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1、珠江愉景湾 08年度营销总纲,呈送：衡阳合创房地产开发有限公司,合富辉煌房地产（湖南） 2008年02月16日,珠江合创 精品世家 构筑未来,本次报告目的：,回顾08年营销推广； 确定2008年营销攻略及落实执行；,报告结构：,客户定位,竞争占位,费用测算,营销战略,目标和现状,营销攻略体系,2008年目标：, 中管网房地产频道,在目标条件下，我们必须在客户积累方面有质的突破！,在现实条件下，目标意味着什么？,总货量：402套（新货剩余货量） 推广时间：150天 平均每天销售量：2.7套 需要诚意客户：1000（40转化率） 需要上门客户：4000台,项目现状:,一期一批推广情况： 一期二批产
2、品： 项目来电来访客户状况：, 中管网房地产频道,一期一批推广情况：,一期一批总户数：196套 一期一批推广时间：6个月 销售情况：159套 销售率：81, 中管网房地产频道,规划与建筑：,极具素雅与时尚之美感，水与建筑的交融 南偏东15度，中央水景构成一个会呼吸的小区 低层架空，泛会所的设计增大整个小区的活动空间以及亲地空间 线条与体快之间的组合极具韵律之美 人车分流，增加了人的自由空间,展示区,一期以园林轰动市场 二期示范园林已经呈现是否能再度轰动市场，疲倦了的客户是否能感觉到耳目一新，做出冲动的决定； 在10月份自珠江愉景湾园林实景展之后，其他开发商已经跟进,园林解读：,户型解读：6号楼
3、,优点： 三房两厅（178） 户型方正实用 采用宽面宽，短进深，南北通透，采光通风效果优良 动静、干私分离，私秘性好 内庭院、双阳台赠送面积零距离亲绿 三房朝南 飘窗低窗设计，时尚，实用 四房设计，超豪华主卧套房 缺点：178的四房太过浪费， 由于项目总体单价过高，能购买180户型的人群相对较少,户型解读：8号楼,三房两厅（110125） 户型方正实用 采用宽面宽，短进深，南北通透，采光通风效果优良 动静、干私分离，私秘性好 双阳台赠送面积 三房朝南 飘窗低窗设计，时尚，实用 缺点：入口浪费面积,从项目一期的户型配比情况来看，125-164平米的奢华三房占72.14%，面积大，造成项目的销售总
4、价较高 ,项目户型比较雷同，造成客户群体比较单一，不能满足多类别客户需求。,户型配比,2008年到访客户数据分析：,基本情况：总来访量1295台，成交155台，客户转化率为12%,从图表中我们可以看出来访客户性别比例中，男性占绝大多数,客户性别情况,一30岁以下 二31-40岁 三41-50岁 四50岁以上,从到访客户的年龄来看觉大多数的客户年龄在31-40岁，占比例为55.44%，41-50岁与30岁以下的比例相当，达到19%以上。可见到访客户的年龄分布上与楼盘的定位比较符合，但是41-50岁年龄段的客户比例过低，可见推广上需要强化该年龄段人群的爱好以及特性。,客户置业情况,客户收入情况,从
5、客户的曾经的置业情况上来看，仍然有20.31%的比例没有购房经历，与客户年龄分布，即30岁以下的客户比例分布情况比较符合。绝对多数客户都曾经有过置业经历，更多的客户曾经有过31.2%的客户曾经有过两次以上的置业经历，可见衡阳购房人群比较集中，多以多次置业者为主。,从客户的月收入来看，只有4.32%客户收入低于2000元以下，高达53%的客户家庭收入情况在5000元以上，因此客户中有一半以上的人有能力购买本项目，在推广上是比较成功的，吸引了城市中的上层的一部分。,从客户的职业分布上看，私营业主的比例与企业中高层的管理人员比例比较高，达到了49%以上，公务员阶层达到了10.9%以上，可见在推广上是
6、比较成功的，吸引一大部分在经济实力上与项目价格定位相符合的客户。,从客户的居住区域来看，仍然以蒸湘区为主，可见客户的区域情节比较浓厚，河西其他几个区的比例比较相当。,客户的学历89.%的客户学历都达到了大专以上，可见这相对于衡阳的人口知识分布水平来是远远高于整个城市的分布，可见我们的客户是属于才智阶层，因此在推广上因注重客户的知识水平，把握知识分子的特性。,客户行为特征：,从客户的所去的场所看，本项目客户是高消费阶层，多去一些娱乐消费性场所为主，与衡阳一个消费性城市比较符合,购房信息的获取主要以亲友以及业主介绍、电视电台、路过、房交会活动为主，这与衡阳缺少主流媒体的状况比较符合，因此在推广以及
