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1、,09年11月,青岛开发区市场调查,各板块房地产市场环境分析,开发区房地产市场概况 区域市场分析,开发区整体市场环境简析,各板块市场综合分析 代表个案分析,总体市场分析,整体市场分析 板块市场分析,开发区整体房地产市场总述,西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等项目为开发区经济增长提供十足动力，区 域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展 ； 受全球金融危机的影响，开发区的房地产市场在08年也一度受挫，随着国内经济形势 的回暖复苏，开发区房地产开发形势企稳向好，呈快速发展趋势； 板块分区明显，基本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区 间在8500-4500元/
2、之间，各板块价格差异基本保持在1000元/左右； 产品形态供应目前以高层住宅为主 ，楼盘品质普遍提高 ； 城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象； 整体开发体量大，热点区域相对集中，08年主要集中唐岛湾、长江路区域，09年的开 发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区， 本项目所在安子片区竞争尤其激烈。,地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降,截至8月底，全区房地产累计完成投资29亿元，同比增长59.1%，增速较上年同期提高31.3个百分点。住宅投资完成21.1亿元，同比增长70.7%，增速高于全区房地产投资11.6个百分点，占全区房地
3、产投资的72.8%；办公楼完成投资1.3亿元，同比下降39.3%；商业营业用房完成投资2.6亿元，增长15.4%；其他房屋完成投资4亿元，增长173.5%。,施工规模增速大幅上升,今年17月份开发区施工面积达到521万平方米，同比增长93.2%，增幅比去年同期提高80.8个百分点。其中，商品住宅施工面积357.8万平方米，同比增长75.3%，比去年同期提高52.4个百分点，占整个施工面积总量的68.7%；办公楼施工面积49.7万平方米，同比增长67.1%。,房地产开发与市场现状,商品房期房销售量增势强劲 ，销量居青岛前列,截至8月底，全区商品房销售面积达到72.7万平方米，同比增长25.2%，
4、其中期房销售面积为52.5万平方米，占商品房销售总量的72.2%，同比增长109%。住宅期房销售面积达49.5万平方米，占住宅销售总面积的73.1%，同比增长127.2%，全区商品房在期房销售强劲的拉动下，增长态势明显。,竣工，新开工面积增速较快,开发区房地产开发项目进入了一个集中竣工期，全区各类房屋累计竣工45.4万平方米，同比增长163.6%，商品房供应充足。同时，因开发区出台的部分利好政策影响，全区新项目扎堆开工，截至7月份各类新开工面积达到177.3万平方米，同比增长134.6%，占青岛市房地产项目新开工面积的26.3%。其中，住宅新开工面积129.8万平方米，同比增长112.6%；办
5、公楼7.5万平方米，增长131.8%；商业营业用房12.8万平方米，增长441.6%；其他用房27.2万平方米，增长204.9%。,【以上数据来源于统计局月报】,全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣,任何一个楼市参与者都希望房地产业能够健康发展，楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，包括全国经济回暖、政策上的利好等各种力量都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。,房地产市场回暖分析,购房者刚性需求集中释放，楼市反弹,08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房。这一
