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1、長壽風險與反向房屋抵押貸款 臺灣大學財務金融國際研討會2010年,國立政治大學風險管理與保險學系 系主任 王儷玲教授,2,報告大綱,台灣人口老化趨勢 反向房屋抵押貸款介紹 反向房屋抵押貸款各國實施經驗 台灣實證數值分析結果 結論與建議,2010/12/11,台灣人口結構趨勢,3,台灣人口老化問題,2010/12/11,亞洲國家勞動人口改變趨勢,4,2010/12/11,亞洲國家人口扶養比改變趨勢,老人扶養比率 (65+/15-64),5,2010/12/11,6,台灣人口老化現象,2010/12/11,台灣人口結構的變化趨勢,資料來源：行政院主計處,7,2010/12/11,8,高齡者將房產抵
2、押給金融機構，再由金融機構領取養老金，並可留在原房居住，是一種以房養老的觀念。 貸款期間，借款人不須按時償還利息，只有當借款人死亡、永久搬離抵押房屋或是拍賣房屋時，償還其債務，契約即告終止。 當抵押人去世時若沒有還清債務，其抵押的房產即歸抵押債權人金融機構所有。,什麼是反向房屋抵押貸款,2010/12/11,9,台灣推行以房養老之有利條件,根據台灣經建會住宅與都市發展處的資料，2008年台灣住宅自有率為88.14%，遠高於已實施反向抵押貸款制度之澳洲、美、加、英等先進國家。 我國約有39.93%之65歲以上老年人自身擁有資產，而其資產的持有形式主要以存款為主，占82.97%；其次則是房子、土地
3、或其他不動產，占59.45%。,2010/12/11,10,反向房屋抵押貸款領取方式,次全額領取 (A Lump Sum 通常由銀行發行） 扣除借款費用和利息，借款人一次性領取全部借款金額。借款人一般不會選擇這種領取方式，因為越早領完借款意味著將來支付的利息越多。 信用額度領取 (A Line of Credit 通常由銀行發行) 是最受歡迎的一種領取方式。借款人根據需求與金融機構商定最高支付額度，低於這個金額借款人可以隨時領取，直到全部借款金額被領取完畢，具有高度靈活性，可以應付不時之需的功能。 年金領取(Annuity 通常由保險公司發行) 以年金保險方式請領，相當於借款人用房屋淨值向金融
4、機構購買了一個躉繳型年金保險。,2010/12/11,反向房屋抵押貸款介紹,以老年屋主的角度來看，反向房屋抵押貸款 具有下列優缺點：,11,2010/12/11,2019/5/11,12,反向抵押貸款產品發行者的三種分類,政府支持型(由政府財政為基礎) 由政府受權公營機構承做發行，以國家財政支持，具有社會福利性質。如HomeKeeper，即是由美國政府通過Fannie Mae提供 政府保障型(半公半私) 由金融機構向民眾銷售，提供反向抵押貸款，而政府提供違約保險，加大民間金融業承做誘因，並約束金融機構提高貸款額度。如住房權益轉換抵押貸款(HECM：Home Equity Conversion
5、Mortgage)，即由民間銀行和信貸公司向民眾銷售，但聯邦政府通過美國住房管理局(FHA)提供違約保險，可以說是一種半公共半私人性質的反向式抵押貸款。 私營發行型(全私營)。 The Financial Freedom Senior Funding Corp.即是完全由私人機構提供的，以營利為目的，是一種貸款人自保的純私人性質的反向式抵押貸款。,各國反向房屋抵押貸款發展情形,反向房屋抵押貸款，在退休市場上極具發展潛力，自1980年代起，此種借款方式即開始萌芽。 各國發展反向房屋抵押貸款之經驗： 美國 英國 加拿大 澳洲 日本 新加坡 大陸、韓國,反向房屋抵押貸款之發展最為成熟，產品種類、契約
6、必須揭露之內容以及借款人強制諮詢的規定均十分為詳細。,反向房屋抵押貸款發展狀況就不如歐美國家蓬勃；發展較為成熟者且近年又得到政府支持的是新加坡。,13,2010/12/11,14,各國反向房屋抵押貸款發展情形,日本最早碰到人口老化，自1981年開始推動，實施近30年，陸續推出不同商品包括年金屋，但由於人口老化現象非常嚴重，許多發行公司面臨嚴重財務危機。 英國發行房屋淨值釋出商品的歷史已經超過三十年了，剛發行之初由於規畫並非十分完善，導致消費者對此類商品喪失信心，直至1991年健全房屋所得計畫(Sage Home Income Plan, SHIP)實施後，使得此類商品自1990年以來可以穩定地
7、成長。,2010/12/11,15,各國反向房屋抵押貸款發展情形,澳洲於1987年，Advance Bank提供Money for Living Loan，開啟澳洲反抵押房屋貸款之先例。研究分析顯示此類商品平均可使借款人提升60%以上之退休所得 美國於1960年就開始有許多企業提供不同型式之房屋轉換貸款計畫，但當時市場需求較小，直至1989年美國政府住宅都市發展部門(Department of Housing and Urban Development, HUD)介入該市場，並推出房屋轉換貸款計畫( HECM) 才開始成長。,2010/12/11,16,各國反向房屋抵押貸款發展情形,美國透過此
