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1、睿智营销 福州企划,目录,1、市场回顾 2、项目推广 3、费用控制,一、市场回顾,1、世茂天城项目介绍 2、09年目标任务 3、09年15月完成总销 4、09年福州市场分析,世茂天城项目介绍,近300米高酒店及写字楼,茶亭公园及世茂百货,臻园,俪园,占地：约142亩 建筑面积：近50万方 商业：约9% 写字楼：约10% 酒店：约13% 住宅：约46% 地下：约22%,09年目标任务,09年全年销售目标15亿,进一步巩固项目 顶级豪宅地位, 为明年近300米高塔楼推广做准备,项目营销节点回顾,俪园1#、2#住宅开盘,世茂百货商铺对外公开,08.5.4,08.9.23,08.10.26,09.3.
2、12,重要节点,推广主题,世茂百货、臻园沿街商业售罄,近300米高，综合建筑群,女 也,售楼中心对外开放,酒店裙楼商业开盘,俪园2#开盘,09.3.15,09.4.12,09.5.10,重要节点,推广主题,5A级写字楼商业,人往高处走,臻园3#开盘,项目总销22.8亿,一层一个姓,截止2009年5月20日 世茂天城完成总销22.8亿 其中09年完成总销17亿,09年15月完成任务,2009年1月4月 福州房地产市场共完成总销约100亿 世茂天城占其中15%,2009年14月福州商品住宅成交统计,180平米以上户型存量至少71万方,折计至少3000余套,2009年福州下半年推出的部分大户型项目,
3、二、项目推广,1、广告目的：让目标客群带上有色眼镜，引导至案场 2、与广告公司合作:把屁股坐在市场上 3、经营信息：引导投资者情绪 4、信息不对称：开盘,要的就是热销 5、户外：一切以人类的习惯出发,站在巨人的肩膀上,集团支持： 1、08年9月抢先入市 2、入市时的合理定价 3、世茂百货“10+5”投资回报方案确定 4、09年3月15日，推出楼王 项目支持： 1、优秀的销售团队 2、工程进度,知名度的建立,将来也许会有比我们更高的楼,（08年6月发布）,将来也许会有比我们更高的楼,（08年6月发布）,（08年6月发布）,将来也许会有比我们更高的楼,（08年6月发布）,将来也许会有比我们更高的楼
4、,将来也许会有比我们更高的楼,（08年6月发布）,总之，人往高处走,（08年7月发布）,（08年7月发布）,总之，人往高处走,（08年10月发布）,总之，人往高处走,（08年9月发布）,俪园1#3#楼开盘稿,（08年9月发布）,俪园1#3#楼开盘稿,一层一个姓,（09年3月发布）,（09年5月发布）,俪园2#楼开盘稿,市中心的复合社区，生活需要丰富,（09年5月发布）,.从量变到质变是如何产生的,厌恶损失,通常，人们面临同样大小的利益和损失，来自损失的压力比来自利益的幸福感高出约两倍,世茂百货后天很美好，明天很安全,（08年10月发布）,后天很美好，明天很安全,（08年11月发布）,（08年1
5、1月发布）,后天很美好，明天很安全,女 也,（08年12月发布）,女 也,（08年12月发布）,女 也,（09年1月发布）,女 也,（09年2月发布）,全球500强员工的消费区,（09年4月发布）,（09年4月发布）,全球500强员工的消费区,与广告公司的合作: 把屁股坐在市场上,北京揽胜广告总经理：杨海华,世茂天城推广总共设计67篇报广 毙掉的稿件共计30篇,（09年3月出稿）,一层一个姓,一层一个姓,（09年3月发布）,将来也许会有比我们更高的楼,（08年4月出稿）,（08年4月出稿）,将来也许会有比我们更高的楼,（08年6月出稿）,总之，人往高处走,（08年7月出稿）,总之，人往高处走,
6、（08年7月出稿）,总之，人往高处走,（08年7月出稿）,总之，人往高处走,（08年8月出稿）,俪园1#/3#楼开盘稿,（09年3月出稿）,日出日落系列,（09年3月出稿）,日出日落系列,（09年3月出稿）,日出日落系列,（09年3月出稿）,一层一个姓,（09年5月出稿）,市中心的复合社区，生活需要丰富,（09年4月出稿）,酒店裙楼商业 全球500强员工的消费区,（08年11月出稿）,世茂百货投资回报,（08年11月出稿）,世茂百货投资回报,（08年11月出稿）,世茂百货投资回报,（08年12月出稿）,世茂女士主题百货,（08年12月出稿）,世茂女士主题百货,（08年12月出稿）,女也,（08
7、年10月出稿）,世茂百货户外,（08年10月出稿）,世茂百货户外,（08年12月出稿）,女也户外秀稿,女也户外定稿,经营信息,引导投资者情绪,1.,09年1月至5月20日，共撰写软文49篇 报纸发布计159次,相关软宣在福州各大网络媒体同步发布,项目软宣推广,猎奇！,不可忽视网络的力量,八卦！,世茂天城网络发贴110条以上！,论坛：偷拍世茂天城售楼人员的业绩表，一位MM卖了5000多万,论坛：真的富豪藏世茂：房子建成蓝球场，还有200平可以住,坊间传闻：东百、大洋要向襁褓中的世茂百货痛下杀手？,论坛：洲际酒店入驻世茂天城，香格里拉从此只能喝汤?,论坛：要嫁就嫁一天卖12亿的售楼先生,论坛话题列
8、表,论坛话题列表,一切以人类的习惯出发,户外,考虑到遮挡的问题,考虑到周边建筑颜色、广告牌的颜色、字体,考虑到观看视觉中心点的问题,考虑到截留区域客户特性问题,臻园商业屋顶户外4月9日上画 规格：22.75米,臻园商业屋顶户外4月19日上画 规格：22.77米,福清市中心户外3月30日上画,福清市中心户外4月5日上画,福州市中心户外,福州郊县户外,要的就是热销,信息不对称!,现场逼定!,制造热销!,开盘,以俪园1#/3#楼开盘为例,休息等候区,预选房区,选房区,缴款区,填写区,签到区,合理的程序分散客户价格抗性,签到区,预选房区,预选房等候区,预选房区,选房区,销控区,缴款区,内外同步报销控屏风遮挡销控区紧张、热销,选房区,休息等候区,三、费用控制,截止2009年5月22日， 09年实际发生营销企划费用约320万 占总销0.18% 按09年集团批复的项目营销费用比例2.12%计， 费用额度应为3604万元； 扣除样板房费用500万元，共计节省节余推广费用2784万元。,精神堡垒制作费用约12.3万 制作工艺：钢结构、镂空、LED内打灯,精神堡垒实际制作费用6.7万元 制作工艺：角钢外包喷绘布,共节余费用达5.6万余元,07年制作工地围墙费用约54.7万元,09年制作工地围墙费用3.8万元,共节余费用达50万余元,谢谢!,