汉嘉-杭政储出【2009】4号地块拿地可行性研究报告.ppt

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1、2019/5/11,谨呈：浙江弘益房地产开发有限公司,杭政储出【2009】4号地块拿地可行性研究报告,page2,内容,地块解读,市场环境分析,项目定位,地块价格测算,区域价值分析,地块价值分析,page3,地块区位,项目地块南山路勾山里B地块 地处城市中心之一吴山核心商圈，紧邻南山路和河坊街，繁华中蕴含独特的人文气质 毗邻西湖风景区，占据稀缺资源，为西湖景区罕有地块,城市中心繁华中蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源,page4,南山路概况,南山路北起湖滨路口，南至玉皇山路口，全长1900米，东西两侧现有营业网点101处，面积约21890平方米。现有酒吧、咖啡吧、茶楼、画廊、饭店等业态

2、，初步形成了酒吧画廊娱乐一条街。共分为5个特色区块： 浪漫茶吧区：（柳莺路-人民路-开元路，全长约260米）。定位：茶楼、酒吧、咖啡吧。 工艺字画区：（开元路-西湖大道，全长205米）。定位：工艺字画、古玩珍品。 艺术风情区：（西湖大道-南山新村，全长约755米）。定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼。 风味长廊区：（南山新村-军区司令部大门，全长545米）。定位：酒店、中西快餐、西式酒楼。 青春年华区：（军区司令部大门-万松岭路口，全长245米）。定位：休闲健身、美容娱乐、婚纱摄影。,本项目位于艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快

3、餐、西式酒楼。,page5,区域规划环湖景区在西湖风景名胜区内的地位,根据杭州西湖风景名胜区总体规划（2002-2020），把西湖风景名胜区划分为九大景区： 环湖景区 北山景区 植物园景区 龙井虎跑景区 灵竺景区 钱江景区 五云山景区 吴山景区 凤凰山景区 本地块处于环湖景区，环湖景区是西湖风景区核心景区； 地块处于西湖核心景区与城市商圈（吴山商圈）交接处，具有景区和商圈的双重身份。,环湖景区,page6,区域发展定位体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域；勾山里位于特色休闲商业带上,规划将形成“一条城市商务发展轴、一条特色商业发展轴、三个居住片区、四个特色公建带”规划结构。 “

4、一条城市商务发展轴”：即由武林广场至吴山广场，依托延安路形成的城市商务发展轴线，也是杭州重要城市空间轴线。 “一条特色商业发展轴”：即由西湖南线至河坊街形成的贯穿勾山里历史地段、延安路商务带、河坊街历史文化街区、中山中路历史文化街区的东西发展轴线。 “三个居住片区”：即清波、定安、吴山三个居住片区。 “四个特色公建带”：即为一个城市级公建带-延安路城市商务公建带和三个特色休闲商业带-勾山里特色休闲商业带、中山中路特色休闲商业带以及河坊街特色商业带。,page7,重大城市建设项目,杭州上城区2008年实施三条特色街二期建设。具体为：湖滨二期，包括完成知味观地块和西湖电影院地块建设方案、制定与地铁

5、衔接的地下商业街建设方案等； 南山路二期，做好南山路（勾山里）土地出让及开工建设； 清河坊二期，结合中山路综合保护工程，清河坊二期全面开工。,page8,区域价值分析,本地块处于西湖风景区核心景区环湖景区，与城市商圈（吴山商圈）交接处，具有景区和商圈的双重身份。,本地块位于规划的艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快餐、西式酒楼。,区域发展定位体现杭州国际风景旅游城市和国家历史文化名城面貌的区域；勾山里位于“一条特色商业发展轴”上,城市中心繁华中蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源 特色商业为区域主导发展方向,page9,目录,地块解读

6、,市场环境分析,项目定位,地块价格测算,区域价值分析,地块价值分析,page10,地块指标解读,地面新建建筑面积：12836，其中回迁房5000，可用于开发的建筑面为7836；可用于获取收益的建筑面积7836+2288（保留建筑面积）=10124 回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性，不利于项目规划 回迁房回购价格和方式未定，给项目的开发投入带来一定不确定性因素，不利于项目整体操控,page11,地块四至,西至：南山路,南至：河坊街,东至：荷花池头,北至：广福里,page12,地形、地貌：地块沿勾山里分为两块地，地块内有三部分保留建筑，风格各异，将不利于地块整体规划；地块内较为平整，部分植被应

7、合理利用,page13,地块周边环境,地块身在吴山商圈，紧邻西湖景区 周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密度较高，商业价值优越。 周边在开发的住宅项目稀少，西湖8号公馆公寓成交均价高达6万/，中大吴庄的二手房价也领跑杭州楼市。销售情况较好。,page14,地块价值分析,地面新建建筑面积：12836，其中回迁房5000，可用于开发直接获取收益的建筑面为7836 回迁房和保留建筑将会破坏地块的整体性，不利于项目规划 回迁房回购价格和方式未定，给项目的开发投入带来一定不确定性因素，不利于项目整体操控,地块身在吴山商圈，紧邻西湖景区 周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密

