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1、薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆 开封项目设计任务书一、 项目概况1. 区域现状2. 项目位置 3. 用地现状交通 二、 项目定位1. 整体定位1) 定位出发点：郑州开发理念“让开封更优雅”的城市倡导先行者的企业理念，为开封城市发展带来新鲜空气2) 整体形象：全开封YANG起来 “洋”起来洋房：洋房关怀舒适生活品质 “洋”起来洋气：时尚国际化元素的积累 “阳”起来阳光：年轻人买得起的活力社区 “氧”起来氧气：西区居住区的优良自然环境 “养”起来休养：适合人居的花园社区 “扬”起来上扬：迎接开封日新月异的快速增长上升期 2. 产品形式定位本项目倾力打造“都市第一居所”的纯居住概念，产品形式包括洋房、小高层与高
2、层，集中打造低总价高性价比中高档次的产品品质。打造开封标杆，引领西区市场，追求产品精细化，朔造开发商品牌。3. 目标客户定位1) 客户来源： 小高层、高层：被社区品质吸引的西部区域内中层客户 洋房：本区域中刚性可引导的升级客户，外区域中受产品特色吸引升级需求2) 客户细分构成： 本区域客群：本地客户，尤以西部原住客户为主，客群规模较大，解决居住刚性需求和升级需求，构成本项目的主力客群。 外区域客群：愿意接受高品质洋房社区生活环境，被项目新意吸引的区域外围客户；年龄较低，易于接受新事物，对产品高性价比特征很敏感。3) 核心价值取向： 规划西部洋房社区洋房结合阳光小高板产品营造相对舒适的居住环境。
3、 产品小户型、附加值小面积，低总价高性价比；通过花园、露台、错阳台等赠送面积提升整体居住品质与产品附加值，年轻人买的起的青年高档生活社区。 潜力区域发展、溢价空间目前的区域价格洼地现状与未来项目发展空间形成的顺差，带来物业升值空间。三、 设计指标1. 基本信息占地面积：106978.7平米容积率：2.3规划要求：南低北高，西低东高(指高度与容积率)2. 物业类型住宅23.8平米（90平米以下的户型面积不低于60%）公建1.2万平米（沿用地西侧与南侧道路布置，带状商业，考虑会所与幼儿园位置）3. 项目经济技术指标占地面积：106978.7平米容积率：地上2.3，地下0.45配套公建：12000平
4、米建筑密度：低于30%绿化率：高于30%地下车位配比：1：0.1建筑面积：25万平米（其中住宅23.8万平米左右、商业1万平米左右，幼儿园与会所各1千平米左右）4. 物业类型配比物业类型层数户型居室数建筑面积区间洋房6层大户型三到五居110-160平米小高层11层小户型两居80-89平米高层24层小户型两居80-89平米左右大户型大三居120-140平米户型户数面积6090面积比例各物业面积各物业比例洋房110-1605287128030.03%7128030.03%小高层80-8910569398439.59%9398439.59%高层120-140144187207.89%7212030.
5、38%50-896005340022.50%2328237384237384图A图B关于户型配比的几点重要说明： 严格遵守60/90政策，小户型面积必须占到整体建筑面积的60%以上； 上表B中90平米以上户型尚未做满，可结合高层端单元大户型或顶跃进行规划计设 89 为面积上限，可适当调整，面积缺失部分，由规划端单元大户型或顶部越层补足 90平米以下需要规划4种以上户型；利于后期销售 上图A中的面积区间应严格遵守，上图B中的面积数据仅可供参考，在满足各项指标的前提下可自由发挥。四、 规划原则与建议1. 规划原则R3R4R1R2用地居住价值最低西面集英街为规划城市道路，将来私密性较低；但商业价值较
6、高用地价值最高核心位置，包揽中央景观，内向私密用地价值次之外部现状为鱼塘，未来存在不确定性用地价值一般南侧金耀路为次级规划城市道路，将来私密性较低；商业价值较高规 划 金 耀 路规 划 集 英 街1) 用地价值分析2) 规划原则与建议 本社区重点打造洋房社区的整体品质，尽可能多的排布花园洋房，其建筑面积约可达到总体面积的30%左右 整体规划特征：南低北高，东西平衡或东侧稍高的原则（特指建筑高度和分地块容积率） 居住类产品朝向保证正南北向，延西侧集英街部分住宅可以考虑垂直集英街布置 建议本项目至少规划两个小区出入口，并选择合适的位置。主要出入口的设置考虑未来发展的需要 建议本项目公建部分延南侧与
7、西侧现有道路，设置带状商业，形成小区型内外兼顾的生活配套，建议一至两层的开敞商业。 建议会所和幼儿园位置可以设置与商业一体，也可以单独设置于小区的中心景观水系处，请酌情考虑3) 方案示意洋房44个单元 每单元2户 6层小高层32个单元每单元3户 11层高层10个单元 每单元3户 24层 898989 1308989 898989 898989 898989 8989130 110-160110-160 8989 8989 110-160110-16089892. 交通系统 本项目建议采用地下停车，地下室满足停车与人防要求，地下室开挖面积按0.45的容积率以内设计，车位配比1：0.1，商业公建部
