2009年9月重庆主城区商品住房市场分析报告.ppt

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1、重庆主城区商品住房市场分析报告,汇丰智力产业组织 二OO九年九月,一、宏观经济分析,（一）2009年前期全国经济发展状况 1、1-8月份全国经济发展状况 工业经济 8月份，规模以上工业增加值同比增长12.3%，比上年同月回落0.5个百分点，比7月份加快1.5个百分点，为连续四个月同比增速加快；1-8月份，同比增长8.1%，比上年同期回落7.6个百分点，比1-7月份加快0.6个百分点。 8月份，工业企业产品销售率为97.66%，比上月降低0.28个百分点。工业企业实现出口交货值6219亿元，同比下降15.4%。,城镇固定资产投资 1-8月份，城镇固定资产投资112985亿元，同比增长33.0%，

2、比上年同期加快5.6个百分点，比1-7月加快0.1个百分点。其中，国有及国有控股投资48729亿元，增长39.9%；房地产开发投资21147亿元，增长14.7%。 从到位资金情况看，1-8月份，到位资金132007亿元，同比增长39.1%。其中，国家预算内资金增长82.7%，国内贷款增长47.4%，自筹资金增长33.3%，利用外资下降12.1%。,社会消费品零售总额 8月份，社会消费品零售总额10116亿元，同比增长15.4%，比上年同月回落7.8个百分点，比上月加快0.2个百分点。1-8月份，社会消费品零售总额78763亿元，同比增长15.1%，比上年同期回落6.8个百分点，比1-7月份加快

3、0.1个百分点。 分类别看，8月份，限额以上批发和零售业中，粮油类增长12.7%，肉禽蛋类增长5.9%，服装类增长23.3%，日用品类增长15.6%，家用电器和音像器材类增长10.9%，汽车类增长34.8%，石油及制品类增长6.8%，建筑及装潢材料类增长36.6%。,居民消费价格 8月份，居民消费价格同比下降1.2%（上年同月为上涨4.9%），比上月降幅缩小0.6个百分点。其中，城市同比下降1.3%，农村下降1.0%；食品价格上涨0.5%，非食品价格下降2.0%；消费品价格下降1.1%，服务项目价格下降1.5%。1-8月份，居民消费价格同比下降1.2%（上年同期为上涨7.3%），与1-7月降幅

4、持平。分类别看，8月份，八大类商品价格有三种上涨五种下降，其中食品价格同比上涨0.5%，烟酒及用品类价格同比上涨1.3%，衣着类价格同比下降2.2%，家庭设备用品及维修服务价格同比下降0.7%，医疗保健及个人用品类价格同比上涨0.9%，交通和通信类价格同比下降2.9%，娱乐教育文化用品及服务类价格同比下降0.9%，居住价格同比下降5.4%。,工业品出厂价格 8月份，工业品出厂价格同比下降7.9%（上年同月为上涨10.1%），降幅比上月缩小0.3个百分点；1-8月份，工业品出厂价格同比下降6.4%（上年同期为上涨8.2%），降幅比1-7月份扩大0.2个百分点。8月份，生产资料出厂价格同比下降9.

5、7%，其中采掘工业下降25.9%，原料工业下降11.5%，加工工业下降6.9%；生活资料出厂价格同比下降1.9%，其中，食品类价格下降2.3%，衣着类价格下降0.4%，一般日用品类价格下降1.8%，耐用消费品类下降2.3%。8月份，工业品出厂价格环比上涨0.8%，已连续5个月环比上涨。,2、2008年主要经济指标趋势,（二）2009年前期重庆经济发展状况 1、工业生产持续回升 18月， 全市规模以上工业实现总产值4090.54亿元， 同比增长10.5%，比17月提高 0.5个百分点。工业生产持续回升，新产品产值增速明显提高。 汽车、摩托车生产持续回升。18 月，汽车、摩托车产业完成总产值135

6、3.91 亿元，同比增长 14.0%，比 17 月提高 1.4 个百分点。其中：汽车产量达到 74.09万辆，同比增长 37.5%，比 17月大幅提高 8.5个百分点；8月当月产量为 9.00万辆，是上年同期的 2.63倍。 轻、重工业发展速度差距进一步缩小。8 月，重工业发展持续加快，当月总产值同比增速达到 14.7%，比轻工业高出 5.0 个百分点。18月重工业总产值累计增速 10.3%，比轻工业低 0.6 个百分点，这一差距较 17月缩小 1.0 个百分点（见图 1） 。全市重工业总产值占比近七成，其快速回升，有效地促进了工业的较快发展。,图 1：2009 年1-8月轻、重工业总产值增长

7、速度 单位：%,新产品产值快速回升。经济形势“回暖”带来企业开发新产品热情不断升温，新产品产值快速回升。8 月全市规模以上工业完成新产品产值 179.96 亿元，同比增长 59.2%，比 7 月高出 25.8 个百分点。18月，累计完成新产品产值1289.67亿元，同比增长 21.5%，比 17 月提高 6.1个百分点（见图 2）,2、固定资产投资高位稳步增长 18 月，全市累计完成固定资产投资总额 2796.15 亿元，同比增长33.7%， 较17月小幅提高0.2个百分点。 8月当月完成投资 419.99亿元，同比增长34.4%；由于部分项目受高温天气、农忙等因素影响出现休假停工现象，8月投

