身心,看楼通道图片,项目媒体包装,Code of this report | 28,花语7栋A型 （三房两厅两卫，约137.29）,缺点：,南北不通透,两个卫生间放在一起，两个卧室放在另外一边，显得不协调,卧室和客厅离得很近，动静分区不明显,采光不好,Code of this report | 29,花语7栋B型 （三房两厅两卫，约119.89）,优点及缺点,优点： 超大入户花园 宽景阳台 空间宽敞阔绰 采光通风佳 户型 方正,缺点： 两个卫生间放在一起，两个卧
16、室放在另外一边，显得不协调 过道窄 空间利用率不高，入户相对太大,Code of this report | 30,花语8栋A型 （二房两厅一卫，约83.87）,优点及缺点,优点： 超大入户花园 南北通透 功能分区明显 采光通风佳 采光通风佳 赠送面积多，约25平米,缺点： 两个卫生间放在一起，两个卧室放在另外一边，显得不协调 过道窄 空间利用率不高，入户相对太大,Code of this report | 31,花语8栋B型 （一房一厅一卫，约44.93）,优点及缺点,优点： 小户型但功能全，稀缺产 品 采光好 功能分区明显 超大入户花园 布局紧凑合理,缺点： 过道窄 空间利用率不高，入户相
17、对太大,Code of this report | 32,花语8栋B型 （二房两厅一卫，约86.71）,优点及缺点,优点： 主次卧朝阳 宽景阳台，舒适 功能分区明显 入户花园大 布局合理,缺点： 过道窄 空间利用率不高，入户相对太大,Code of this report | 33,花语3栋B型 （二房两厅一卫，约89.35）,优点及缺点,优点： 主次卧朝阳 宽景阳台，舒适 功能分区明显 入户花园私家花园 布局合理,缺点： 过道窄 空间利用率不高，入户相对太大 采光不是很好,Code of this report | 34,太阳湾地理优势明显，交通方便，大亚湾中央生活区。,交通便捷，深圳市区车
18、程50分钟，距龙岗车程20分钟，惠州市中心区30分钟，与惠阳中心区不到5分钟车程，距大亚湾海滨度假区20分钟。,交通,项目位于大亚湾经济技术开发区，大亚湾大道与西二大道交汇处，项目区位优势明显，地处深圳卫星城大亚湾淡澳大道交通枢纽段。,区域,区位交通图,区位交通分析,太阳湾地理优势明显，交通方便，大亚湾中央生活区。,项目效果图,项目概况,总项目分四期开发，共有40套联排别墅、156套一梯两户花园洋房、360套宽景高层与340套景致公寓。 定位为美式简约风格的综合体大盘；运用国际先进的规划设计理念，充分考虑道路与建筑的关系，园林与建筑的关系，建筑与建筑的关系，建筑与人的关系，处处体现和谐之美及设
19、计大师的匠心独运，将楼盘打造为大亚湾大道上的一颗明珠。,项目规划,项目卖点,43万平米高端物业 大亚湾中央生活区 生态景观园林 丰盛配套,色调,样板间功能分区明显，装修简单，做工粗糙,，摆设少,样板房分析,浅红色地板、白色墙壁，装修简单,摆设,摆设少，除了灯具等最基本摆设，没和其他装饰性摆设,功能分区,整个样板房功能分区明显，户型方正,样板房图片,营销中心分为两层，大气尊贵,营销中心分布图,大堂及主入口,太阳湾的园林显得别具一格，水景、植物、建筑组团间相互萦绕，迷你小岛增添了无限乐趣,园林分析,迷你小岛是整个园林规划设计的点睛之笔，为水边生活增添了无限梦幻与乐趣。 无论是在售楼处还是建筑组团之
20、间都设计迷你小岛，水、草、树、建筑相互萦绕，倍显整个园林的乐趣,迷你小岛,园林图片,Code of this report | 40,水景洋房NB(四房两厅两卫，164.00-165.19）,缺点： 过道窄 采光不是很好,Code of this report | 41,三房M1(三房两厅两卫，137）,优点及缺点,优点： 户型方正、功能分区明显 干湿分区科学 卧室转角大凸窗 增加景观面 阳台阔绰 延展户外空间,缺点： 布局紧凑 采光不是很好,Code of this report | 42,景致两房F1(两房两厅一卫，70.57-71.14）,优点及缺点,优点： 户型方正、功能分区明显 干湿
