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1、常州顶端住宅市场分析,2009年12月 资料来源：网络资料现场调研,这里研究的所谓豪宅，是目前整个常州市场上，毛坯单价在8000元/以上的，即：处于顶端的高层住宅项目,豪宅市场特征：,这是一个充斥着伪豪宅的时代，一个个打着豪宅旗帜的项目，用豪宅的眼光看，是没有一个称得起豪宅的称号的,在售的高档项目情况,特征分类,卖地段：如京城豪苑 卖装修和建材：如新城首府 卖科技：如朗诗国际街区 卖品牌：如常发豪庭国际 卖产品和景观：如银河湾明苑,注：以上举例项目，其相对应的卖点是主要卖点，是市场上比较突出的点，而不是其全部卖点,卖地段京城豪苑,从地理位置上看,本案位于县直街66号，东至化龙巷，南至管保巷，西
2、至北大街，北至东横街。交通较为便利，公交车有12路、9路、24路、29路、302路多条公交线路经过。距离市中心较近，周边有少年宫、西横街小学、第二中学、常州宾馆、苏果超市等、生活配套设施齐全。小区内部有会所，游泳池、健身房等自身配套设施齐全。总体而言，本案配套较为齐全，生活较为便利。,位于常州市原市政府地块，是市中心最具人气和最引人瞩目的成熟地段。毗邻常州核心商圈，周边生活设施齐全，具有不可复制的绝对地理优势。,从整体规划上看,正方京城，是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的多元化商业、居住休闲社区。周边汇聚商业、娱乐、教育和社会公益服务等各种设施
3、。项目建成后，整个正方京城社区规模将达到35万平方米，必将成为常州市划时代的地标性建筑。京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅。小区内共有六栋37-38层的高层住宅,规划建设3栋（一期），其中1#，2#为32F,33F的高层，规划户数1591户，3#一层至三层为大堂和会所，其他均为住宅，住宅地下室一层为车库。,户型面积配比,172,163,从产品力上看,从景观上看,无特色，不做为卖点进行包装,从建材标准上看,内墙：立邦优质乳胶漆； 地面：厅及房间高级实木复合地板； 窗：氟碳烤漆断桥铝合金窗，中空玻璃，卧室的窗台配有大理石； 分户门：特制单开高级木门及实木门框含配件；配韩国GATEMAN指纹
4、密码锁； 可视对讲系统：“FERMAX”彩色可视系统； 中央空调：日本大金小中央变频空调机； 厨房：地面铺贴名牌地砖；墙面铺贴名牌面砖，金章三头灶具及抽油烟机、德国西门子烤箱和西门子洗碗机；美国EVERPURE净水器；美国GE厨房废物处理器，日本能率煤气热水器； 卫生间：地面铺设高级防滑地砖；墙面铺贴石材及高级墙砖；美国“科勒”卫生洁具，钢化玻璃淋浴间；明镜防雾处理、安装正野排风扇；地暖-安泽地热系统；美国“科勒”卫生洁 阳台：地面铺贴优质马赛克； 通风：每户配置独立的爱迪士中央新风系统； 插座：澳大利亚品牌奇胜,从包装推广上看,在常州日报、车身、广播电视等上均有广告且投放力度较大。主述即高品
5、质，全配套，成熟大社区。,以地段和会所为主要卖点,从品牌力上看,常州正方置业有限公司是由港澳著名企业家何鸿燊博士为主要投资人； 会所由鸿艺会会所管理，其是由何鸿燊博士领导的澳门旅游娱乐有限公司（STDM）旗下专门负责会所管理的部门； 京城豪苑之物业顾问为上海华天物业管理公司,客源集中在私企老板和公务员等，购买主要以自住为主，居住在该地段显示的是身份与地位。客源的来源比较复杂，市区、新北、湖塘等地的高端客户都有可能在此项目置业，但主要还是集中在市区和新北。,从客源上看,卖装修和建材新城首府,区位,规划,建筑,景观,科技, 地处闹市、闹中取静，中心枢纽、尊贵领域, 大手笔、大围合, 纯粹高层、平层