6、行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应。,金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求,由于金融危机引发通胀预期，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定，因此也吸引了一些外资的介入，一定程度上是属于透支消费，对后期房市存在不利影响。,青岛开发区外来人口的买房比例大大增加,首先因为开发区城市定位与经济基础，房地产市场的发展潜力较大；其次，开发区还具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，近期开发区70%的房子被外地人购买。,房价走高，刺激投资需求增加,跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来
7、的短期的供需失衡；楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加。,通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消费、透支消费两种现象导致了目前销量的快速增长。 随着开发量的大幅增长，项目竞争会越发激烈，同时，上述推动销售的两种因素也将会有所减弱，因此，后期房地产市场的销售速率会有一定程度的下降。,各板块房地产市场环境分析,开发区房地产市场概况 区域市场分析,开发区整体市场环境简析,各板块市场综合分析 代表个案分析,板块划分,辛安板块 （含黄岛）,保税区板块 （含香江路）,唐岛湾板块 （含长江路）,薛家岛版块
8、,根据开发区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为四大板块： 薛家岛版块、唐岛湾板块（含长江路）、保税区板块（含香江路）、辛安板块（含黄岛）,薛家岛板块,板块市场分析 个案调研,临近开发区CBD，生活便利 具有丰富的山、海资源，环境优美、空气清新 ，地理位置优越 区域规划设计定位高 开发区政府重点发展区域之一，区域房地产市场发展潜力大 区域市场总体放量大，板块内产品同质化十分严重，楼盘众多竞争十分激烈 区域内公建设施较少，生活配套设施欠缺；干道公交路线较少，对无车族交通不便 入住率低，人气不旺,板块简述,薛家岛城市规划,相关链接继北京电影学院青岛创意媒体学院之后，华谊兄弟、
9、凤凰岛影视演艺中心、山海经文化产业基地、中央音乐学院国际学校、中国影协世界电影论坛、凤凰岛创意动漫产业城等一项项单体巨大的文化产业项目也相继亮相凤凰岛。电影表演艺术界最高奖永久性地落户开发区凤凰岛，凤凰岛文化产业集聚效应不断加大。,高起点，高复合，但功能定位存在一定的相冲突，区域价值受限,薛家岛是省级旅游度假区，东、南、北三面环海，海岸线长达54公里，并通过海底隧道与青岛相接，地理位置优越、环境优美，交通便利。 薛家岛的城市功能定位以旅游产业、影视传媒文化产业和娱乐产业为主导，对区域房地产的附加值有很大的提升，但区域内存在大型的修造船企业，也影响了板块的认可度。 其二，薛家岛外海海岸区域的商品
10、房开发受控，目前房地产可开发的区域价值不及唐岛湾。,居住区,休闲娱乐区,影视传媒文化产业,修造船工业区,2004年-2005年主要开发楼盘,薛家岛板块房地产开发历程与发展,悦海花园 均价4000元/,海韵嘉园 均价4500元/,九洲花园 均价3500元/,凤凰园小区 多层起价3480,仍然是房地产开发的初期阶段，开发量不大，有不少多层开发，价格基本在3000-4000元/,2006年-2007年主要开发楼盘,华裕黄金海岸 5800元/起,御龙湾 多层7000均,信发第五城市高层5430起,悦海大厦 高层5500,开发量依然不大，但以高层开发为主，价格上涨到5000-6000元/,2008年-2
