2008年石家庄蟠龙湖项目及可行性研究市场调研报告107页.ppt

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1、1,天 山 集 团 蟠 龙 湖 项 目,谨呈：河北XX房地产开发有限公司,2008-03-05,市 场 调 研 及 可 行 性 研 究 报 告,2,战略目标,山水大盘价值高度 稀缺山水资源是项目品质塑造及市场差异化的核心优势；,低密度优品物业产品高度 二居的品质兼有一居的配套，将成为项目打开市场的关键,人居新标杆战略高度 XX品牌、湖山资源及大盘规模合力打造省城二居物业新标杆,XX集团的第二次飞跃,3,竞争,产品 与客户,方向,解决的四大核心问题,本市场研究报告解决以下几个问题,4,纲要,第一部分 市场调研报告 宏观环境解读 竞争格局扫描 客户群体分析 项目发展建议 第二部分 可行性研究报告

2、风险与收益 物业类型主推方案,市 场 调 研 及 可 行 性 分 析 报 告,5,6,目 录,宏观环境解读,竞争格局扫描,主流产品与客户,项目发展建议,7,宏观环境解读,政策环境,楼市概况,规划发展,经济形势,8,1 、全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%，增速加快0.3个百分点。至此我国GDP增速连续五年超过10%。 2 、全年固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。其中城镇固定资产投资117,414亿，增25.8%；全年房地产开发投资25,280亿，比上年增长30.2% 3、全年城镇居民人均可支配收入13,786元，比上年增17.2%，扣除价格因素实增12

3、.2%。年末居民储蓄存款余额172,534亿，增10,967亿 4、对外贸易和外商投资继续增长,一、国民经济,07年GDP保持快速增长，经济发展过热,9,07年全年通胀压力很大。全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年 提高3.3个百分点。城镇居民家庭恩格尔系数（通过居民家庭食品消费支 出占家庭消费总支出的比重以体现富裕程度的指数）为36.3%，比06年上 升0.5%。0506年恩格尔系数均是下降趋势，但07年上升，说明食品涨 价使人民的富裕程度相对降低。 08年2月CPI（消费价格上涨指数）已达8.7%，食品、住房价格上涨是 拉动价格总水平上涨主要原因,一、国民经济,07年消费价格上涨快，人

4、民生活成本提高,10,中科院预测：2008年中国经济将会继续高位运行 1月11号，中科院预测科学研究中心 副主任 杨晓光根据数据指出: 2008年我国消费价格总指数、工业品出厂价格指数以及生产资料价格指数会分别上涨4.4%、4.9%和3.8%，控制好粮食供应对稳定物价至关重要。08年，股市会出现一个大盘震荡现象，股市风险增加。,一、国民经济,房地产业发展的经济大环境较好，但物价若保持快续上涨， 房地产的开发成本和风险将有所增加。,11,07年实现生产总值2,393亿元，增长13.2%。同比增幅高于全国水平 第一产业稳定增长，增值327亿元，增长2.3%；第二产业增长1146亿，第三 产业增92

5、0亿。年末全市城镇单位从业人员86.2万人，其中在岗职工84.6万。 全市在岗职工年平均工资19,294元，比上年增长14.1%。同比低于全国水平,二、区域经济,12,全部财政收入230.35亿，增21.2%，预算收入完成95.87亿元，增23.9%,城市居民人均可支配收入13,205元,增长14.9%,增速比上年高0.4 %,人均消费支出9,189元,增10.9%。农民人均纯收入为4,954元，增11.2%，均增幅较大,二、区域经济,13,固定资产投资达1,391.0亿，增长26.9%，城镇固定资产投资1,263.8亿，增26.7%，建设项目投资完成1066.6亿元，增长23.2 %；新开工

6、项目3,666个，增长22.5%；施工项目4814个，增40.64%，房地产开发完成投资197.1亿，增49.2 %，施工和竣工面积达983万和176万 ，分别比上年增2.4%和降36.4%,消费品零售总额821.1亿元，比住年增长17.5%。增速为十年来最高水平,二、区域经济,14,拉动河北发展的五架马车,石家庄的城市GDP在全国省会城市中排名第十，是中等偏上，在全省也是中等偏上 河北经济发展最好的是唐山，其次是石家庄，邯、沧、保。这是带动全省发展的主力,二、区域经济,15,经济发展形式良好，推动了房地产业发展,石家庄07年经济增长率快于全国平均增速。由于经济基础薄弱，前几 年房价在全国省会