8、资环比下降1.9%。 工业投资增速走高。18 月累计完成工业投资 948.04 亿元，同比增长 33.5%，较 17月提高 1.1 个百分点。8月当月投资为 131.81 亿元，同比增长 40.6%，环比下降 7.9%。 房地产开发投资增长较快。18月，全市累计完成房地产开发投资639.75 亿元，同比增长 16.9%，比 17月提高 5.8个百分点。8月当月投资额为 117.01 亿元，同比增长 52.0%，环比增长 32.3%（见图 3） 。,3、消费品市场平稳增长 全市消费品市场继续保持平稳较快增长态势。18 月，累计实现社会消费品零售总额1563.04亿元，同比增长 18.2%，扣除价

9、格因素，实际增长 22.0%，比17 月提高0.1 个百分点。城乡市场发展差距逐步缩小。在“家电下乡”等一系列促进农村消费市场的政策带动下，重庆市城乡消费品市场发展差距逐步缩小。 18月，重庆市城镇消费品零售总额为 1164.69 亿元，同比增长18.5%，与 17月持平；农村消费品零售总额为 398.35 亿元，同比增长 17.4%，比 17月提高 0.3个百分点。城乡之间消费增速差距幅度进一步缩小（见图 4） 。,4、金融机构信贷投放力度减缓 全市金融机构信贷规模经过上半年迅猛增长后， 7 月开始，信贷投放力度明显减缓，金融机构存、贷款新增额大幅下降，并出现新增贷款额明显高于存款额的现象。

10、 8 月末，重庆市金融机构本外币存款余额 1.05 万亿元，同比增长40.2%，较上月下降 0.6 个百分点；本外币贷款余额 8541.93 亿元，同比增长 49.9%，较上月提高 1.1 个百分点。8月，新增贷款 144.04 亿元，较上月提高 15.07 亿元；新增存款 73.52 亿元，较上月提高 5.63 亿元（见图5） 。,5、房地产市场波动前行 18 月，全市累计销售商品房 2177.90 万平方米，同比增长 36.5%。8月当月，商品房销售在 7月大幅回落的基础上，继续呈现回落态势（见图6） 。8 月当月销售商品房 278.51 万平方米，环比下降 1.9%；完成商品房销售额 9

11、7.98 亿元，环比下降 7.2%。,6、财政一般预算收入持续回升 随着经济的回暖和征收力度的加大，重庆市财政一般预算收入持续回升。18 月完成地方财政收入 634.02 亿元，同比增长 4.4%；完成一般预算收入 389.97亿元，同比增长 8.2%，比 17月提高了 1.0 个百分点。其中：最能直接反映经济发展状况的营业税继续保持较快回升态势，18月完成 123.02亿元，同比增长15.4%，比 17月提高 3.8个百分点。 18 月，地方财政支出为 807.28亿元，同比增长 13.0%，比 17月提高 6.4个百分点。其中：一般预算支出 598.91 亿元，同比增长27.6%。,7、物

12、价指数企稳 8 月，居民消费价格指数进一步回升，环比为100.4%，连续两个月环比增长（见图 7） 。猪肉价格回升明显，8 月环比指数达到 117.2%。 8 月，工业品出厂价格指数止跌回稳，环比实现增长 0.7%，为近一年来最大上涨幅度。生产资料和生活资料价格指数双双回稳，环比分别增长0.7%和 0.6%。原材料、燃料、动力购进价格环比指数为101.4%。,8、对外经济形势严峻 8 月，重庆市对外经济形势依然严峻，出口仍处于探底阶段，降幅继续扩大。18 月重庆市进出口总值为47.31亿美元，同比下降 28.2%；其中：出口为 25.90 亿美元，同比下降 34.5%，降幅比 17月扩大 0.

13、8个百分点。 外商投资下滑。18 月重庆市实际利用外商直接投资 13.23 亿美元，同比下降 39.2%，降幅较17 月扩大 0.3 个百分点。其中：8 月为 1.15亿美元，环比增速在 6 月、7 月连续两个月增长的情况下，重现了大幅下滑，环比下降 44.7%。,二、房地产市场分析,（一）2009年前期全国房地产市场发展状况 1、房地产开发完成情况 1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，比去年同期回落20.8个

14、百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7月提高1.0个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，降幅比1-7月缩小3.2个百分点；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%，增幅比1-7月提高0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.41亿平方米，增长26.8%，比1-7月提高0.2个百分点。 1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积18631万平方米，同比下降25.3%；完成土地开发面积14920万平方米，同比下降9.7%。,2、商品房销售情况 1-8月，全国商品房销售面积

15、49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。1-8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。其中，商品住宅销售额增长74.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和43.5%。,3、房地产开发企业资金来源情况 1-8月，房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。其中，国内贷款7384亿元，增长46.3%；利用外资298亿元，下降33.6%；企业自筹资金11045亿元，增长12.6%；其他资金14961亿元，增长52.7%。在其他资金中，定金及预收款8712