11、009年主要在售楼盘,永联佳园 高层6200均,千城凤梧金沙高层7500均,益青怡情海岸高层6500,亚丁海岸 公寓 8500均(装修）,锦都家园 高层6000,省房凤凰城高层8000均,朱雀台 高层7000均,亚星蓝图 高层6000均,御海景园 多层均价7500,开始成为开发区的热点区域，开发项目迅速增长，多数楼盘都分期开发，目前可面市销售的体量不大。因各项目采取的策略不同，销售价格差距拉大，6000-8000元/。区域各项目同时面对市场份额竞争与价格竞争。,2009年主要待售楼盘,海信凤凰金岸,未名岛,海尔山海湾,富源公馆,恩马新港生活馆,集力景豪,鸿润柏林新城,紫檀山,将开发楼盘数量与规
12、划体量庞大，且区域集中，随着一些品牌开发商的进入，后期本板块楼盘在份额竞争 、价格竞争的同时，还将面对品质竞争，市场进一步被细分。,邦达海景苑,亚丁海岸,亚星蓝图,怡情海岸,千城 凤梧金沙,永联佳园,山海湾,未名岛,恩马新港 生活馆,海信 凤凰金岸,锦都家园,富源公馆,悦海尊邸,安子片区,薛家岛主要居住片区市场分析,安子片区工程东至规划中的嘉陵江路、西至目前的嘉陵江路、南至船厂路（滨海大道）、北至长江路。 片区地理位置优越，濒临金沙滩、滨海大道，与青岛隔海相望，环境与青岛后海相似，自然条件相对优越。 规划建设总用地2516.73亩，规划总建筑面积239万平方米，（考虑各项目的规划调整，片区实际
13、开发体量将远远大于规划面积）。是开发区未来三年重点发展区域之一。目前是开发区开发体量最大的片区，将面临激烈的市场竞争。,大规模集中开发，产品同质化严重，市场竞争趋于激烈,石雀滩片区,石雀滩景区将打造青岛“新八大关”。用地面积约200万平方米，定位为高端居住、休闲娱乐住区，建筑高度将控制在3层以内，新八大关有三个功能区：东部公共空间区内有广场、游客街、海洋生物园、酒店、会议中心、文化中心等；中部别墅区有五个不同风格的建筑组团；西部公共空间区有游艇俱乐部、码头、水族中心、运动场、海洋捕鱼博物馆、海边社区等设施。 石雀滩早期出让部份地块，多处于石雀滩景区外围，均为规模较小地块，目前主要开发楼盘有御海
14、景园、迪维花园、朱雀台、海富海。 朱雀台的高层：6400左右的价位；海富海的多层，8000左右的价位。,打造青岛“新八大关”，高端定位，控制开发，将是后续开发热点,薛家岛南北庄（造船区）安置楼项目位于薛家岛南庄一、南庄二原址，占地572亩，将安置居民2500户。项目地上部分总建筑面积超过57万平方米，其中包括多层住宅83栋，建筑面积283813.26平方米；高层住宅22栋，建筑面积217983.8平方米；商业建筑面积47429.5平方米，配套公建面积14901.62平方米；幼儿园面积5422平方米；小学校面积7588.3平方米。地下车库面积59054平方米。 根据拆迁协议，每户约安置2套住宅，
15、所有房源基本全部对内，村民剩余房屋将对外销售，会对市场形成一定冲击。,薛家岛南北庄片区,大型安置片区，有可能成为价格竞争 区域,甘水湾村庄改造项目位于黄岛区环岛路甘水湾段两侧，整个村庄改造项目分3块，一块为商住用地，另外两块为旅游项目用地，总面积为102118平方米。商住用地的楼面起始价为1358.01元/平方米，旅游项目用地楼面起始价均为1767.23元/平方米。整个甘水湾村庄改造项目挂牌起始总价超过1.2亿元。,甘水湾村庄改造项目,薛家岛南北庄片区,薛家岛板块主要在售楼盘综合分析,样本楼盘列表,样本楼盘销售价格分析,目前销售均价表现， 。,区域备案销售情况,开 发 商 ：青岛佳润置业有限公