8、度较高，商业价值优越。 周边在开发的住宅项目稀少，西湖8号公馆公寓成交均价高达6万/，中大吴庄的二手房价也领跑杭州楼市，销售情况较好。,地块周边资源环境较好，商业价值显著；住宅稀有，销售情况较好。 地块条件限制，使得项目整体规模较小，并对项目整体规划有一定影响；回迁房回购问题，也将影响项目的整体开发。,page15,地块解读结论,城市中心繁华中蕴含独特的人文气质，并占据西湖景区稀缺资源 特色商业为区域主导发展方向,区域价值,地块价值,地块周边资源环境较好，商业价值显著，住宅稀有 地块限制条件，使得项目整体规模较小，并对项目整体规划有一定影响；回迁房回购问题，也将影响项目的整体开发。,地块独一无

9、二，占据西湖景区稀缺资，蕴含独特的人文气质 商业价值较大，以高端商业为主；区域住宅稀有，销售情况较好 地块限制条件，制约着未来项目的整体规划、整体开发,page16,内容,地块解读,市场环境分析,项目定位,地块价格测算,宏观环境分析,周边市场分析,page17,杭州作为浙江省会，在长三角城市圈，占据重要的经济地位,长三角城市群由上海为中心，江苏沿长江地区及环杭湾地区17个城市构成,这个地区正在以全国1的土地面积、 6%的人口创造着全国19的GDP。,共16个城市，除上海外： 江苏（8个）：南京 、苏州、 无锡、常州、镇江、南通、泰州、扬州 浙江（7个）：杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山、台州

10、,page18,长三角城市群交通一体化的推进,根据长江三角洲地区现代化公路水路交通规划纲要,至2020年，长三角路网规模将达30万公里左右，高速公路约1.2万公里，公路密度接近欧洲发达国家水平。,2020年，长三角高速公路里程将由目前的3779公里达到规划里程1.18万公里，其中上海850公里、江苏5700公里、浙江5250公里，基本连接10万人口以上城市、主要港口及机场。,长三角现代化公路水路交通规划示意图,page19,未来5年，从长江口北岸南通市，到杭州湾以南的宁波，西至南京的10万平方公里范围内，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网，将把“长三角”15座中心城市、55座中等城市全部

11、纳入“3小时都市圈”。,未来10到15年，长三角将建设以上海为中心，沪宁、沪杭为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，沪杭磁悬浮工程将沪杭之间距离缩短至半小时。基本形成以上海、南京、杭州为中心的“1-2小时都市圈”。,长三角城市群交通一体化的推进,长三角3小时都市圈,核心城市1-2小时都市圈,长三角城市群交通一体化的推进，将在更大程度上缩短时间成本，为长三角的经济飞跃提供坚实基础 杭州作为浙江省会，将是最为受益城市之一,page20,杭州对浙江省的影响,一小时交通圈 杭州经济辐射圈,绍兴,嘉兴,湖州,台州,温州,宁波,行政中心效应,杭州依托人才、信息、资金、城市吸纳力优势，与周边城市形成

12、中心集群效应。,区位交通,杭州分别与绍兴、嘉兴、湖州三地接壤，形成一小时交通圈。,东方休闲之都,浙江省民营企业会客厅，高端消费集中地。,page21,钱江新城浙江民营企业总部基地,2003年至今，仅钱江新城核心区就有23个在建项目，已出让土地未动工的项目也达到9个，另外还有约5块左右土地出让。也就是钱江新城核心区最终约40个项目，共近90座楼。,钱江新城功能定位总部基地，主要包括制造业企业总部、地区总部、研发中心、采购中心和营销中心等。是杭州城市新中心和中央商务区，因此在钱江新城开发之初就明确要以培育商务区功能为重点，将土地出让和招商引资结合起来，大力引进境内外知名企业集团、金融机构和浙江民营

13、企业总部,近年来，已经相继引进了八达控股有限公司集团总部、雅戈尔（浙江）有限公司、回音必集团有限公司总部、信泰人寿保险股份有限公司总部、中信金通证券有限责任公司总部、南华期货经纪有限公司总部、浙江南都投资有限公司总部等一批较高层次和较大规模的企业总部。,page22,钱江新城将形成浙江省民营企业成长摇篮,开发 重点,2010年,突出行政中心优势 启动总部经济建设 培育现代商务功能,产业龙头导向 重大项目优先 形成高级商务中心,立足杭州凝练特色 服务浙江强化功能 辐射长三角提高国际竞争力,2020年,功能形成期,2015年,功能完善期,功能强化期,功能精练期,主要 任务,2016-2020年：

