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1、90项目所在城市介绍（略）项目所在省份资源介绍（略） 知识篇 l 房地产专用名词解析 土地名词1、地产地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。2、毛地毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。3、生地生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。4、飞地又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。5、炒地皮对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买
2、下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。6、居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。7、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。8、公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。9、道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。10、公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求
3、，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。11、其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 房屋名词1、使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。2、公房公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有
4、住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。3、不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房。它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。4、已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。5、单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。6、廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。7、私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅
5、基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。8、安居房安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。9、经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工
6、程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。10、集资房是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。11、全民单位自管公房指全民所有制单位自己直接管理的房屋。12、集体单位自管公房指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。13、二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第
7、二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。14、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。15、现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。16、外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的
8、，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。17、内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。18、准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。19、平价房平价房是以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。20、尾房尾
9、房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。21、烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。 建筑名词1、建筑
10、小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。2、建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人
11、防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。4、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。5、公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊
12、问题。6、实用面积它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。7、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。8、计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。9、容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。10、得房率得房率是指套内建筑面积与套（单
13、元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。11、开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为就一自然间的宽度而言，故又称开间。12、进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。13、套内面积俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等
14、占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。14、公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。15、竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。16、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。17、共有建筑面积房屋
15、系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。18、共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。19、销售面积销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。20、建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。21、绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。22、绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总
16、和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。23、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。24、净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。25、公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。26、实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即
17、实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积。27、标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。28、阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。29、平台平台是指供居住者进行室外活动的上层屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。30、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。31、地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。32、半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。33、玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能