16、司 建筑单位：青岛即建集团 占地面积：20000平方米 总建筑面积：59238.85平方米， 其中商务楼818.63平方米， 商业网点6550.55平方米 规划总户数：482 容 积 率 ：3.75 绿 化 率 ：42.30% 停车位：405个，地上129个，地下 276个 物 业 费 ：1.40元/平方米月 工程进展：结构封顶 开盘时间 ：2009-9-26 入住时间： 2010-12,永联佳园,在售楼盘个案分析,a户型 2室2厅1卫88.44 优：全明、南北通透 劣：北向阳台、开间小、进深长,b户型 1室1厅1卫77.13 优：大开间、西阳台可做储藏室 劣：暗卫暗厨、主卧私密性不够,c户型
17、 2室2厅1卫92.25 优：南北通透、厨房连接窗台 劣：暗卫、开间小、进深长,1号楼户型图,a户型 2室2厅1卫118.80 优：主卧私密性好、南北通透 劣：开间小、北向阳台,b户型 2室2厅1卫91.33 优：大开间、大面积阳台 劣：暗卫,c户型 2室2厅1卫91.42 优：大开间、南北双阳台 劣：暗卫,2号楼户型图,户型区间：66-120 户型点评：以77-118温馨中小户型为主，独特超大阳台设计，动静分区,产品分析,在售1、2号楼户型配比：,营销推广,广告宣传： 凤凰岛上最具吸引力的精品小筑 桥隧完工在即 青黄即将永联 窗前有海 幸福靠岸,永联佳园1、2号楼：,销售速度,数据来源：青岛
18、网上房地产,累计均价：5954元/ 销售率：38.6%,价格销售,销售状况,开 发 商： 九洲千城置业有限责任公司 物业公司 ：九洲千城置业有限责任公司 景观设计：新加坡禾盛国际景观公司 占地面积:46000平方 总建筑面积:170000平方米，一期8万 总户数：748户 容 积 率 ：2.79 绿 化 率： 43% 物 业 费 ：1.60元/平方米月 停车位：1：1比例，可售可租 开工时间：2007-12-28 开盘时间：2008-08-02 入住时间：2010-12,千城凤梧金沙,产品分析,项目规划为2栋30层高层住宅、2栋23层高层住宅、1栋15层高层住宅、1栋11层和1栋9层的小高层住
19、宅，采用错落式半围合布局，全南北朝向。 以东南亚现代风情园林为蓝本,倾力打造“内园外海”的生态海景样板社区。,85.90,89.49,户型分析,89.53,117.67,116.83,户型区间：85-120 户型点评：100%全明设计，广泛采用步入式飘窗、可转换功能大露台、下沉式庭院等创新设计理念,产品分析,在售2、4、5号楼户型配比：,营销活动,2008青岛春季房展,围挡,广告宣传,营销推广,售楼处,销售状况,销售速度,3号楼累计均价：6035元/,价格销售,2、5号楼累计均价：6572元/,销售状况,销售速度,销售信息,4号楼累计均价：7542元/,销售速度,总套数：376 套 已售套数：
20、182套 可售套数：194 套 销售率：48.40% 累计均价：6,716 元/ 数据来源：房地产交易中心,价格销售,价格销售统计：,销售速度,开发商 ：益青房地产开发公司 物业公司 ：益青房地产开发公司 占地面积： 34114 平方米 总建筑面积： 8.4万平方 容 积 率 ：2 绿 化 率 ：40% 物 业 费 ：1.30元/平方米月 停车位： 554个 开盘时间 ：2009-05-27 入住时间 ：2010-12-31,位置图,益青怡情海岸,效果图,89,117,78,86,产品分析,营销推广,销售信息,6号楼累计均价：3978元/,销售速度,价格销售,5号楼累计均价：5131元/,销售
21、速度,销售信息,销售信息,3、4号楼累计均价：5229元/,销售速度,价格销售,开 发 商 ：青岛凤城置业有限公司 物业公司：青岛新时代物业公司 占地面积：1760000平方米 总建筑面积：260000平方米 规划总户数：2510 容 积 率 ：1.47 绿 化 率 ：47% 车位：8、9、10万/个 物 业 费 ：1.45元/平方米月 开盘时间 ：2008-9-25 入住时间： 2009-12-30,省房凤凰城,位置图,鸟瞰图,2室2厅1卫1厨89.02,复式底层 2室2厅2卫1厨94.60,1室1厅1卫1厨64.50,2室2厅1卫88.73,2室2厅2卫89.45,复式上层 94.60,3