14、随着市场经济越来越发 挥重大的作用，部分职 能会分散出去，同时将 进一步强化钱江新城的 商务、金融和现代化服 务的功能，加强产业的 集聚，以满足杭州及周 边地区对钱江新城日益 增长的商务、金融和现 代化服务的需求。,2020年： 要在更大的范围内 参与国内、国际竞 争，要进一步突出 特色，充分利用浙 江省的经济势力， 促进钱江新城在更 大范围内集聚和扩 散带动作用。,2006-2010： 进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初步投入使用，形成一定的功能。,2010-2015年：在进行金融、商务功能建设的同 时，重点进行高 档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱

15、江新城的辅助功能。,page23,浙江省强大民营企业,温州：模具8400多家 （占国内市场的70）、鞋业5000多家（占国内市场20）、打火机8000多家（全球市场的70，国内市场的95）、低压电器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜,台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群,宁波：塑料模具、家用电器、服装,绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地，全国有1/2的化纤面料在此交易，在全国数万个专业市场中连续14年位居第二,永康：全国最大的小五金生产交易基地,义乌：全国最大的小商品生产交易基地,大唐：袜业8500多家占国内市场的70，国际市场的70,嵊州：领带1000多家（国内市场80

16、，国际市场的30）,慈溪：净水器、帘子部件、微小轴承,资料来源：文献检索,嘉善：木业集群，3000多家,浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济，目前浙江有中小企业108万家，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16 ，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场463个，摊位数28万个 。,湖州：竹产品加工，全国第一。织里镇童装企业5000多家,销售量占全国童装市场的20%.,嘉兴：桐乡羊毛衫市场，全国第一，海宁皮革业总产值达160亿元，有2000多家相关企业 。,page24,民营企业催生高端消费力客户,在“新财富500富

17、人榜”中，浙江商人一直保持20%以上的份额，上榜人数每年超过100人。在各省富人总财富上，浙江省领先于广东、北京、江苏和上海。 浙江每1万人中有22人是千万富翁，每10万人中，有12人是亿万富翁。日前，2009胡润财富报告显示，浙江省有11万千万富翁，总人数排在北京、广东、上海之后，位列第四。就富豪密度而言，排名仅次于北京和上海。 此次，胡润研究院还调查了全国14个城市的富豪数量，其中千万富豪最多的城市是北京，第二至第五位分别是上海、广州、杭州和深圳；其中亿万富豪最多的城市也是北京，第二至第五位分别是上海、广州、深圳和杭州。杭州每万人中有54位千万富豪，这个比例在全国仅次于北京、上海。 一调查

18、表明，上海青浦OUTLETS百分之六十以上的消费者来自浙江。 福布斯中国区负责人范鲁贤表示，民营经济发达的浙江地区，已稳步跨入上中等收入地区行列。,page25,得浙江人者，得天下,奥迪、宝马、法拉利、一汽马自达、奔驰，雷克萨斯、进口现代、江铃、东南汽车调查统计，浙江，有近10个品牌和车型是全国的冠军车 浙江奥迪保有量高居全国六分之一强 马6占占全国20%市场 华东地区宝马的销量占了全国销售总量的45%；其中浙江的宝马销量又占了华东地区的60%，因此浙江是全国宝马销量最大的省份，占了全国市场的四分之一。 2008年，法拉利销售212辆，其中浙江占了93辆 所有汽车品牌综合来看，浙江的汽车在全国

19、的销量占78%。但细分看，18万30万的中高档车占据全国15%以上的市场，高档豪华车占了全国市场的20%。”,page26,杭州汇聚浙江省高端消费能力，世界顶级品牌争相抢占杭州市场,2006年浙江人均GDP已经突破4000美元，其中杭州、宁波分别达到6700美元和6568美元，按照国际奢侈品销售的惯例，这正是奢侈品消费飞速发展的时期。而业内人士表示，浙江有如此大的购买力，都归功于浙江经济的蓬勃发展，尤其是民营企业的迅速发展。 “福布斯排行榜”中国区负责人范鲁贤表示：“在福布斯所做的调查中显示，中国大陆最佳商业城市前15位中，浙江就有7个，其中杭州是第一位的，正是浙江发达的民营经济促成奥特莱特落

