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1、保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 河北保定容城县房地产市场调查暨景泰花园项目定位分析报告石家庄联众同业投资咨询有限公司二零一二年六月七日前言工作任务石家庄联众同业投资咨询有限公司受发展商委托，于2012年5月23日-5月28日对保定市容城县房地产市场及项目开发地块展开了为期6天的市场调查，服务内容包括对容城县房地产市场进行调查，对各类业态在容城县房地产市场的发展现状及未来趋势进行研判，对景泰花园改造地块进行调研分析，并对项目作出基础市场定位和产品定位。工作过程在接受发展商委托后，联众同业从公司策划部、市场部、项目部抽调精干力量组成项目工作组，并于2012年5月23日正式启动市场调研阶
2、段服务，通过资料搜集、实地勘察、访谈、楼盘调查等多种方式对容城县房地产市场及本案所处的市场环境进行了详细的调查与分析，包括：宏观经济与市场现状，未来发展趋势，各区域市场现状，重点商圈的调查等等，获得了大量较为详实的基础数据，通过科学的统计方法进行分类筛选，结合典型案例分析，经过数次讨论后得出有关容城县房地产的未来发展趋势及本案的基础定位结论。结论说明本报告所提出结论均为在目前市场环境下进行调研、讨论、分析和判断中得出，有可能因未来城市规划发生变化、房地产政策发生变化或者市场发生重大变故等原因导致结论出现偏差，我公司将在双方合作期间，随时根据市场形式的变化，及时修正各项数据与结论、方案，最大化降
3、低项目运营的市场风险。目 录第一部分：宏观市场1. 县城概况2. 经济发展状况3. 城市规划建设4. 人均收入状况5. 宏观调控政策对当地市场的影响第二部分：微观市场1. 住宅市场1.1住宅市场区域分析1.2住宅产品特征分析1.3住宅价格走势分析1.4典型案例分析14.1领秀城1. 4.2金台新城1. 4.3谷丰印象1. 4.4中金花园1. 4.5阳光家园1.5住宅市场综合分析及趋势研判2. 商业市场2.1商业分布状况2.2商业业态分析2.3商业销售分析2.4商业市场综合分析及趋势研判第三部分：需求市场1. 客户问卷调研说明2. 客户问卷调研分析21客户居住现状分析2. 2客户置业偏好分析2.
4、 3客户经济承受能力分析2. 4客户置业关注因素分析2. 5客户产品偏好分析3.客户需求研究总结第四部分：项目基础分析及定位研究1. 基础分析1. 1项目概述1. 2 SWOT分析1. 3 总体分析2. 总体定位研究2.1住宅产品定位2.1.1客群定位2.1.2客群构成2.1.3目标客群特征描述2.2商业产品定位2.2.1商业业态定位第五部分：与定位匹配下的物业发展建议1. 整体规划发展建议2. 物业形态建议3. 建筑风格建议4. 景观规划建议5. 智能化建议6. 物业服务建议结束语第一部分：宏观市场1.县城概况容城县容城，位于河北省中部，京、津、石三角腹地，总面积314平方公里，总人口26万
5、人，辖五镇三乡、127个行政村。容城，地理位置优越，北邻首都北京110公里，东依经济中心天津100公里，距首都机场130公里，距石家庄机场140公里，距天津机场110公里，距天津港口120公里；西距京港澳高速公路8公里、京广铁路16公里，东距大广高速15公里、京九铁路25公里，津保公路、津保高速公路横贯全境，建设中的保津城际铁路在县城设有白洋淀站。2.容城县经济发展状况容城县倾力打造中国北方服装名城、京津冀重要的服装及辅料集散地、面向京津的绿色无公害农产品生产基地、保东物流休闲中心，努力建设实力容城、生态容城、魅力容城、和谐容城。 2010年，全县地区生产总值完成46亿元，同比增长15%；全部