7、销售上因加强小众推广以及通过业主文化活动等圈层营销，促进业主传播项目销售信息。,高达以上的客户拥有私车，可见项目吸引到的客户经济能力比较强，属于城市中的财富一族。,客户需求特征：,从客户的置业计划来看，高达的客户会在一年内购房，可见客户的刚性需求比较强烈。,高达的客户需求的户型，与市场的主流需求与供给比较吻合，但是与项目的户型配比上吻合度不高，项目主要以四房为主。,意向面积多集中在为主，而本项目的面积多在以上，说明项目的户型面积偏大。,到访客户中仍然有高达以上的客户可接受价格低于元，可见该部分客户多为无效客户但是仍然有左右的客户可接受元以上的价格，因此应加强跟踪与维系该部分客户，以达到成交。,
8、到访客户中23%的能接受41万以上的总房款，可见在面积与高单价相结合的情况下，实际有效客户并不高,绝大多客户要求交房为毛胚房，可见客户比较有个性，从此部分可以看出购房可户中的投资者比例比较低。,从客户的购房动机上多以改善型需求为主，高达.，其次是自住购房达到了.，同时仍然有一部分是为子女以及父母购房，可见衡阳人普遍拥有爱子心切以及孝敬父母的情结，因此可以在推广针对该部分人群加入此方面的感情诉求,购房考虑因素排第一位的为价格，可见真正不介意价格的人并不多，同时由于衡阳市开发项目的楼盘多不注重的园林因素，导致客户对景观需求的比例高达.，同时地段仍然是个影响购买决策的主要因素。,从销售人员对客户的分
9、类上看，类客户比较少，类客户的比例高达以上，因此需要销售人员多加强沟通以及说服能力，通过跟踪与维系，促客户转化成类客户。,客户分析总结：,年龄以3140岁为主； 喜欢多彩的娱乐休闲生活； 集中在华新与蒸湘区； 多有私家车或单位配车； 职业主要为私营业主、公务员、企业中高层； 主要为改善居住环境型置业，经济实力雄厚； 喜欢圈子活动，易受阶层或圈子领袖影响； 比较注重环境，但价格抗性依然很大；, 中管网房地产频道,目标与现状小节：, 中管网房地产频道,1、项目一期二批的市场定位？ 2、项目一期二批的客户定位？ 3、项目一期二批的广告定位？,08年需要面对的事项：, 中管网房地产频道,报告结构：,客
10、户定位,竞争占位,费用测算,营销战略,目标和现状,营销攻略体系, 中管网房地产频道,市场格局：,华新板块,中心区板块,城北板块,滨江板块, 中管网房地产频道,衡阳各片区以资源和城市配套区分明显，置业逐步以适宜居住为核心需求；,各片区以资源和城市配套区分明显，区域价格梯度逐步形成 置业需求以改善居住环境为主，置业区域化特征明显。 中心地区以中小型楼盘为主，大规模楼盘稀缺 整体市场受购买力影响，面积和空间向紧凑化方向发展,片区分析：,华新区环境优美，市政规划优良，配套齐备，宜居；,中心区大规模优质楼盘稀少，价格极高，负担重；,市政府为邻，区域发展奇快，升值潜力大；,居住价值驱动,区域价值驱动,供给
11、规律驱动,片区分析：,启示： 1、华新区为市政府所在地，发展速度极快，居住环境良好，配套设施齐备。 2、本项目坐拥城市发展趋势和自然资源优势。,中心区板块,华新板块,城北板块,滨江板块,通过盘点典型楼盘的客户得出：中等规模的中高档楼盘以区域泛公务员客户为主，少部分为经商人士,项目越高档，其覆盖的区域范围越广，我项目为中小规模高档楼盘，总体还以项目周边客户为主； 泛公务员群体和企业中层以上管理人员是中高档楼盘的核心客户群,客户分析：,衡阳市场层级化特征日益明显,雅士林/沐林美郡/香舍花都,本案/中泰峰境/衡府/水岸新城/景蒂名苑/冠城江景,现代城/禧城月畔湾/东江丽景,第一梯队,第二梯队,第三梯