6、大宅, 原生态的坡地大公园，尊贵的皇家私有领地,各项科技系统，全面提升家居生活品质,区位,基地位于常州市中心区西北角万福路西侧、大红旗路南侧，万福路是连接新老城区的主要交通枢纽，其两侧将会发展成为未来的核心商业、居住区域。,规划,六栋高层住宅与五星级私人会所围合成超大的居住空间； 办公大楼与精品公寓楼阻隔了城市干道的喧嚣。,建筑,办公大楼与底商公寓包含现代化办公、单身贵族居住、休闲运动服务、精品商业配套等功能； 石材+玻璃幕墙立面装饰倍现庄严高贵；,大户型平层大宅引领常州豪宅新概念，户户无敌景观视野； 新古典主义立面倍显尊贵品质；,主力两梯两户，独门独户，布局合理；,大面积楼王，独享两部电梯，
7、奢华尊崇；,两梯三户，内敛舒适；,顶层复式仅有两套。,精装室内，交付即住； 空中花园，闲情逸致。,四大堂入户，便捷华丽；,双层景观车库，高达每户两辆的停车配置，别墅般的生活；,五星级私人会所，包含商务宴会、高档SPA养生等内容，将会聚常州的顶级精英。,地下室：停车、厨房、SPA,一层：大堂吧、宴会、客房,二层：红酒雪茄吧、宴会、客房,景观,皇家气派的前庭； 原生态的后院。,景观,精致的欧式园林设计。,景观,稀有的平原坡地景观。,景观,参天大树、点缀古典小品。,景观,五米高的院墙，体现尊贵、私密。,科技创造生活,科技,家用中央空调 地板采暖 中央新风 保温系统 隔音降噪 家用中央热水 家用水处理
8、 小区智能安防 中央吸尘系统（待定） 十. 铜塑复合供水管（待定）,一、中央空调系统,一、中央空调,优势之中央空调可以让空调与居室装潢配合更完美 与传统挂壁机、柜机不同，家用中央空调的内机大多隐蔽在吊顶之中，只露出送风口，与室内装潢风格更加融合，满足日益个性化的内装需求。,优势之净化、美化建筑物外立面 家用中央空调只需通过一台室外机就能连接多台室内机，解决了多台外机无处安装的问题，既节省了空间，也使外墙立面更为美观，使整个空调系统一步到位更合理，提升居家环境的高档感。同时外机数量的减少也极大降低了噪音源。 无论您是同时开启，还是分别控制，室外机都能根据室内机的实际需求合理输出冷热量，从而实现对
9、每个房间的分别控制，运转更高效。,一、中央空调,优势之让居室获得更加舒适的空间 与传统挂壁机、柜机不同，家用中央空调的内机大多隐蔽在吊顶之中，只露出送风口，与室内装潢风格更加融合，满足日益个性化的内装需求。,一、中央空调,一、中央空调,二、地板采暖系统,二、地板采暖,散热器周围的空气被加热后，密度变小，产生向上的运动，在上升至房屋顶棚附近时，受顶棚和立侧墙体限制改变方向，向温度低的室内侧流动，当达到对面墙体时，由于温度下降和墙体的限制，开始向下运动。而散热器下部的冷空气，在压力差的作用下，向上运动，填补热空气离开后的空间，由此在室内产生空气自然对流。空气在运动中，被逐渐加热，达到采暖目的。,传
10、统空调方式,二、地板采暖,地面采暖方式主要依靠地面的辐射散热形式，通过低温辐射散热方式。被加热的低温地面通过辐射方式将室内其他表面加热，这些受热表面和低温地面一起向人体辐射传热，达到采暖的目的。 低温地板温度虽然远低于散热器的表面温度，但是散热面积却远大于散热器的散热面积，所以一样可以达到传统散热器采暖效果，而且更加舒适。,地板采暖方式,享受健康采暖，符合中医足疗理论 最佳舒适享受及智能节能 采暖时间用户自控 采暖温度用户自控 无安全隐患及故障（跑、冒、滴、漏） 使用寿命长，无后顾之忧,二、地板采暖,三、中央新风系统,三、中央新风,新风系统使用户在不开窗户的前提下,也能享到受新鲜空气，避免由于
11、使用空调而产生的“空调病”及由于室内空气潮湿而产生的霉变，同时也避免开窗所带来的灰尘、噪音、飞虫等弊端，使它成为一套会呼吸的房间！在拥有高级住宅的所有高贵品质上更胜一筹。,四、保温系统,保温系统包括三个方面 屋面保温 外墙保温 外窗保温,四、保温系统,屋面、外墙保温采用膨胀聚苯乙烯保温（EPS）板保温系统 EPS膨胀聚苯板是采用可发性阻燃型聚苯乙烯珠粒经加热预发泡后，在模具中加热成型而制得的闭孔结构的使用温度不超过75的聚苯乙烯泡沫塑料板材，适用于公用或民用建筑围护结构的屋面保温 EPS膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统具有优越的保温隔热性能，良好的防水性能及抗风压、抗冲击性能，能有效解决墙体的龟