6、财政收入完成2.8亿元，同比增长40%，其中，地方一般预算收入完成1.6亿元，同比增长45%。全社会固定资产投资30.2亿元，同比增长91%,其中城镇固定资产投资完成23.7亿元，同比增长94%，农民人均纯收入6752元，同比增长12.8。2011年，容城县新增民营企业40多家，目前，容城县已有民营企业3000余家，年纳税超10万元的企业达165家。形成了服装企业一业支撑，毛绒玩具、食品加工、汽车灯具等多业并举的格局。 容城服装闻名遐迩，有北方“中国服装之乡”“中国男装名城”的美称。容城县现拥有服装企业920家，年生产能力达4.5亿多件（套）。品种类涵盖西服、衬衣、休闲、棉服等6大系列、500
7、多个品种，形成了庞大的产业集群。全县年产值超亿元企业12家，加工户2000余家，从业人员达7万余人。同时，服装企业还借船出海，与美特斯邦威、凡客诚品、箭牌、哥伦比亚等国内外多家知名企业进行各种形式的品牌合作。容城县丽友、集宏兴等企业在欧盟、法国、捷克、匈牙利、俄罗斯等国家和地区注册12个服装品牌，年出口创汇1000多万美元，占到全县出口总量的10%，以“创名牌、建名企、出名品、塑名城”为主的品牌战略已初见成效。产品远销亚洲、南北美洲、欧洲的50多个国家和地区，年出口产品交货值50亿元人民币，直接出口创汇2亿美元；年产各类服装4.5亿件(套)。 2011年，容城正式成为中国唯一的“中华国服生产基
8、地”。 拉链、毛绒玩具、食品加工、设施蔬菜种植等产业迅猛发展。拥有4个拉链产业聚集区，拉链企业达685家，年创产值近10亿元；拥有毛绒玩具加工企业937户，覆盖30个村，年创产值6.5亿元；拥有食品加工企业80多家，年产值超3亿元；容城来福汽车照明有限公司年产汽车灯泡1.2亿元，年销售收入达4.2亿元，产销份额占国内汽车灯泡市场的26%。3. 城市规划建设容城县利用毗邻白洋淀、白沟市场和保津铁路新火车站建设的资源优势，对县城总体规划进行重新修编，将县城建设面积由10平方公里拓展到21平方公里。规划建设 “县城东南旅游服务区”、“白洋淀站仓储物流区”、“金台综合商贸区”、“县城工业聚集区”四大重
9、点园区。近几年,在” 科学规划、有序推进”的原则下，陆续开发了总建筑面积27000平方米的沟西花园、总建筑面积30000平方米的祥达嘉园、总建筑面积23000平方米的谷庄新村一期、总建筑面积26000平方米的爱佳小区、总建筑面积70000平方米的新容花园二期、总建筑面积35000平方米的博奥之家等十余个小区均已先后交付使用。同时，重点启动的总投资8亿元的金台东路商贸服装城项目和总投资7760万元的谷庄新村二期、总投资5400万元的博奥润福苑小区、总投资1.2亿元的祥和新区建设等项目均在积极建设中。容城县廉租房建设采取小区配建方式，2010年分别在祥和小区、润福苑小区、爱佳公寓小区进行配建，配建
10、套数分别为40套、90套、70套，2011年，在金台新城、谷丰印象、中金花园、阳光花园四个小区配建公共租赁住房560套，目前，该县人均住房建筑面积15平方米以下的城市低收入家庭廉租住房保障率达到100%，符合廉租住房保障条件的86户居民做到了应保尽保。4. 人均收入状况容城县的支柱产业是服装加工，现拥有服装企业920家，加工户2000余个，服装厂务工人员多为当地居民，也有部分外来打工者，普通技工的年收入32000-35000元/年左右，一个普通家庭的年收入预计在7-10元。而且当地的工资是按年一次性支付，居民储蓄额一直比较高，因此对当地房地产市场而言，蕴藏巨大的消费潜力。5.宏观调控政策对当地
11、市场的影响随着房价调控政策、房产税、限购令、新国八条等相关政策的出台，宏观调控政策对保定地区房地产市场造成了一定的打压，受政策调控影响，2011年下半年到2012年上半年，容城县房地产市场受到不小的冲击。无论从房价还是成交量而言，目前容城县房地产市场均不容乐观。自2012年伊始，房地产市场价格出现回落，公众观望气氛浓厚。部分项目由于质素不高，进入滞销状态。由于整体市场不乐观，购房者越来越趋于理性，对于开发产品的质素要求愈来愈高，包括营销包装、整体规划、建筑结构、建筑风格、景观设计、地段、物业管理都成为购房关注的重要指标，因此，在新市场环境下，粗放化的开发模式已经失去其竞争力，精细化开发将有助于