21、分区科学 卧室转角大凸窗 增加景观面 双阳台设计 延展户外空间,缺点： 布局紧凑 采光不是很好,Code of this report | 43,景致一房F2(一房一厅一卫，42.42-43.07）,优点及缺点,优点： 户型方正 功能分区明显 干湿分区科学 创新双阳台户型设计 客厅卧室与双阳台相连 生活空间延伸 自由个性，空间灵动,缺点： 厨房卫生间列在一起 采光不是很好,Code of this report | 44,景致一房F4(一房一厅一卫，52.80）,优点及缺点,优点： 户型方正 功能分区明显 动静干湿分区科学 自由个性，空间灵动,缺点： 阳台分布在厨房和卫生间之间 采光不是很好,
22、Code of this report | 45,德洲城63万平米大城，意大利风情小镇,交通,德洲城地处深圳龙岗东端，处于惠阳、深圳、大亚湾三地融合的黄金交合点的大亚湾西区版块，项目紧靠坑梓和深圳大工业区，地理位置优越。,区域,区位交通图,区位交通分析,深圳路线约45分钟车程）；布吉关-深惠公路-水官高速-深汕高速-大工业出口或淡水出口-大亚湾西区（约40分钟车程）；南头关-广深高速-机荷高速-荷坳-深汕高速-大工业出口或淡水出口-大亚湾西区（约55分钟车程）；公交线路：深圳专线、855路、868路；,德洲城63万平米大城，意大利风情小镇,项目效果图,项目概况,总占地：186422平方米，总建
23、筑面积：521982平方米，容积率：2.8。项目定位 为高尚住宅、配套商业、公寓、办公、酒店、教育设施等的大型人居都市示范区，共分5期 开发。第一期：米兰春天 第二期：罗马假日 第三期：撒丁晨光 第四期：威尼斯水乡 第五期：比萨灵韵。,项目规划,项目卖点,地铁沿线 意大利式风情小镇 地中海休闲园林 800米意大利商业街体验 戴德梁行国际金牌物管,Code of this report | 48,经典两房 (两房两厅一卫，83-86）,优点及缺点,优点： 户型方正 功能分区明显 动静干湿分区科学 客厅连接宽大阳台 通透大气 卧室落地凸窗 收藏无边美景,缺点： 厨房采光不是很好,Code of t
24、his report | 49,奢享三房 (三房两厅两卫，121）,优点及缺点,优点： 户型方正 超大入户花园 可随意组合 动静干湿分区科学 客厅连接阳台 通透大气 卧室步入式凸窗 收藏无限美景,缺点： 过道窄 采光不是很好,Code of this report | 50,奢华四房 (四房两厅两卫，149）,优点及缺点,优点： 户型方正南北通透 奢华入户花园 功能分区明显 客厅连接大阳台 通透开场 超大主卧 步入式大面积观景凸窗 尽享无边美景,缺点： 过道窄 厨房等采光不好,色调,样板间装修简单，做工粗糙 ，完全没有意大利风情小镇的感觉,样板房分析,样板间采用大理石地板，浅色系，比较清新，但
25、没有营造其他感觉,摆设,样板间没什么摆设，显得整个空间空旷、荒凉，调性低,功能分区,整个样板房功能分区明显，客厅显得非常宽敞，是因为包括了厨房的部分,样板房图片,Code of this report | 52,新天名城以“在大亚湾CBD，国际领地”为核心，着力打造一个国际化的都市综合体新区地标,交通,新天名城位于大亚湾中心区，是该片区的第一个综合体项目，该项目地块位于大亚湾澳霞大道北侧，东临二十五号路，紧临南山国际大厦与大亚湾体育广场遥遥相对行政商务配套一应俱全,区域,区位交通图,区位交通分析,雅伦堡,琴伦堡,英伦堡,海伦堡,彼德堡,海德堡,纽伦堡,奥伦堡,哥德堡,铂金商务写字楼,国际星级大