7、城市中较低，近年来经济和房价涨幅较大，也属正常。 全市07年恩格尔系数低于全国水平，为33.8%，比上年下降2.8，说明 人民富裕程度提高；房价增长，表明了石市房地产整体水平提高，这些都 为本项目提升品质提供了良好的大环境。,二、经济形式小结,16,宏观环境解读,政策环境,楼市概况,规划发展,经济形势,17,2005年政策年：新旧“国八条”调控房地产行业，作用不明显。 2006年调控年：此轮调控以“国六条”“国十五条” 为主，在政策和执行力度上都 有加强。效果主要体现在交易秩序，其他方面的调控效果尚未完全显现。 2007年执行年：延续06年政策，在以监督检查为主的基础上，继续出台一些抑制 房价

8、上涨过快的有力措施，如提高房贷首付款比例，部分城市房价开始下跌,政策发展脉络,政策变化使部分城市房价下跌，但对高端客户和自住性需求影响不大,政策环境,18,税收政策,交易限制,物业税,房地产市场,1,金融政策,2,3,限制外资,4,5,物权法,6,多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于规避项目开发中的一些风险,六大政策,政策环境,19,税收政策,减缓土地开发速度，增加开发成本,金融政策,考验开发商资金周转力，对开发商进行分流和淘汰,对投资客影响大，加大炒房成本并降低楼盘消化速度,降低客户面与销售速度并为内地开发商提供更大发展空间,交易政策,限制外资,物业税征收,深圳市

9、场的投资高潮将随着政策实施分流到周边城市,抑制主房价、开发速度、企业利润，稳定投资信心,物权法实施,政策环境,六大政策导读,20,一）交易政策,此交易政策是指 “927房贷新政”，指对第二套房贷追加首付比例和房贷利率。可能产生3种效果： 第一，正在炒房的人会意识到炒房风险和成本上升，会尽早脱身 第二，准备炒房的人会离岸观望； 第三，准备改善住房条件的人会开始犹豫。,主要政策分析,此政对本地及外地投资客影响大，多数投资置业者由此持观 望态度。我们要加大自住客户比例，以避投资客户流失的不利,政策环境,21,二）税收政策,1、关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 2、关于个人住房转让所得征收个人

10、所得税有关问题的通知 3、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 4、关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定 5、收紧土地使用税减免权限 6、按照买卖合同的总价计算契税，精装修费用不能排除在外 主要影响： 以上政策，主要是通过提高税收门槛，抑制房地产开发过热 由此会加大投资、投机成本，抑制市场需求。,政策环境,主要政策分析,22,三）金融政策,1、从07年3月18日起到年底的12月21日，央行加息六次。 主要影响：使按揭买房者的还款压力日益加大，购房及投资者热情由此降低，持币观望现象增多。 2、中国人民银行08年1月25日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是

11、85年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后，22年来新高。 主要影响：央行开始落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。,不断加息，降低了置业和投资者的热情，因此我们在操作中要适当加大中小户型比例以降低总价，减轻客户的返息压力,政策环境,主要政策分析,23,四）物业税征收,主要影响：当前以房地产为征税对象的税种共五种，将对房地产投机分子进行压制，并对房地产投资过热现象起到抑制作用,政策环境,主要政策分析,24,所谓“双限”房，一个就是限制价格，限价不是死价，它的价 格有个上限，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格；另一个 就是限制居住面积，这个面积肯定比同地

12、段普通商品房的面积小。从建设部门获悉，今年石家庄可能进行试点，但具体价格和面 积限制在多少还没确定。 影响力：此政若能实施，将对楼市的成交价格及面积起到较大限制本项目若是以二居所的别墅类产品为主，可能受此影响不大，若以一居所为主打产品，将会受较大影响,1.构建 “双限”房,地方政策,政策环境,25,高端产品通常受此影响不大，因为住宅维修资金与购房总价相比， 所占比重较小，相对普通住宅而言敏感度不高。,今年2月1日起，市民买房时所要缴存的公共维修基金将不再按照房款 比例，而是按每平方米建筑安装工程造价的比例缴纳。,2、住宅维修资金将按面积缴纳,地方政策,政策环境,26,政策环境小结,07年是中国

13、房地产行业的“政策生效年”，从03年起到07年国庆前， 每年有各种政策在对房地产进行调控，但房价一直上涨。 07年国庆后，从9.27交易政策开始，全国多处楼市量价齐跌，楼市降温 各种政策给项目带来不利主要体现在开发和销售的风险方面，适当加 快开发速度与加大中高端产品比例，可规避一些政策风险。,量价皆有下跌，多年调控政策开始生效,27,宏观环境解读,政策环境,楼市概况,规划发展,经济形势,28,07年的房地产宏观市场，一半是海水，一半是火焰 火：国庆前，全国房地产市场一片火爆，很多楼盘见好见涨， 多个城市房价涨幅超过。 水：国庆后9.27房贷新政、银行利率多次上调等政策如一瓢瓢 凉水，使深圳、广