12、开发企业更好应对市场，提升竞争力。第二部分微观市场本次微观调研主要针对两个方向:住宅市场和商业市场的过去、现在和未来发展趋势，以期对发展商更详细深入的了解当地市场提供实际可参考依据。1、 住宅市场专题1.1住宅市场综述容城县房地产市场规模小，起步晚，发展相对缓慢，主要是容城县城区面积小，人口数量有限，加上居民自建住房较多，在一定程度上抑制了房地产市场的发展。在过去“三年大变样”的政策刺激下，城市化进程开始加速，城中村改造力度加大，容城县城开始向东部和南部发展，县政府等县直机构均迁往南部城区，带动了这一区域整体发展。进入2011年，受到全国房地产行业调整的冲击，住宅市场需求受到明显抑制，市场表现
13、明显偏冷。投资需求受到严重打击，投资客户异常谨慎；自住型客户表现出明显的观望情绪，市场成交量大幅下滑，部分楼盘价格出现跳水。从宏观经济环境、政策走向和城市发展、市政建设及市场动向等多重因素分析，容城县房地产市场整体的“偏冷”态势仍将持续一段时间。但由于容城县本身具备产业支撑，县城房地产开发仍处于初级阶段，整体开发水平属于上升趋势，整体房价仍控制在3000元/平方米以内，客户自住型刚性需求依然存在，因此，品质高、定位精准的项目仍然能够受到市场追捧。1.2住宅市场区域分布容城县城由城里、西关、北关、东关、南关、上坡和沟西七个部分组成，县城原有住房条件较差，城区中心沿街多为居民自建的三层住宅，村落里
14、为普通的平层民房。原有规划较好的社区较少，较新社区有祥达花园、沟西花园小区、爱佳家园和金苑小区。根据容城县发展规划方向和容城县房地产发展格局，本次调研将容城县现有房地产住宅市场依据地理属性划分为四个区域。分别为县城中心区域、县城东部区域、县城西部区域和县城南部区域。项目分布图本案位于容城县住宅市场中心板块,属南关村和东关村城中村改造项目。县城西部区域环境较差，在售项目有阳光家园和谷丰印象，物业类型为住宅和沿街商业，产品类型为多层和高层。区域内无高档住宅社区，容城县供电局和建设局位于此区域。县城南部为城市的主要发展方向，为容城县的政治、文化中心，容城县政府、容城镇政府、税务局、财政局、国土资源局
15、和食品药品监管局等重要机关单位位于此区域，新容文化广场作为容城县唯一的市政公园也座落于此，大大提升本区域的区位价值。此区位交通便利，道路宽阔，沿奥威路向东直达高速路口，借助优越的地理位置，该区域房地产项目销售价格高于其他区域。县城中心为容城县传统的老城区，为容城县的金融中心和商业中心，沿街店铺林立，由于涉及大量拆迁改造，成本较高，该区域开发量相对较小，区域内项目仅有财富大厦，其一期为两栋高层，其中一栋主体已经封顶，两栋均已售罄。后期规划有四栋高层，但建设时间未定。县城东部发展相对滞后，无商业街区，多为小型的服装加工厂。目前在售项目有金台新城，由于金台东路东沿至津海大街路段还未打通，生活配套缺乏
16、，销售状况不尽理想。1.3住宅产品特征分析容城县由于房地产市场起步较晚，整体开发量仍然偏小，开发项目水平亦层次不齐，落差较大，本次调研实际采集样本共7个项目，其中在售项目共计5个，另有2个项目已售罄。1.3.1项目列表项目名称开发商项目位置当前状态领秀城保定宇邦房地产开发有限公司容城县政府东侧销售中中金花园保定市利源房地产开发有限责任公司奥威路金海集团对面销售中谷丰印象容城县兆业房地产开发有限公司新客街与西城路交叉口（电力局西行500米路北）销售中阳光家园保定利源房地产开发有限公司金台西路北侧原食品公司对面销售中金台新城定州市和力房地产开发有限公司金台东路与罗萨大街交叉口金台路东沿线（东关村与