22、室2厅2卫118.44,3室2厅2卫1厨137.73,3室2厅2卫1厨149.54,空中别墅户型图 5室2厅2卫1厨189.70,3室2厅2卫137.79,4室2厅2卫149.73,3室1厅1卫89.72,广告宣传,营销推广,凤凰城11、21、23、25、27-29号楼,销售信息,累计均价：7103元/,销售速度,凤凰城6、7、16、17、18、22号楼,累计均价：6840元/,销售信息,销售速度,数据来源：青岛网上房地产,价格销售,总套数：1197 套 已售套数：398套 可售套数：799 套 销售率：33.25% 累计均价：6,972 元/ 数据来源：房地产交易中心,开发商： 青岛嘉合福远
23、置业有限公司 投资商：青岛亚星集团 占地面积： 8395平方米 总建筑面积： 18045平方米 容积率： 2.15 绿化率： 53% 车位配比：1:1 开盘日期： 2009-09-05 入居日期： 2010-06-01 装修情况：毛坯,亚星蓝图,规划：一栋12层、一栋15层亲地小高层组成，采用创新弧形板式建筑，使得各户型采光充分，同时扩大了建筑楼间距，最宽楼间距40米左右 园林景观：集中绿化铺装，亭、台、小道、广场点缀其间 配套设施：采用双气贯通，有线电视、电话、宽带集中布线，提供智能化安防系统，设施视频监控、可视对讲入户门、智能卡门禁,产品分析,A户型 3室2厅139平方米,B户型 3室2厅
24、92平方米,C户型 2室2厅90.67平方米,产品分析,户型点评：户型面积以90左右的两房及139左右的三房户型构成，整体户型设计方正,样板间,营销推广,9月5日开盘,工作人员在协调选房民众的时间,消费者进入选房区进行选房,项目截止到上午11点时的销控表,当日推出了128套新房截 止到上午认购结束，已经定出了60余套，项目推出的三种经典型户型90.67与92.12的套二户型和139.41套三户型，受到消费者的热烈追捧，其中90.67与92.12两个小户型最受购房者欢迎。,嘉合福远蓝图1、2号楼,价格销售,销售速度,销售情况,套数：188 套 已售套数：69套 可售套数：119 套 销售率：36
25、.70% 累计均价：5,776 元/ 数据来源：房地产交易中心,开 发 商 ：青岛广顺房地产有限公司 投资商：青岛亚星置业有限公司 建筑单位：青岛市胶州建设集团 代理公司：北辰端拱 物业公司：青岛广顺物业 总占地面积：6580平米 总建筑面积：19615.41平方米 容 积 率 ：2.28 绿 化 率 ：41% 物 业 费 ：1.40元/平方米月 开盘时间 ：2009-10-17 入住时间： 2010-12,朱雀台,工程进展：,10.17,沙盘,售楼处,产品分析,规划：并排两栋17层的板式小高层 建筑风格：白、灰色搭配的外立面，比较时尚、新颖，色彩明快简洁，线条流畅。 园林景观：小区处于石雀滩
26、居住区地势最高点，观景效果比较好，与石雀大社区景观设计机结合，相互呼应，内部是绿色花园 社区配套：基地内设有一所18班小学，两所幼儿园以及相应的配套商业设施,清水房,营销推广,开盘公开认购活动现场,广顺石雀滩A-3地块住宅累计均价： 6443元/,价格销售,销售情况,销售速度,销售率：31%,开发商：青岛城市建设集团股份有限公司 建筑设计：日本观光企划设计社（KKS） 景观设计：香港贝尔高林建筑城规与景观设计研究院 物业公司：青岛海景花园物业公司 占地面积：240000平方米 总建筑面积：259800平方米 容 积 率 ：0.87 绿 化 率 ：50% 物 业 费 ：2.40元/平方米月 工程