14、州等气焰高涨的房价下跌。岁末年初，广州 有楼盘降价50%，此现象潮水般影响到全国，购房热降温,市场变化加剧，使当前开发项目的风险加大,全国房地产整体形式,楼市概况,29,1、国家统计局：07年70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5% 据国家发展改革委、统计局调查显示，07年全国70个大中城市房屋售价格同比上涨10.5%。同比涨幅较高的：乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、石家庄12.8%,楼市概况,石家庄同比上涨12.8%。略高于全国水平,全国房地产整体形式,30,2、 07年岁末，受政策等多方影响，深、沪、穗为首的城市出现量、价齐跌现象，并

15、波及了其它大中型城市。 07年底，万科率先降价。年底，深圳房价跌幅超过15%，08年月 深圳盐田区房价跌幅超37%。上海房价降幅也超25%。去年国庆至今近 4个月里广州有6成楼盘房价下跌. 最高跌幅57。春节前后内地许多大 中城市与往年同期相比，大都出现了不同程度的量、价齐跌现象。 3、受楼市“入冬” 影响，全国多处土地出让有价无市或流拍。,岁末量价齐跌现象，有业内人士预测08年楼市 将一改房价猛涨势头，逐渐回归理性，保持平稳,全国房地产整体形式,楼市概况,31,宏观环境解读,政策环境,楼市概况,规划发展,经济形势,32,城市定位,城市定位：沿海强省省会 、 华北南部中心城市 城市产业功能定位

16、：全球医药制造业基地，国家纺织中心之一 “三北”地区重要商埠，华北地区重要高速交通与通讯枢纽,城市发展方向:“京津冀经济一体化经济圈”与“环渤海经济圈” 未来可能与京、津、太原、郑州、济南六大城市形成一小时生活圈 城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市,居“一中心”、 “两经济圈”,33,1、区位：南北通衢，燕京咽喉； 京南第一座省会城市，背靠京津唐、外扩环渤海，接壤河南、山东区域，素有南北通衢，燕京咽喉之称。 2、交通：四维城际交通，与五省市形成一小时生活圈； 四维城际交通：重要铁路、高速公路、国道、省道和航线交汇处；未来与京、津、郑州、太原，济南形成一小时生活圈。 3、产业：全国最

17、大医药基地，产业门类齐全； 产业门类比较齐全，有全国39个工业门类除造船之外的其他38个。有全国最大医药基地、重要纺织基地和国家首批认定的生物产业基地，其中一些中坚企业产量占全球60-70%。,城市优势,34,4、商埠：全国唯一定位为重要商埠城市的省会仅石家庄，南三条和新华集贸两大市场分列全国十大批发市场第二和第三位 5、旅游：国家级文物保护单位和国家级风景名胜区、国家森林公园、地质公园以及全国农业旅游示范点、国家A级景区。多处旅游业发展较好且呈现红，绿、古三大特点。“红”是指西柏坡，是革命摇篮，“绿”是生态旅游，著名景区苍岩山、嶂石岩、驼梁山等皆国家级地质公园和生态公园。 “古”是文物古迹，

18、赵州桥、正定古建筑群等古迹多 6、省会城市：全省的政治、经济、文化、科技与商贸中心,城市优势,35,继上世纪80年代珠三角、90年代长三角之后，近年来环渤海地区被认为是中国经济又一增长极。而包括京、津两市和河北8个地市在内的京津冀都市圈位于环渤海地区心脏地带，被称为第三极增长核心引擎。石家庄作为京津冀都市圈和六大城市一小时生活圈的重要组成部分，经济发展面临重大机遇。,城市定位/区域优势带来发展契机,石家庄近年来良好的宏观经济及发展前景，提供了房地产行业发展的基础，将为本项目带来较好发展契机。,36,1、“14”组团城市发展格局以主城区为核心，含高新产业开发区，以正定、鹿泉、栾城、藁城四组团为重

19、点，发展四个二级中心城市包括辛集、新乐、井陉（含矿区）和元氏，同时以东西、南北向高速公路和铁路为纽带，把全市划分为市域、都市区、中心区三个层次，把石市变辐射式发展为捆绑式发展，中心城区与各组团互动实现“双赢”,主要规划,城市发展规划组团格局,37,、城市空间发展战略构想：“主城改造”、“新区开发”、“组团提质”三大工程及五个产业基地 “东拓、西优、南延、北跨、中疏”的空间战略,城市发展规划产业格局,近期重点 规划方向,早期重点 规划方向,38,、空港、高速铁路、公路路网全面建设及市区铁路入地。彻底扭转东西分割现状 ，然后在城南二环片区打造新火车站和汽车站。城市交通设施改良及外围高速铁路、公路不