18、一览无遗。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。34、隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。35、过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。36、配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。37、低层房屋小于等于10米，13层。38、多层房屋介于10米24米之间，48层。39、小高层房屋912、13层。40、高层房屋1524层，大于45米。41、超高层25层（100米）以上。42、城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指
19、不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。43、居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。44、居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。45、酒店式公寓酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为
20、“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管
21、理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。46、复式住宅复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子孙三代、四世同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。47、跃层式住宅跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住
22、宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。48、蝶式住宅蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星园举例说明。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园
23、的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。三、户型方正。蝶式建筑有一个通病房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。49、智能化小区智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安
24、全舒适的家居环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。真正意义的智能化社区，确实可为居住者提供诸多方便。50、公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 销售名词1、均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。2、基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售
25、价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3、住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金账户。长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理
26、住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。（3）按“专项使用”的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。4、五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核
27、发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才能与客户签署正式的预售契约。5、产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使
28、用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。6、房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。7、共有房产指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。8、共同共有房产指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 其他名词1、挖顶通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵作新的承租房使用。2、绝卖指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。对有绝
29、卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。3、一级市场房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。4、二级市场二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。5、CBD即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，
30、经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。6、道路红线道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。7、建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。8、市场比较法是选择实例与委托评估房地产在交易时间接近，交易情况无反常，非故意压低或抬高成交价格，房屋的地点相近，房屋结构、朝向、户型、使用功能、新旧程度相似，可将他们的差别进行指数调整，让成交实例与委托评估房地产的状况达到一致，进行房产比较后，测算出该房产的评估价。9、物业服务物业服务就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极
31、其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。10、房地产投资泡沫房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。l 建筑常识 建筑介绍建筑是人们用石材，木材等建筑材料搭建的一种供人居住和使用的物体，如住宅，桥梁，体育馆等等。广义
32、上来讲，园林也是建筑的一部分。有人说过：上帝一次性给出了木头、石头、泥土和茅草，其他的一切都是人的劳作，这就是建筑。建筑是凝固的音乐，建筑是一部石头史书。 建筑风格1世界建筑风格的演进古埃及建筑古西亚建筑古希腊建筑古罗马建筑罗马风建筑哥特式建筑文艺复兴建筑手法主义建筑巴洛克建筑洛可可建筑 2功能主义建筑功能主义建筑是认为建筑的形式应该服从它的功能的建筑流派。建筑形式必须反映功能，表现功能，建筑平面布局和空间组合必须以功能为依据，而且所有不同功能的构件也应该分别表现出来。作为建筑结构的柱和梁要做得清晰可见，建筑内外都应如此，清楚地表现框架支撑楼板和屋顶的功能。功能主义产生之初对推进现代建筑的发展
33、起过重要作用。3现代主义建筑现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。它强调建筑要随时代而发展，现代建筑应同工业化社会相适应；强调建筑师要研究和解决建筑的实用功能和经济问题；主张积极采用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式的束缚，放手创造新的建筑风格；主张发展新的建筑美学，创造建筑新风格。其中包括表现手法和建造手段的统一；建筑形体和内部功能的配合；建筑形象的逻辑性；灵
34、活均衡的非对称构图；简洁的处理手法和纯净的体型；在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。对这些建筑观点，有人称为“功能主义”，有人称为“理性主义”，不过更多的人则称为“现代主义”。4后现代主义建筑后现代主义建筑对现代主义的建筑观点和风格提出怀疑和批评而产生的。对于什么是后现代主义，什么是后现代主义建筑的主要特征，人们并无一致的理解，美国建筑师斯特恩提出后现代主义建筑有三个特征：采用装饰；具有象征性或隐喻性；与现有环境融合。文丘里批评现代主义建筑师热衷于革新而忘了自己应是“保持传统的专家”。文丘里提出的保持传统的做法是“利用传统部件和适当引进新的部件组成独特的总体”，“通过非传统的方法组合传统部件”。
35、他主张汲取民间建筑的手法，特别赞赏美国商业街道上自发形成的建筑环境。文丘里概括说：“对艺术家来说，创新可能就意味着从旧的现存的东西中挑挑拣拣”。实际上，这就是后现代主义建筑师的基本创作方法。5折衷主义建筑折衷主义建筑师任意模仿历史上各种建筑风格，或自由组合各种建筑形式，他们不讲求固定的法式，只讲求比例均衡，注重纯形式美。折衷主义建筑思潮依然是保守的，没有按照不断出现的新建筑材料和新建筑技术去创造与之相适应的新建筑形式。6有机建筑有机建筑是现代建筑运动中的一个派别，认为每一种生物所具有的特殊外貌，是它能够生存于世的内在因素决定的，每个建筑的形式、它的构成，以及与之有关的各种问题的解决，都要依据各