12、队,伪资源/居住价值型 总价20-30万,城市居住价值型 总价30-40万,自然资源/城市居住价值型 总价40-70万,竞争分析：,营销现状扫描：随着国内地产品牌公司领先理念的传播，衡阳房地产营销水平提升较快,形象定位带有明显的区域局限性营销手段总体相对单一。 部分开发商创新能力较强。 竞争处于产品、地段和资源竞争层级，卖点丰富化，第一梯队营销活动意识强。 第二梯队多数项目没有统一调性的意识，第二梯队展示性差。,竞争分析：,本项目在第一梯队竞争中综合优势明显, 具有领袖气质,客观性,主动式,被动式,主观性,1 4 2 3,产品,服务,人文,环境,创先产品 体验价值点,品牌和影响力,社会资源,区
13、域价值/自然资源,竞争分析：, 中管网房地产频道,总体战略选择 第一梯队领导者,在居住价值驱动下的衡阳房地产市场中如何占位？,领导者,价格垄断 产品不可复制 过河拆桥,挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,追随者,补充者,搭便车，借势 以小搏大 价格战制造者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点, 中管网房地产频道,问题提出：市场地位俨然改变，我们的客户怎么确定，面对工程及 形象的变化，如果确定广告推广。, 中管网房地产频道,报告结构:,客户定位,竞争占位,费用测算,营销战略,目标和现状,营销攻略体系, 中管网房地产频道,“泛”- 客户覆盖面是一个动态的变
14、化过程 客户来源区域的泛、客户层面的泛 “演变”- 客户群不断在变化 在客户群特征上、客户层次和总价接受能力不断演变,客户定位的基本判断,本项目是一个中小规模，开发周期快的高档项目，客户定位在数量上和层级上需要具有精准性； 客户的发展是一个演变的过程，客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大和升级，而且客户在不同阶段的关注点都将有所不同；,蓄客规律,根据客户的多样性和客户的演变性，对客户应根据生活特征和居住偏好进行分类研究,客户定位：,按家庭关注点分：五类消费者生活特征与居住偏好, 中管网房地产频道,按家庭关注点分：五类消费者生活特征与居住偏好, 中管网房地产频道,职业新锐家庭,务实家庭,特点：重品
15、质、重自我 现状：有积蓄、多积累 注重性价比,特点：重孩子、重品质 现状：多积蓄、多积累 关心健康与社区综合品质,幸福晚年家庭 成功家庭,一期客户 （核心客户）,二期客户 （核心客户）,客户定位：, 中管网房地产频道,一期核心客户,二期核心客户,置业特点,置业倾向,客户来源,客户层级,客户职业,家庭结构,生活习惯,消费习惯,务实家庭 职业新锐家庭,成功家庭 幸福晚年家庭,公务员，企事业单位职工，各国营企业中高层管理层,三口之家或几世同堂,淡静，繁忙,理性与感性结合消费,重视生活品质，追求高享受的生活,关注社区品质、品牌和社区成熟度,更高层次客户比例相对前期有所提高，集中在衡阳高层客户,近期客户
16、、中期客户和远期客户的具象描述,客户描述：, 中管网房地产频道,本期客户扫描：,成功家庭,他们对文化认同与景慕，钟情于纯自然背景和独特建筑； 追求“珍品化”生活，含蓄内敛、深藏不露、不事张扬； 需要一个符合他们意愿的生活圈子、一个属于他们的社交平台，从而满足他们对格调生活的追求；愿意、也有意识打造贵族气质；个性化生存、品位化生存是他们最渴望的方式。,房子里要能承载他们贵族化的情怀：尊贵的、大气的、生态的。,幸福晚年家庭,他们有一定的经济积累，目光逐渐外扩，追寻着生活的轨迹。对环境的要求高，知道什么是健康的，懂得养生之道； 虽然他们大多数没有太高学历，但是却期望得到其他的人更多认同。愿意去与人接
17、受新事物，不愿意落后社会的发展； 他们在选择房子上更多的时候更讲求环境，大气，实用，邻里关系等，特别是许多外地工作子女为父母买房养老。,房子能承载他们的梦想和健康的享受：大气的、舒适的、健康的。,目标客户核心特征提取：,二期客户,高附加值、高性价比,一期客户,尊贵、品质,控制总价，形成品质与价格预期的反差，走性价比路线 景观、样板房的直接展示 持续的附加值提供,销售启示,高端形象 项目成熟的生活方式 卓越的产品素质 现场展示和品牌提升,核心特征提炼,报告结构,积蓄客户,竞争占位,费用测算,营销战略,目标和现状,营销攻略体系,项目竞争力要素,项目核心竞争力,水岸社区,高端社区配套,纯住区,合创品