20、断修建都将提升城市、竞争力。新火车站和汽车站南迁，会改善本项目周边交通状况，促进本项目片区经济发展、 。,主要规划,京广线,107国道,39,1、工矿企业退二进三 2 、城中村改造：实施拆除违章建筑100万平方米、关停100家污染企业等美化环境、打造生态城市的八个一工程以及对城区周边的五个环、五个河、两个山、八个带进行全面绿化美化整治 3、五大基地和三大市场实现升级，使省会成为因商而发的城市。 影响力：经济更活跃，城市更美丽，产业在发展都将带来更多城市人口也为本项目带来更多消费人群，但短期内难以见效。,规划发展,其它规划,40,、城市整体规划由东南改为现在的西部方向； 、当前重视自然生态资源保

21、护利用，位于西南片的本项目有山水就成了稀缺资源，提升了发展潜力。,规划小结,城市规划提升项目潜力,41,经济发展加速,抵制了房地产 市场需求,为项目开发提供 较好大环境,调控政策见效 楼市由热转冷,物价上涨过快,投资客减少 市场理性发展,城市规划较好,提升项目 开发潜力,市场变化加剧，使当前开发项目的风险加大，未来市场竞争更为激烈；良好的城市规划，将提升项目开发潜力。,宏观市场小结,42,目 录,宏观市场解读,竞争格局扫描,主流产品与客户,项目开发建议,43,竞争格局扫描,片区竞争,小结,整体特征,44,整体特征,1、06年-2010年石市住房用地供应年度计划（单位：平方公里）,06年2010

22、年商品住房用地供应量相差不大。当前土地资源仍紧，供给量近二年不会出现大增长 二环内土地供应近期以“退二进三“形成的城中村旧城改造项目为主 07年始国家实行新的土地出让规则，土地“紧缩”会影响08年 土地供给有限和价格高涨，使市区提供低密度产品更少。而高收入阶层与对低密度产品的需求却不断增加。市场空白点给石市周边组团城市发展低密度产品提供了契机。土地稀缺将提升本项目发展潜力与土地价值相匹配，打造高品质居所，是本项目适宜的发展方向,45,整体特征,2、06年-2010年石市未来石住房建设年度计划,“十一五”计划期内石家庄市拟建设各类住房18.5万套，总建面1,780万。07-08年的拟建商品住房量

23、基本与06年持平。从计划的建设量来看，未来两年内楼市供给较为充足，由此带来更大的市场竞争力。 本项目若以一居型产品为开发定位，将因地域、环境、交通、生活配套等多方限制，难以对二环线以内及其周边区域的客户产生大的吸引力,46,整体特征,销售价格：年全年30007000元/不等，均价4700元 /。涨幅与去年比高达30%以上，位居全国大中城市前列,3、05、06、07年石家庄房地产商品房市场供应量与销售均价,07年全市房屋售价和新建商品住房售价均持续走高。从3月起房价涨幅开始高于全国平均水平。4月份涨幅位全国第六，5月份第三因为石市以前房价低于其他省会城市，所以涨幅明显,47,2001,2002,

24、2003,2004,2005,2006,2007,2008,石家庄房地产业开始 发展进入上升通道,惯性上冲,发展缓慢,房价与全国房价同步上涨，且涨势明显,供销两旺，房价再度上涨,供应与销售量基本持平销售量甚至略有下降、房价增长遭购买力瓶颈,石家庄市房地产市场发展历程图示,03年以前， 石市房地产行业发展缓慢。05年始随全国房地产市场价格同涨。 06-07年房价继续涨，大户型产品仍占市场主流。 07未-08年国家宏观调控影响逐现 当前市场供给量略有下降，价格相对居民收入水平已偏高。因此，高端住宅价格会遭居民购买力考验。,整体特征,48,1.涨幅大： 07年10月份石家庄房价同比上涨9.7%，涨幅

25、05年以来省内最高点 从纵向看，07年4月一直保持7%以上，9月突破8%好几个月涨幅跻身 全国前列，而前几年房价涨幅曾在全国大中城市居于倒数行列。 2.盘多量少： 在下半年中，许多楼盘开售，但房源大都有所控制，开发商捂盘惜 售的现象较多，比如11月石家庄二环内及附近区域有6个楼盘开盘推出 新房源，单个楼盘的推售量非常有限，仅占总量一半左右 3 .部分二手房价格超过新房 ： 许多临近重点中学或者物业好、交通便利的二手房，超过同区域新 房的销售价格。,整体特征,49,4.村证房现象普遍 近期村证房（小产权房）销售火爆，市区各周边村证房外售高 达新房销售的20%左右，出现了村证房大举外售的情形，房价

