2011莱芜雪野湖项目可行性分析报告终稿.ppt

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1、雪野湖项目可行性分析报告,1,目录,宏观环境可行性,产品物业建议,项目自身可行性,投资利润估算,1,2,3,4,5,项目定位,6,周边市场可行性,2,问题：宏观环境是否支持项目开发？,一、宏观环境,3,2010年济南房地产市场,土地市场：2010年土地供应及成交呈现高低起伏的状态，土 地价格基本保持稳定，土地供应基本与09年持平。2011年廉租性住房及保障性住房用地供应加大，土地价格较10年会有所上升，地王现象出现频率会有所降低。 城市建设：2010年，西客站片区建设和小清河片区改造是城 市建设的重点。2011年开始，济南将实施“东拓、西进、南 控、北跨、中优”的城市空间发展战略。,政策：20

2、10年，是一个政策调控年，虽没有明显的压低房价，但房价上涨的趋势已明显趋缓。展望2011年，国家政策将继续加大对房价的调控力度，稳定房价。 住宅市场：2010年的市场没有延续2009的井喷状态。2010年住宅市场价格继续上升，济南进入万元市场。2011年，在新一轮房地产政策之下，加上政府推出1000万套的保障性住房，市场购买力可能会出现模糊状态。,4,莱芜房地产市场,莱芜经济发展发展水平低，旅游业的发展将依托整个济南经济圈的旅游业发展大平台，才能提升项目的新高度。,莱芜市房地产行业发展特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积也不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推

3、进。,莱芜房地产市场发展趋势预测：莱芜属于三线城市，流动人口少，房地产价格的攀升较中心城市缓慢，近期莱芜市房地产市场将出现几个趋势：1、降价势头不明显。2、房地产仍存在刚性需求。3、新政对购房者将受益。4、市场趋理性发展。,5,雪野湖区位格局,莱芜城市发展提速为雪野湖的建设发展提供大环境支持。莱芜旅游业的明确定位，雪野湖景区建设作为核心景区，为本案未来发展营造较好项目发展格局。,莱芜的定位融入济南都市圈，突出接轨济南的重点，建成济南的休闲度假后花园。随着济南都市圈的加快发展，莱芜发展将提速。 在地理区位上，莱芜地处鲁中腹地，辐射四面八方，高速公路四通八达。大大提升城市的产业联系与辐射力。 莱芜

4、内部特色产业板块确立，西北部五大景区已成形，对西北部雪野湖旅游业的发展提供强力支持。,6,雪野湖经济配套,雪野湖景区位于莱芜市区北部25公里处，原名雪野水库，建成于1985年，为山东省大型水库之一，水面约14平方公里。作为莱芜的四大功能区之一，争当莱芜旅游和服务业的龙头，建设成接轨济南的前沿阵地。 雪野湖依托济青高速南线，面向济南和周边城市，发挥独特的湖光山色优势，按照地中海式风格，建设集休闲度假、旅游观光、会议会展、运动项目为一体的旅游度假商务胜地。,雪野湖景区以湖山垂钓，水上游船观光和“雪野鱼头汤”为旅游特色。整个区域分为房干生态景区和雪野湖休闲度假区两大板块。片区内建设有山东湖滨休闲度假

5、中心、山水运动、会议疗养基地等，重点项目有恒大雪野北岸特色旅游小镇、山东高速雪野湖国际度假区 。 雪野湖承担莱芜市工农业用水。每年向莱城电厂、莱芜电厂供水2000多万方，向莱钢送水1000多万方，是莱钢迈向千万吨级大钢厂的重要保障。,7,雪野湖道路交通,雪野湖交通便利，有两条交通干线沿湖而过，是往返莱芜到济南的必经之路。雪野旅游区位于莱芜市北部，距莱城20公里，距济南44公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，是山东省版图的中心，总面积223平方公里，辖雪野镇，总共49个村，46000口人。 区内有省道242线（莱明路）、244线（九公路）和327线（仲临路）等几条干线穿过，交通便利。雪野旅游区进入