18、牌,综合配套,综合品质,第一层,第二层,策略战略要诀：高、超、准,核心问题：在营销上如区别及超越一期一批，重塑项目价值，重新推出项目关注点。 分问题1：如何在短时间内重新刺激客户？ 分问题2：如何在开盘后使项目在短时间内达到热销？ 分问题3：如何通过营销使项目建立市场影响力并保持持续销售？ 分问题4、如何在保证热销基础上实现最终溢价,强势推广实景展示,精准渠道，拓展客户,核心目的 重塑价值体系保证价格 保证短时间内达到热销 保证持续热销,亮出市场领导者的形象, 中管网房地产频道,策略实施阶段及目标分解,扩散影响力,多渠道扩散,+,巩固影响力,品质验证,事件营销,+,建立影响力,价值展示,+,+
19、,价值体验,第一步：重新蓄客（至2008年5月下旬） 建立影响力重塑项目价值，建立项目新的市场关注点，扩大市场关注度 目标：培养客户，积累意向客户300名,第二步：开盘（2008年6月1日） 建立影响力二批开盘7月底前完成150套任务；,第三步：扩散影响力（2008年9月）大众传播，大范围扩散 销售目标：8月10月上旬完成150套,第四步：巩固影响力（2008年10月）通过印证项目优势和实景展示来维持和巩固项目的影响，树立企业品牌。 销售目标：10月中旬-12月项目清盘,大众传播,事件营销,策略实施阶段推售节奏,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,预售
20、条件节点,认筹到400 套,重要节点展示节点,7月底销售200套,10月中销售150套,3月下旬二批园林开放,开盘节点,5月下旬,6月8日,9月中旬,10月上旬,二批开盘 一批交房,品牌发布会,销售量,150套,150套,清盘,诚意客户,300人,300人,200人,推售节奏根据： 1、结合年内销售约400套销售目标；2、目标开盘热销走量建立影响力；3、预售证获取顺序；4、户型配比范围广泛扩大客户群；5、顺应项目品牌建立过程,一期清盘,策略实施阶段推广主题,第二阶段（7月-8月）核心推广主题：品牌+形象,第一阶段（3月-6月）核心推广主题：滨江地段,第三阶段（9月-12月）核心推广主题：渡假式
21、国际住区生活,地缘客户,外围客户,财富阶层,合创品牌（3月）：企业实力 合创品牌（4月）：敬畏态度 专业精神（5-6月）：专业地产开发,项目与城市的关系（6月-7月）：通过城市关键节点突出项目价值 滨江物业的价值（6月-8月） ：突出滨江区的价值,高智能化配套，度假式生活格调,广告推广系列：,广告调性在色彩上还是延续一期一批的蓝色，在广告诉求上要改变一期一批的自我文化诉求，更强调项目在衡阳高端住宅的领导地位，突显项目实景呈现的优势。,报告结构:,客户定位,竞争占位,费用测算,营销战略,目标和现状,营销攻略体系, 中管网房地产频道,如何快速建立第一形象影响力 第一必杀计：重塑项目居住价值形象体系
22、,展示攻略,活动营销攻略,渠道攻略,品牌攻略,策略体系,媒体推广,形象重塑, 中管网房地产频道,以目标客户城市居住价值核心驱动力提取及整体形象定位基础,一期客户,高附加值、 高性价比,二期客户,尊贵、品质,高形象低总价 升值增值潜力 卓越的服务 地段优越,需求具象,品牌社区 尊贵服务卓越的 产品素质 尊贵地段,核心驱动力提炼,精品形象 升值潜力强 合生创展品牌 蒸水滨江带,企业品牌 高尚的生活方式 楼王产品 人文沉淀,项目关联,地段佳、产品好、高档楼盘,衡阳水岸湾区尊品社区,形象定位,形象定位：,关键词： 湾区水岸接引世界豪宅格调，拥抱水岸情怀。 尊品尊贵的社区，高贵的品质，尊贵的人群，上流的