26、已 超3000元/，但普遍比同地段商品房价低30%甚至更多。 5、年末市场遇冷 受全国大势影响，年末房价虽无明显降价，但成交量减半，且地 价下降，年底，石市3块土地陆续创出近年来的成交最低价 。 6、郊县开发楼盘放量增长,整体特征,50,竞争格局扫描,片区竞争,小结,整体特征,51,城区五大热点全市六个区，除新华区近年土地供应量和 开发量少、品质和居住环境较差之外，其它五区是近年热点,片区竞争,裕华区,长安区,桥东区,桥西区,开 发 区,新华区,一）五大热点区域,52,片区竞争,一）五大热点区域,53,片区竞争,一）五大热点区域,54,片区竞争,受区位、地段及配套等多方影响，除开发区外，二环内

27、的片区尤其是 桥东和桥西区的价格相对较高，且整体差距不大。这将对开发区及周边 县市造成价格洼地，使二环以外的本项目区域分流较多的购房群体。,一）五大热点区域售价,55,单房：30左右 一房：45左右 两房：小两房6070 中两房70-80 三房：经济三房80100 功能三房100115 舒适三房115130 四房：功能四房140160 舒适四房160200,07年五大区域的户型面积的百分比图,一）五大热点区域,片区竞争,、区域之间户型比例相差不大，115左右的舒适型三房仍是市场主流产品 、适宜投资的小户型比例小 、各区的趋同性大，三房为主的自住型产品在短期内是市场发展的大趋势,56,1、元氏县

28、规划特色：“一个中心 四大版块” 即以县城为中心，北部发展装备制造业、南部建城南工业区和槐河生态 经济长廊、西部打造山前产业带、东部发展物流基地 县北部装备制造业基地达30平方公里，入驻企业13家。城南工业区12家 投资15亿的车辆厂；临近本项目的西部山前经济带的200家煤炭运输企业 和体育公园、国家动漫产业基地及其它众多企业都将进入。 影响力：本项目位于元氏县北部，片区更多企业入驻将带来本项目 片区城市设施、交通等多方面的改善，提升了本项目片区竞争力,二、项目所在市场板块分析,片区竞争,57,蟠龙湖是元氏县主要房地产开发区， 近年县里新项目以本湖岸区域为主， 7大功能区：蟠龙湖是离市区最近的

29、 山水型景区，位于石家庄西南25公里 处元氏县97年被省旅游局命名省级 旅游度假村. 开发面积14平方公里， 水上面积3.5平方公里 蟠龙湖分为7大不同的功能区，即南 岸综合休闲度假区、水体景观区、远 足健身游览区、湿地生态恢复区、北 岸生态保护区等,2、蟠龙湖规划特色,二、项目所在市场板块分析,片区竞争,58,旅游地产业持续增长并未带动蟠龙湖旅游价值增长，使得片区成熟度不够,大湖之翼,泊岸南山,蟠龙湖别墅,目前的旅游配套以钓鱼、CS等中小型，不成规模的游乐设施为主，仅服务夏秋两季，档次低端,生态资源并未良好利用，其原生态形象使整个景区的旅游价值无法提升。,平原大地上稀有的山水资源，因低层次旅

30、游开发及服务管理水平而导致旅游基础设施薄弱，缺乏消费号召力,二、项目所在市场板块分析,片区竞争,59,供应态势分析: 本片区目前以中低档别墅群为主，有少量中高档别墅，独栋与联排别墅 比例大体相当，还有部分洋房和公寓。但因交通、生活配套欠缺及整体品 质较低，因此还不能形成供销两旺的势头 区域重点项目: XX龙湖湾、大湖之翼、江山墅 、翠堤湾水岸、享墅、碧水明 珠、圣地亚水岸生活馆等,3、区域房地产特色,二、项目所在市场板块分析,片区竞争,60,价格态势分析: 该区域整体均价较低，但和前两年相比，也有不小涨幅，当前价格 区间1800-3000元/。 展望： 伴随西优南延的城市规划，该区域不仅将形成

31、完善公共交通体系， 亦将孕育出环境优美、适宜居的成熟高尚的人文氛围，发展潜力强劲,3、区域房地产特色,二、项目所在市场板块分析,片区竞争,61,三、同类型市场板块分析,龙凤湖片区,蟠龙湖片区 位于石市西南25公里的元氏县境内,温塘片区,滹沱河片区,石市二居市场主要分布在温塘、滹沱河、龙凤湖、蟠龙湖及栾城等五大片区,栾城片区,片区竞争,62,龙凤湖由青龙、封龙、凤凰三山环抱，距南二环9.3公里，车程约10分钟 是距离市区最近的山水环抱中的生态旅游风景区和景观别墅区。因地理位 置特点，这里可以是30分钟生活圈的第一居所也可作为休闲度假第二居所 区域重点项目:天籁山水清音、天下财富湾 目前关注度高的