6、济南半小时经济圈。,8,财政政策：投资兴办旅游业、商业、服务业、娱乐业项目，固定资产在100万元（含100万元）以上的，自开办之日起，5年内由同级财政给予上缴企业所得税同等数额奖励，第6-8年给予50%的奖励。固定资产在2000万元（含2000万元）以上的，3年内，由同级财政给予上缴营业税、城建税、教育费附加50%的奖励。,莱芜市政府对新城区支持力度大，雪野湖项目招商条件成熟。,雪野湖开发政策,土地政策：投资建设基础设施和公益性项目的，按划拨方式提供用地30年；BOT（建设经营转让）、TOT（转让经营转让）方式合作项目，按合作时间提供划拨用地。投资兴办生态旅游业以及开发土地从事农、林业且不破坏

7、种植条件的，按当地农民承包土地方式办理用地手续，政府依法确权登记。使用期限一般为30年，最长可达50年。,9,收费政策： 投资新建项目，建设期内，市及市以下行政性收费（基础设施建设配套费除外）全部免收，事业性收费减半征收；缴省以上且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。 对新设立的外来投资企业，自投产之日起，3年内，市及市以下行政性收费全部免收，事业性收费减半征收；缴省以上部分且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。 新建企业，5年内，水利建设基金和河道工程维护费属市及市以下部分予以免收。,雪野湖发展政策,10,问题：周边房地产市场是否有成功开发案例？,二、周边房地产市场,11,从客源导入的圈

8、层关系而言，这些项目都将构成本案直接或者间接的竞争关系,1,随着独立式别墅用地的逐渐减少，加之政策的影响，市场上该类产品也逐渐稀缺,2,本案周围无论是整体规划、景观、建筑立面、户型设计等，能够体现高品质的别墅的产品细节非常稀缺，而真正高端的别墅物业更是少之又少,3,济南一小时圈内的客源是别墅主要客户来源地，个别高端别墅，客源层次扩散为全国其他城市，而目的主要分为第一、二居住、投资和企业会馆,4,别墅市场对项目开发的借鉴,济南的别墅销售保持一个较为稳定的去化速度，充分体现了济南市场对于别墅的需求，从另外一个层面而言，我们相信注重品质的产品能获得更多的市场空间和客户青睐 整体产品表现较为一般，高端

9、别墅稀缺，而对于资源稀缺型，如泰安优山美地等别墅高度匮乏；本项目所在的雪野湖也同样具有较强的稀缺性，因此对于本项目而言，高端别墅有较大的市场空间,对本项目的借鉴,高端别墅客源辐射力强，自住是主要购房目的,济南别墅已经趋于高端，本案项目周边缺少高端产品,项目均分布在济南周边1小时车程内,受政策影响，独立别墅更加稀缺,12,别墅市场分布特征,目前市场供应主要集中在济南郊区。 泰安的“优山美地”其丰富的自然资源成为本项目研究交通与客源之间关系的有着相似的借鉴意义。 目前在售的别墅项目车程主要集中在1小时以内，从车程角度而言，这些项目都构成与本项目的竞争关系。,雪野湖地块,济南,1.5小时圈,1小时圈

10、,半小时圈,1,2,3,4,5,6,7,13,大型度假类物业市场研究,大型度假类项目的产品形态集中在独栋和双拼,独栋和双拼的物业形态已成为目前市场的主流产品形态。随着别墅用地的逐渐减少，市场独栋产品也逐渐稀缺，在新开盘的项目中，独栋别墅越来越少，市场的稀缺性日益显现。,14,别墅档次分类：,东尊优山美地,国科,蟠龙山水,彩石山庄,卧虎山,皇冠水岸,我们将市场主要在售的几个楼盘进行档次分类，分为相对高、中、低端，并将三类档次的别墅研究 ，通过这样的比较研究，对整个济南别墅市场的产品就能够具备一个清晰的认识。,别墅产品研究方式：,15,城市联排、双拼激增，价格飙升超过独栋中海紫御东郡、漫山香墅等城

11、市联排的集中放量，带动联排的价格飙升至8983元/平米，双拼的价格为8500元/平米。 由于独栋项目地处偏远、且缺乏高端产品，因此均价低相对较低目前主要在售的独栋是皇冠水岸、高尔夫和国科高尔夫，均价在6966元/平米。,典型的别墅项目,16,个案分析/东尊优山美地,东尊优山美地依泰山而建，位于山脉之间，得天独厚的区位，项目北侧是环山路，它西临泰山市政府1000米，距离泰山主入口天外村只有五分钟车程； 产品的类型主要是独立和双拼别墅，周边的配套主要以学校、超市、医院、邮局、银行为主。,17,总体规划,该项目由主体酒店和产权式酒店别墅区两部分组成,别墅区共71栋4户，总用地面积118亩，总建筑面积