20、户杭州。 据安永会计师事务所的报告称，目前，中国的奢侈品市场每年销售额为20多亿美元；年增长率为20%；到2010年，中国将有2.5亿消费者有能力购买奢侈品，将近是目前数字的17倍；到2015年的年增长率为10%，届时，销售额将超过115亿美元，奢侈品消费总量将占全球的29%。而荟萃法国69家知名品牌的精品企业联盟“科尔贝委员会”更是提出，中国将在2011年前后成为世界第一大奢侈品消费国，而拥有众多民营企业的浙江省将是奢侈品消费最具活力的市场。 LV、GUCCI、阿玛尼等70以上的国际奢侈品品牌都已经进驻杭州。据统计，LV的销售额每年以45的速度增长，GUCCI的销售额每天也有20多万元。面对

21、高档消费品，浙江表现出惊人的消费能力。,page27,浙江富豪消费习惯：奢侈品消费礼品孩子教育旅游/娱乐收藏,富豪消费重量级排序 奢侈品消费礼品孩子教育旅游/娱乐收藏 受访富豪平均年消费是200万元。25%的富豪每年花费在100万元以下，57%的富豪每年花费在100300万元之间，花费达300万元以上的富豪占18%，且多以男性为主，奢侈品消费仍然以25%的选择占到了中国富豪消费的头一位。礼品消费和孩子教育各占到21%和18%，中国人礼尚往来的老传统对富人同样适用；旅游与娱乐消费在此平分秋色，各有16%的人选择了这两项。“收藏”消费在中国可说是方兴未艾，占到4%的选择。除了跟风和做艺术品投资的原

22、因，很多企业家在收获物质财富的同时，开始在生活情趣和个人雅好上有所建树。 浙江富豪以29%的高票率成为愿意在奢侈品上花费最多的人，说到中国最懂奢侈品的富豪人群，我们也一定可以发现浙江富豪的影子。对于大宗特殊奢侈品，一半以上的受访富豪表示没有考虑购买私人飞机，5%则表示有购买游艇的计划。论到游艇消费，也一定是浙江富豪拔得头筹。多湖河的地理之便为游艇消费推波助澜，大量房地产水岸项目的开发也决定了浙江是游艇消费的大省。 富豪拥有休闲度假房也是新的发展趋势。温暖如春的三亚是富豪们最青睐的度假房所在地，其次是风景秀美的杭州。,page28,杭州城市综合环境对长三角及省内高端客户的吸引力,中国最佳旅游城市

23、,东方休闲之都,最具幸福感城市,生活品质之城,自然条件,社会特性,浙江省经济中心,中国最佳商业城市,政治文化中心,杭州不仅是杭州人的，也是浙江省的，甚至是全国，全世界的，居住价值、商业前景较好，投资潜力巨大,高端居住 旅游 休闲、养老,企业接待、商务洽谈 投资 高端消费,杭州城市综合环境对长三角及省内高端客户的吸引力 杭州居住价值、商业前景较好，投资潜力巨大,地块独一无二，占据西湖景区稀缺资，蕴含独特的人文气质 周边多以特色会所、餐饮、酒店、人文艺术机构为主，且密度较高，商业价值优越。以高端商业为主；区域住宅稀有，销售情况较好 地块限制条件，制约着未来项目的整体规划、整体开发,本地块位于南山路

24、规划的艺术风情区和风味长廊区之间，规划定位：艺术画廊、雕塑小品、西式酒吧、艺术影楼，酒店、中西快餐、西式酒楼。,地块发展方向,住宅化,高端公寓,商业,酒店,商业体、高级会所,精品酒店,地块发展方向探讨,page30,内容,地块解读,市场环境分析,项目定位,地块价格测算,宏观环境分析,周边市场分析,page31,区域住宅及酒店式公寓概况,住宅地块稀有，价格领跑杭州市场，销售情况好 看湖景观可达10万/，不看湖6-7万/,区域内随着西湖8号公馆的售罄已无新房供应，区域内以二手房交易为主,page32,住宅典型项目分析中大吴庄,占地面积:43000平方米， 总建筑面积:30000平方米 本项目绿化率

25、为：50% 地址：位于杭州市吴山景区吴山广场西侧，东沿四宜路，北临清波门，西临柳浪闻莺，南至蔡官巷. 物业类型为豪华型别墅，内分景观公寓、豪华双叠别墅、独立别墅三种样式，别墅外围为沿街商铺，别墅内设地下社区会馆。 户型：100-330,page33,中大吴庄销售情况,二手房售价均价：50913元/。 租金：110方以下：5000元/月，130方左右：1万/月，180方左右：2万/月，300方以上：3-4万/月,page34,中大吴庄租金售价,根据以上计算得到单方年租金约为为1800元/.年（日租金约为4.9元/ .日）。 目前二手交易上，成交价格基本在6-7万元/ （2004年一手房售价在20

