青岛火车北站高铁新城土地价值分析和盈利模式建议78.doc

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1、青岛火车北站交通商务区核心区土地价值分析和盈利模式初步建议深圳市新摩尔商业管理有限公司2011年月日-7月8日目录一、土地供应市场分析 2010年青岛土地供应情况 未来几年可以供应类似土地分析二、土地价值分析三、青岛火车北站盈利模式新城总投资为200亿元，需要在关键地块达到较好的出让价格。出让模式、出让计划等） 四、交通商务区土地营销战略（潜在客户分析、形象定位、营销目标、推介活动等）摘要我们对青岛交通商务区核心区和青岛土地市场价格进行了认真的调研，结合未来土地市场趋势，我们未来土地出让的价格进行了计算。一、1.9平方公里土地价值汇总表地块用地性质地块面积m2建筑总面积m2容积率楼面地价元/

2、m2出让总价亿元RMBA-1C21商业用地328401356154.1370009.5A-2CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)25703989853.8555005.4A-3CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)387981242433.255006.8A-4CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)21182784483.755004.3A-5C23贸易咨询用地1039417206216.5555009.5A-6C21商业用地（大型商业设施）415162670326.43700018.7A-7C21商业用地（大型商业设施）16362970035.9370006.

3、8A-8C21商业用地（大型商业设施）208681348756.4670009.4A-9C21/C23金融保险业用地116451120709.6270007.8A-10C23贸易咨询用地52956481012.2470004.5A-11C3文化娱乐用地（文化.艺术.游乐设施）92853892940.9655004.9A-12C23金融保险业用地1363715941611.69700011.2A-13C23金融保险业用地274981987857.23700013.9A-14C21/C23金融保险业用地11101968508.7270006.8A-15C21/C23金融保险业用地100399706

4、09.6770006.8A-16CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)12077941647.855005.2A-17CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)9455707377.4855003.9A-18CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)15392880535.7255004.8A-19CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)15265811085.3155004.5A-20C21/C23金融保险业用地146351315408.9970009.2A-21C21/C24金融保险业用地10195687306.7470004.8A-22CR商住混合用地(小型

5、商业.住宅.SOHO公寓)12054448203.7255002.5A-23CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)36955819602.2255004.5A-24CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)23220881553.855004.8A-25CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)23324762603.2755004.2A-26CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)10190423554.1655002.3A-27CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)17477557753.1955003.1A-28CR商住混合用地(小型商业.住宅.S

6、OHO公寓)11286406753.655002.2A-29CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)22525718903.1955004B-1C34图书展览用地（会展中心）164741127006.8450005.6B-2C34图书展览用地（会展中心）221251656957.4950008.3B-3C34图书展览用地（会展中心）298271577555.2950007.9B-4C34图书展览用地（会展中心）14090701404.9850003.5B-5C12非市属办公用地8085474105.8655002.6合计3516470合计216.2备注：a) 以上地块土地出让收益按照目

7、前保守的土地价格计算，总建筑面积万平方米，扣除万平方米公共建筑（含会展中心万平方米,棉纺万平方米,站房万平方米，需要扣除亿元，商铺回迁3.5万平方米，平均楼面地价为需要扣除3.5亿元）.住宅统一按楼面价55合计，商业元/m2，土地出让共可获得 192.7亿元。一、青岛土地供应市场分析青岛市前海高端滨海物业市场情况凯悦中心物业类别住宅、公寓 写字楼项目特色海景地产、成品地产物业地址市南燕儿岛路8号（颐中皇冠假日酒店南）开盘时间2008-1-9入住时间2010-12定位描述：集豪华海景公寓、纯海景空中别墅、国际甲级写字楼、财富领袖俱乐部、全球顶级奢侈品商业于一体的大型高档城市综合体，总建筑面积约1

8、1万平方米，主体高逾160米，已成为青岛极具代表的新地标性建筑之一。占地面积8500平方米建筑面积110000平方米容 积 率12.9开 发 商青岛凯悦置业租售价格售价均价：40000元/平方米（公寓：精装修）物业费：公寓为6.5元/平月 写字楼为17元/平月东海路9号物业类别住宅（塔楼 超高层）项目特色海景地产,山景地产,酒店式公寓物业地址市南东海西路15号乙，青岛国税局旁边开盘时间2006-11-20入住时间2008-02-01定位描述：位处青岛市政治经济文化中心的海湾地带，北靠湛山、南邻浮山湾，海景一览无遗胶州湾西岸蜿蜒的岸线，海上万吨巨轮， 晚间不灭的灯塔。动感的“帆”形外观，犹如破浪