12、3.17万平方米，容积率仅0.4，绿化率高达48%，由山东大卫国际建筑设计有限公司主导设计。整个项目由独栋、双拼和联排三种形态构成，面积从258平米486平米不等。整体规划因循因势筑宅，以景为导向的原则。,建筑风格,现代中式住宅。引入传统院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花园构成丰富的户外空间体系。抽象古典建筑元素、以空间的变化、材质的对比、简洁的装饰符号诠释新中式风格别墅。,将泰山作为项目背景。园区内部，处处有景，形成步移景异的效果。太极亭通融天地，竹丛点缀意境，庭院茶铭、休闲步道、游乐场贯穿其中，形成步移景异的效果运用空间序列和轴线，将别墅与山水交融。,景观特色,个案分析/东尊优山美地,东

13、尊华美达大酒店，充分尊重自然资源，与别苑融合一体，量身打造私家酒店服务。,18,个案分析/东尊优山美地,销售情况分析,该项目一期于2008年初开盘， 均价为17000元/平米，总价为570-650万元/套，推出的房源约44套，已售22套，销售率为50%。 预计二期于2008年底推出，约推出27套，单价为18000元/平米, 售价为550-650万元/套。,成交价格受成交个案位置、面积大小等影响，价格起伏较大。,19,个案分析/黄金崮云湖高尔夫,山东黄金崮云湖高尔夫，将五峰山、 崮云湖的山川水色融入其中，得天独厚的区位，渗透着人文社区浓厚深邃的文化气息，崮云湖国际高尔夫俱乐部已建成纳客，一期18

14、洞球道总长7244码; 产品的类型主要是独立和双拼别墅，周边的交通北邻济南大学科技圆区，东临京沪高速铁路、京福高速、104国道，5分钟可到大学城，20分钟即可到达济南城区，40分钟便可直达国际机场。,20,个案分析/黄金崮云湖高尔夫,总体规划,该项目开发沿袭了整体项目一贯的高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理的开发原则，整体开发理念领先于整个市场，项目共分三期开发，一期占地382亩，容积率约为0.23，共161栋别墅，其中单体别墅129栋，双拼别墅32栋。,建筑风格,整体为现代欧式风格，巧妙的运用原有错落有致的地势及山林自然风光而设计，户型设计舒适大气，注重细节及品质。每套别墅均拥有

15、半地下影音室和独立车库，主卧设计了步入式衣帽间和私人卫生间及可坐观山景湖景高尔夫球场的景观露台，彰显居者品位。,本项目三面环山，山峦叠障起伏，处群山环抱中，山谷之上，被3000亩原生森林所环绕。并且紧邻崮云湖近500万平方米的原生态水面。,景观特色,拥有省城唯一符合美国USGA标准的18洞山地高尔夫球场，球道总长为7244码，是济南唯一山地高尔夫，球场拥有便利的交通条件，距济南国际机场仅30分钟。,21,个案分析/黄金崮云湖高尔夫,销售情况分析,该项目一期于2008年4月开盘，均价为8000元/平米，总价为240-320万元/套，推出的房源约77套，已售69套，销售率为90%。 预计二期将在明

16、年年初推出，单价为9000元/平米，总价为250-350万 。,自开盘以来，崮云湖高尔夫别墅价格保持稳定上涨，销售率达90%，与其自身的性价比高有一定的关联，开盘以来比较受市场的欢迎，除去山东本地的自住客外，还有部分韩国的客户买来作为自己的第二居所使用，以及一小部分的广东投资客。,22,结论,综上所述：雪野湖自然风景得天独厚依山傍水非常适合建造高档别墅物业。,雪野湖区域虽然同类别墅物业较多但是多为低档公寓。无论是整体规划、景观、建筑立面、户型设计等，能够体现高品质的别墅的产品细节非常稀少，而真正高端的别墅物业更是少之又少。,雪野湖区域高端别墅物业的缺乏是一个市场空白点。我们可以抓此点在该区域建