12、裂和渗漏水问题。本系统技术成熟、施工方便，性价比高，在欧美发达国家、沿海发达地区均得到了广泛的应用。,四、保温系统屋面、外墙保温,玻璃部分采用双层中空玻璃 窗（门）框采用断桥隔热铝合金框 玻璃贴膜采用美国龙膜建筑节能膜,四、保温系统外窗保温,外窗是热量损失的重要环节，主要采用三种方式实现,中空玻璃由于在两片玻璃之间形成了一定的厚度并被限制了流动的空气或其他气体层从而减少了玻璃的对流和传导传热，因此它具有了较好的隔热能力 局部临街采用三层中空玻璃 局部南向采用建筑节能膜，玻璃节能膜是由聚酯和金属化涂层通过粘胶合成的一种很薄的膜。节能膜安装在玻璃的表面以提供显著的阳光保护性能。它能阻挡太阳热量99
13、%有害紫外线及耀眼的、不适的眩目强光，同时允许眩目控制的日光通过。,四、保温系统外窗保温,五、隔音降噪系统,外窗隔音降噪 内墙隔音降噪 楼板隔音降噪 管道隔音降噪 设备间和电梯井隔音降噪,五、隔音降噪音,外窗保温方面采用了双层中空玻璃，而双层中空玻璃在保温的同时还具有一项重要的功能隔音 中空玻璃内的干燥空气可以有效地阻挡声波的传播，根据实验室测定，可降低噪声30分贝40分贝,五、隔音降噪外窗隔音,内墙隔音采用陶粒轻质混凝土小型空心砌块 陶粒混凝土空心砌块是一种新型墙体材料具有质轻、保温、隔音、节能、抗震、防火等优点 由于陶粒砌块蜂窝状麻面，有利于抹灰、装修，若做非承重填充墙，能减轻建筑物自重，
14、并节省建筑造价，提高建筑物抗震能力,五、隔音降噪内墙隔音,楼板隔音采用浮筑楼板隔音，浮筑楼板由是一种高档的复合隔音材料。材料本身由国外进口的高级橡胶隔音板与橡塑发泡材料复合而成，具有空气声隔音与撞击声隔音之双重功能，其空气声隔音效果和撞击声隔音效果均高于20分贝，是高档住宅的最佳隔音解决方案 建筑物的撞击声主要是物体与建筑构件碰撞使其产生振动，振动波沿着建筑结构传播并向四周空气中空气中辐射所产生的噪声。一般建筑物中，楼板是产生撞击噪声的主要建筑构件，例如门窗开关的碰撞、物体掉落地面、桌椅拖动以及人在楼板上走动时鞋跟的敲击等，都会产生撞击噪声。楼板撞击噪声不但会向其下方的房间辐射，还会向其连接的
15、建筑构件如墙面及柱等传播。由于撞击噪声在建筑结构中传播的衰减很小，因此这种声音可以传得很远，尤其是居民住宅中有很多上下相连的金属管道，更延伸了噪声的传播距离，从而造成严重的噪声污染。,五、隔音降噪楼板隔音,采用同层排水系统，由于管道不穿越楼板，地层不被破坏，这样从根本上解决了来自上层用户的噪音干扰 管材部分采用中空内螺旋排水管，具有加大流水容量及降低流水噪音的优点,五、隔音降噪管道隔音,住宅房间与设备间之间的隔墙采用隔声墙，内衬25mm厚玻璃棉和12mm厚石膏板，以隔绝设备运行对室内产生的噪音影响 临电梯井剪力墙在户内部分贴50mm厚增强水泥聚苯板，留10mm厚空气层，以隔绝因电梯运行对室内产
16、生的噪音影响,五、隔音降噪设备间电梯井隔音,六、家用中央热水系统,六、家用中央热水,家庭中央热水舒适、安全、方便于一体，全方位，立体化的家庭中央热水概念，正倍受众多时尚家庭所推崇。打开热水龙头，舒适的热水源源不断，充分满足您日常生活中对热水的各种需求，尽享现代生活，而且热水供应发展为立体空间化，特别适合于双卫、多卫生间的高档楼盘和别墅住户。同时落地式的安装方式，更加人性化，很好的解决了部分家庭由于居室墙不是承重墙带来的无法安装的困难。 多头同时供水：全方位提供家庭中央热水，满足全家人同时用水的需要；立体化热水供应，楼上楼下同时享用热水。 超大流量：水量充足，大水流；体验更舒适的热水享受。 持久