17、后营村）销售中润福苑保定博奥房地产开发有限公司奥威路新政府西侧联通公司旁已售罄财富广场保定博奥房地产开发有限公司古城路与文化街交汇处二期咨询中1.3.2产品特征分析 容城县房地产项目多为保定地区及容城县当地开发商开发，外来开发商极少，更无一线开发商进入，整体开发实力及产品研发能力较弱。1.3.3项目物业类型构成 走访项目中，超过50%以上项目在整体规划当中包含住宅和底商两种物业类别。部分项目中（金台新城和领秀城）建设有商业综合体，规划中涉及商业街区、大型超市、酒店。这两个项目分别在县城东部和县城南部，总建筑面积在30-50万平方米，规划的核心产品虽以住宅为主，商业体量也不容忽视。领秀城项目距离
18、县城老商业中心较远，但位于县城的重点发展区域，为了突出项目优势，增添生活氛围，项目依靠自身大体量商业来营造配套齐全的市场印象，完善生活服务配套。金台新城位于金台东路东沿线上，紧邻容城县商贸城，借助金台东路的打通，将与商贸城连接，所以金台新城大力发展沿街商业，打造一站式商业综合体。拥有商业综合体项目列表项目名称物业类型地理位置总建面领秀城住宅+底商+大型商超+商业街县城南部30万平米（西侧两层商业街区，南侧5万平米超市）金台新城住宅+底商+商业街区县城东部45万平米（1000米商业街区，8万平米商业）小高层/高层住宅产品是当前市场主流产品 从上表可以看出，规划有小高层/高层物业类型的住宅项目在调
19、研项目中所占比重超过50%。但在调研项目中，高层产品均作为辅助产品出现，目的在于通过增加建筑面积达到提升容积率目的，即使小高层和高层产品搭配的项目中，高层产品建筑面积所占比重也不超过20%。在县级城市来讲，大众对高层住宅接受程度仍有待引导。为了增加建筑面积，高层住宅通常和小高层住宅相互配合，可以增加规划空间上的变化。在中高端项目中，小高层规划产品占据主流产品地位。板式住宅是当前产品的主流调研项目建筑形式绝大部分仍以板式建筑为主。这与容城县居民购房习惯相契合。南北通透、采光较好的板式住宅是购房者首选产品，尤其对于中高端住宅项目而言，板式住宅认可程度更高。本次调研中，29%的项目产品供给为板塔结合
20、类型产品。其中部分带有公寓类型性质的一室小户型产品。绿化率普遍较高，相对于抽象指标而言，客户更注重景观环境从上表可以看出，当地项目在绿化率指标方面，基本都符合相关规定，几乎全部项目的绿化率均高于30%。容城县房地产整体市场中的新建住宅项目在逐渐提升自身品质，尤其是中高端住宅项目，绿化率普遍偏高。高绿化率已成为房地产住宅项目共性。与高绿化率相对应的景观环境营造也是中高端项目竞争的重点之一。部分中高端项目着力打造主题景观，比如中央水系，以期在居住环境的营造上能够吸引购房者。但所有新建住宅项目的景观打造均属于规划中，尚未看到真实的景观区出现，人们普遍对最终效果抱有怀疑态度。本节结论本次调研共走访了容
21、城县7个住宅项目，其中包括5个在售项目和2个已售罄项目，来总结此类产品现状特点： 住宅项目整体规划建设方面，多以住宅+底商的物业类型为主。 地理位置、大型商业配套、景观构成房地产开发项目的竞争核心。 住宅产品供给主要以小高层板楼为主，小高层产品的供给量较大，多层产品相对缺乏。建议本案应考虑当地居民的居住习惯，建设具有市场竞争力并且符合市场需求的高品质低密度住宅。 容城县新建住宅项目比较注重绿化率的增加，但尚属于规划中，还没有真实的景观区出现。本案可在景观体验方面寻求突破，带有特色的景观设计更能吸引人。容城县房地产开发尚处于起步阶段，存在市场机会与发展空间。1.4住宅市场价格走势本次调研容城县的