27、进度：主体已封顶，外立面正在建设中 开盘时间：2009-7-18 入住时间：2010-10,城建亚丁海岸,产品分析,规划：有五星级酒店、海景洋房、公寓式酒店以及欧式步行街等丰富的物业形态，是目前开发区首家复合式业态的高端社区。 立面：经典的巴洛克式立面设计 园林景观：园林最大的特色就是将园林景观与北方植物相结合，绿化与建筑互为界面，互相围和，使整个景观流畅自然，形成延续统一的视觉效果。 社区配套：社区内五星级国际度假酒店，拥有高尔夫练习场、网球场、游泳池、欧式步行街、高级会所等高尚配套,A户型：约98平方米 B户型：约79平方米 C1户型：约148平方米 D1户型：约29平方米,产品分析,营销
28、推广,亚丁海岸27-30号楼,累计均价：8299元/,开 发 商 ：青岛信发房地产开发有限公司 物业公司：天泰爱家物业 占地面积：14600平方米 总建筑面积：53500平方米 规划总户数：464 容 积 率 ： 3.03 绿 化 率 ：36.80% 车位：271个 物 业 费 ：1.20元/平方米月 开工时间：2008-2-1 竣工时间：2009-2-1 工程进展： 开盘时间 ：2008-08-02 入住时间： 2009-12-31,信发第五城市,3、4号楼累计均价：6295元/,价格销售,销售信息,销售速度,数据来源：青岛网上房地产,价格销售,2号楼及1、3、4、5号楼储藏室 累计均价：5
29、612元/,销售信息,销售速度,开发商 ：青岛城安房地产开发有限公司 物业公司 ：青岛城市物业管理有限公司 承建商： 南通建筑总承包 占地面积： 23710 平方米 建筑面积 ：84723 平方米 总户数： 688 停车位状况 ：约200个 容 积 率 ：3.09 绿 化 率 ：42% 物 业 费 ：1.60元/平方米月 开工时间 ：2008-03-01 开盘时间 ：2008-07-30 入住时间： 2010-6-30,锦都家园,鸟瞰图,产品分析,户型面积：从60到130平不等，以8090平的中小户型为主力户型,产品分析,锦都家园6号楼,累计均价：6375元/,锦都家园4号楼,累计均价：525
30、5元/,锦都家园7#楼,累计均价：5921元/,锦都家园1、2、3、5号楼及网点,累计均价：5666元/,开 发 商 ：青岛中泽实业集团有限公司 建筑单位：中建八局建筑总公司 设计单位：青岛万通建筑设计有限公司 物业公司：青岛新时代物业公司 占地面积：4651.50平方米 总建筑面积：35519.68平方米 总户数：345 容 积 率 ：5.92 绿 化 率 ：30.50% 车位：155 物 业 费 ：1.78元/平方米月 开盘时间 ： 2009-9-26 入住时间： 2011-6,金岭尚座,产品分析,规划：项目为全精装高档商住公寓项目，定义为“城市都心 行政级国际公寓” 结构：框架剪力墙 立
31、面：现代派风格设计，创新科技打造“会呼吸“的建筑 金岭尚座产品理念源自台北，特邀国际著名空间设计事务所台北基础设计担纲，一室变两室，两室变三室。国际级品质精装标准,东南方向侧视图,西南方向侧视图,营销推广,累计均价：7409元/,开 发 商： 青岛金泽华帝房地产有限公司 建筑设计：上海同济 景观设计：上海意格 占地面积：总55094，一期21823 总建筑面积：总15万，一期66012 总户数:726户 容 积 率 ：3.02 绿 化 率： 40% 停车位：528 开发周期：分三期开发 开工时间：2008-5-1 竣工时间：预计2009年底 开盘时间 ：2010-05 入住时间： 2011-6
32、,项目简介,未名岛,待售楼盘,开 发 商： 海尔房地产开发公司 位置：海尔山海湾位于开发区薛家岛旅游度假区北侧 占地面积：217588平方米，一期约48300平米 物业形态：多层、小高层 总建筑面积：500000平方米 项目特色 花园洋房,成品地产,海尔山海湾,开 发 商 ：山东省富源房地产开发有限公司 占地面积：21369平方米 总建筑面积：84134平方米 总户数：673户 容积率：东郡2.559，西郡5.4 绿化率：东郡42.6%， 西郡43.2% 开盘时间 ：2010-05 入住时间：2011年 规划：东郡1、2栋32层，3栋26层，4栋29层，5栋27层；西郡6、7栋 户型区间：90
