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1、2019/5/7,长沙县地税局纳税人学校 欢迎您,2019/5/7,房地产开发与经营主要涉及的税费有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税等税种。,2019/5/7,一、营业税 1、计税依据的确定 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。,2019/5/7,中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十条 纳税人价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：,2019/5/7,（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期
2、发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。,2019/5/7,湖南省营业税差额征税管理暂行办法第44条规定：单位和个人销售或转让其受让的土地使用权,以全部收入减去受让土地使用权所支付的土地出让金或购置原价的余额为营业额。,2019/5/7,湖南省营业税差额征税管理暂行办法45条规定：单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。,2019/5/7,湖南省营业税差额征税管理暂行办法46条规定：单位和个人销售抵债所得的不
3、动产的，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。,2019/5/7,湖南省营业税差额征税管理暂行办法47条规定：单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额,2019/5/7,2、纳税义务发生时间的确定 湖南省营业税差额征税管理暂行办法第八条： 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。除国务院财政、税务主管部门另有规定外，具体按以下规定执行：,2019/5/7,（一）收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 （二）取得索取营业收入款项凭据的当天，为
4、书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。,2019/5/7,3、旧城改造中涉税问题 在旧城改造中,房地产开发企业拆除居民住房后,补偿给搬迁户的住房,应按照“销售不动产”税目征收营业税。,2019/5/7,根据湖南省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知（湘地税发1997005号）规定，偿还给拆迁户原有旧房相等面积的价值以及超面积部分的补差收入，均应征收营业税，偿还给拆迁户原有旧房相等面积的价值可由税务机关按当地同类住宅房屋的成本价核定。,2019/5/7,4、方式建设项目有关营业税 湖南省地方税务局关于方式建设项目有关营业税问题的公告各级
5、政府广泛采取BT项目（Build Transfer，即建设-移交税收规定：一、以投融资人的名义立项建设，工程完工交付业主的，对投融资人所取得收入应按照“销售不动产”税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款（包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入）,2019/5/7,二、以项目业主的名义立项建设，对投融资人无论其是否具备建筑工程总承包资质，均应作为建筑工程的总承包人，按“建筑业”税目的现行规定征收营业税。营业额按以下方式确定：,2019/5/7,（一）项目的建设方（或投资方）与施工企业为同一单位的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项作为计税营业额
6、全额征收营业税，施工环节不再征收营业税。（回购价款包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入。）,2019/5/7,（二）建设方（或投资方）将建筑安装工程承包或分包给其它施工企业的，建设方（或投资方）在取得业主支付回购款项时按扣除支付给施工企业工程承包额或分包价款后的余额作为计税营业额,施工企业计税营业额为工程承包额或取得的分包价款。,2019/5/7,三、按BT方式建设的项目，建设方（或投资方）纳税义务发生时间为按BT合同约定的分次付款时间。合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为建设方（或投资方）收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。建筑工程实行承包或分包的，承包
7、或分包方纳税义务发生时间为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 四、本公告自发布之日起执行。以前开工建设，但尚未完工移交的建设项目，按本公告执行。,2019/5/7,二、城市维护建设税 城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：,2019/5/7,纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。,2019/5/7,三、教育费附加/地方教育费附加 教育费附加对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收，以其实际缴纳
8、的增值税、消费税和营业税为计征依据。 湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法规定，本省行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税（以下简称“三税”）的单位和个人，应当分别按照实际缴纳“三税”税额的3%和1.5%同时缴纳教育费附加和地方教育附加。,2019/5/7,根据湖南省财政厅湖南省地方税务局关于调整地方教育附加征收标准的通知（湘财综20115号）规定，从2011年3月份开始，教育费附加及地方教育费附加由4.5%调整到5%。 教育费附加及地方教育费附加（3%+2%）,2019/5/7,四、房产税 （1）房产税计税依据 应税房屋的房产税,依照房产原值一次扣除20%后的余值计算。 所谓房产原值，指
9、的是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。根据国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）的规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。,2019/5/7,因此，企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。,2019/5/7,（2）无租使用房产按房产余值缴纳房产税 财税2009128号文件