22、住宅项目部分是从2010年上半年开始销售至今，至2011年上半年项目价格达到峰顶，部分项目最高价格达到3200元。2011年下半年，受政策环境的影响，成交量大幅萎缩情况下，各楼盘开始大力促销，房价出现大幅回落。年度住宅均价： 数据来源：石家庄联众同业根据调研项目价格走势整理楼盘名称5月销售均价付款方式优惠措施备注领秀城2800元一次性、分期、贷款全款每平米优惠100元中间10-13层售价最高2900元，10层以下层差20元，13层以上层差50元中金花园2660元一次性、分期、贷款总房款优惠2万元开盘时售价2700元，最高售价3000元金台新城2200元一次性、分期、贷款开盘前期内部认购最低价1
23、800元谷丰印象2800元一次性、分期、贷款每平米优惠150元，一次性付清每平米再优惠100元阳光家园2400元一次性、分期、贷款一次性优惠200元，分期优惠160元，贷款每平米优惠100元较2011年相比，房价有下降趋势，受消费者观望和房地产政策等多方面因素影响，预计此轮价格调整还将持续一段时间。从长远来看，价格的适当调整有利于区域房地产市场长期稳定发展。但短期市场表现明显欠佳。在这样的市场环境中如果想脱颖而出获得良好的销售业绩，需要产品、价格、服务等多方面支撑。1.4典型案例分析由于容城县城小，从任何一个住宅区域至县城中心基本都在10分钟车程以内，客群在选购住宅时更多的是看中项目自身品质、
24、所属区域及周边的环境。从项目区位环境、物业类型和项目体量来看，能与本案形成竞争的项目为领秀城和金台新城。通过对典型项目的综合分析，以期对本项目的产品定位及开发带来更多启示。1.4.1领秀城项目位置项目位于奥威路与板正南大街交叉口西北角，位于容城县政府东侧，财政局对面，东临公安局，属于容城县行政中心地段。接待中心位于项目的西南侧。领秀城由保定宇邦房地产开发有限公司开发，为本地开发商，曾在容城县开发的项目有新容花园，在县级区域来讲，开发实力较雄厚。售楼部现场包装情况售楼部前为较大型的活动广场和喷泉景观，在临近奥威路的绿化带上竖立了高大的导视牌，项目形象突出，仅从售楼部外观来看，给人感觉就有高端的大
25、盘气势。售楼部内部面积300平米左右，装修豪华大气，属欧式装修风格，谈判区分有普通的圆桌坐椅区和高档沙发区，现有销售物料只有沙盘和户型模型。销售团队为石家庄的代理公司，销售人员整体素质较高，注重接待礼仪，销售人员统一着装，形象气质较好，谈吐及表达方式很得体。整体感觉很专业。通过调研了解到，项目前期为承德的一家代理公司负责代理销售，但整体定位包装做的不够到位，新代理公司介入后，对整个项目重新做了产品定位，销售物料和包装推广方式也在重新调整中，售楼部重新装修。项目总体规划领秀城项目总占地170亩，总建筑面积有30万平米，建筑形式为板式结构，物业形态为住宅+底商+商业综合体，商业配套有5万平米，包括
26、大型超市，位于项目的南侧。在项目西侧有一条新的规划路，沿街打造两层的风情步行商业街。产品类型原定旧规划为多层、小高层和高层，共有17栋住宅楼，能容纳2000多户。新规划为别墅、花园洋房、小高层、高层。小区居民进出主路口在项目的东侧，项目北侧为车行主路口，形成人车分流，停车方式为地下停车。景观特征领秀城意在树立容城县高端项目形象，非常注重景观的设计，倾力打造容城县首席景观大宅，社区绿化率达45%，为了展现项目品质，促进销售，项目目前正在建设景观示范区和样板房，预计6月份就可参观体验。项目区域环境 县政府 财政局市政公园 环保局、工商局此区域为容城县的政治、文化中心，县政府、镇政府、国土局、财政局
27、等机关单位汇聚于此和，县城唯一的市政公园新容文化广场位于项目的西侧，是容城县休闲娱乐的集中地，区位优势日益凸显。硬件配套双层中空玻璃、塑钢窗户，楼宇可视对讲，24小时保安巡逻由于容城县尚无集中供热。该社区采暖方式为发热电缆供暖，可预设温度。在容城县属首家，技术上有待考证，采暖容易受停电等不利因素制约。项目现场情况2012年4月份项目一期开始销售，一期为2栋6层多层和2栋17层高层。一期位于项目东南侧，为回迁房，剩余房源为单位团购，团购价为2300-2500元/平米，目前已经销售完毕。目前工程进度为两栋多层已经完工，两栋小高层临近封顶。项目二期预计2012年7月份开盘，二期为项目的5-10号楼，