17、恒温：彻底解决水温忽高忽低的烦恼；不受水压高低限制，只要有自来水流出，就能正常供应热水。,七、家用水处理系统,水垢、腐蚀等问题不仅困扰着家庭用水，也使供热、空调 等系统面临诸多挑战。中央优质水处理机既可以除水垢，又能 防腐蚀，还能提供对人体健康有益的镁元素。,七、家用水处理,为了给业主创造一个安全、私密、智能化的高贵居住环境，设置了小区智能安防系统，包括周界监控、巡更、门禁、停车场管理、卫星电视、小区数字网等子系统 周界监控：周界全面设防，全区无盲区和死角，并与闭路监控系统联动 电子巡更：采用在线式巡更，在小区入口、单元门口、地下车库单元门主要通道及死角设置巡更点 门禁控制：在小区只要出入口、
18、单元首层、地下车库单元门、会所等重要出入点设置，小区住户及访客须通过身份确认方可进入 停车场管理：对业主车辆的出入采用远距离识别系统，挡车器自动开启，业主车辆可连续进出，不会造成出入口堵塞和混乱。 卫星电视：小区设卫星电视接收网，可通过授权密码收看境外信息 小区数字网：光纤到单元，全面提升小区数字网网络速度,九、小区智能安防,八、小区智能化系统,周界全面设防，全区无盲区和死角，并与闭路监控系统联动。,采用在线式巡更，在小区入口、单元门口、地下车库单元门主要通道及死角设置巡更点。,在小区只要出入口、单元首层、地下车库单元门、会所等重要出入点设置，小区住户及访客须通过身份确认方可进入。,对业主车辆
19、的出入采用远距离识别系统，挡车器自动开启，业主车辆可连续进出，不会造成出入口堵塞和混乱。,小区全可视对讲系统，可通过室内随时监控访客信息。,光纤到单元，全面提升小区数字网网络速度。,周界监控,电子巡更,一卡通控制,停车场管理,可视对讲,小区数字网,室内设报警系统，控制中心实时显示家庭安全信息。,家居报警,家居智能安防包括可视对讲、红外探测器、紧急求助按钮、燃气探测器以及电梯IC卡控制，从防盗、防火到意外求助等各个方面满足业主对居家生活的安全行、舒适性、私密性的要求,十、家居智能安防,九、中央吸尘系统,传统的清洁方式，扫帚、抹布、拖把、单体吸尘器，只能清理大的颗粒物，而把室内的微尘翻腾卷起，使飘
20、浮在空气中的大量的尘埃、烟灰、废气、尘虫、螨虫、毛发、微生物、死细胞、纤维、异味，再次排放在室内，加重了室内空气污染程度,若长期在这种环境下，会导致头痛、过敏、哮喘，严重者导致肺病、血液病、癌症,九、中央吸尘,中央吸尘系统，拥有先进的理念，采用吸尘主机、真空管道网、吸尘插阀和吸尘工具组件，从而形成一个吸尘工程系统,克服了传统清浩方式的不足之处，解决了灰尘在室内循环污染游问题，可以把身边的每一个地方无声无息地打扫干净。如：楼梯、车库、缝隙、窗、帘、地毯、家具、地面，从而提升家居卫生条件,九、中央吸尘,十、铜塑复合供水管,结合铜管杀菌的功能和复合管膨胀系数小、保温的优点，一种完美的给水供水材料,十
21、、铜塑复合给水管,卖科技朗诗国际街区,从地理位置上看,周边配套： 中小学:清潭中学、荆川小学、清潭小学、常州物资学校、常州五中、清潭三纺、常州文艺学校等 幼儿园:盛菊影幼儿园 综合商场:时代超市，大润发、欧尚勤业、兰陵店、清潭综合菜场、勤业菜场 邮局:中国邮政 银行:建设、工商中国、农业、交通银行 其他:荆川公园、五星公园,位于常州长江路与怀德南路交会处西南，东接长江路，西临南运河，北侧为新建住宅区，南临新体西路，周边绿树林立，交通便捷，沿西侧运河规划有20米滨河景观带。,从整体规划上看,正方京城，是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的多元化商业、
22、居住休闲社区。周边汇聚商业、娱乐、教育和社会公益服务等各种设施。项目建成后，整个正方京城社区规模将达到35万平方米，必将成为常州市划时代的地标性建筑。京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅。小区内共有六栋37-38层的高层住宅,规划建设3栋（一期），其中1#，2#为32F,33F的高层，规划户数1591户，3#一层至三层为大堂和会所，其他均为住宅，住宅地下室一层为车库。,188,133,从产品力上看,87,从景观上看,生态园林 景观设计遵循“自然、绿色、生态、人文”的理念，200种本土树种，开阔的草坪，起伏的坡地，密植的树林，生态的湿地，透过架空层连接成一个移步换景的经典园林,从建材标准上
