中国顶级购物中心案例大全.ppt

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1、中国顶级购物中心案例大全,上海新天地创造了一种风尚。但，位于南京总统府旁的一群旧建筑，如何突破上海新天地的固有模式，创造新的商业神话？,商业视线： 1）“旧建筑+酒吧”似乎已经成为上海新天地的固有模式，在全国有不少的克隆者。但是，作为南京总统府旁的一群旧建筑，却不能只对上海新天地进行简单的复制，否则，就辜负了这样的一个好项目。对于这一地块，总的要求是要进行创新和超越，要源于上海新天地，又高于上海新天地，谁能做到？ 2）时尚酒吧文化固然可以引领一时之风气，但它同样面临着容易被复制、运作一段时间以后消费者新鲜感过去经营就容易走下坡路的难题。运作一座城市最时尚的生活方式，并不同于一般的商业项目运作，

2、而必须有可持续经营的打算。南京1912，是如何通过有效的手段，实现其发展目标的？,南京1912昔日总统府邸，今朝城市客厅，来自“民国”的时尚街区 开发商: 南京东方三采投资顾问有限公司 经济技术指标： 占地面积：约32000平方米 总建筑面积：约40000平方米 停车位：约800个,商业计划： 与上海新天地不同，南京1912不只是创造了一处建筑，而且还原了一座城市心灵深处的记忆 “旧建筑+酒吧”似乎已经成为上海新天地的固有模式，在全国有不少的克隆者。但是，作为南京总统府旁的一群旧建筑，却不能只对上海新天地进行简单的复制，否则，就辜负了这样的一个好项目。对于这一地块，总的要求是要进行创新和超越，

3、要源于上海新天地，又高于上海新天地，谁能做到？,南京1912休闲街区呈L形环绕总统府，地处寸土寸金的城市核心位置，南邻南京文化一条街长江路，北靠南京电子一条街珠江路，离华夏第一商圈新街口仅1000米，处于大行宫地区，斜对面就是汉府街美食广场。周边人文气息浓厚。 项目本身的地段条件与上海新天地有一定的类似，因此，建一个类似于上海新天地的休闲街区似乎是比较现实的解决方案。但是，上海新天地在全国有太多的人在学，而且学得不像、学得走样，因此，简单地复制上海新天地的商业操作模式并不是一种最佳的做法。再加上南京不具有上海那样的国际化气质和外藉消费者，因此项目必须走出自己的特色。,上海新天地 上海新天地位于

4、黄陂南路，太仓路、自忠路及马当路四条道路围成的地块内，上海新天地的建筑风格是传统的上海石库门建筑，材料青砖及石材为主，总的风格是整新如旧，恢复旧有的上海石库门情调，这就是上海新天地的特色情调。 现在，上海新天地已经成为全国知名的娱乐场所，成为众多外藉游客、社会精英聚会、休闲的场所，成为上海的城市名片。石库门的建筑和暖黄色的灯光，映射了昨日上海十里洋场的繁华生活，而南弄的玻璃幕墙的新商业建筑和里面的法国现代绘画展，则折射了今日国际化的现代上海，上海新天地的建筑风格、经营特色都成为中国商业地产的一个品牌。,要源于上海新天地，又要高于上海新天地，项目命名：南京1912 南京1912的含义是什么？ 1

5、912年1月1日，孙中山在南京宣誓就任临时大总统，宣告中华民国临时政府成立，以中华民国为纪元，改行阳历。 孙中山在临时大总统就职宣言中表示，一定要“能尽扫专制之流毒，确定共和，普利民生，以达革命之宗旨，完国民之志愿。”“临时政府成立以后，当尽文明国应尽之义务，以期享文明国应享之权利”。,孙中山在临时大总统任内推行了一系列的社会和政治改革，制定了中华民国临时约法，规定“中华民国之主权，属于国民全体”，公民有人身、选举、参政、居住、言论、出版、集会、通信和宗教信仰的自由和权利，并发布了一系列有关政令。在外交上，表明“得与世界各邦敦平等之睦谊”，加入“公法所认国家团体之内”。在经济上，废除清代的苛捐