28、现咨询均价为2800元/平米。此项目为本土在售项目中报价最高的楼盘。原有规划的5、6号楼为多层洋房，7-10号楼为小高层，项目重新定位后将5、6号楼改为了联排别墅和独栋别墅，7-10号楼改为了7层电梯洋房。产品特征外立面项目的建筑风格为欧式的拉德芳斯风格，外立面线条简洁、可识别性强。主色调为咖啡色，局部为天然石材。整体外立面品质感和稳重感强。户型特征一期产品户型两室与三室各占一半，但三室户型较受欢迎，销售速度较快。二室的销售面积在90-100平米。三室面积在108-138平米之间。通过重新规划设计及产品的重新定位，初步规划联排别墅面积为300平米左右，花园洋房面积140-200平米之间。户型尚
29、未对外展示。推广形式三面翻 户外领秀城是容城县在售项目中广告推广投入最大的项目，醒目高大的导示牌，大面积的工地围挡，县城中心板正北大街与古城路交叉口的三面翻大型广告牌上和所有街道的路牌下均是领秀城的广告。客群分析项目别墅和花园洋房的客群以高收入及富裕阶层为主。包括企业主、金融期货投资者、银行、政府高层工作人员等。客户通常为三口之家，有品牌私家车。项目位于容城县的政治中心，企事业单位较多，为本项目带来了较多的高端客户。项目中小高层和高层客群以中高收入客群为主。客户职业涵盖范围较广，包括个体及私营企业主、企事业单位工作人员、公司职员等。项目点评 开发商为本地开发商，且在容城县成功开发过住宅项目，不
30、论是开发实力还是信誉度较受消费者认可；项目规模大，容城县在售项目中属于大型项目，社区配套规划完善，对高端客群和改善型客群有很大吸引力；售楼部大气豪华的规模及装修，高素质的销售团队，展示了项目的高端形象；该项目一期与二期产品有明显不同特点。一期产品为回迁房，多层和小高层，为典型居住型产品，强调居住舒适性。项目二期产品定位高端，有联排别墅和花园洋房，户型面积偏大，注重品质感，售价相对较高。市场转冷后该项目适时改变策略，开始注重产品品质的开发，对原规划进行了升级定位，注重建筑风格和景观的设计，欧式拉德芳斯的建筑风格体现了项目的独特性，景观示范区和样板间的打造将大大提升项目的价值。区位优势明显，紧邻县
31、政府，未来发展潜力大，大大提成了项目的升值潜力，同时也为项目带来了政府高层的高端客群。紧邻容城县唯一的市政公园新容文化广场，独享天然配套，使区位优势更加明显。全新的包装、大气魄的推广手段，扩大了项目的影响力，将项目推向了容城县目前最高端的项目。项目启示多元化的产品类型不但能扩大客户群，而且能增加项目抗风险能力。本案为大盘开发，在市场波动时期开发尤其要注意产品定位与物业形态搭配；本案作为大型综合项目，不但在物业类型方面需要作多元配置，在产品定位上只有走中短-中高端路线，提升产品附加值，才能引领市场，提高竞争力；项目二期以高端产品入市，带动主流产品的销售策略，值得本案借鉴；独特的建筑风格和景观设计
32、能提升项目的价值感；专业的包装推广能够提升项目的整体价值，更有效的将项目形象更好的展示给受众，大力度多方面的推广方式，才能扩大市场影响力；优越的配套是支撑高价格的强有力有段。合理的户型配比，能加快销售速度，三室产品构成主流市场需求。1.4.2金台新城项目位置金台新城位于罗萨大街与金台东路交叉口的东沿线，接待中心位于金台东路与罗萨大街交叉口南行80米路东。开发商为定州市和力房地产开发有限公司，非本地开发商，在容城县也是第一次做项目。售楼部现场包装情况项目处于罗萨大街与金台东路两条主路的交叉口处，但项目工地上未做形象围挡，设计精美的围挡能更好的展示项目形象，引起受众的关注，开发商并没有利用这一有效