26、000元/ 左右）。 按照2004年的价格计算年回报率约为9%，按照目前的价格计算，年回报率约为2.6 % ，很低。,项目若以收取租金为收益，则投资回报率很低,以品质自住、个人收藏为主,page35,住宅典型项目分析西湖8号公馆,该项目紧邻吴山商圈，距离西湖景区800米，具有较好的区域价值；但该项目地块价值较差，仅两幢建筑被老房子分开。,page36,西湖8号公馆,区域住宅稀有，虽该项目地块价值不高，但区域价值较高，其价格领跑杭州公寓市场，销售情况好； 该项目已售罄，最终成交均价达6万/（05年拿地，楼面地价22297元/）,page37,西湖8号公馆客群,功成名就的成功人士用休闲养生养老，西

27、湖8号公馆是杭州罕有的高品质休闲养生住宅。“四五十岁来度假，六七十岁来养老。” 处在快速发展中企业主的高端休闲度假会所，西湖8号公馆可为其提供尊荣的心理满足、顶级的休闲度假生活和私人聚会的地方。 依托西湖，数量稀少，可为高端客户保值增值投资项目。资源型的高端物业的保值增值是目前最为保险投资方式之一。 一部分大户型可作为城市金领阶层和成功企业主的第一居所，正所谓“宁要西湖一张床，不要郊区一幢房”。 依托中国美院，可作为一部分成功艺术家吟诗作画进行艺术创作的地方。作为创作室和画室使用。 成功人士作为孝敬父母长辈的最佳选择，近期父母住远期自己住。,page38,住宅典型项目分析小结,区域内住宅稀有，

28、随着西湖8号公馆的售罄已无新房供应，区域内以二手房交易为主 区域住宅价格领跑杭州市场，销售情况好，西湖8号公馆成交均价高达6万/ 区域中大吴庄二手房最高挂价高达8万，成交均价50913元/；二手租赁市场活跃，租金：110方以下：5000元/月，130方左右：1万/月，180方左右：2万/月，300方以上：3-4万/月 出租投资回报率低，以品质自住、个人收藏为主要目的,区域居住价值极高，住宅稀缺，市场机会较大,page39,酒店式公寓典型项目分析名珏公寓,项目概况： 项目指标： 土地性质： 产权情况： 产品特征：,区位 东临东坡路，南接平海路，西连湖滨路，北靠学士路。 基本信息 建筑面积，280

29、00 绿化率：20% 容积率：3.99 建筑类型：小高层 产权：50年 物业管理费：12元/月/平方米 提供10余种风格的菜单式室内装修设计方案 产品 酒店式公寓 户型面积：52270,page40,名珏公寓销售情况,目前租售价格 二手房售价：51000 元/平方米 租金：6000-30000 元/每月 销售方式 50年产权分割销售 管理服务 新基业物业管理 提供贴心的管家式的物业管理服务，24小时的礼宾服务、宽敞舒适的会客厅、商务中心、全天候的订餐/送餐服务、干洗及烫熨服务、机票预订及确认服务等。优质的商务服务,page41,名珏公寓租金售价,3天一次免费保洁,全实木地板,全套科乐浴卫,1.

30、8米时尚大床,中央空调,24小时热水,物管费12元/月,冷水3.25元/吨,热水3.5元/吨,电0.59元/度,有线电视21元/月。,根据以上计算得到单方年租金约为1900元/.年（日租金约为5.2元/ .日）。 目前二手交易上，成交价格基本在78万元/ ，但三证办理有问题。 （2004年一手房售价在40000元/ 左右）。 按照2004年的价格计算年回报率约为4.8%，按照目前计算年回报率约为2.4%，很低。,相关信息：,page42,名珏公寓客群,客群来源 杭州、省内企业主、私营业主；全国客户和境外客户 购买人群 企业主、私营业主； 美国、新加坡等境外华侨，以及部分台湾客户 购买目的 度假

31、、收藏、投资保值 客户关注 西湖的稀缺资源 精装修 管理服务 价值取向 占有稀缺资源，西湖情节,page43,酒店式公寓市场分析总结,区域内目前无酒店式公寓新房供应，以二手房交易为主，未来供应稀缺。 酒店式公寓价格与同区域住宅价格相差不大，名珏公寓价格甚至高于同区域住宅价格，客户对产权和使用年限无抗性。 酒店式公寓投资回报率较低，按照首次出售价格水平计算，目前酒店式公寓投资回报率为5左右，较低，客户主要以度假自用、收藏为主。,占据西湖资源绝版地段，度假、收藏价值显著，市场机会较大,page44,周边商业情况,定位：会议洽谈、奢侈品展示 代表商业有：西湖天地、保时捷、法拉利 西湖天地租金：6-1