6、杂税，保护民族工商业，奖励华侨在国内投资。在文化教育方面，提倡“自由、平等、博爱”为宗旨的“公民道德”教育，废止小学读经。 中华民国的成立标志着长2000多年的封建帝制的结束。而南京，这座中国长江流域的六朝古都，也由于1912年再度成为中国的首都，而走进了中国近代史上的巅峰时期。 南京1912的项目命名，就是以南京近代史上最辉煌的历史片段为剪影，让人们回味南京历史上最令人回味的“民国”情调，带领现代人走进一座城市的历史。,南京1912与上海新天地两者的文化资源底蕴不同。南京1912以总统府为地标，是以民国文化为主格调，而南京的这种文化资源，在全国都是独一无二的。同样在建筑上，南京“1912”是

7、民国时期典雅的、大气的、中西合璧的府衙式建筑，而上海新天地依托的只是石库门民居式建筑，在满足市民对城市记忆的功能上来说，南京1912无论从命名和整体规划定位上都要优于上海新天地。,设立南京1912文化传播公司，通过持续、多元化的推广方式，让“民国情调”成为南京最时尚的消费方式 时尚酒吧文化固然可以引领一时之风气，但它同样面临着容易被复制、运作一段时间以后消费者新鲜感过去经营就容易走下坡路的难题。运作一座城市最时尚的生活方式，并不同于一般的商业项目运作，而必须有可持续经营的打算。南京1912，是如何通过有效的手段，实现其发展目标？,总统府是南京民国建筑风貌的集中地，17幢建筑，其中幢是原有的民国

8、建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。南京1912在建筑上维持了原貌，体现的是民国建筑的精神。在建筑外观上，大多数新建筑中，毫无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外再无任何修饰。 南京1912通过将传统文化、历史遗存与时尚联姻，在商业的力量推动下，对普通人过于厚重的、看不见摸不着的文化被点化成了轻松的、实实在在地时尚消费。 为了体现出南京1912巨大的商业价值，并能够专业的进行开发，南京1912的管理团队在2006年2月将企划部原班人马注册成为南京一九一二文化传播有限公司，公司的职能主要负责策划南京1912的各项活动，提高项目的知名

9、度和美誉度，整合媒体宣传，增强1912项目的曝光度和关注度 ，同时，跟踪街区经营状况，辅助商家经营企划公关事项外，还将全面整合推广南京1912街区的广告资源，并继续捆绑各时尚休闲行业的一线品牌，进行更为密切的合作，寻找出各方的利益共同点，在全面打造街区的同时进行各种有意义的尝试,南京1912的品牌扩张： 在南京1912取得成功之后，南京1912顺势进行品牌扩张，目前，已经在江苏扬州、江苏无锡分别开设了扬州1912、无锡1912。,扬州1912,无锡1912,南京1912可以复制吗？一段专属于南京最辉煌的历史可以在无锡、扬州形成独有的魅力吗？让我们拭目以待。,水游城建在运河上的大型购物中心 开发

10、商：上海鹏欣集团 经济技术指标： 占地面积：26770平方米 总建筑面积：167333平方米 停车位：860个,中国六朝古都。南京。在新街口的边缘商圈，在一个没有成型零售商业氛围的旧城，如何打造一个成功的购物中心？ 商业视线： 新街口商圈自西向东，至项目所在地块，商业氛围已成强弩之末。周边没有成型的商业氛围，在这一地段，项目是否具有做零售商场的价值，如果具有，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？,旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强

11、势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划、定位？ 地处成熟商圈的接合地带，位于南京老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？,夫子庙商圈自东向西，新街口商圈自西向东，至项目所在地块，两大商圈在此相交，但无论是夫子庙的商贸旅游气息，还是新街口的传统商业氛围，到此都已成为强弩之末。两大商圈在此没有形成交集，反而由于两个错位的商业使这一地块周边没有成型的、有特色的商业氛围，在这一地段，项目具有怎样的商业价值，开发这一商业地产项目，项目的商业价值应如何来进行提炼、打造？ 项目地处