33、的推广手段树立自己形象。售楼部与项目相隔不足百米，售楼部门前无导视牌，从项目上很难看到售楼部的位置。售楼部内部面积较大，约有150平米，装修简单。销售物料较齐全，有沙盘、DM单、户型图、折页、手提袋和展板。谈判区较小，仅有几组沙发。销售人员为开发商自己聘请，并没有请专业的销售代理公司。销售人员配置很少，而且着装不统一，沙盘讲解思路不够清晰，行为举止不够大方，整体形象一般，没有体现出地产销售工作的专业性。项目总体规划金台新城规划占地400余亩，总建筑面积45万平米，其中商业面积有8万平米，金台东路为1000米的商业街区。商业业态有零售业、餐饮业、休闲娱乐业、生活服务业。物业形态为综合性商业+住宅
34、+底商。产品类型为多层、小高层和高层，住宅规划有10栋多层，18栋小高层和10栋高层。景观特征园林规划为中央水系景观和区域观景区，关于金台新城的景观设计还没有请专业的景观设计公司，也没有具体的设计效果展现，最终实际效果较为怀疑，简单的景观描述并不能取得消费者的信任。 项目配套物业配套有高端智能安防电子巡更、闭路电视监控、停车场智能管理系统、安保对讲系统，24小时保安巡逻，小区内生活配套有车库、仓库、幼儿园、健身广场、休闲购物会所、老年活动中心。采暖方式为温泉水入户，地板辐射采暖。项目区域配套项目属于东关村和后营村的城中村改造项目，而且位于县城的最东端，位置相对较偏，区域内配套缺乏，只有在项目的
35、西侧金台路上有些商业配套和娱乐场所。罗萨大街多为汽修类门店。项目现场情况项目一期为金台东路沿街的6栋多层，1-2层为底商，楼上为住宅，目前6栋均已动工，预计年底交房。项目工地无围挡等形象展示。项目销售情况分析项目一期2012年 2月17日开盘销售，开盘前组织了内部认购，当时的最低认购价为1800元/平米，目前6栋多层销售近三分之一，销售状况不佳。2012年4月12日二期开盘，为三栋小高层，销售价为2200元/平米，最低价为1980元/平米。一期作为市场主流需求产品的多层售价并不高，但销售情况仍是不理想，原因是项目形象定位不明确，无良好的形象展示，包装推广力度不够，没有优秀的销售团队，以及是来自
36、外地的开发商，在本地无品牌形象工程，这些均是影响价格提升和销售去化速度的因素。产品分析外立面建筑风格为简单现代风格简洁明朗，设计含蓄建筑形式为板楼建筑。户型主力户型面积范围所占比重二室二厅一卫94-100平米40%三室两厅两卫122-134平米60%一期户型均为二室二厅一卫和三室两厅两卫，无小面积一室户型，户型南北通透，两室的为中大户型。二室户型：两室户型有94、98、100三种面积，此户型方正，南北通透，多采光面。客厅外飘窗、视野较好。动静分区明显，居住较舒适。三室户型：此户型南北通透，双向阳卧室，明厨明卫。卫生间宽敞舒适，公共卫生间干湿分离。卧室角窗、客厅外飘窗的设计能更好满足业主观景的需
37、要。推广形式围挡广告：但并未在本项目的工地围挡上做形象广告，而是在奥威路上的路边设置围挡广告，奥威路人流量较少，此路上的围挡广告影响范围小。报纸广告：在四海传媒头版上做的整版广告，容城县当地的广告报纸有四海传媒、鸿蒙咨询、任我行广告三种报纸广告。项目点评开发商并非本地开发商，且在本地无形象工程建设，较难取得当地消费者的信任；地处东关村和后营村两处旧村落，属城中村改造项目，目前无居住氛围，周边生活配套缺乏，公园、商场、超市、银行、餐饮等公共娱乐设施缺乏；项目规模较大，为目前容城县规模最大的一个项目，但从项目包装和推广力度上并未体现大盘的气势，对价格拉升造成了一定影响；开发商未注重项目整体形象的建
38、设，售楼部装修一般，销售团队专业水平差，很难引起现场购房者的购买冲动；项目位于金台路的东沿线，步行至金台路商贸城仅为5分钟，属商贸城商业中心辐射范围。交通便利，金台东路东沿修建完善后，可直通至津海大街，沿罗萨大街和津海大街均可直通高速路口；1.4.3谷丰印象项目位置项目位于新客街与西城路交叉口（电力局西行500米路北），接待中心位于金台西路与板正大街交叉口西行100米路南（项目东南方向），开发商为容城县兆业房地产开发有限公司。售楼部包装情况分析售楼部门头装修很个性，门前未立导视牌。内部为精装修，但面积不大，不到100平米，墙上展板为加LED灯亚克力高档材质。内部销售物料有沙盘、DM单、户型图、