17、造高档别墅，营造差异化竞争，将本案项目打造成为该区域的标杆。,小结,雪野湖自然景观优越，该区域别墅物业也较多本案项目建议作为高档度假旅游别墅入市，抢占市场空白，利用差异化竞争规避风险，打造本案成为该区域的高端项目标杆。,23,问题：项目区域地块本身条件是否支持高档物业开发？,三、项目区域、地块分析,24,雪野旅游区位于于莱芜市北部，北与济南接壤，东与淄博交界，西与泰安为邻，距莱城20公里，距济南46公里，地理位置优越。 雪野旅游区是山东湖滨休闲度假中心，是莱芜融入省会都市圈的桥梁和纽带。 雪野旅游区是集生态、景观、休闲、娱乐为一体的重要绿色发展区，是周边唯一有整体规划优势的滨湖风景区。,济南都

18、市圈建设发展步伐加快，该区域是接轨济南的前沿阵地,项目区域位置,25,雪野旅游区规划目标：打造为知名的复合体验型、生态型休闲度假与高端商务旅游胜地， 满足休闲度假、山水运动与会议疗养等多重需求,项目区域规划,雪野旅游区概念规划总体布局 济南都市圈规划确定莱芜北部旅游区为“旅游产业集聚区，济南城郊休闲度假胜地”。 2006年9月至2007年6月，美国易道公司编制了雪野旅游区概念规划，规划以雪野旅游区为核心，整合莱芜市北部山区460平方公里旅游资源，打造湖滨休闲度假中心，打造“知名的复合体验型、生态型休闲度假与高端商务旅游胜地”，功能定位为“湖滨休闲度假中心、山水运动、会议疗养基地”。,26,以水

19、上娱乐项目为主的主题公园，以大众运动娱乐为主导，突出现代休闲时尚活力 用地总面积108.2公顷，其中低密度居住39.6公顷，中密度居住10.2公顷，高密度居住28.1公顷，混合用地15.7公顷，商业和文化3.2公顷，酒店和会员俱乐部10.8公顷，经济产业区40公顷，学校4.7公顷。,雪野湖是济南周边唯一一个有整体规划优势、自然资源整合开发利用的滨湖风景区,民俗文化走廊,雪野北岸新镇,雪 野 左 岸 水 都,马鞍山森林公园,本项目,蓝湾水上娱乐中心 雪野南岸果园社区,雪野旅游区的整体功能定位为：山东湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。 雪野旅游区的功能定位和项目设置将突出娱乐性和享受性的休

20、闲特性。根据对雪野湖地区山间湖滨资源综合细致的分析，雪野湖有实力打造为运动疗养和会议培训基地。,项目物业规划,27,项目北依五峰山风景区，三面环湖，以半岛的形态伸入雪野湖中心，享有雪野湖第一级的自然资源。,项目地块分析,28,项目地块平整、土层深厚，利于开发利用,项目东、西、南三面环湖，视野开阔，尽享静谧湖景山色,项目地块周边环境,项目北边紧靠五峰山景区，绿化、风景良好,29,项目地块分析,项目总占地近27.04h，适合营造一个具较高品质的生活社区，具备规模开发优势。,项目地块邻近区内主要交通干道，如济莱高速、莱明公路以及环湖路，且在5分钟左右可直达济莱高速，到济南市区只需半小时的车程，交通极

21、为便利。,项目地块以半岛的形态伸入雪野湖中心，山、湖、湾、岛、林形成开阔独特的生态环境和自然景观，享有雪野湖第一级的山水资源。,项目地块属于高档居住板块，雪野湖国际度假区、游艇俱乐部、五星级主题酒店等项目开发，提升了片区整体形象。,项目优势（Strengthens）分析,30,目前区域人气不够旺盛，距离商业中心较远，生活便利性不强，区内的公建等配套设施不足。,项目劣势（Weaknesses）分析,项目地块分析,区域当前直入公共交通较为缺乏。,31,该区域为接轨济南的前沿阵地，是济南周边唯一有整体规划优势的滨湖风景区，山东湖滨休闲度假中心，区域价值不断升温。,区域房产开发尚属初期，只要对项目定位

