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1、财产行为税专家座席问题记录1、父母名下无房，购买二手房，该二手房为房改房，可否享受契税优惠？自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税（1.5%）。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。普通住房，需同时满足三个条件： （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）。 （2）单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。 （3）实际成交价格低于房管部门公布的同一范围的土地上住房平均交易价格1.4倍以下。2、企业出售新建房，只出售40%的部分，土地增值税
2、如何计算？按出售部分面积占总建筑面积的比例来计算出售部分的成本。增值额收入额扣除项目金额增值率增值额扣除项目金额*100%适用税率：依据计算的增值率，按税率表确定适用税率。应纳税额增值额*适用税率扣除项目金额*速算扣除系数。3、个人出租房屋该如何缴税？根据成都市地税局2012年1号公告：个人出租房屋所涉及的房产税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加及四川省地方教育附加实行综合征收： 个人出租房屋月租金收入未达5000元的，综合征收率为4%；个人出租房屋月租金收入5000元以上（含5000元）、20000元以下的，综合征收率为8%；个人出租房屋月租金收入20000元以上（含20000
3、元）的，综合征收率为10%。4、在成都购买房改房，在重庆有一套住房，是否可享受契税优惠政策？家庭成员唯一住房适用相关契税优惠政策，该唯一住房是指全国范围内家庭成员唯一住房，故不能享受，应按3%征收契税。5、赠与房产如何确定价格?请携带房产证到契税征收窗口核定。6、个人转让非住宅如何缴税？（1 ）营业税及三个附加：（个人销售或转让其购置或抵债所得的非住房，以全部收入减去该房屋的购置原价或抵债时该房屋的作价后的余额为营业额）； （2）个人所得税： 按照“财产转让所得” 20%缴纳，以财产转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额. （3）印花税:产权转移书据
4、万分之五 , 按件贴花五元。 （4）土地增值税：个人转让商铺应缴纳土地增值税. 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，因此个人转让商铺应缴纳土地增值税。 根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 当纳税人不能取得评估价格时，根据关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物, 凡不能取得评估价格
5、，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法第35条的规定，实行核定征收。7、个人转让非住宅买卖双方如何缴税？一、对个人出售商铺卖方需要缴纳：（1 ）卖方需要缴纳:（1 ）营业税及三个附加：（个人销售或转让其购置或抵债所得的非住房，以全部收入减去该房屋的购置原价或抵债时该房屋的作价后的余额为营业额）； （2）个人所得税： 按照“财产转让所得” 20%缴纳，以财产转让收入减除房屋原
6、值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额. （3）印花税:产权转移书据万分之五 , 按件贴花五元。 （4）土地增值税：个人转让商铺应缴纳土地增值税. 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，因此个人转让商铺应缴纳土地增值税。 根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 当纳税人不能取得评估价格时，根据关于土地增值
7、税若干问题的通知（财税200621号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物, 凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法第35条的规定，实行核定征收。二、买方需要缴纳： 契税（3%）和印花税（产权转移书据万分之五，按件贴花五元）。8、女方在婚前购房，结婚后男方名下有一房产，请问女方在婚前购买的房产能否享受契税优惠？只要女方的购房备案时间在结婚之前，且符合家庭唯一
8、住房的条件，其婚前购买的房产就可享受相关的契税优惠。9、二手房交易双方如何缴税？卖方：1、营业税及三个附加： 自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2、个人所得税： （1）按照国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对住房转让所
9、得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 （2）已从媒体获知国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号），我们将严格按照国家税务总局、四川省地方税务局相关通知执行。 （3）个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整
10、、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。 （4）个人转让自用5年以上，并且是家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 。(财税字1999278号)3、印花税:从2008年11月1日起,对个人销售或购买住房免征印花税;4、土地增值税：根据财税2008137号文件规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。 买方： 自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税（1.5%）。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 印花税：从2008年11月1日起,对个人销售或购买住房免征印花税;10、房屋拆迁，拆迁后实行产权调换，补偿面积大于原房产面积，是否牵涉契税？根据201282号文规定，居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定缴纳契税。11、女方在婚前购房，结婚后男方名下有一房产，请问女方在婚前购买的房产能否享受契税优惠？只要女方的购房备案时间在结婚之前，且符合家庭唯一住房的条件，其婚前购买的房产就可享受相关的契税优惠。