39、折页。沙盘摆放在进门正中间位置，谈判区分布在沙盘两侧。 销售推广为开发商自己操作，销售人员配置较少，统一着装，形象素质较好。 项目总体规划项目建筑规划设计为保定建业建筑规划设计有限公司，总建筑面积16万平米，商业面积2万平米，物业形态为住宅+底商+沿街商业，规划为10栋小高层，容积率2.3，绿化率30%。园林规划为风情主体景观，中央水景，建筑风格为现代风格，建筑形式为板楼。项目配套物业管理配套：封闭式物业管理，24小时全方位保安巡逻，智能数字化社区网络，停车场及小区庭院监控系统，周边红外探测系统、紧急呼叫系统、可视对讲系统、智能一卡通。社区内部规划有幼儿园，项目西南侧规划建有大型商场，但具体规
40、划设计和业态形式还未定。项目现状 项目2011年4月开始销售，销售楼栋为临街的1、2号楼，主体已经封顶，外立面也已经刷好漆，目前这两栋已经销售完毕。正在销售的为 3、4号楼，均价为2800元/平米，每平米优惠150元，一次性付款再优惠100元。剩余20%的房源，目前只剩下89-100平米左右的两室，三室户型已经销售完毕。3、4号楼也已经动工，3号楼接近封顶，6-10号楼还在规划中，后面为村落，还没有拆迁。推广形式项目处于发展阶段，没有做较多的推广，目前仅工地围挡上有项目形象展示。户型两室两厅一卫，三室两厅一卫，三室两厅两卫户型面积区间：99.4-129平米两室主力户型分析面积：99.81户型布
41、局方正，南北通透，空气路通顺畅；明厨设计，主卧弧形观景阳台，美观与实用兼顾。三室主力户型分析面积：129.04超大客厅，彰显主人尊贵地位；独立餐厅，靠近厨房；主卧独立卫生间，宽敞舒适；弧形光景阳台，美景与实用兼顾。项目点评售楼部装修有特色，销售物料较齐全，销售人员虽然不多，但形象素质较好；该项目位于县城西部区域，区域商业氛围较淡，商铺主要经营为水暖、小型汽贸，机电等，而且周边很多空置商铺；为了迎合当地的购房需求，户型以三室为主，从销售情况来看，三室户型的销售也较好，90-100平米的两室销售状况不佳；因周边缺少休闲娱乐的公共场所，项目注重自身景观环境的打造，社区内规划建有景观广场和活动中心，特
42、设有社区幼儿园，吸引了当前主流客群的关注。1.4.4中金花园项目位置项目位于罗萨大街与奥威路交叉口东行100米路南（津海集团对面），接待中心位于奥威路与罗萨大街交叉口东行50米路北(奥威路津海集团西侧)，开发商为保定市利源房地产开发有限公司，整合营销为誉诚企划机构。售楼部现场包装情况 售楼部外部装修形象较好，门前有 高大导视牌指引。售楼部内部冷清，销 售人员较少，没有统一形象，辅助的销 售物料有沙盘、DM单、户型单页和展板。 谈判区设计简单，仅有几张普通圆桌椅。项目总体设计规划项目物业形态为住宅+底商，规划有2栋12层小高层和2栋17层高层，外立面风格为现代风格，外墙涂料颜色为黄白相间的暖色调
43、。建筑形式为板楼。景观规划为园林景观。户型两室两厅一卫，两室一厅一卫，三室两厅两卫，小高层产品为一梯三户，高层产品为两梯三户、两梯四户 。 户型面积区间：88至134平米（两室面积：88-100平米，三室面积：123-134平米）两室主力户型： 面积：97.87户型方正，简洁明朗；独立卫生间，干湿分离；客厅外飘窗，采光好；主卧带有踏入式阳台，光照丰富；主卧与客厅均朝阳。三室主力户型：面积：122.75全明房间，户型方正；公共卫生间宽敞舒适，干湿分离，主卧带有独立卫生间；客厅外飘窗，三面采光；独立餐厅，靠近厨房，方便使用；销售价格及销售情况目前售价均价为2660元平米，中间楼层10-13层最高，上下楼层