9、而行的风帆，与海岸线完美地融为一体，为“帆船之都”塑造了一座颇具代表性的地标性建筑。全套家电配置，智能家居，一对一私人助理式物业管理模式，让住户真正享受到体贴的服务。占地面积10100平方米建筑面积113305平方米容 积 率11.2开 发 商青岛阳光新地置业有限公司租售价格主力户型售价30000-60000元/平（精装修）物业费：9元/平月 金色国际公寓物业类别住宅项目特色山景地产,成品地产物业地址市南东海一路25号（湛山寺附近）开盘时间2009-11入住时间2011-03定位描述：坐落于老青岛的中心位置，靠近湛山寺，在设计上也力求让项目的环境跟周边的环境相协调。总建筑面积两万多平方米，8栋

10、纯多层能容纳204户，户型面积90-278平，是带装修的入住的多层带电梯产品。项目的定位是“做客户人生的最后一套房子”，就是希望业主入住了房子以后，就不想选择其它的房子，所以项目主要面向的人群就是成功人士。占地面积19507平方米建筑面积33020平方米容 积 率1.69开 发 商青岛亚建实业有限公司租售价格售价均价：35000元/平（精装修）物业费：2.00元/平方米月万丽海景物业类别住宅、公寓（塔楼 高层）项目特色豪华居住区,酒店式公寓,海景地产物业地址市南东海西路1号（海天大酒店西侧）开盘时间2009-10-25入住时间2011-6-30定位描述：位于青岛市CBD核心区，紧邻青岛市历史标

11、志的代表-八大关，为青岛市唯一可纵览新老城区、历史与现代、山海景观的项目。项目耗资10亿元，建设面积为15万平方米，含2栋海景公寓、1栋酒店式公寓。项目聘请了世界知名设计机构巴马丹拿担纲建筑设计，引入先进设计理念，以打造最佳生活空间。建筑外形的设计源于青岛“帆船之都”的形象。由三座帆形塔楼组成，采用渐变的方式，使建筑形体在变化的过程中产生独特的韵律，完善了建筑各角度的视觉效果。通过曲线的变化和形体的组合，带出扬帆远航的动感。产品有50-90平套一酒店式公寓、100-200平套二、套三海景公寓、300-500平套四海景。会所设在地下一二两层，包括游泳池、健身房、咖啡厅、多功能厅、SPA等娱乐设施

12、。地下车位充裕。占地面积21748平方米建筑面积150000平方米容 积 率6.9开 发 商青岛世纪广场投资有限公司租售价格面积从50平-500平不等，其中东南向房源起价41500元/平，北向房源起价27200元/平。青岛李沧区中海河南南庄项目地价资料2月25日，青岛李沧区河南、南庄项目9宗地块公开拍卖，累计出让总土地面积37万平方米，综合容积率3.32,总规划建筑面积123万平方米。该9宗地最终由中海旗下子公司青岛中海华业房地产有限公司全部竞得，成交总价为32.86亿。根据建筑面积计算为土地成本2671元/平方米。小结：青岛市CBD核心，高端滨海物业均价30000-40000元/平米,目前远

13、洋地产购买青岛工人疗养院销售最高价达60000元/平米。目前，李沧区核心李村商圈高端物业写字楼、公寓、住宅均价在12000元/平米左右，核心商业物业销售价格在30000-40000元/平米左右。青岛李沧区中心商圈土地出让价格汇编，详见附录二、 土地价值分析站前区土地价值分析站前区购物中心酒店、写字楼和公寓综合体站前区包含购物中心和五星酒店功能的综合体建议以万平方米规模出让，其中c21-A6和23-A5地块.占地面积容积率建筑面积万合并后23-A51039416.5517.2 约44万c21-A64.15166.4326.7两块地合并占地面积建议可以共同利用好地下空间停车。如果分开出让，也要对地