33、-140，户型设计中在青岛首创多变户型空间，户型主力面积在80120之间，一房可变二房，二房可变三房,富源公馆,东郡,开 发 商 ：青岛恩马房地产开发有限公司 总建筑面积：45375平方米 开工时间：2008-3-1 竣工时间：2009-12-20,恩马新港生活馆,开 发 商 ：青岛海信房地产股份有限公司 位置：海信凤凰金岸位于开发区薛家岛安子码头。 占地面积：133000平方米 总建筑面积：270000平方米 规划总户数： 容 积 率 ：3.78,海信凤凰金岸,开 发 商 ：山东集力集团有限公司 占地面积：70余亩 总建筑面积：163000平方米 规划总户数：400多 容 积 率 ：2.20
34、 规划：840套，10个楼座，高层(26、28、32层)，10栋18至33层的高层建筑 户型：110180平方米。 集力景豪还在挖地基，预计明年三四月份开盘，尚无售楼处,集力景豪,唐岛湾板块,板块市场分析 个案调研,唐岛湾板块规划,该区位于齐长城路、保税区、前湾南港区以南、唐岛湾滨海岸线以北；昆仑山路以东、薛家岛湾以西的地段。该区域用地总面积为41.07平方公里。规划目标是以行政办公、商业、金融贸易、文化娱乐、居住为主。规划通过控制滨海环境较好的用地，增加建成区的绿地，完善配套服务基础设施,提升城市整体环境品质，精心打造西海岸行政商务中心区的形象,唐岛湾海上嘉年华,唐岛湾房地产发展历程,200
35、4年-2005年主要开发楼盘,隆祺嘉园 (4400),唐岛.蓝湾 (4050),千禧龙花园(6000),天泰.阳光海岸(5200),傲海星城 (3200),瑞源.名嘉城(5800),唐岛湾房地产发展历程,2006年-2007年主要开发楼盘,隆基汇源,地丰.长江中心(9500),山海景园 （6200）,泽润幸福城（6080起价）,中南.海湾新城（7000）,基寓(傲海星城)（6300）,千禧龙花园二期（6600）,福瀛.锦绣前城（6300）,唐岛湾房地产发展历程,2008年-2009年主要开发楼盘,泽润幸福城二期(7300),中南.海湾新城二期（12000，装修2500）,基寓(傲海星城)（70
36、00,毛坯）,千禧龙花园第三空间(9000，装修1000),康大.凤凰国际（8800，毛坯）,长江新苑（6990，装修1000）,福瀛.锦绣前城（7080）,区域开发一览表,区域楼盘价格分析,区域楼盘去化分析,区域网上备案销售分析,中南海湾新城,地理位置： 中南海湾新城位于开发区珠江路与井冈山路交汇处 开发商： 青岛中南置业有限公司 建筑类别 ： 24层到33层高层 容积率 2.22 绿化率 36% 占地面积:71928平方米 总建筑面积:220000平方米 总户数:1300 装修状况 毛坯 开盘时间 2007-05-17 物业费 1.20元/平方米月 均价:12000元/平方米 面积区间：8
37、0-130平米 车位：741个,2号楼A户型 3室2厅2卫 148.16,2号楼B户型 1室2厅1卫 70.75,户型介绍,2号楼C户型 2室2厅1卫 94.12,户型介绍,7/8号楼A户型 3室2厅2卫 144.52,7/8号楼C户型 2室2厅2卫92.09,户型介绍,户型介绍,价格销售,累计均价,1、2#,3#,销售情况,中南.海湾新城,4#,5#,6#,7、8#,销售情况,中南.海湾新城,4#,5#,6#,销售情况,中南.海湾新城,7#、8#,1、2#,3#,销售情况,中南.海湾新城,地理位置：开发区武夷山路与珠江路交汇处 开 发 商 青岛千禧龙置业有限公司 建筑类型：高层 装修状况 精