23、生活。,水岸湾区尊品社区, 中管网房地产频道,如何快速建立第一形象影响力 第二必杀计： 淋漓尽致的展示,展示攻略,活动营销攻略,渠道攻略,品牌攻略,策略体系,媒体推广,形象重塑, 中管网房地产频道, 中管网房地产频道,展示体验动线：一切从细节做起，无处不体现出项目国际品质和令衡阳人向往的生活方式,售楼处,形象墙,售楼处前广场,售楼处,导示系统,架空层、楼梯走道,景观展示区,主体核心 体验系统,过渡性体验系统,看楼通道,核心售卖系统,楼体条幅,导示系统,1,5,4,3,2,6,7,3,样板房/商业街,整体形象力展示,产品力展示,展示体系：,如何快速建立和扩散项目影响力 第三必杀计： 活动营销,展
24、示攻略,活动营销攻略,渠道攻略,品牌攻略,策略体系,媒体推广,形象重塑, 中管网房地产频道,活动1：发现新衡阳之美摄影大赛,活动安排 1、活动时间：2008年3月22日下午3:00点（星期六） （暂定）； 2、活动目的：借合摄影大赛带出项目优美的实景。 3、活动地点：愉景湾现场 4、活动形式：衡阳市宣传部举办，合创冠名赞助，相关各大支持媒体协办 5、活动流程： 6、参赛者以衡阳市新气象，新风貌为题材进行拍摄； 7、由举办方组织评为进行评选； 8、优胜者获得相应证书及物质奖励；, 中管网房地产频道,活动2：慈善活动 成立愉景湾爱心助学基金,目的：投身公益事业，树立企业形象。 时间：2008年5月
25、上旬 活动形式：由合创公司捐资20万元在衡阳市一中成立愉景湾爱心基金会，每年产生的收益对该校贫困生进行资助。 推广形式：新书发布会贴标签，树气质，然后渠道渗透。, 中管网房地产频道,活动3:产品发布会暨水岸生活发布会,智能化高品质社区,空中庭院产品创新,面积范围广，区间控制科学,合创/合富/北京景观/莱佛士,活力步行商业街、时尚风情商业街、,地中海休闲度假风情社区,主题社区会所,愉景湾产品发布会暨水岸生活发布会 目的：开盘前通过产品细节展示进一步提升客户信心 时间：2008.5月下旬 地点：林隐酒店 活动内容：1）发展商的决心及如何打造项目细节 2）设计单位规划设计理念及其价值 3）景观打造思
26、路及其特点4）物业管理公司现场show（各工种展示、小品及生活现场show）5）重要设备（如电梯）使用价值解析 主要参与人员：已认筹客户、其他意向客户 配合：礼品派发、抽奖,如何快速扩散项目影响力 第四必杀计： 多渠道推广,媒体推广,展示攻略,活动营销攻略,渠道攻略,品牌攻略,策略体系,媒体推广,形象重塑, 中管网房地产频道,action1：抢占区域核心渠道：,具体措施： 1.直接占位目标客户群直接出入的场所 时间：4月6月 地点：衡阳主要写字楼餐厅、银行及证券公司营业厅、品牌咖啡店及西餐厅 活动形式：资料架、展架长期摆放目的：直接占位目标客户群经常出入的场所，提高信息传达率, 中管网房地产频
27、道,action2：抢占区域核心渠道：,具体措施： 2.与邮局合作，进行DM直投 目标：有针对性地将项目信息传递给潜在客户 时间：5月-8月 目标客户：高端刊物订阅者 传递信息：销售信息传递、活动信息传递、销售情况宣传，结合项目卖点推广 注意点：1）传递信息为即时性信息2）投递目标客户要根据成交情况进行即时调整。, 中管网房地产频道,action3：拓展定向渠道,具体措施： 3.拓展大型单位，进行DM、短信、彩信直投 目标：有针对性地将项目信息传递给潜在客户 时间：5月-8月 目标客户：进行项目区域客户、目标小区客户、优质单位、指定品牌车主、中高档商场会员等 传递信息：销售信息传递、活动信息传
28、递、销售情况宣传，结合项目卖点推广 注意点：1）传递信息为即时性信息2）投递目标客户要根据成交情况进行即时调整。,action4：渠道创新：珠三角客户资源整合,整合珠三角客户资源，充分利用合富集团客户资源库及合创客户资源库。 利用短信方式，效果较传统媒体直接有效，同时也是较节省费用举措之一 后期可考虑彩信形式,如何巩固影响力 必杀计： 品牌推广给与老客户和潜在客户足够信心,展示攻略,活动营销略,渠道攻略,品牌攻略,策略体系,媒体推广,形象重塑,万科,城市花园、四季花城、金色家园三大中高档住宅系列,中海,中高档住宅物业,万达,从深圳、上海、北京等 核心区域向全国二线城 市规模复制,从珠三角向全国