23、看,与世界顶级品牌科勒、西门子、摩恩、乔治费歇尔等强强联手，各自独特的品牌个性共同成就了朗诗极致享受的格调空间，契合高端家装的设计趋势，通过品牌的深度整合，造就视觉上的整体协调风格。颜色、款式和功能完美融合，简约现代的视觉感官和极致舒适的居住感受合二为一，生活的智能和灵感无所不在,从包装推广上看,以地段和科技建筑为主要卖点,从品牌力上看,由著名的中国科技地产联盟主席单位朗诗地产投资开发 ； 朗诗物业是中国第一家拥有专业地源热泵系统运营管理经验的物业管理机构,本层污水，本层处理。楼上的污水，不再喧闹着从家里的管道通过。卫生间看不见落水箱和落水管，排水不再成为烦恼。 国际街区使用国际先进的HDPE
24、管，除了能有效降低排水噪音以外，还具有图示特点。,有的建筑架构稳健，却是一部失控的能量机器在朗诗看来，建筑就是生态，始终符合能量守恒定律。地下常温层，是能量的天然仓库。精密的管道，低耗的机组，构成良性运转的冷暖调节器。在这个系统里，能量充分转化，秩序井然。,地源热泵系统 营造能量守恒空间,不用准备塑料袋，废物桶。随时产生，随时处理。垃圾统统被吸入地下。食物垃圾及时处理，有效防止异味和细菌滋生。,排污系统 废物一吸而光,卖品牌常发豪庭国际,从地理位置上看,地理位置优越，东靠晋陵北路，南邻三井河路，北倚太湖东路，交通便捷，繁华之中显独享之境，忙碌之中显清幽之所，距市中心仅5分钟车程，并有33w、4
25、2w、11w、B12w、302w等多条公交线路途经社区，周边毗邻常州新行政中心、市民广场、在建的常州大剧院、体育中心二期等大型公建设施，各种生活所需的配套设施都很齐全。新区实验中学和常州国际学校分列东南两侧，与河海大学、常州工学院新北校区隔路相望，形成优良的学区环境。,从整体规划上看,项目总规划占地面积78872平米，建筑面积20万平米，共1500套，是由大型主题商业、高档住宅组成的高品质复合型社区。,176,129,从产品力上看,从景观上看,以“伦敦风情”为设计主题，采用“阳光水岸城市花园”作为意向，提倡敦实、硬质、典雅、尊贵的铺装，将具有皇家气派的园林和欧洲贵族式的生活方式纳入此项目，设立
26、三座入口广场，五大英式花园草地，首创下沉式立体园林景观，地平高差达到7米，3000平米中央水域,从建材标准上看,铝板外立面 加厚双层LOW-E玻璃 钢质进户门 指纹密码锁 西班牙弗曼科斯可视对讲智能化系统 日本三菱新一代高性能永磁同步曳引驱动小机房电梯 新风系统 西门子住宅配电产品,从包装推广上看,不论从开发商到建材到物业到规划设计都有品牌支撑,全品牌项目,从品牌力上看,常发企业开发江苏省房地产企业综合实力前5强 美国太平洋贝氏建筑设计 香港捷奥国际景观设计公司进行景观设计 第一太平戴维斯进行物业顾问 国际建材设备,卖产品和景观银河湾明苑,从地理位置上看,原飞天齿轮厂地块可谓为市中心绝版“活地
27、” ，属闹中取静优雅之地。距南大街商圈仅5分钟车程。紧邻城市快速交通要道劳动中路、和平北路、同济立交桥等，纵横交错的便捷路网，多条公交顷刻间通达城市各个角落。汇聚商业CBD、运河美景、天然氧吧红梅公园三大绝对优势无人企及。,从整体规划上看,占地11万平方，建筑面积30万平方，由8栋高层和26栋联排别墅构成，联排别墅为789联；65-180的景观洋房，180-300城心艺墅,户型面积配比,172,163,从产品力上看,从景观上看,200米长2米宽30公分深水系，中央水景3000平,从建材标准上看,从包装推广上看,以城市别墅和景观为主要卖点，赠送面积为次卖点,从品牌力上看,华光公司 银河湾系列开发产品,End,