38、装修 开盘时间 2007-11-25 入住时间 2008-12-31 容 积 率 2.93 绿 化 率 45% 物 业 费 2.80元/平方米月 三期占地面积：20000平米 建筑面积：75000平米 层高：3.2米 总户数：490户 地下车位：327个,千禧龙花园 第三空间,开发周期：一期四栋曲板式小高层、可销售房屋面积范围198平方米至310平方米花园复式、空中别墅； 二期五栋高层，现可售房屋面积范围132168平方米，精装修交付； 三期酒店公寓已经启动，多功能VIP会所、幼儿园已经封顶，即将投入使用。社区银行、社区超市以及社区保洁业已进驻。,外墙:外墙聚苯板保温、楼板保温层铺设 内墙:户
39、间墙新型建材运用，节能建筑，冬暖夏凉 电梯:三洋电梯、通力电梯35部品牌电梯 门窗:门、门窗套 厨房:厨卫采取变压式排气道，迅速排烟，节电、环保 卫生间:洗手盆、水龙头、台面、坐便器 供电:小区双路供电系统 供水:供水方式为二次供水 供气:天然气管道入户、IC卡预付费系统 采暖:韩国LG地热地胶板楼层状况：21层 车位：337个 物业现状:结构封顶,配套,千禧龙第三空间,销售情况,累计均价：8005元/平米,地理位置：泽润幸福城位于开发区唐岛湾畔滨海大道与太行山路交汇处 开 发 商： 青岛太阳房地产开发有限公司 建筑类型：小高层 装修状况： 毛坯 容 积 率 ：1.99 建筑面积:26506平
40、米 绿 化 率： 32% 开盘时间 ：2007-08-25 总套数：412 套 已售套数：360套 销售率：87.38% 停车位售价：8万/个 停车位：380个 面积区间：67-119平米,泽润幸福城,地面：入口大堂、电梯前室、消防楼梯休息平台、楼梯踏步为玻化砖或大理石铺装，地下室做防水，用钢筋混凝土抹平。 楼面：水泥拉毛，卫生间作防水处理，管线到位。 门窗：单元可视对讲防盗门，防火防盗入户门，铝合金窗，配双层中空玻璃，落地式 窗和转角窗另设铁艺安全栏杆。 阳台：不封闭，设铁艺高栏板栏杆 空调：设立空调室外机位，并设置独立冷凝水管道。 给排水：水表出户。给水采用PPR管材，排水采用螺旋型PVC
41、消音管材。 燃气：管道天然气到户 暖气：市政集中供暖，地板供暖设施。,配套,泽润幸福城二期,销售情况,累计均价：7027元/平米,开发商：青岛福瀛房地产开发有限公司 总建筑面积：18万平方米 一期占地面积：1.5万平方米 绿化率：39.4% 建筑密度：15.45 二期占地面积：3.9万平方米 绿化率：45.5% 容积率:3.8 面积区间：88-141平米 层数：29层 酒店式公寓面积区间：30-71平米 车位租金：地下150元/月 住宅交付时间：07年11月份 开盘时间：07年1月2日 酒店式公寓开盘时间：07年6月份,福瀛锦绣前城,户均面积：116平米,因面积设计过大，总价也较高，大户型销售
42、20%，小户型销售60%,从40-65平米精品公寓到87-105平米舒适两房及125-139平米尊贵三房，户型设计，总价控制合理，为您的生活锦上添花。1#主推户型52-93平米。,户型配比,保税区、辛安板块,以保税区为据点，延伸到开发区辛安一带，进入工业园区，为大项目基地及相关产业的集聚地点。海尔工业园、海信工业园、澳柯玛工业园、国风工业园、颐中汽车城、山东科技大学等位于该区域。大型工业项目的迁进，外来移民陆续增加，置业需求也随之加大，短期内已经带动二级市场的繁荣。 辛安片区作为开发区下一步旧村改造的重点区域，城区面貌将会有比较大的改变，由于辖区内工业污染较小，山东科技大学、致远中学、西海岸医疗中心等大项目的带动，将会逐渐成为以后几年新的亮点，市场机会逐渐增多。兴华、海尔等公司的项目也取得了比较好的市场表现。 该区域楼盘开发数量及分布相对较为密集，且户型面积以中、中小户型为主，整体的商业配套还是不太成熟，居住环境一般，产品规划设计相对传统，少有创新亮点，销售价格不高。多层的接受程度高于高层，但是在未来发展趋向高层，楼盘售价在4000-5500元/。 本区域代表项目：卓亭广场、海尔幸福里、鲁泽 观天下、冠庭江山等。,板块简述,