14、下空间进行统一的交通设计。-A6土地中间被道路分隔，建议未来形成统一地块出让，占地51910万，总建筑面积约44。三、 总建筑面积约44万，包含5万酒店和13万的购物中心以及写字楼和公寓。四、五星酒店万写字楼万建议上部酒店公寓6.29万购物中心13万公寓6万少年宫万艺术馆万SOHO3万地铁四星酒店式公寓3万或者做四星酒店出让条件中，建议二楼可以设立透明连廊。地下商业可以利用2万商业，其余为停车。端点大型超市建议放在C21-A7地下建议设置大型超市，形成地下商业街区端点带动的有利格局。 C23A5-A121-A6 21-A7 -8预计土地价格起步为1000万元，最终成交理想价格为1500万元/亩

15、B.C21-A7 占地面积16362 容积率5.93 建筑面积 9.7万A8综合体占地面积20868 容积率6.46 总建筑面积 13.45万 土地出让价格为800-1000万元地块合并后37230 容积率6.23 建筑面积合计23.2万C.站前写字楼和经济型酒店综合体物业1 地块面积3.28万 容积率4.13 建筑面积13.6万土地出让价格为10001200万元 物业定位：经济型酒店和写字楼以及时装批发市场 商业建筑面积6万 写字楼和酒店7.9万（三星商务酒店）D. 会展中心地块投资分析34 占地面积 容积率建筑面积万物业功能B-1: 164746.8411.27五星酒店公寓B-2: 221

16、257.491657会展中心商业街B-3: 298275.2915.77会展中心B-4: 140904.987.014四星酒店写字楼公寓合计：825166.1550万建议会展中心室内面积为万 室外面积为万。总投资 最高容积率50万 适中 45万建筑，面积投资亿元四星酒店公寓5万6000元/3 四星酒店3万6000元/1.8经济型连锁酒店1万5000元/0.5酒店式公寓5万6000元/3精装修写字楼3万5000元/1.5公寓19万4000元/7.6会展中心10万4000元/6 街区主力餐饮4万5000元/2 餐饮万地下停车场两层16万3000元/4.827.4亿元假定利润为30% 直接利润为10

17、亿元 沉淀物业价值为10亿元酒店 会展中心沉淀物业理论价值7亿元左右 地价27.4+10=52.5 起步地价为14.8亿元，最大地价17.1亿元82.516平方米除以666平方米 换算124亩 每亩承担的起步价格为1193万元/亩 最大承担价格为1379万元/亩(根据杨宝民先生多年策划经验 实际容积率难以达到这样高，加上做万平方米左右的室外展场，项目实际建筑面积达到万平方米可能适宜，起步地价估算在万元/亩，成交价格在900万元/亩，请古总推算一下)可销售物业 建筑面积销售亿元四型酒店公寓5万16000元/8经济型连锁酒店1万15000元/1.5酒店式公寓5万15000元/7.5精装修写字楼3万

18、16000元/4.8公寓19万13000元/24.7街区主力餐饮4万20000元/8 餐饮52.5亿元未来土地出让价格和收入预测青岛北站商业类土地收益表（根据当前房价）地块名称占地面积（m2）容积率建筑面积（万m2）出让总价（亿元）楼面地价（元/m2）备注23-A51039416.517.2起步价1000万/亩7.781770A5-A6地块整体出让，占地51910万m2,，总建筑面积44万m2理想价1500万/亩11.672655c21-A6415166.4326.7C21-A7163625.99.7起步价800万/亩4.4532246地块合并后37130 m2，容积率6.22 ， 建筑面积合

19、计23.1万m2C21-A8208684.013.45理想价1000万/亩5.5672408c21-A1328404.2413.9起步价1100万/亩5.4163896物业定位：经济型酒店和写字楼及时装批发市场 商业建筑面积6万m2 写字楼和酒店7.9万m2 （三星商务酒店）理想价1400万/亩6.8934959C34-B1164746.8412.4起步价万/亩121610B1:公寓B2:会展中心商业街B3:会展中心B4: 四星酒店写字楼公寓四地块占地面积共计82516 m2 ，总建筑面积61. 5万m2C34-B2221257.4915.5C34-B3298275.2915.77理想价万/亩