10、明确，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。,2019/5/7,（3）关于出租房产免收租金期间房产税问题 财税2010121号规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。,2019/5/7,（4）、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 财税2010121号规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,2019/5/7,（5）关于房地
11、产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,2019/5/7,五、土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,2019/5/7,房产税城镇土地使用税有关政策的通知财税2006186号规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 ： 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约
12、定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,2019/5/7,六、印花税 纳税义务人：在中华人民共和国境内书立、领受印花税条例所列举凭证的单位和个人。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。 征税范围和税率：长沙县税务局一分局政策汇编定稿封二、正文1.doc,2019/5/7,七、契税 1、什么是契税？契税的纳税人和课税对象是怎么规定的？ 契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性三个特点外，还有其自身的特
13、点：第一，土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税；第二，契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。俗称谁买谁纳税。,2019/5/7,契税的纳税人是指在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。,2019/5/7,契税的课税对象是土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换，但
14、不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋权属转移是指房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。,2019/5/7,2、湖南省契税的税率是多少？ 根据中华人民共和国契税暂行条例第三条规定：“契税的税率为3%-5%”，湖南省实施中华人民共和国契税暂行条例若干规定（湖南省人民政府令第124号）第五条规定：“湖南省契税税率为4%”,2019/5/7,3、契税的计税依据是如何规定的？ 契税的计税依据有五项基本规定： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，以成交价格为计税依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为计税依据。,2019/5/7,土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、
15、房屋买卖的市场价格核定。 土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。,2019/5/7,以划拨方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交的土地使用权出让金或者全部土地收益。,2019/5/7,以上成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,2019/5/7,4、契税
16、的纳税环节、纳税义务发生时间、纳税期限是如何确定的？ 契税纳税环节：在签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，办理土地使用权证、房屋产权证之前。,2019/5/7,5、契税有哪些税收优惠政策？ 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征。 城镇职工按规定第一次购买经县级以上人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税。,2019/5/7,因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，给予减征或免征。 土地、房屋被县级以上人
17、民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，纳税确有困难的，给予减征或免征。,2019/5/7,纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。 外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。,2019/5/7,6、耕地占用税和契税的减免手续如何办理？ 对于符合耕地占用税减免规定的纳税人应在用地申请获得批准后的30日内，向征收机关提出减免申报，按减免管理程序办理手续。占用耕地1000
18、亩以下的耕地占用税的减免，由市、州地税机关审核；占用耕地1000亩（含1000亩）以上的耕地占用税的减免，由省级地税机关审核。,2019/5/7,对于符合契税减免规定的纳税人，应在签订土地、房屋权属转移合同10天内，向当地税务机关提出申请，按减免管理程序办理手续。契税计税金额在10000万元以下的，报市、州地税机关审核；契税计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，报省地税机关审核。,2019/5/7,7、纳税人不按期申报缴纳耕地占用税和契税，将承担什么经济或法律责任？ 根据中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税
19、款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。,2019/5/7,根据中华人民共和国税收征收管理法第六十二条规定， 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处2000以下的罚款；情节严重的，可以处2000以上1万元以下的罚款。,2019/5/7,八、企业所得税 核定征收企业所得税： 湖南省地方税务局关于调整房地产开发企业所得税核定征收应税所得率的公告公告2011年第1号：,2019/5/7,省会城市城区不低于15%，其他市、州所在地城区不低于12%，县（市）不低于10%。
20、为简便计算，对缴纳企业所得税的房地产开发企业，征收机关可以按照应税所得率和适用税率，换算出按收入总额的企业所得税征收率，直接按收入总额计算应纳的企业所得税，计算公式如下：应纳企业所得税额=收入总额企业所得税征收率；企业所得税征收率=应税所得率适用税率。,2019/5/7,经换算后的企业所得税征收率分别为：省会城市城区不低于3.75%，其他市、州所在地城区不低于3%，县（市）不低于2.5%。,2019/5/7,查账征收方式缴纳企业所得税的税收政策： 房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号长沙县税务局一分局政策汇编定稿正文2.doc,2019/5/7,房地产企业纳税专题讲座,谢 谢 黄智勇,