12、夫子庙商圈和新街口商圈交汇处，南侧不远处即是著名的夫子庙秦淮旅游风光区，与庙区内的五星级酒店状元楼隔街相望。根据南京政府对商业地产的未来规划，至2010年新街口商圈将东扩至太平路，南至白下路，夫子庙商圈也将扩大5倍。,夫子庙商圈：作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。 新街口商圈：新街口商圈则是全国最大的商业集中带，这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际

13、、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。 商业定位：本项目位于夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处，但是本项目却并未对两大商圈过度依赖，而是立足于现实，既区别于新街口核心商圈，又区别于夫子庙旅游商贸商圈，别出心裁地提出了振兴旧城商业，创造新经济增长点的计划。将本项目定位于旧城商业的振兴，而不是新街口商圈或夫子庙商圈的延续。,2）满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心 旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛

14、盾交错，项目应当如何来进行规划？,旧城区道路交通并不十分理想，本项目地块距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离，受交通条件的限制，项目的商圈范围有限。而南京新街口商圈却是长江中下游城市的核心商圈，商圈辐射范围很大，面对着强势商圈和弱势交通的矛盾交错，项目应当如何来进行规划？,本项目位于南京古城内城南地区，基地位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东临旧王府街，三面环路，现有日公交班次约120班。虽然本项目地块邻近新街口商圈，但是项目地块与新街口商圈却无法实现良好的连接，交通条件的制约使项目的交通总流量、人流量受到制约，所以本项目无法定位为辐射商圈达全市、江苏省的区域中心型购

15、物中心，而应该根据现实的条件将商圈界定到一个合理的范围。 为了充分满足周边居民消费及家庭娱乐休闲的需求，水游城定位为满足周边居民消费的家庭型娱乐休闲中心，各楼层设定不同的目标客层，合理的配置业态及体量。目前已引进洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店及横店集团国际影院，集合娱乐、休闲、餐饮、各类零售店等多种业态，倾力打造时尚消费型复合商业设施。,何谓家庭型娱乐消费中心？ 家庭型娱乐消费中心指业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽、深度最深的购物中心。所谓宽度最宽指商场的经营范围由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现，消费者层面宽，主要定位于价格中档，适合家庭消费的消费品。所谓深度最深指单

16、一品类的商品由多家品牌专卖店提供，涉及的年龄、层次较深，不同的商品由专业的、不同行业主题的大卖场实现。 家庭型娱乐消费中心定位于家庭，即全家、全客层的消费跨度，能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受。 3）以运河水系为主线进行整体规划布局 地处成熟商圈的接合地带，位于老城区的商业建筑有什么样的规划特色，这样才能形成自身的核心竞争力，才能在成熟的商业地带脱颖而出，依靠先进的规划设计和现代的商业形式，造就一个新型的商业中心？ 项目以运河水系为主线进行整体规划布局，强调休闲、舒适的购物体验，通过将自然、阳光、水流、植被吸引人流进入整座建筑中来。它的中庭，运河、水岸，透光天棚，屋

17、顶花园等特色建筑功能设施，使消费者在娱乐、购物、休憩的过程中始终享受到与自然和谐一体的舒适与惬意，营造了一个具有浓郁特色的时尚消费空间。,本项目以运河水系为概念进行设计是因为本地块原来是一条运河的河道。在苏浙地区的文化体系中，人们有着深深的运河情结，其中最主要就是因为京杭大运河贯穿苏浙。京杭大运河兴建于古代隋唐年间，经历年建设，逐步成为中国沟通南北的一条重要水道，成为从鱼米之乡苏杭地区往北方京城输送粮食的重要河道。江浙一带的历史人文的形成与发展，与运河的存在密不可分。 京杭大运河起于浙江杭州，流经嘉兴、南通至南京。虽然京杭大运河并未流经南京，但本项目地块原来也是一条运河河道，于1935年改河道