32、1元/天/,定位：高端餐饮，如中西快餐、西式酒楼。 代表商业有：两岸咖啡、意大利餐厅、西湖之春、茶人邨等 7080庭院餐厅租金：11元/天/，河坊街租金：15-20元/天/,以企业界人士及商务洽谈、商务旅游休闲人士为主。业态上以休闲健身、美容、娱乐为主体 代表商业有：红泥砂锅、桔子水晶酒店、保健会所等， 小型商业以餐饮、茶楼为主，租金偏低，一般为6元/天/左右。,奢侈品牌展示 代表商业有湖滨名品街：租金1.5-2美元/天/,武林商圈过渡区，以商业综合体、临街商铺等为主 代表商业有:锦绣天地售价10万/左右,page45,湖滨名品街,湖滨名品街,延安路,商业建筑面积约18000平方米的湖滨国际名

33、品街，是一条如同巴黎香榭丽舍大道和伦敦牛津街，将购物、休闲、时尚、艺术融合在一起的商业街 。 名品街聚集了全世界 30 多个顶级时尚品牌，HERMES、DOLCE&GABBANA、GIORGIO ARMANI、STEFANO RICCI、CORNELIANI、Ermenegildo ZEGNA、FERRARI、OMEGA、SILVANO LATTANZI等，各自优雅的气质以不同的方式呈现，高挑的底层空间是各大品牌的旗舰展示，拥有与米兰、巴黎等时尚之都同步的橱窗设计。 湖滨名品街租金：1.5-2美元/天/ (若投资回报率为8，则售价可达5-6.5万/）,page46,西湖天地,西湖天地：西湖天地

34、占地50,000平方米，其园林篇占地30,000平方米，是具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。 西湖天地租金：咖啡等休闲类租金11元/天/左右。餐饮租金6-7元/天左右,西湖天地业态分布：,page47,柳浪闻莺周边商铺,项目周边商业主要以高端餐饮为主，现有台湾两岸咖啡、东南亚贝尼尼、意大利餐厅、摩卡咖啡、太古咖啡、茶人邨等，高档餐饮租金普遍偏高。 7080庭院餐厅租金在11元/天/左右。,page48,南山路南端商业,该部分商业主要以休闲娱乐、休闲度假为主，分布有餐饮、酒店等； 本段租金偏低，普通餐饮租金为5-6元/天/左右。,page49,商业部分市场研究总结,商业分布

35、：以精品展示、高端餐饮、文艺字画展览与收藏为主。,高端品牌经营租金较高，一般可达10元/天/以上，奢侈品展示租金可达12元/天/左右，普通餐饮承受租金较低，本项目周边普通餐饮租金一般为5-6元/天/左右。,本项目占据绝版商业地段，高端商业价值高,page50,会所,由于资源的稀缺性，西湖周边陆续出现了多个实力型企业专属会所，用于企业招待、商务会谈等。,page51,物业概况 位置： 位于南山路、中国美术学院斜对面 规模 占地面积：约2亩左右 建筑面积：约300-400 （现场装修人员估算） 物业类型 二层洋房 简述 该物业原为民国时期黄郛故居，现为国家所有 现已被广厦集团租用，作为企业会所使用

36、。,绿杨路,南山路,院子，部分兼做停车场,1917花园餐厅,page52,物业用途 广厦集团的企业会所 名流聚会场所 会所业态 几乎全部为包厢，以餐饮为主，主要经营鲍翅等奢华餐饮 包厢具有一定私密性，互不干扰，可作会议室，大包厢在30-40左右，小包厢15-20左右 （据现场装修人员估算） 一层有精品吧台出售名酒和提供服务,一层大包厢,1917花园餐厅,page53,物业经营 该物业由广厦集团下属的酒店管理公司负责经营 经营方式 对内为主，主要用于企业接待、企业内部管理层座谈等 对外，采用会员制，累积个人消费额满40万元人民币方可成为会员。 装修风格及细节 多采用古朴、厚重的元素，内部格调高雅

37、 用铝合金窗加百叶木窗格栅修饰建筑风格，公共部位为大理石地板，内部为木地板，定做高品位大理石贴面吧台,1917花园餐厅,page54,酒店分布图,1,2,3,4,索菲特大酒店 桔子水晶酒店 五洋假日酒店 柳莺宾馆,1,2,3,4,page55,杭州索菲特西湖大酒店概况,五星级，毗邻西湖，距离商业中心仅一步之遥，于2003年开业 。 房间数量（间）：200间 交通设施： 距离市中心：0公里、距离火车站：2公里、距离机场：20公里、距离西湖：0.2公里 上网情况： 酒店提供上网服务 服务设施： 两岸咖啡、涌金阁 西湖厅可容纳100-180人、东湖厅可容纳10-50人、南湖厅可容纳10-50人、北湖