22、准确、规划、景观、宣传到位，将会是很大的市场机会。,雪野湖旅游区已成为别墅开发的热点区域，受到消费者的密切关注。,随着周边项目的建设、基础设施的完善和湖岸的绿化，生态居住优势日趋凸显。,项目地块分析,项目机会（Opportunity）分析,32,片区内前期及相继推出一些同类产品，将不可避免的分流本项目的部分目标客户群，对本项目的市场竞争力带来压力和冲击。,国家近年频繁出台的各项房地产政策，一定程度上制约了市场需求。,项目威胁点（Threatens）分析,项目地块分析,33,强化项目所处山东湖滨休闲度假中心的区位优势及项目发展前景； 突出项目景观资源优势（一面靠山，三面环水以及环湖绿化建设）；

23、发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的城建运营大概念，建立大盘形象； 通过创新突破，打造片区品质标杆，塑造独特个性； 科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出； 先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质； 通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势。,项目SWOT分析对策,项目地块分析,34,答案,根据SWOT分析可知，项目所在区域距莱城20公里，距济南46公里，北与济南接壤，东与淄博交界，西与泰安为邻，是正在组建的旅游新区。项目周边群山环抱，森林苍郁，湖面开阔，岸线曲折，山水和谐。地理环境和山水风光优越，是接轨济南的前沿阵地 ，同时也是山东湖滨休闲

24、度假中心。“一片天、一湖水、一块地” 的区位环境优势，迎合了市场。,本项目地处莱芜市旅游景观片区， 三面湖景，适宜开发度假型别墅物业,项目地块分析,35,问题：市场是否支撑项目的定位和客群定位？,三、项目客群、价格及整体定位,36,客户来源以及济南为中心,目前济南别墅市场的主力客源来自于济南，占比90%以上除此以外，也基本以济南周边客户为主； 本项目的客户从来源主体上与济南别墅相类似本项目虽然行政区划上属于莱芜，但是距济南较近，仍可定义为济南远郊别墅。,客群定位,37,目前济南别墅市场客源的主要来自济南本地，且从客户结构来看，第一居所和第二居所的比重相当； 但是本项目在行政区划上属于莱芜，从空

25、间地域和心理距离上难以满足主力客群第一居所的需求,本项目从各方面来看，均不适宜作为第一居所,客户购房以第二居所为主,客群定位,38,由土地属性得出项目客群方向,土地属性,属性现状,影响,结果,环境属性,规划属性,雪野湖湖景和山体资源,未来发展前景好，但区域尚处开发初期,休闲度假功能增强,具备一定升值空间,度假导入型,商务属性,区域多家星级酒店规划建设中,商务会议客源的不断导入,商务导入型,投资导入型,配套属性,商业、娱乐等配套逐渐完善,生活功能增强,配套导入型,客群定位,39,度假导入型,以休闲度假为主要需求，以第二居所为主要购房目的；,投资导入型,看中土地价值的升值空间，以投资作为主要购房目

26、的；,商务导入型,以商务会议，企业办公为主要需求，购买别墅作为企业会馆等；,配套导入型,倚重商业配套，进行长期居住，养老是主要特征。,度假导入型,投资导入型,商务导入型,度假导入型,投资导入型,配套导入型,商务导入型,度假导入型,投资导入型,客群定位,40,核心客户,辅助客户,偶得客户,济南区域，度假型、商务型、投资型为主 职业：政府高层、企业高层、私营业主、医生教师、IT人士等 目的：第二居所为主，以满足度假需求，同时兼有商务和投资需求 年龄：35-60岁 收入：家庭年收入30万元以上 总价需求：150-250万，250万以上,莱芜、淄博、泰安等区域周边城市度假、投资、商务为主 职业：政府高

27、官，企业高管，私营业主等 目的：度假兼投资需求 年龄：35-60岁 收入：家庭年收入20万元以上 总价需求：150-250万,青岛、烟台等省内客户，投资为主,项目客户总体定位,客群定位,41,项目价格定位,价格定位,42,市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格； 根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选不同的项目样本。,鲁商御龙湾价格约15000元/平方米，龙园城价格约12000元/平方米； 本案价格推算 =以项目A为参考的定价A权重+以项目B为参考的定价B权重,本项目独栋别墅基准价 =13500元/平