18、，本地块遂成地面。为纪念这段历史，体现苏浙地区的运河文化内涵，水游城在规划概念中以运河水系为主线，就是对这段过往历史的记忆。,经济技术指标： 开 发 商：明发（集团）南京房地产开发有限公司 地理位置：雨花玉兰路以西、丁墙路以南 占地面积：184000平方米 建筑面积：422000平方米 停 车 位：3000,中国成功的购物中心大多位于城市中心，关于郊区型购物中心能否取得成功至今仍无定论。2007年，中国，南京。位于城郊的大型购物中心明发商业广场，正在展开中国郊区MALL的第二次实验。,商业视线： 中国郊区MALL的开发以东莞华南MALL为标志，但是，自华南MALL开业以来，中国商业地产就一直在

19、拷问：郊区MALL是否适应中国国情，中国郊区MALL能否取得成功？来自福建的明发集团在南京郊区开发的明发商业广场，用另一种与众不同的发展策略来推进中国郊区MALL的建设。那么，明发商业广场开发成功的基石何在？ 购物中心的商铺不允许分割销售这似乎成为中国商业地产不可触犯的天条。而无数的事实也一再说明：购物中心一旦将商铺进行分割销售，其结果大多走向了失败。那么，在中国融资环境欠佳的条件下，商铺的分割销售是否可行，商铺的分割销售与后期良性的运营之间有没有一条中间道路？南京明发广场的开发策略告诉我们的是：这条中间道路是客观存在的，但是，它要通过整体策划的配合去实现。那么，明发广场又是如何做的呢？,发展

20、计划： 选址在城郊结合部，居住人口增长潜力很大的生地战略 中国郊区MALL的开发以东莞华南MALL为标志，但是，自华南MALL开业以来，中国商业地产就一直在拷问：郊区MALL是否适应中国国情，中国郊区MALL能否取得成功？来自福建的明发集团在南京郊区开发的明发商业广场，用另一种与众不同的发展策略来推进中国郊区MALL的建设。那么，明发商业广场开发成功的基石何在？ 业广场地处城南卡子门商圈，这一区域缺少足够的居住人口，这是一个典型的郊区MALL，由于中国郊区MALL的发展存在很多的先天不足，那么，南京明发商业广场是否会取得成功？,南京明发商业广场的策略基石是： A、以为南京创造一个大型购物中心为

21、核心发展目标，42万平方米的商业面积可以辐射南京全市和周边城镇，从而放弃了不现实的无限商圈的理想主义目标，因此，这是一个相对适宜的商业规模，符合商业发展的目标; B、郊区MALL相对城市中心的MALL，有一个不可替代的优势就是低廉的土地成本。南京明发商业广场的生地战略就是以创造大众型的商业中心为开发目标，以低土地成本、低建筑成本创造成本优势，坚持低成本的生地战略. 与生地战略低成本相对应的是高增长，南京城南卡子门商圈正在快速发展之中。目前，周边已经集聚了家居乐、麦德龙、百安居、石林家乐家、苏宁电器等一批大型家居商贸企业，从卡子门到双龙街立交一线，已成为一条延续的家居生活产业带，卡子门大街、绕城

22、公路、规划中的地铁1号线南延线、3号线、6号线、汽车南站分布左右，多条公交线路四通八达，2010年通车的亚洲最大站火车南站更将带来日均140万人次的人流量。,未来，随着红星美凯龙和宜家家居项目建成开业后，将联手推动这条家居生活产业带提档升级，南京家居市场现有的竞争格局将因此发生变化。这标志着以卡子门大街为中心的城南地区迎来了一个快速发展的黄金时期。 可以预见在不久的将来这里将成为主城区域内极具现代活力和时尚感的商业中心区。 因此，南京明发商业广场的郊区MALL的生地战略是建立在集群式的、可以预期的商业繁荣的基础之上的。 郊区MALL在交通规划上有何特点？ 南京明发商业广场作为中国新一代郊区MA