26、酒店,新天名城为中心区臻品豪宅，集酒店、商务公寓、高尚住宅以及风情商业街于一体，是大亚湾第一个综合体项目,项目效果图,项目概况,是大亚湾中心区的一个集住宅、酒店、写字楼、商业为一体的城市综合体，由11栋高尚建筑围合而成，包括9栋高尚住宅楼、1栋星级酒店、1栋高档写字楼及1万余平方米商业。 项目整体分为两期开发，9栋住宅为一期开发，目前已全部售完。未来二期为商务公寓和星级酒店 其中雅伦堡、琴伦堡、英伦堡为27层，其他六栋为18层。,项目规划,项目卖点,五大配套中心环绕，行政商务休闲一应俱全 地中海风情园林，绽放优雅大盘品质 户户南北通透，园林水景奢华收藏 距离大梅沙15分钟，性价比高,户型以大户
27、型为主，部分80平米左右的两房，其余均是100平米以上的三房，私家入户花园，主卧凸窗，阳台多,A户型：三房二厅二卫 约125.45平米 B户型：三房二厅一卫 约107.59平米 C户型：三房二厅一卫 约101.47平米 D户型：二房二厅一卫 约82.82平米,哥德堡、海德堡、彼德堡,奥伦堡,A户型：三房二厅二卫 约128.20平米 B户型：三房二厅二卫 约128.42平米 C户型：二房二厅一卫 约85.14平米 D户型：三房二厅一卫 约105.23平米,纽伦堡、海伦堡,A户型：三房二厅二卫 约126.10平米 B户型：四房二厅二卫 约148.33平米 C户型：二房二厅一卫 约83.74平米 D
28、户型：三房二厅一卫 约103.51平米,琴伦堡、英伦堡、雅伦堡户型以100平米以上的三房为主，部分80平米左右的两房，私家入户花园，主卧凸窗,琴伦堡,AB户型：二房二厅一卫 约77.17平米 CD户型：三房二厅二卫 约112.82平米 E户型： 四房二厅二卫 约135.70平米,英伦堡、雅伦堡,色调,样板间功能分区明显，但卧室显得较小，通过摆设及色彩的运用使得整个样板房显得温馨而舒适,样板房分析,样板间采用统一的暖色系，色调搭配合理，给人以舒适温馨之感，另外艺术品及装饰品的各种色调搭配使整个空间丰富多彩,摆设,样板间从餐厅客厅到卧室都摆放了各种艺术品，加上墙画 灯等必须装饰品，使得整个摆设整齐
29、，有生活气息，增添了情趣，显得温馨舒适。,功能分区,整个样板房功能分区明显，三房两厅，卧室面积较小，然而通过艺术品的摆设及不摆桌子等其他摆设使得区间显得较为完美,样板房图片,样板间展示,营销中心面积相对较小，装饰也比较简单，不显档次,宣传栏,宣传栏,营销中心活动展示,营销中心的活动照片展示，不仅凸显项目品质，也起到了聚集了人气的作用,风水大师讲座吸引客户前来，展示增多客户对项目的了解,楼宇之间排布过于紧密，影响正常采光、通风，并给人感觉压抑,产品园林为地中海风格，错落有致，成熟的园林打造提高项目品质感,园林,三为商业裙楼大面积的屋顶花园,本社区绿化分三级规划设置：一为集中型大面 积大规模中心景
30、观绿地，呈块状及带状形式,二为组团绿地，多为二栋建筑之间的绿地,项目注重园林小品和细部的打造，并与园林风格相统一，提升整体的形象感,建筑小品,Code of this report | 64,新际首座处于规划中的大亚湾中心行政商务区的核心地段 ，地理位置优越，交通方便,项目的交通便利，项目南侧石化大道可直接通往壳牌工业区、惠阳区， 15 分钟车程抵达深汕高速路入口；建设中的厦深铁路、深惠沿海高速公路均从项目附近通过，深惠沿海高速公路贯通后，届时从项目到深圳的商业中心区只需 30 分钟车程。,交通,位于惠州市大亚湾中心北区中兴五路与石化大道交汇处东北侧，处于规划中的大亚湾中心行政商务区的核心地段
31、，南面紧邻大亚湾管委会及体育馆、红树林和在建设中的虎头山公园，北面是规划中的大亚湾行政中心，东西面分别是大亚湾石化产业区和西部综合产业区。,区域,区位交通图,区位交通分析,新际首座CBD地标，兼备Studio 工作室公寓和 solo 酒店式公寓产品属性,项目效果图,项目概况,属于深圳东部，中心区地标楼盘，属于小户型33-75平方为主， 投资商住两用， 项目定位为投资型商住公寓，兼备 Studio 工作室公寓和 solo 酒店式公寓产品属性。 Studio 即工作室公寓，以成熟的商务环境、舒适的商住空间、完善的共用资源，满足了由于大亚湾产业链条发展与完善带来的一种可商可住、交通便利、商业及服务配