20、14.32414C34-B4140904.987.02备注：b) 以上地块土地出让收益，统一按各地块起步价合计，共可获得29.646亿元。c) 以上地块土地出让收益，统一按各地块理想价合计，共可获得38.43亿元。长途汽车站地块占地面积万，60亩土地， 6万建筑面积，其中2万用于长途汽车站，万地上商业，地下计入容积率商业万，万办公，地下两层用于停车。地价亿元，每亩地价666万元，楼面地价元/商业 ，如果没有地下商业，那么楼面地价元/。 除长途汽车站和游客信息中心外，出让土地时候一楼空港，办公行李输送带和行李车和客车。青岛火车北站站前区住宅类土地收益预测表（根据当前价格）地块名称占地面积（m2）

21、容积率建筑面积（万m2）出让总价（亿元）楼面地价（元/m2）备注R2C2-A2257033.859.8985起步楼价10000元/ m2（开发盈利30%） 9.323000l A2A3A4整体出让总占地面积：85683 m2总建筑面积：31.0676万m2l 发展商成本构成（除土地成本外）：1、 建安成本1500-2000元/ m22、 管理成本楼价10%3、 税费12%以上按楼价1万/ 元计，以上成本合计，约4000元（不含土地成本）按楼价1.5万/ 元计，以上成本合计，约5100元（不含土地成本）理想楼价15000万/ m2(开发盈利40%) 12.123900R2C2-A3387983.

22、2012.4243R2C2-A4211823.707.8448R2C2-A15100399.6797060起步楼价10000元/ m2（开发盈利30%）5.743000l A15 A16整体出让 总占地面积：22116 m2 总建筑面积：19.1224万m2R2C2-A16120777.894164理想楼价15000万/ m2(开发盈利40%)7.463900R2C2-A20146358.9913.1540起步楼价10000元/ m2（开发盈利30%）7.983000l A20 A21A25A26整体出让 总占地面积：58344 m2 总建筑面积：26.5949m2R2C2-A21101956

23、.746.8730R2C2-A25233243.277.6260理想楼价15000万/ m2(开发盈利40%)10.373900 R2C2-A26 101904.164.2355 R2C2-A18153925.728.8053起步楼价10000元/ m2（开发盈利30%）10.183000l A18 A19A23A24整体出让 总占地面积：90832 m2 总建筑面积：33.9276m2 R2C2-A19152655.318.1108 R2C2-A23369552.228.1960理想楼价15000万/ m2(开发盈利40%)13.233900 R2C2-A24232203.88.8155备注

24、：d) 以上地块土地出让收益，统一按各地块起步楼价10000元/ m2合计，共可获得33.22亿元。以上地块土地出让收益，统一按各地块理想楼价15000元/ m2合计，共可获得43.18亿元。关于平方公里填海土地的定位思考和价值分析EDCBA滨海土地利用规划图1号地块 滨海酒店居住综合体占地面积：6.8万平方米（6.8公顷）建筑面积：54.4万平方米容积率： 8楼面地价：起步价5500元/平米，出让总价约30亿；理想价6000元/平米，出让总价约33亿理想楼价：1500018000元/平米（发展商利润30%以上） 三星酒店，名品街区和高端写字楼以及酒店式公寓三星酒店万平方米150间以上海景豪华

25、客房休闲街区1万平方米高端写字楼万平方米SOHO万平方米以办公用途为主滨海酒店式公寓41.4万平方米公寓约占85%，利于开发商回收资金。2号地块 滨海文化艺术综合体和游船码头 占地面积：3.5万平方米（3.5公顷） 配套游船码头该游船码头主要服务于胶州湾旅游，主要配置中型和小型游船。 建筑面积：7万平方米（可售建筑面积5.2万平方米） 容积率： 2.0楼面地价：起步价5500元/平米，出让总价约2.86亿；理想价6000元/平米，出让总价约3.12亿理想楼价：1500018000元/平米（发展商利润30%以上）出让建议：发展商0地价开发，但必须按要求完成星海音乐厅建设（总投资2.5亿）星海音乐