36、自的内在因素来思考，力求合情合理。这种思想的核心是“道法自然”，就是要求依照大自然所启示的道理行事，而不是模仿自然。自然界是有机的，因而取名为“有机建筑”。这个流派对待材料，主张既要从工程角度，又要从艺术角度理解各种材料不同的天性，发挥每种材料的长处，避开它的短处。这个流派对待传统建筑形式的态度是，认为应当了解在过去时代条件下所以能形成传统的原因，从中明白在当前条件下应该如何去做，才是对待传统的正确态度，而不是照搬现成的形式。 建筑结构根据住宅承重结构，可分为砖混结构、框架结构、剪力墙框架结构。 1砖混结构砖混结构住宅是指由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土梯、板、盖的住宅。优点：A隔音、保温和隔
37、热优于混凝土和其他墙体材料；B空间较大。缺点：抗震性能差。2框架结构：以钢筋混凝土浇捣为承重梁、柱、墙、盖为骨架，再用砖或轻质板材隔墙分户装配而成。优点：A抗震性能好；B内墙可以自由分隔；C使用年限长。缺点：A空间凌角多；B成本较高。3剪力墙框架结构：以钢筋混凝土浇筑成为承重、抗水平力的梁、柱、墙结构，再用砖或轻板材隔墙分户装配而成。电梯间、超高层房屋多采用这种类型。 建筑物的分类1按建筑物使用性质的分类根据建筑物的使用性质，可将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。A、居住建筑：包括别墅、高档公寓、普通住宅和集体宿舍（包括职工单身宿舍
38、和学生宿舍）等。B、公共建筑：包括办公楼、商场、影剧院、医院、体育馆等。C、工业建筑：是指各类生产用房和为生产服务的附属用房，包括工业厂房和仓库等。D、农业建筑：是指各类农业生产使用的房屋，如种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。2按建筑物层数或总高度的分类根据建筑物的层数或总高度，可将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑四大类。住宅通常是按照建筑层数来划分的。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的：总高度超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 建筑物的组成1建筑物组成概述各
39、种不同的建筑物在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有特点。一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。此外，有些建筑物还有台阶、坡道、散水、雨篷、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等。因为生产、生活的需要，对建筑物还要安装给排水系统、供电系统、采暖和空调系统，某些建筑物还有电梯和燃气管道系统。2墙体墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙体按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用；内墙位于建筑物的内部，主要起分隔内
40、部空间的作用，也可起到一定的隔声、防火等作用。墙体按受力情况，分为承重墙和非承重墙。凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙；而不承受外来荷载的墙称为非承重墙。在非承重墙中，仅承受自身重量并将其传给基础的墙称为自承重墙；仅起分隔空间作用，自身重量由楼板或梁来承担的墙体称为隔墙。在框架结构中，墙不承受外来荷载，其中，填充柱之间的墙称为填充墙，悬挂在外部的轻质墙称为幕墙。墙体按使用的材料，分为砖墙、石块墙、钢筋混凝土墙。墙体按构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙。实体墙是用黏土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；空心墙是墙体内部中有空腔的墙，这些空腔可以通过砌筑方式形成，也可以用本身带孔的材
41、料组合而成，如空心砌块等；复合墙是指用两种以上材料组合而成的墙，如加气混凝土复合板材墙。3柱柱是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。4楼板楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。楼板应有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；应有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；应满足隔声要求，包括隔绝空气传声和固体传声；应有一定的防潮、防水和防火能力。楼板根据使用材料的不同，可分为木楼板、砖拱楼板、钢筋混凝土楼板等。钢筋混凝土楼板坚固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好，目前应用比较普遍。顶棚又称天花板，是室内饰面之一。顶棚应表面光洁、美观，且能起反射作用，以改善室内的亮度。
42、顶棚还应具有隔声、保温、隔热等方面的功能。顶棚可分为直接式顶棚和吊棚两类。直接式顶棚是直接在楼板结构层下喷、刷或粘贴装修材料的一种构造方式。吊顶棚简称吊顶，一般由龙骨和面层两部分组成。5首层地面常见的地面有以下几类：A、整体类地面，包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等。B、块材类地面，包括普通黏土砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等。卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及毛纺织毡地面等。6梁梁是跨过空间的横向构件。根据梁与支撑的搭接状况，可分为简支梁、连续梁和悬臂梁。根据传染力的方向，可分为主梁和次梁。根据所采用材料的不同，可分为钢梁、
43、木梁。梁的作用是承担其上的板传来的荷载，再传到支承它的柱上。7楼梯两层以上的建筑物都需要有垂直交通设施。垂直交通设施的主要形式有楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道等。低层和多层住宅一般以楼梯为主。楼梯按结构形式的不同，可分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯；按施工方法的不同，可分为现浇钢筋混凝土和预制装配式钢筋混凝土楼梯；按位置的不同，可分为室内楼梯和室外楼梯；按使用性质的不同，可分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外梯、木楼梯和钢楼梯等；使用材料的不同，可分为钢筋混凝土楼梯、木楼梯和钢楼梯等；楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯、折角式楼梯、双分式楼梯、剪刀式楼
44、梯和曲线式楼梯。8屋顶屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的构件，主要作用是抵御自然界的风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素，以使屋顶覆盖下的空间达到冬暖夏凉。因此，屋顶应满足防水、保温、隔热以及隔声、防火等要求。屋顶由上屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶、除此之外还有球面、曲面、折面等形成的屋顶。9门窗门按使用的材料，分为木门、钢门、铝合金门、塑钢门；按开启方式，分为平开门（又可分为内开门和外开门）、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门和升降门等；按功能分为防火门、安全门和防盗门等；按所处的位置，分为围墙门、入户门、内门（房间门、厨房门、卫生
45、间门）等。窗按使用的材料，分为木窗、钢窗、铝合金窗、塑钢窗；按开启方式，分为平开窗（又可分为内开窗和外开窗）、推拉窗、旋转窗（又可分为横式旋转窗和立式旋转窗）。按所处的位置，分为侧窗和天窗。10电梯电梯是高层建筑的主要竖向交通工具。电梯的类型、数量及电梯厅的位置对高层建筑的疏散起着重要作用，尤其是在防火安全方面。A、电梯的类型电梯按使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯。电梯按行驶速度，可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。另外还有观光电梯，它是把竖向交通工具和登高流动观景相结合的电梯。B、电梯的组成电梯一般由轿厢（电梯厢）、平衡锤和起重设备三部分组成。C、电梯的构造要求为满足电梯正常运行，电梯的
46、构造由机房、井道和地坑三部分组成。D、电梯的设置7层及7层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上，必须设置电梯。12层及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中配置一台可容纳担架的电梯。高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不得超过两层。总之，电梯的设置应首选考虑安全可靠、方便用户，其次才是经济。E、电梯厅的位置电梯应适当集中，位置要适中，以便各层和层间的服务半径均等。11设备层与管道井A、设备层，是指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层。它在高层建筑中和保证建筑设备的正常运行方面，是不可缺少的。一般在30米
47、以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层。当建筑物层数越多时，考虑设备的耐压大小及风道和设备尺寸所占用的空间等因素，需要在建筑物的某一层专门设置设备层。B、管道井，也称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水管道、供暖管道、供热水管道等的竖向钢筋混凝土井。 建筑材料（新型和传统）建筑材料分类序 号名 称分 类 型1黑色金属生铁铸造生铁、铁合金钢材型钢方钢、扁钢、槽钢、角钢、工字钢六角钢钢筋园钢、螺纹钢、线材管材无缝管、焊管钢板薄钢板、中厚钢板钢丝绳、绞线钢丝绳、钢绞线、镀锌钢绞线2有色金属铝及铝合金铜及铜合金3水泥普通水泥普通硅酸盐水泥，火山灰质、矿渣硅酸盐水泥快硬高强水泥快硬硅酸盐水泥，矾土水泥耐浸蚀水泥抗流酸盐水泥，水玻璃型耐酸水泥膨胀