32、在售项目有天籁山水清音，总占地226亩，分东西两 区建设，建有独栋、双拼、多联别墅和酒店。目前该项目西区已基本售罄 部分业主已入住。 该项目与本案相比的优势主要是交通便捷，片区发展相对略显成熟， 但湖面及水岸线不如本案壮阔。,1、龙凤湖片区特色,三、同类型市场板块分析,片区竞争,63,汊河、滹沱河位于城北107国道一侧，距市区约20分钟车程，是市区 面积最大的湿地和水源供应地。政府近阶段对此片区治理力度较大。以 后此地将成为低密度的休闲居住区及当前全市最大的别墅区之一。 区域重点项目:主要是江南新城国墅，07年10月开盘，300多套联排 为主的别墅均价约5500元/，销售率在90%以上。 该项

33、目依托近距离城 市交通网和休闲生态环境，很可能为石家庄高端群体的聚居之地。 该项目与本案相比优势主要是交通较便利，且区域规划、项目规模与品 质较优，是本案较强大的竞争对手。,2、滹沱河、汊河片区特色,三、同类型市场板块分析,片区竞争,64,温塘距石家庄约2小时车程，是周边发展知名度和成熟度相对较高的 二居市场。如今各类自温泉品牌衍生出的第二居所遍布，吸引了石家庄 及周边县市、甚至吸引了太原、京津的客户慕名而来。 本片区主要优势:温泉及临近西柏坡的旅游带来较大影响。不足 之处一是距市区远；二是配套不成熟；三是品质低；四是规划欠佳。因 而形成了总价低、销售较好、但品质低、入住率低、配套差现象，是石

34、 市初级二居市场代表片区主要楼盘有阳光河谷、神池花园、水印长滩 等十多个项目。价格1500到3000之间不等。均价约2200元/ 与本案比，此片区优势主要是价格低，并有温泉品牌的知名度,3、平山温塘片区特色,三、同类型市场板块分析,片区竞争,65,栾城位于石家庄市东南方向，京珠和青银高速及308国道都在此交 汇，距107国道也近、因交通便利、距市区较近，成为了近年来石家庄 郊县地区中房地产市场发展比较火爆的区域。 主要项目:卓达太阳城，距南二环路仅7.5km，交通较便利。项 目占地广、规模大，远景建设规模2000万, 人口约50万的新城市样板 目前一期基本销完。售价4000-7500元/ 之间

35、，均价约5000元/ 与本案相比，此片区的优势主要是交通便利，规模较大，品质与配套也 较好，产品形象与知名度都较高。不足是山水资源欠缺。,4、栾城片区特色,三、同类型市场板块分析,片区竞争,66,目前二居市场中，滹沱河片区综合指数较高，比如规模、建筑品质、 均价和销售率；栾城片区其次，龙凤湖居中，蟠龙湖再次之，温塘因 资源、建筑品质及交通等方面都较差，因此综合指数最低。 本项目所在蟠龙湖片区的交通和配套等较差，综合指数不高。但占据 二居产品的核心优势资源，因此升值潜力巨大。,三、同类型市场板块分析小结,片区竞争,低,中,高,栾城片区,均价,建筑品质,销售率,生活配套,入住率,滹沱河片区,龙凤湖

36、片区,蟠龙湖片区,温塘片区,景观资源,交通,规模,67,竞争格局扫描,片区竞争,小结,整体特征,68,商品房产品较单一，趋同化较重，随着房地产市场竞争加剧使市场划 分更细。如乐模、优盘等居家办公型住宅及公寓等有个性的楼盘增多 2、开发模式向复合型转变 复合开发模式是当前一大趋势。商业、会所、餐饮、公寓等为商务提 供完善配套，提高了商务活动效率。同时商务部分又为商业、公寓部分 提供有效客源形成一个完善的商务链，互补而共生。目前在建的中宏汇 景国际、名门华都、金世界等项目都采取了这种开发模式。,1、产品呈现出多元化均势,小结,0年区域市场概况,69,3、促销方式丰富 受新政影响，开发商出于资金回笼

37、需求，“打折”“优惠”“送礼” 等方式频现市场。去年10月以来，中基礼域、金正缔景城、优盘、 名门华都二期相继开盘，甚至很多在去年就宣告“售罄”的楼盘，都推 出了新房源。07年末、08年初新项目产品供应将呈现豪宅与小户型并驾 齐驱，中户型产品相对较少的产品类型格局 4、受全国大市影响，岁末成交量下滑50%以上，但降价不明显,小结,0年区域市场概况,70,建设总量：08年规划建设各类住房39044套，建面342.22万。其中套型建面小于90 的住房32344套，建面260.22万 ，占总建面76% 商品住房建设规模：商品住房29100套，建筑面积283万 。其中套型 建面小于90 的商品住房22