28、方米,以此价格作为本项目的初始基准价格，并在此基础上进行修正。,价格定位,43,本项目地块具备打造高品质旅游生活度假区的各方面资源，这些包括自然环境、交通、政府支持力度以及目标客群的高端性等，而且这些资源整合在一起在山东省内具有唯一性，因此，我们得出本项目的在整体定位上必须是：,项目定位,高档 精品 唯一,44,答案,项目依山傍湖，自然景观优势明显，无论是对自住型，投资型，商务型，度假 型客户都具有很大的吸引力，促成成交也不是问题。 本区位的交通便达，无论是外地客户乘飞机周边客户驱车，在交通上不用费周 折就能到达，交通方面不是问题。 项目性价比高，对济南周边别墅市场具有无可比拟的优势，吸引客户

29、没有问题。,项目的市场客户来源支撑项目开发的可行性。,项目定位,45,四、项目产品建议,问题：项目以什么样的产品入市？,46,别墅建筑风格建议,建筑风格建议：使用地中海式风格及托斯卡纳风格提升项目档次.,湖滨生态别墅区突出观景特点，最大化的利用观景资源，物业布局呈流线型排布。,47,别墅户型建议（双拼面积300-400平米，独栋400-600平米）,户型建议参照济南高档别墅，如鲁商御龙湾，奥龙观邸，及康桥圣菲等高端别墅,48,别墅建筑分布建议,项目地块总体呈现北高南低的地形布局，环境由北向南，由中心向两侧优化。 建议项目将独栋别墅设置为沿湖，由北向南递增面积及物业价值，根据临湖景观的大小，面积

30、区间为400-600平米，车库半地下设计，别墅品质及建筑风格要颇显高贵，与周边低档次项目拉开档次，实现项目品牌及开发商利润最大化。 项目地块由沿湖向中心过渡区间，建议设置300平米左右的双拼别墅，与中心洋房自然结合，双拼别墅东向，西向建筑大露台，地上一层设计车库，南北向双院落，建筑高度与独栋拉开，便于客户，通过顶层露台饱览湖景，提高产品价值。 建筑材质及建筑工艺，突出手工打造，给客户以量身定制的高贵感。,49,花园洋房产品建议,花园洋房半地下设计，北向设置下沉式车库，户型面积160-300平米，总体设计为四层，其中一层，二层为连层复式，300平米带小院，一梯两户，南侧小院，采光良好，但无法饱览

31、湖景，适宜低价入市。 三层，四层设计空中花园，大露台，可以一览项目湖区美景，建议通过该卖点提升售价，实现产品价值最大化。,50,公寓产品建议,外立面要与周边环境相互协调，酒店式管家服务，体现其高贵产品品质，户型区间建议为40-60平米，便于客户投资及临时居住。 产品精装修设计，附带家具及家电，装修风格要与酒店的定位一致，同时利用精装修，实现产品功能多元化。,51,小高层产品建议,沿地块北向环湖西路设置12-13层，两梯四户板式建筑，南北通透，一层挑空设计，中间允许汽车通过，两边分布房源，地块南侧楼体四个单元设计，两边各两个单元，楼体北侧设置单元门及入户大堂，南侧沿街设置单层商铺，不影响项目采光

32、的同时，为项目提供商业网点配套，户型建议楼体中央设置90平米两室，两侧设置130-150平米三室，南向沿街不宜设置过大户型，同时注意控制楼体面宽。 内部小高层建议高度为11-13层，与南向沿街实现高低落差，点式设计，中央设置景观带，建议使用大户型，160-300平米之间，270度观景飘窗设计，饱览中央景观，充分利用项目自然景观，同时可以使用精装修，实现大幅溢价，吸引部分高端客户。 外立面建议色调鲜明，吸引往来车辆及路经潜在客户注意。,52,物业配套及其他建议,物业服务方面建议采用酒店式管家服务，客户需要预约才可以享受，凸显客户的尊贵感。 配套建设顶级健身会所及高档康体中心，医疗，游泳池等，满足

33、高端客户各方面需求。,53,问题：利润是否可以实现，风险是否可以规避？,五、项目投资和利润估算,54,物业产品分布,小高层,沿湖别墅,花园洋房,酒店公寓及会所,55,酒店地块投资估算,项目投资和利润分析,56,北地块项目投资估算,项目投资和利润分析,57,开发成本合计,项目总投资为：108312万元,58,销售及经营收入测定,一、销售收入估算 1、销售价格制定依据 1）项目土地购置成本、建造成本以及项目本身所打造的产品质和规划设计理念； 2）消费群体对雪野湖片区的发展潜力及发展价值的认可度； 3）济南市区及莱芜片区部分楼盘的参照对比； 4）济南市和莱芜市房地产市场的价格走势； 5）类比量化定价