32、套完善的办公物业需求,项目规划,项目卖点,低风险 多元化 高回报 性价比高 易租售,Code of this report | 67,首座物语 （一房一卫，约40）,缺点： 采光不是很好 卫生间在门的右侧,Code of this report | 68,双城假日 （一房一卫，约52）,缺点： 阳台不通卧室和餐厅、客厅 采光不是很好,Code of this report | 69,湾区蓝本 （两房两厅，74.11）,优点及缺点,优点： 主卧阳光房 迎接清晨海风与阳光 双落地窗 独享海景山色 功能分区明显 私密性好 布局合理,缺点： 过道窄 厨房和卧室近，造成影响,色调,样板间功能分区明显，色
33、彩丰富，符合年轻人的置业取向，但是整体做工显得粗糙,样板房分析,红色、黄色、白色、黑白相间等多种色彩相互交映，使整个空间显得温馨，富有家居气息,摆设,样板间从餐厅客厅到卧室摆放很随意，空间多变，给人自由而又富有生活气息，增添了情趣，显得温馨舒适。,功能分区,整个样板房功能分区明显，小户型空间的布置显得空间利用率较高,样板房图片,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 71,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 72,片区总结：大亚湾具备的地
34、段优势、港口优势、市场优势、项目优势等将使得自身极具发展潜力，但起步晚，产品、营销都处于一个初级阶段，产品以中小户型为主，做工粗糙简单，营销方面只要以吸引客户为主，停留在做概念阶段，显得产品、营销差距大，深圳客户逐渐增多，拉升了整个价格,地缘优势：大亚湾位于惠州市南部，西接深圳，陆路距离香港60公里，海路47海里 配套优势：大亚湾不仅初步形成了比较齐全的港口、主干道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，而且紧邻惠阳区，有城市依托，生活配套便利 市场优势：大亚湾地处珠江三角洲，是我国经济最活跃的地区之一，对化工产品需求量极大 项目优势：大亚湾大项目相对集中，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中
35、国海油惠州炼油、比亚迪等一大批项目已先后落户建设 深莞惠一体化及深圳特区撤关扩容、大运会的到来，大亚湾将成为未来中心，拥有无穷机遇，振业、星河等地产巨头，中原世联等代理名企进入将带动整个片区发展,片区总结,产品以中小户型为主，二房、三房占多兼具一房、四房，有少量别墅，用材及做工都很简单，当地开发商很多不成熟，基本上以盖房、卖房为主，因此烂尾风险大，现在逐渐看重知名代理行业、中原、世联纷纷进入 产品都位于西区及中心区北片和中片，产品结构相似，西区整体规划好，中心区规划差很多，楼与楼间隔密，俗称握手楼，旁边很多农民房、自建房 港区、东区、旅游区现在都没有建房，在规划法则范围内，可考虑港区打造类似盐
36、田港物业，旅游区打造大梅沙式的别墅区，东区打造成普通住宅,从03、04年起步，开始时本地客户与深圳客户比例相当，看重性价比，后来深圳客户逐渐增多，价格也随之一路攀升 现在以深圳客户为主，以投资、过渡、养老为主，看重它的性价比及发展潜力,基于大亚湾的性价比优势及未来的发展潜力，其营销主要是停留在仅仅为楼盘做概念的阶段，产品和营销差距大，营销方式很简单、直接，以吸引客户去现场为主要目的，对深圳客户的主要营销方式是通过发传单的形式。 部分大盘举行选美大赛等活动以吸引人气。现场杀客的方式简单直接，直接告诉客户性价比和发展潜力，客户自己选择。停留在对深圳营销的模仿阶段,客户,营销,发展潜力,产品特点,客户及营销特点,