23、LL，它坚持了十分明晰的交通导向策略，其重要的特点是位于城市最重要的交通干道旁，购物中心的交通流线与市政交通流线进行最佳的结合。 南京明发商业广场西面是城市快速路玉兰路，南面是丁墙路，这两条主要的干道日间平均每小时车流量高达5000辆以上，做为一个郊区MALL，南京明发商业广场的建设方案是：,A、面向快速车道，展示最大的视觉可见面，这是所有郊区型MALL必须要做到的; B、设置匝道，与快速交通路线直接相连，使快速车道上的车流能方便、自然地进入到购物中心的停车场。 南京明发商业广场座落在城郊结合部，做为一个郊区型购物中心要获得成功需要具备很多因素，开发商在规划上偏向于对现有客流进行截留会是一个比

24、较好的选择。 在美国，成功的郊区购物中心都有个明显的共同点，购物中心和交通流线进行了完美的结合，在围绕环城公路的基础下，有匝道直接引导环城公路现有车流进入项目，南京明发商业广场也选择了这一建设方案，这为项目的成功提供了保证。,协调销售与经营的“主力店+商业街”的规划设计思路 购物中心的商铺不允许分割销售这似乎成为中国商业地产不可触犯的天条。而无数的事实也一再说明：购物中心一旦将商铺进行分割销售，其结果大多走向了失败。那么，在中国融资环境欠佳的条件下，商铺的分割销售是否可行，商铺的分割销售与后期良性的运营之间有没有一条中间道路？南京明发广场的开发策略告诉我们的是：这条中间道路是客观存在的，但是，

25、它要通过整体策划的配合去实现。那么，明发广场又是如何做的呢？,在中国，众多商业中心进行商铺的分割销售都最终走向了失败，其主要原因在于产权的不统一，使众多已经销售出去的商铺对项目的整体运营造成了不良影响。 南京明发商业广场在规划设计思路上采取“主力店+商业街”型态，可以相对有效地减少商铺分割销售对项目整体运作带来的伤害。其主要操作思路是：,A、采用“S”型的规划设计方案，将主力店分布在“S”型的两端，商业街以“S”型分布，并连接主力店，这样就使主力店、商业街有分有合，两者之间既有联通，同时，又有一定的区分; B、主力店所在的商业面积长期出租，产权统一，将连接主力店的商业街商铺进行销售，这样，由于

26、主力店与商业街在建筑形式上就有所区分，避免了一般的封闭式购物中心用于销售的商业面积与保留出租的商业面积完全一体，分割销售的商铺“一粒老鼠屎打坏一锅汤”的情况发生。商业街与主力店的建筑形态的区分，决定了不同的商业运作其相互作用、相互影响的程度有所不同; C、以“S”型商业街连通主力店，不仅创造了流畅的商业曲线，同时在一条线上创造了最长的临街面，在“S”型流线上可以建造最多的临街商铺，最多的临街商铺又可以创造最多的销售额和最高的销售价格。,开发购物中心，商铺是否可以进行分割销售？ 目前，由于中国缺乏良好的融资环境，将商铺进行分割销售是一个比较容易操作的融资手段。但是，传统的操作方法缺乏良好的策略引

27、导，以商铺销售牺牲购物中心的可持续运营，并犯了“眉毛胡子一把抓”的毛病，不能良好地解决分割销售的商铺与主力店、可持续运营之间相互作用的一系列问题，这样就使商铺分割销售对购物中心的伤害被无限地放大了。 事实上，虽然商铺分割销售对购物中心可持续运营的伤害不可避免，但可以通过良好的操作手段将这种伤害的程度降到最小。南京明发商业广场的“主力店+商业街”的操作思路，就提供了一种良好的借鉴。 如果说，传统的将封闭式购物中心的商铺进行分割销售的操作方法对购物中心可持续运营造成的伤害达到60分，那么，南京明发商业广场的“S”型商业规划和“主力店+商业街”的操作模式，就可以将对购物中心可持续运营的伤害降至30分、20分，甚至10分。 南京明发商业广场基于明发集团相对成熟的操作模式，创造了具有中国特色的商业地产开发思路，创造了保持商业可持续运作与解决融资难题之间的中间道路。,