8、分设置局部地上停车位。 建议人车分流，考虑车库出入口位置与小区出入口位置的关系。3. 景观系统1) 水主题景观 因开封大部分住宅项目均有水景园林，且体现本案“水主题”的环境优势，建议在满足指标的前提下预留中心位置一块较完整的用地打造中心水景，选择自然水体或泳池，配以水系小品，营造临水而居的生活意境； （图示说明：如上图所示在小区的中心位置设置整体的水系以及小品，部分水系延伸至楼座平台附近，打造近水景观）2) 入口景观 建议根据入口位置与商业配套的关系，酌情考虑小区入口的打造方式；3) 景观分级 建议中心景观组团景观入户景观、空间设计，推荐可参考万科水晶城的公共空间关系模式； 根据具体的规划需要
9、可以考虑景观节点的应用。4) 景观利用价值最大化结合景观分级与交通设计，建议考虑如下几方面景观需求： 亲地空间：增加居住者接触地面的机会，创造适合各类人群活动的室外场地。 亲水空间：通过硬质水景、薄水、自然溪流、喷泉等设计营造出亲水、观水、近水、戏水的场所。 亲绿空间：硬软景观有机结合，充分利用车库、坡地、宅前屋后构造充满活力的自然情调绿色环境。 亲子空间：要充分考虑儿童的场地和设施，培养儿童友好、合作及冒险的精神，并给长者与儿童互动留有平台。4. 建筑风格与外立面设计建议与周边形成明显的形象区别，风格体现现代，时尚的都市气息，可以考虑德式立体派现代风格。立面材料选用贴砖和部分石材，质地优良的
10、涂料，轻盈明快的色泽，精细层次化的外立面设计。(上图为重庆同创高原)五、 住宅单体设计原则及建议本项目住宅部分定位为中高档居住区，产品形式可为洋房、小高层和高层。具体的居室数和面积区间参看“住宅物业类型建议表格”。产品设计要点参见如下建议：1. 洋房1) 概念110平米120平米130平米140平米150平米160平米 介于别墅与板楼的整体品质，空间设计尽量与户外联系，强调邻里关系，露台社交； 户型面积从110-160平米，层层退台； 层高3米，6层； 一梯两户，每2或4单元相拼接； 户型居室数3-5居；2) 原则及建议 在户型面积充足的前提下，建议设计较为舒适的退台模式； 保证每层均有较多的
11、赠送面积（露台、花园、飘窗等）； 建议整体入户模式采取南入户方式，一层庭院入户，设置阳光房，二层露台入户，三至六层楼梯入户； 建议大开间小进深，南向两卧一厅； 建议户型南北通透，所有居室采光，保证较高的居住舒适度；3) 户型图示（二层平面） （如上图所示，洋房户型大开间小进深，南向布置主要功能空间，北向布置次要功能空间，所有居室均采光，户型南北通透）2. 小高层与高层1) 小高层概念 户型面积80-89m2的两居室 层高3米，11层； 一梯三户，每2或4单元相拼接；2) 高层概念 户型面积80-89m2的两居室（单元中间户型），户型面积120-140平米大三居户型 层高3米，24层； 一梯三户
12、，每2或4单元相拼接；3) 原则 一梯三户，三面采光，南北或东西通透图示说明：交通核交通核80-89m2的两居室120-140m2的两居室（上图户型中，左右户型为南北通透型，中间户型为东西通透型，均能达到三面采光需求）客厅与主卧保证南向，所有居住空间均采光。）4) 建议 使用角窗与飘窗，增加户型附加值；图示说明：（图示说明：此图为居室南向的飘窗，飘窗位置较低，进深较大，此部分不计入销售面积） 小大堂设计，节省公共面积，提高得房率图示说明：（图例说明：上图右户型中南向红色部分为其中的一户南户型，将楼座的一层此户型改造为入户大堂，节约公共区域空间） 在政策允许的前提下，错阳台设计；露台两层通高，可
13、南北或东西相错，增加赠送面积；天津远洋新干线赠送面积原户型加错阳台后演变成露台 （图例说明：上图两个户型为同一户型，此户型左边为主卧带南向阳台，右边户型为次卧带南向阳台， 阳台相错落设置，两层通高，此阳台不算建筑面积） 预留改造，设计可改造居室的大阳台；图示说明：成都万科金域蓝湾（图例说明：此户型南向阳台为开间2.7米的内凹型阳台，处于整个户型的中心位置，阳台东西砖墙、北砖墙为户型外墙面厚度，此阳台在政策上算一半建筑面积，后期可改造为南向居室） 设计采光电梯间，利用边角空间设计休息区，公共空间精装修图示说明： （图例说明：如上图左所示电梯间设置成采光电梯间附带休息室，右图为电梯精装修）六、 设计依据（以下部分设计依据由开发商核实补充）1. 国家有关居住区规划设计和住宅设计规范；2. 开封项目红线图；3. 开封项目相关规划文件； 4. 开封项目定位报告； 5. 1:1000现状地形及地质勘察报告；委托方提供的其它基础资料。 膄蚀螄羃膃荿蚆衿膃