29、辐射发展,清晰的产品线 和产品特色,核心区域向全 国辐射发展,品牌形成的基础,品牌实现模式,创新,质量精品,价值溢价,品牌的价值定位,创 新,质量精品,价值溢价,企业,产品线,发展区域,品牌价值定位,从大连向全国渗透,带来生活 新体验,过程精品,性价比,中高档住宅物业,产品特色,我们的目前阶段,国内一线品牌公司共同点：有不同的产品线、每个产品线有各自完整的元素表现价值诉求,在此基础上通过全国扩张形成企业品牌,通过本项目合创公司品牌建立影响力, 中管网房地产频道,我们刚刚步入品牌建设第一阶段，即基础建设期，此阶段我们的主要目的是借本项目要亮出旗帜、让市场知道我们产品的价值诉求。这是我们品牌策略的
30、基础,本项目至少留给合创的是： 1、城市住宅项目开发模式； 2、合创的客户管理模式； 3、房地产开发资金运作模式； 4、房地产开发产品研究模式等等, 中管网房地产频道,action1：八大承诺：首次在业界提出八大承诺，有力提升项目品牌和客户信心,案例：星河国际八大革命纲领： 纲领一：确保工程质量 纲领二：面积短缺，缺一赔二 纲领三：落订后一周内，无理由退房 纲领四：购房各项费用严格按照国家规定标准执行 纲领五：房屋所有权保证 纲领六：零费用入伙 纲领七：严格按照国家规定组织、协助成立业主委员会 纲领八：超长房屋保修期 行动时间：6月8日,愉景湾,action2：楼盘知名大奖国内国际荣誉事件是对
31、价值点的最好宣传和客户信心最佳保证,建议奖项如“衡阳最有价值楼盘奖” “衡阳优秀户型设计奖” “衡阳名盘” “中国国际花园社区” “影响中国的30大典范社区”等奖项 有些奖项获取代价并不高，但是对项目的最好的广告 行动时间：结合一期一批交房二批推出，提高信心，促进销售,action3：公益慈善活动,公益性活动是提高公司品牌和项目品牌最有效方式之一，增加公信力，给客户以负责任的公司 行动时间：5月,联合国儿童基金会会徽, 中管网房地产频道,如何快速建立扩散和巩固影响力 必杀计： 恰到好处有效的媒体推广,展示攻略,活动营销攻略,渠道攻略,品牌攻略,策略体系,媒体推广,形象重塑, 中管网房地产频道,
32、媒体推广计划 ：根据销售强度和推售节奏进行阶段性重点安排,客户培育期,蓄客期,持续期,6月-8月,5月,08年1-4月,形象导入 概念宣传,形象深化,形象扩散,广告推广强度,形象巩固,强销期,9月-12月,2008年度营销铺排,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,活动及展示,媒体推广,建 立 影 响 力,3月23日发现新衡阳之美摄影大赛 五月上旬设立爱心基金会 五月下旬二批产品发布会,时间节点,项目认筹 一期一批尾货发售,前期软文炒作 重大活动及营销节点的硬广及软文 工地围板、楼体包装及节点户外广告 项目网站及重要活动的网络推广/电台/短信,7月开展前
33、期客户老带新活动 一批交房仪式,6月8日一批交房 6月1日二批开盘,扩散影响力,相应活动的报道和软文炒作（报纸） 围板及户外更新 电台/短信,巩固影响 树立品牌,客户答谢会,相应活动的硬广和软文炒作（报纸） 户外的更新,目标,认筹客户到400台,实现销售200套,实现销售200套,客户定位,通过品牌和大盘气势强势树立高端形象，提升前期客户信心，建立全城影响力,多渠道推广，展示卖点，扩散影响力,推广策略,渠道拓展,价值印证，结合工程将项目的卖点讲到极致，巩固并进一步提升客户信心,短信平台登记客户的维护 消费区间短信发送销售信息 衡阳大企业内网渗透 衡阳中高档外展场,短信平台登记客户的维护 区间短信发送销售信息 DM邮寄/高档场所拓展 重点单位巡展,短信平台登记客户的维护 区间短信发送销售信息 DM邮寄 渠道拓展,营销费用,考虑到本项目的目标和现状，整体营销费用按市场平均3%提取（含售楼处样板房管理费费用） （按1.8亿元回款收入计，全年营销费用在540万）根据整体推广思路在各期不平均性使用。,50%，约270万,30%，162万,20%，108万,成功幸福晚年家庭,成功幸福晚年家庭,成功幸福晚年家庭,