38、400套，建面201万 ，占该总建面的71%。 保障类住房建设规模：经济适用住房9100套，建面55万 ，套型建筑 面积60 左右。建廉租住房844套，建筑面积4.22万 ，按商品住房总建 筑面积的1.5%进行配建，套型建筑面积50 。 土地供应：各类住房建设的土地供应总量为178公顷，其中，用于套型 建面小于90 住房建设的土地供应量为135公顷，占该总量的75.8%。,小结,08年住房规划与07年比增加不多，但保障类住房增多,71,现状：08年1-2月份成交量比去年12月减50%以上。房价无明显下跌，但 较多新盘有价无市。持续的观望情绪影响了新盘销售。 从价格来看，受整体市场影响，新推项目

39、对外报价普遍保守，如观筑、 中心城、西美花城等。总体上市中心房价平均仍保持6000-6500元之 间，较07年年底不见明显增长。 展望：石市投资群体相对较少，有较强自住需求，因此观望难以持续太久,08年楼市展望,小结,72,目 录,宏观市场解读,竞争格局扫描,主流产品与客户,项目开发建议,73,产品特色,客群特色,小结,典型案例,主流产品与客户,74,1、建筑类别： 第一居所中，高层住宅仍是石家庄住宅产品市场供应的主力。近几年 供应量主要集中在市区二环内，市区土地稀缺性日益凸现，决定了未来 住宅建筑必向高空化发展。 当前产品多同质化。如冀兴尊园、简筑等皆纯高层住宅，且处同区域， 创新型产品现已

40、增加。如07年底开盘的名门华都开创了本市送茶室的 户型，成了该项目销售看好的重要原因之一。而其它大量同质化的产 品，近两年竞争会更激烈。,产品特色,高层住宅是主力 产品同质化逐渐改变,75,06-07二年内石市客户对产品需求面积构成的平均百分比例,近几年市场产品及客户来源需求变化较小，100-144的三房二厅仍是需求主力。90以下的尚未占主流。这与市场供给结构有关。面积代表的居住舒适度和多功能受到购房者重视，投资型产品较少，自住型产品仍是市场主流,产品特色,投资型产品较少，自住型产品仍是主流,76,2、套型结构： 07年全市高层住宅主力户型以平层的两室、三室为主；面积区间：两室 70-90之间

41、，三室110-140 之间。新开工建设楼盘面积由于新政要求户 型有所调整，不少原来主打大户型项目也开始规划中小户型。有了小户型 产品大量供应，必然会导致市场需求更大放量，从而导致大户型稀缺 3、购买者结构： 已购房业主多为本市区居民，郊县及外省购买比例较小；首次购房置业 者以及商人居多。 随着市区客户逐渐消化，我们在项目推广与广告投放上可考虑周边郊县 客户潜在购房需求，如众美凤凰城二期就选择了高速入口处的广告位。,产品特色,中小户型逐渐增多,77,产品特色,客群特色,小结,典型案例,主流产品与客户,78,1、消费者现住房所有权多半属自己所有 目前石市已有70的家庭自购房，其中购房改房的家庭约占

42、80， 购商品房的占20。 2、住房建筑面积在80至100 的二室二厅房受青睐 建面在80至100的住房最受欢迎。其次100以上和60至80 按年龄分析，30至40岁家庭打算购买住房面积在80至100 的居多 3、住宅建筑式样两居室开始增加 目前家庭单元配套式住房率达到85，其中二居室所占比重最大， 为55；其次为三居室，占22；再其次是一居室和四居室。普通楼 房和平房分别为3.和11。 4、 消费者最希望的户型二室二厅 户型选择上二室二厅、三室一厅和三室二厅各占三分之一。,客群特色,79,06-07二年内年石市商品房客户需求来源结构的平均百分比例,近年石市的外来人口比重变化始终较小，购房者多

43、来自本市及周边地区因此，商品房需求绝大部分来自本土，外省市居民来石购房比例l较小，自住客比例高，投资客相对少。受此影响，居民购房行为趋同性明显。,客群特色,购房者以本市为主，投资客较少,80,5、 扩大居住面积是买房的首选 有近1/3的家庭计划一年内买房。在有意购商品房的家庭中，近四成的 家庭想扩大居住面积，近三成的家庭则希望购买户型结构更好的房子。 6、消费者购房时首先考虑的是价格、环境 看重价格和环境的人占30左右。购房考虑因素重点不一，30岁以下 年轻人重环境的居多，占40；31岁至40岁和41岁至50岁年龄的人看 重价格，分别占30和40；50岁以上老年人看重户型结构，占35 7、一套