8、商品獲得最高經濟效益之族群為70歲以上具有高房屋權益的低所得屋主，總計約有122萬名高齡屋主可藉此提高退休生活所得。 研究估計美國有超過600萬名高齡屋主可藉此商品提高至少20%之每月所得；超過140萬名借款人可超越貧窮線，脫離貧窮之困境。,2010/12/11,17,各國反向房屋抵押貸款發展情形,美國市場上最重要的反向住房權益轉換抵押貸款(HECM，Home Equity Conversion Mortgage) 申請資格：62歲以上擁有房子（需先還清舊債）之民眾，才有資格申請，約有1450萬人符合資格。 至2008年底為止，大約已經有11萬個抵押的案例。,2010/12/11,18,美國實
9、際承做碰到的問題,較一般房貸獲利低、風險高，政府限制收費標準 很多向HECM申貸者都是較老或經濟有問題，使房子無維修嚴重破損，增加金融機構維修成本。 無法確知老人何時死亡，如果抵押人活的愈久，必須支付的金額就愈多，金融機構承擔相當大的風險。 金融機構無法正確預估可以拿到房子時間與價值 房子在交屋時可能已經是最初訂定合約的10年或20年之後,其價值可能較原估計為低。 抵押人往生之後，銀行拿到這一棟房子，還必須個別加以處理，這其中又會產生相當多的費用。,2010/12/11,發行反向房屋抵押貸款之風險,借貸雙方所面臨各種風險,19,2010/12/11,利率風險,20,以台灣實證資料，將無風險利率
10、以CIR-SR利率模型進行模擬預估未來40年之利率,2010/12/11,房屋價格波動風險,21,2010/12/11,長壽風險（契約終止風險）,22,2010/12/11,臨界風險(Crossover risk),借貸雙方都面臨各種風險,23,契約到期時，最終貸款餘額可能大於房屋拍賣價值,2010/12/11,24,美國反向房屋抵押貸款可貸款比例,2010/12/11,不同貸款利率與借款人年齡下，所對應之本金限制因子,25,貸款利率越低、借款人年齡越高，所對應的本金限制因子越大,台灣實證研究數值結果（以美國HECM模型）,2010/12/11,台灣實證研究數值結果（以美國HECM模型）,不同
11、年齡與性別下，各項申貸數值計算結果,26,王儷玲（2010）反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主所得提升效果之研究,2010/12/11,數值分析結果與敏感度分析,27,28,可貸款比率固定為70%下採用改善後死亡率所獲之每年年金值,王儷玲（2010）反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主所得提升效果之研究,台灣實證研究數值結果（以美國HECM模型）,2010/12/11,不同地區之敏感度分析,29,。,王儷玲（2010）反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主所得提升效果之研究,台灣實證研究數值結果（以美國HECM模型）,台灣實施反向房貸之目前規劃（新聞資料）,目前政府之規劃是以社會福利政策方向辦理，採政府出
12、資、銀行代辦方式進行，代辦的銀行將從中抽取代辦手續費。 對象為六十五歲以上單身、無子女（無繼承問題），擁有房地產而無法符合低收入戶資格的近貧老人。符合資格的近貧老人，自後年開始可以向政府指定的代辦銀行申請，將自己擁有的房地產估價，並抵押給政府，透過銀行給付二十年。 申請人過世，其所抵押之不動產則由政府自動接收收歸國有。,30,2010/12/11,台灣實施反向房貸之潛在問題,對象只有近貧老人，其他老人的需求無法被滿足？ 如何計算可以貸款比例？風險由誰承擔？（政府） 利率風險：未來利率可能逐漸回升 長壽風險：台灣缺乏正確人口資料庫與死亡率預估模型，須特別注意不同世代的壽命成長率是不同的。 房價波
13、動風險：有明顯尾端風險，非常態分配，應考慮地區性影響因素與房屋維護成本 申請老人可以領多少錢？可以領多久（20年）？ 借款者房屋價值低，對提升所得效果較為有限，沒有長壽風險之保障。,31,2010/12/11,台灣實施反向房貸之潛在問題,台灣實證研究顯示，反向抵押房屋貸款可為65歲借款人提升退休所得替代率20-60% ，有顯著所得提升效果。 推行之實務問題：借款者年齡、性別、貸款利率水準、房價報酬率與借款人所在地區皆是影響本金限制因子的重要變數，未來此商品若開放民營金融機構發行，應注意落實風險管理。 法律問題：反向房屋抵押是否為我國所承認之抵押權？在台灣實施時，抵押人之權利義務是否應有所調整？尤其以年金給付部分問題較大。,32,2010/12/11,政策建議,建議未來可以開放給優質的金融機構發行以滿足更多老人的需求。 應透過政府力量建立反向抵押房屋貸款之貸款保險機制，免除借貸雙方對於各種風險的疑慮，以增加市場供給與需求。 提供稅賦優惠以提高老年屋主的申貸意願 建議借款人接受由獨立諮詢機構所提供之諮詢服務，以保護消費者權益。 健全監理法令系統，規範不實貸款行為。,33,2010/12/11,34,謝謝，敬請指教 Thank you for your attention !,2010/12/11,