34、法。,项目投资和利润分析,59,2、项目销售收入估算 根据前面论证的价格定位，获知本项目整体实现销售价格 1) 别墅为13500元/平，则别墅总体销售额为：20000 13500=27000万元 2) 洋房为7400元/平，则洋房的总体销售额为：35940 7400=26596万元 3) 酒店式公寓8800元/平，则公寓的销售额为：23600 8800=20768万元 4) 企业会所9000元/平，则企业会所的销售额为：10000 9000=9000万元 5）小高层为5900元/平，则小高层的销售额为：130000 5900=76700万元 总销售额为160064万元。 3、销售税金及附加估算

35、 按照规定，本项目销售须交纳的销售税金及附加，按销售总额的7%计取。 共计：1600647%=11204 万元。,销售及经营收入测定,项目投资和利润分析,60,本项目在计算期内预计经营收入160064万元，开发总投资108312万元，可获得投资利润40548万元（即16006410831211204），缴纳经营税金及附加11204万元和所得税10137万元（即4054825%），扣除所得税后净利润为30411万元（即4054810137），项目盈利能力较强。 盈亏平衡分析： 盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，

36、即企业处于既不盈利又不亏损的状态，通常用一定的销售量来表示这种状态。,盈利能力分析,项目投资和利润分析,61,以销售率表示项目的盈亏平衡点（BEP），本项目总投资为108312万元，销售收入为160064万元，盈亏平衡点的计算依据为： 盈亏平衡点的经营收入=项目总投资+销售税金 其中销售税金为销售收入的7%，销售费用为销售收入的3%。 在盈亏平衡点时，所得税为0，因此不计所得税，有： 开发成本+销售费用+财务费用+销售税金=销售收入 开发成本+财务费用+销售总额BEP（销售费用率+销售税费率）= 销售总额BEP 计算得：BEP = 64% 16006464% = 102440万元 即当销售收入

37、达到102440万元或销售进度达到64%时，本项目可回收全部投资；项目盈亏平衡点低于70%，项目销售抗风险能力较强。,项目投资和利润分析,62,一、项目面临的主要风险主要体现在三个方面 1）开发期内带来的开发风险及资金风险； 2）总投资额巨大带来的财务风险； 3）区域未来发展的不确定性因素带来的市场风险。 二、项目抗风险分析 1）针对开发体量大所带来的开发风险，建议项目采用分期分组团开发的策略，并根据市场变化调整档期开发量； 2）针对项目巨额投资所带来的财务风险，本项目前几期开发资金回收快的住宅物业，滚动开发，分期投入。 3）针对市场风险，建议整体规划、营造品牌、打造项目核心竞争力，占领市场制

38、高点；分期分组团开发，适时调整各期开发量，把握市场先机。,项目风险及防范建议,项目投资和利润分析,63,答案,本项目销售的抗风险性较强 本项目净利润为30411万元，盈利能力较强,无论从抗风险能力还是盈利方面 本项目具有可操作性。,项目投资和利润分析,64,六、项目可行性分析结论,65,目前项目所在区域的开发氛围还不热烈，但区域经济发展强劲，将带来较大的城市发展效应。近年内区域房地产市场迎来较大的发展空间，预计在未来3年内，区域房地产市场将保持上升的势头。 本项目的开发为莱芜地区的发展以及雪野湖周边的改善起到积极推动作用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升

39、。 基于弱化风险的考虑，建议采用审慎的分期分组团滚动开发策略，首期开发选择在酒店式公寓上，景观资源较好的安排在中后期开发，有利于提高地块开发价值，实现地块价值最大化。 控制首期开发量以及物业类型，化解项目入市风险，并快速回收项目资金，为项目后期开发准备良好的条件。 对市场走势的判断是基于对莱芜房地产市场及其发展前景、趋势的理解，开发过程中需要切实追踪房地产市场变化，妥善安排开发的策略，以最大可能的规避市场风险。,项目可行性依据综述,66,综上所述，不论是从项目实现的经济效益、社会效益，还 是从项目的可行性研究来考虑，本项目开发切合莱芜和济 南发展的需要，具备良好的市场发展前景，具有非常好的 发展机遇，总体来看，本项目开发可行。,项目可行性研究结论,67,The end！,