38、厅可容纳10-50人、金湖厅可容纳5-14人 健身、游泳、棋牌、桑拿、美容美发、按摩、SPA、模拟高尔夫、狩猎商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场 周围景观： 雷峰塔、柳浪闻莺、三潭印月、西湖新天地、断桥残雪 信 用 卡： 国际信用卡万事达、国际信用卡大莱、国际信用卡VISA卡、中国银行长城卡、中国工商银行牡丹卡、中国建设银行龙卡、中国交通银行太平洋卡、中国农业银行金穗卡,page56,杭州索菲特西湖大酒店价格情况,住宿价格较高，基本在12001800元/间，豪华房间2000/间以上。 早期的酒店，大堂较小、房间设备一般。 其房间价格支撑主要靠地段及服务,page57,桔子水晶酒店,三星

39、级，桔子水晶酒店（杭州店）是美国桔子酒店旗下的品牌。由美国总部总设计师Amy亲自操刀，充分体现了美国现代精品酒店的设计理念。酒店大堂全玻璃挑空15米，大堂内内全玻璃观光电梯。所有客房都配备32寸液晶彩电，客房全部采用科勒洁具，酒店除常规高速有线上网之外，整个酒店都由免费无线网络覆盖。客房标准配置包括冰箱、吹风机等。2008年开业，楼高4层， 客房：112间 交通设施： 距离市中心：4公里、距离火车站：6公里、距离飞机场：35公里、距离会展中心：30公里、,page58,桔子水晶酒店价格情况,房间价格基本在350700元/间。 2008年开业，房间设施比较新，大部分旅客表示装修设计非常精致，但房

40、间面积偏小。 核心景区内，正对柳浪闻莺。,page59,杭州五洋假日酒店简介,四星级，由五洋建设集团独家投资，位于杭州市南山路清波街109号，毗邻西湖，与著名的柳浪闻莺、雷锋夕照、长桥公园等景点相邻而居。2004年开业，楼高8层， 客房：108间 交通设施： 距离市中心：3公里、距离火车站：3公里、距离飞机场：35公里、距离会展中心：30公里、距离西湖：1公里 上网情况： 酒店提供上网服务 服务设施： 中餐厅主营本帮菜可容纳150200人 大会议室可容纳150-200人、中会议室可容纳30人、小会议室可容纳1520人 桑拿、棋牌 商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、按摩、美容美发、机场

41、接机服务（收费） 周围景观： 柳浪闻莺、雷峰塔、吴山天风、城隍阁、河坊街、万松书院、长桥公园、金牛出水 信 用 卡： 国际信用卡万事达、国际信用卡东方卡、国际信用卡VISA、国际信用卡大莱、美国运通卡、中国银行长城卡、中国工商银行牡丹卡、中国建设银行龙卡、中国交通银行太平洋卡、中国农业银行金穗卡,page60,杭州五洋假日酒店价格情况,房间价格基本在5001000元/间。 虽然是四星级的标准，但房间设施比较新。 门口停车场较小，车子要停在比较远的地下停车场，不太方便。 酒店服务水平一般。,page61,杭州柳莺宾馆概况,准四星级，江南园林风格的别墅式宾馆，南线风景区，与“三潭映月”隔湖相望，与

42、“柳浪闻莺”隔墙相邻。2003年开业 客房：105间 交通设施： 离机场距离 30公里， 离杭州火车站距离2公里， 离市中心距离2公里，离西湖景区距离1公里。 上网情况： 酒店提供上网服务 服务设施： 会议厅 商务中心 DDD电话 IDD电话 理发美容室 足浴 中餐厅 酒吧 茶室 棋牌室 桑拿浴室 周围景观： 柳浪闻莺、三潭印月、雷峰夕照、吴山天风、苏堤春晓、花港观鱼、双峰插云、虎跑梦泉、南屏晚钟、平湖秋月、黄龙吐翠、断桥残雪、阮墩环碧、宝石流霞、万松书院、吴雪岩故居、清河坊 信 用 卡： 万事达,运通,大莱,VISA,JCB,国内发行银联卡,page62,杭州柳莺宾馆价格情况,房间价格基本在

43、500700元/间 设施一般 在西湖核心景区内。,page63,长包房情况价格情况,五洋假日酒店（四星级）,索菲特西湖大酒店（五星级）,以上散住已经按折后价，长包房一般是散住价的6-7折，一年期的价格。 费用结算比较灵活，按月结算或者其他协商方式。,平均单方年费用约3000元/ .年,平均单方年费用约9000元/ .年,桔子水晶酒店（三星级）,平均单方年费用约4400元/ .年,page64,酒店市场研究总结,区域内酒店经营情况良好，高端酒店如索菲特、大华饭店等收益高于一般酒店。 品牌酒店和特色主题酒店（桔子水晶酒店）经营情况好于一般酒店。 与项目最近的桔子水晶酒店折合计算，租金相当于12-1