26、厅1.8万平方米案例参考：星海音乐厅位于广州二沙岛，造型奇特的外观，富于现代感。这座以人民音乐家冼星海的名字命名的音乐厅，占地1.4万平方米，建筑面积1. 8万平方米，设有1500座位的交响乐演奏大厅、 460座位的室内乐演奏厅，100 座位的视听欣赏室，和4800平方米的音乐文化广场。整体建筑为双曲抛物面钢筋混凝土壳体，室内不吊天花板，做到建筑空间与声学空间融为一体。星海音乐厅总投资达2.5亿元，是我国目前规模最大，设备最先进，功能完备，具有国际水平的音乐厅。海景公寓5.2万平方米可以拿出平方米做类似如家的快捷酒店3号地块 滨海旅游综合体占地面积：10万平方米（10公顷）建筑面积：60万平方

27、米容积率： 6（其中万平方米 适合作为综合体定位，容积率为10.0；其余万平方米 面积为20万平方米 容积率为3.3）楼面地价：起步价5500元/平米，出让总价约33亿；理想价6000元/平米，出让总价约36亿理想楼价：1500018000元/平米（发展商利润30%以上）超五星酒店，奢侈品商业和写字楼以及公寓超五星酒店6万平方米拥有400间左右的海景豪华舒适客房，风格各异的餐厅及酒吧,大型宴会厅和多功能厅等可迎合宾客多样化的宴会需求。拥有宽敞的会议场地，为宾客多元化及灵活性的会议需求提供最大的选择空间，成为青岛市各类型活动必然之选。奢侈品街区万平方米餐饮休闲万平方米写字楼10万平方米滨海公寓1

28、2万平方米住宅29万平方米4号地块 滨海休闲综合体占地面积：5.5万平方米（5.5公顷） 建筑面积：16.5万平方米 容积率： 3.0楼面地价：起步价5500元/平米，出让总价约9亿；理想价6000元/平米，出让总价约9.9亿理想楼价：1500018000元/平米（发展商利润30%以上）餐饮酒吧街区和公寓和住宅快捷酒店万平方米餐饮休闲街区万平方米公寓万平方米住宅9.5万平方米5号地块 会展配套综合体占地面积：6.2万平方米（6.2公顷） 建筑面积：31万平方米 容积率： 5.0楼面地价：起步价5500元/平米，出让总价约17亿；理想价6000元/平米，出让总价约18.6亿理想楼价：150001

29、8000元/平米（发展商利润30%以上）快捷酒店万平方米会展服务街区万平方米写字楼万平方米Soho2万平方米公寓万平方米住宅20万平方米A+B+C+D+E地块蓝海总部经济区东北总部的容积率为1.1 考虑我们项目周边临近大型公共绿地容积率因此，我们建议总部独立办公楼容积率确定在1.5。占地面积：15万平方米（15公顷） 建筑面积：22.5万平方米 容积率： 1.5楼面地价：起步价5500元/平米，出让总价约12.4亿；理想价6000元/平米，出让总价约13.5亿理想楼价：1500018000元/平米（发展商利润30%以上）序号占地面积容积率建筑面积万平方米1.56万平方米万平方米1.54.5万平

30、方米万平方米1.54.95万平方米万平方米1.53.9万平方米万平方米1.53.15万平方米参考案例：东北总部基地首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，综合绿地率约50% 。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。6+7+8+9地块滨海生态高尚住宅区占地面积：19.6万平方米 建筑面积：39.2万平方米 容积率： 2.0楼面地价：起步价5500元/平米，出让总价约21.56亿；理想价6000元/平米，出让总价约23.52亿理想楼价：1500018000元/平米（发展商利润30%以上）序

31、号占地面积容积率建筑面积4.2万平方米2.08.4万平方米3.2万平方米2.06.4万平方米5.4万平方米占地万平方米用于教育配套2.010.8万平方米配套中小学1.5万平方米6.8万平方米2.013.6万平方米10号地块 滨海综合体占地面积：5万平方米（5公顷） 建筑面积：15万平方米 容积率： 3.0楼面地价：起步价5500元/平米，出让总价约8.3亿；理想价6000元/平米，出让总价约9亿理想楼价：1500018000元/平米（发展商利润30%以上）公寓万平方米配套商业0.5万平方米SOHO5万平方米住宅5.5万平方米附1：平方公里填海土地价值汇总表地块占地面积（万m2）建筑面积（万m2