44、商品房15万元左右是普通工薪家庭期望的房价 就石市目前居民家庭户均收入约2.6万元的水平与合理的房价 收入比看，15万左右一套房子是期望价位 8、按揭购房的占5成：可接受每月还款额1000元以下的居多，占80,客群特色,81,产品特色,客群特色,小结,典型案例,主流产品与客户,82,1、第一居所,楼盘特色: 桥西区当前知名度较高的复合型社区项目， 目前二期处内部认购阶段，一期已基本售完。 别墅待售，项目以“临波望月闻书香”为核心推广语，以江南水乡为社区文化，着意打造内部水系景观客户群体以公务员为主，项目周边是高教和省直机关区、居住的文化氛围及生活配套设施都较好，因此各级公务员占成交客户的五成以

45、上,燕都春江花月,典型案例,83,1、第一居所,国大全城,楼盘特色：区域内具代表性的复合型大社区项目 规模大，品种多，集小高层、高层、洋房和商业一体 ，大型园林、带电梯洋房、独特地热温泉会馆等产品特色多，并自建小学，生活配套与城市副中心及临近森林公园的优良地段，从而使售价与销售率看好。客群中公务员和商士各四成，企业中高层骨干也多,典型案例,84,1、第一居所,楼盘特色：目前石市少有的高品质大型旧改项目，分四期开发，21栋高层景观住宅、 3栋5A级智能写字楼3栋酒店式商务公寓和1栋5星级酒店在内的28栋高层建筑，部分 建筑高百米还包括29万商业、5万水景园林，约1万小学、幼儿园，并有大型室 内泳

46、池、球场等设施的3000会所。配套多，品质高，规模大且位于城市中心一环内， 项目周边环绕省委、省政府、省政协、人大等大机关单位上好位置与楼盘集豪华会所 营销中心为一体的特色包装，使售价与销售率皆高，并一度在全市有很高知名度。 客群中公务员、商务人士、企业中高层骨干的比例为比比,金正缔景城,典型案例,85,1、第一居所,名门华都,典型案例,楼盘特色：含住宅、商业和写字楼的较大规模 高尚住宅区。水景园林绿化较好，部分户型错层式茶室设计创石市先河，社区有幼儿园及自设的农贸市场，临近城市中心地段，完善的配套设施加特色户型，以及造价千万的超大高品质临时售楼处的先进理念，把整体品位提升了档次,从而使项目销

47、售较好07年11月24日一期开盘当天推出300多套单位，就销售了%以上.使年底的房地产市场又火爆了一回,86,1、第一居所,众美凤凰城,典型案例,楼盘特色：项目紧临东二环线，地段较好，以150170的大户型居多。小区的跌落式水景花园沿南北贯通的景观轴，将小区绿地与南二环市政绿地连为一体是其特色之一；深圳万科的品牌物管也是一大特色，临近重点中学、艺校和大型医院、商场，加之紧邻裕华区政府与即将南迁的市委市政府的升值潜力等，更是本项目销售看好的原因,87,2、第二居所,天籁山水清音,典型案例,楼盘特色：规模较大，景观资源较好、阳光餐厅是其产品一大特色。距市内较近的交通是其优于其它片区别墅的要点。目前

48、该片区还有天下财富湾等，是目前石家庄较为成熟的中档品质的别墅群片区目前一、二期已售完，三期约08年51左右开盘 目前接受咨询登记一、二期目前成已入住，客户以公务员和商人为主，各占成目前居住的以老人为主，以离退休高干为多,88,江南新城,典型案例,2、第二居所,楼盘特色：规模超大，石家庄当前最庞大的别墅集群之一，内部景观资源较好、 园林规划较美观，别墅户型设计与用材考究、3500 超大星级会所、国际名品商街、双语幼儿园、小学等配套齐全，距市区也相对较近。客户群分布较广，以商人较多占成以上，另有公务员，离退休高干等,89,2、第二居所,卓达太阳城,典型案例,楼盘特色：石家庄第一个超大型的全龄化服务型养老社区 距市中心不足半 小时车程，交通较便利，项目功能设施相对完善，有17万公园和3.3万 湖面商业、会所、学校等配套较全，前庭后院、全明户型、情景露台、多功能厅、多用途卫生间、阳光房、阳光浴室等众多人性化的设计使项目增色不少。客户群较广，商人、公务员都较多，目前居住以中老年人为主，大多为退休干部。,90,2、第二居所,西山庭院,典型案例,楼盘特色：其位置与交通较好，购距市中心路程20分钟。产品定位为低密度花园式洋房，规划主题为“院落友居生活，再现和谐邻里关系”。规划设计多个组团围合成封闭的院落是其