44、5元/天/左右。,特色、高端、精品主题酒店具有较好的市场机会,page65,市场机会分析,商业方向 （高级会所）,酒店方向 （精品酒店）,住宅化 （高端公寓）,方向,市场环境,开发机会,区域居住价值极高，住宅稀缺，价高、销售好 区域酒店式公寓供应量少，二手市场活跃，价高、销售好,机会较大,政府引导特色商业 西湖景区、吴山商圈铸就本项目较高的商业价值,有一定机会,区域内酒店经营情况良好 特色、高端、精品主题酒店市场反应良好，回报高,有一定机会,开发机会,受产权影响较大 不具备明显竞争力,以配套商业为主,可适当进入,方向特点,短期收益见效快，利润高 操作简单,营运要求高，分割出售受限制 长期收益为

45、主，资金沉淀比较大,营运要求高，分割出售受限制 长期收益为主，资金沉淀比较大,page66,内容,地块解读,市场环境分析,项目定位,地块价格测算,page67,项目定位方向,方案一,西湖南山路绝版地段高端精品公馆,以住宅公寓为主+部分沿街商业 60-90精品公寓（一房或两房）为主；部分200左右的平层大户型产品 该方案以全部销售为目的，短期收益见效快，利润高，易操作,方案二,以官邸（会所型）别墅为主+部分沿街精品商业 300-400每栋 总价高，定位顶级高端客群，对产品综合品质打造要求高，操作难度加大。,杭州西湖少数派上流官邸别墅,page68,项目定位方向,方案四,特色精品酒店+部分沿街商业

46、 酒店户型：40-50为主，部分70-90 营运要求高，分割出售受限制(分割销售与统一经营之间存在一定矛盾），短期收益与长期收益相结合，资金沉淀比较大,西湖文化艺术特色精品酒店,方案三,集会展、艺术、餐饮、文化、休闲、娱乐为一体的杭州首席城市会所（参考案例见附件） 1000-2000每栋的独栋会所群 营运要求高，分割出售受限制(分割销售与统一经营之间存在一定矛盾），短期收益与长期收益相结合，资金沉淀比较大,杭州西湖绝版地段城市会所生活新地标,page69,附件：高端会所参考案例,上海“外滩3号”和北京的“前门23号”定位如出一辙，均是顶级奢侈消费中心，两个项目出自于同一个开发者李景汉。,pag

47、e70,外滩3号,1861年由在沪英侨发起创设，当时为英国总会所用，又叫上海总会，也称上海俱乐部。1910年1月，在原址建新楼，成为当时重要的社交场所。 “外滩3号” 建筑面积共约12，000平方米， 是一个汇集了当代时装、艺术、餐饮、文化及音乐之都市生活地标。除了Giorgio Armani和Emporio Armani专卖店外，外滩三号还有Jean-Georges法国餐厅、陆唯轩和黄埔会、顶层之新视觉餐厅酒廊、三度音乐沙龙、三号品牌专卖店、伊云水疗和沪申画廊。,汇集当代时装、艺术、餐饮、文化及音乐之都市生活地标,page71,外滩3号业态,一楼：Armani上海旗舰店 二楼：顶级服饰品牌

48、、依云SPA男士矿泉水疗中心 三楼：沪申画廊（1200） 四楼：Jean Georges法国餐厅 五楼：黄浦会 六楼：陆唯轩（美食海鲜吧 ） 七楼：新视角餐厅酒廊（1800）、三度音乐沙龙 顶层：望江阁（两人包房）,page72,前门23号,1903年，由建筑师Sid H. Nealy代表美国政府组织兴建旧中国的美国公使馆 。 1951年到1953年，一些残存的公使馆被政府官员用做住宅。 到了上世纪80年代，这里被重新翻修成为前门国宾馆。 2005年4月，The Legation Quarter Ltd将这里租下，以“文化启动生活”的理念重新改造此院落，定名前门23号，致力于将其打造成为京城最

49、高端的精品生活消费场所。 2008年5月24日，经过修缮改造的前门23号项目重新向公众开放，这座占地16000文物楼变成包括一家法式餐厅、一家像歌剧院一样的意大利餐厅、一家百达翡丽北京旗舰店、一个商务俱乐部和艺术中心等在内的综合时尚文化中心。,囊括世界顶级美食、奢侈品牌旗舰店、前沿艺术展演以及高端私人会所在内的文化时尚中心。,page73,前门23号业态,Fez Bar（屋顶酒吧） 顶级国际俱乐部“铭英会”定期组织由世界顶尖业界名人参与的特别活动、品鉴会、拍卖会。 Boujis夜总会伦敦社交名流的生活中心 高端餐饮 米其林二星餐厅 Maison Boulud（布鲁宫法餐厅） Sadler意大利美食 Matsu日式风味餐厅 Aqua西班牙情调小吃 两家一流水准中式餐厅 奢侈品展示