32、）容积率出让总价1号6.8 54.48.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约30亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约33亿2号3.572.0发展商0地价开发，但必须按要求完成星海音乐厅建设（总投资2.5亿）3号10606.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约33亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约36亿4号5.516.53.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约9亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约9.9亿5号6.2315.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约17亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约1

33、8.6亿6+7+8+9号19.639.22.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约21.56亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约23.52亿ABCDE1522.51.5楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约12.4亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约13.5亿10号5153.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约8.3亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约9亿备注：a) 以上地块出让收益，统一按楼面地价5500元/ m2， 共可获得131.3亿元。b) 以上地块出让收益，统一按楼面地价6000元/ m2，共可获得143.5亿元。c)

34、 2号地块未计收益。附2：平方公里填海土地居住、办公、商业、公关建筑所占比例1、填海区域总用地面、可建设用地面积、总建筑面积、毛容积率、建筑用地净容积率地块占地面积（万m2）建筑面积（万m2）建筑用地净容积率1号6.8 54.48.02号3.572.03号10606.04号5.516.53.05号6.2315.06+7+8+9号19.639.22.0ABCDE1522.51.510号5153.0合计70.6245.63.81填海区域总用地面积100万平米（1平方公里），其中可建设用地面积71.6万平米，占总用地的71.6%。填海区域总建筑量为245.6万平方米，毛容积率2.46，建筑用地净容积

35、率3.81。2、填海区域总建筑面积中，居住、办公、商业、公共建筑各占比例 单位：万m21号2号3号4号5号6789ABCDE10号合 计比 例居住41.45.24113.52437.79.5172.370.2%办公1010422.5551.520.9%商业39310.516.56.7%公共建筑1.821.55.32.2%合计54.476016.53139.222.515245.6100%如果说减少容积率可以调整为附1：平方公里填海土地价值汇总表地块占地面积（万m2）建筑面积（万m2）容积率出让总价1号6.8 30.64.5楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约16.83亿楼面地价:理想

36、价6000元/ m2，出让总价约18.36亿2号3.572.0发展商0地价开发，但必须按要求完成星海音乐厅建设（总投资2.5亿）3号10454.5楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约24.75亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约27亿4号5.516.53.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约9亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约9.9亿5号6.221.73.5楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约11.9亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约13亿6+7+8+9号19.639.22.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约

37、21.56亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约23.52亿ABCDE1522.51.5楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约12.4亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约13.5亿10号5153.0楼面地价:起步价5500元/ m2，出让总价约8.3亿楼面地价:理想价6000元/ m2，出让总价约9亿备注：a) 以上地块出让收益，统一按楼面地价5500元/ m2， 共可获得104.74亿元。b) 以上地块出让收益，统一按楼面地价6000元/ m2，共可获得114.28亿元。c) 2号地块未计收益。附2：平方公里填海土地居住、办公、商业、公关建筑所占比例1、填海区域

38、总用地面、可建设用地面积、总建筑面积、毛容积率、建筑用地净容积率地块占地面积（万m2）建筑面积（万m2）建筑用地净容积率1号6.8 30.64.52号3.572.03号10454.54号5.516.53.05号6.221.73.56+7+8+9号19.639.22.0ABCDE1522.51.510号5153.0合计70.6197.53填海区域总用地面积100万平米（1平方公里），其中可建设用地面积70.6万平米，占总用地的70.6%。填海区域总建筑量为197.5万平方米，毛容积率1.98，建筑用地净容积率3。2、填海区域总建筑面积中，居住、办公、商业、公共建筑各占比例 单位：万m21号2号3号4号5号6+7+8+9ABCDE10号合 计比 例居住17.65.23113.514.737.79.5129.265.4%办公105422.5546.523.5%商业39310.516.58.4%公共建筑1.821.55.32.7%合计30.674516.521.739.222.515197.5100%三、盈利模式设计1根据交通商务区域定位要求，在城市设计阶段结合土地策划，根据未来土地出让要求，合并相关地块，注重地上人流和地下人流的循环，提前进行招商摸底，