16、亿元，增长43.2%；个人按揭贷款4507亿元，增长94.1%。,4、70个大中城市房屋销售价格指数 8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份相同。 新建住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比7月份扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与7月份相同。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.5%；商品住宅销售价格上涨1.7%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.2%，高档住宅销售价格下降0.4%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.2%，其中普通商品住宅销售价格、高档住宅销售

17、价格均上涨1.2%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有52个，其中涨幅最大的5个城市是：金华7.5%、宁波7.4%、银川6.8%、锦州6.6%、西宁4.9%；价格下降的城市有16个，其中降幅最大的5个城市是：徐州下降4.6%、石家庄下降3.8%、桂林下降3.4%、丹东下降2.7%、唐山下降2.4%。,与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个,其中涨幅最大的5个城市是：吉林3.2%、金华2.6%、大理2.6%、银川2.2%、湛江2.1%；包头、赣州、平顶山、襄樊4城市新建住宅销售价格与上

18、月持平。 二手住宅销售价格同比上涨3.6%，涨幅比7月份扩大0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比7月份缩小0.3个百分点。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有47个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳14.9%、温州9.1%、金华8.1%、杭州7.8%、洛阳7.2%；价格下降的城市有22个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降7.2%、吉林下降6.8%、唐山下降6.5%、岳阳下降5.1%、湛江下降3.5%。 与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有64个，其中涨幅最大的5个城市是：济宁4.3%、杭州3.2%、深圳3.0%、温州1.9%、岳阳1.7% ；价格下降的城市有2个，

19、其中大理下降0.4%、泉州微降0.1%。,新建非住宅销售价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。 与上年同月相比，办公楼销售价格上涨3.8%，商业营业用房销售价格上涨0.1%，其他用房销售价格上涨0.6%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.3%，商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨1.8%。,5、全国房地产开发景气指数 8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.08，比7月份提高2.07点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为97.75，比7月份提高1.47点;本年资金来源分类指数为105.82，比7月份提高2.51点;土地开发面积分类指数为93.2

20、5，比7月份提高0.70点;商品房空置面积分类指数为89.31，比7月份提高0.68点;房屋施工面积分类指数为94.95，比7月份提高1.11点。,（二）2009年前期重庆房地产市场发展状况 2009 年 1-8 月重庆市房地产开发市场在上半年销售快速回暖、资金逐步充裕、 土地交易渐次活跃等积极因素的作用下，1-8月全市完成房地产投资 639.75 亿元，同比增长 16.9%。主要呈现出以下特点： 1、住宅与商业营业用房投资领涨，区域发展参差不齐 从房屋用途分组情况来看，商业营业用房开发投资增速最快，住宅开发投资增速次之，但比重最高。1-8 月全市住宅开发投资 435.55 亿元，占比 68.

21、1%，增长 19.0%；商业营业用房 58.52 亿元，占比 9.1%， 增长 36.6%，占全市房地产开发投资四分之三强的住宅和商业营业用房投资快速增长，成为推动全市开发投资持续增长的重要力量。而办公楼开发投资则持续疲软，1-8 月完成投资 7.38 亿元，同比下降12.4%，自去年 9月份以来已连续 12 个月呈负增长态势。,从区域来看，1-8 月，“一小时经济圈”完成房地产开发投资 587.75 亿元，同比增长 15.5%，各区县房地产开发投资状况参差不齐。 其中主城区完成投资 486.86 亿元，增长 18.0%，较“一圈”快 2.5 个百分点，主城九区开发投资普遍增长，增速前三位分别

22、为北碚区、渝中区和大渡口区，增速均达 40%以上。而“一小时经济圈”中的潼南、璧山、合川、长寿等地开发投资呈现负增长态势，是导致“1 小时经济圈”房地产开发投资增速不快的主要原因。“两翼”房地产开发投资仍保持 35.1%的高速增长，其中“渝东北翼”完成开发投资36.67亿元，增长21.3%；“渝东南翼”完成开发投资 15.33 亿元，增长 85.3%。,2、资金逐渐充裕，贷款增长提速 1-8月，全市房地产开发企业资金来源1304.27亿元，同比增长25.8%，较上月提高7.9个百分点，其中本年到位资金970.87亿元，同比增长32.4%，较上月提高11.7个百分点。 从到位资金渠道来看，1-8

23、月，房地产开发企业国内贷款 178.81 亿元，同比增长 12.6%，较上月加快8.8 个百分点，自上月结束连续八个月的负增长态势后，增长有所提速，其中银行贷款173.54 亿元，增长 18.5%；自筹资金增速稳定增长，1-8月到位 281.78 亿元，同比增长 25.1%，其中企业自有资金 182.04 亿元，增长 28.7%。以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金来源增速进一步提高，1-8 月其他资金达 497.31 亿元，增长 47.3%，较上月高 14.7 个百分点。,3、主城销售市场降温，少数区县有望成为新热点 1-8 月全市商品房销售面积2177.90万平方米，同比增长 36.

24、5%， 维持了较高的增长速度。从8 月单月销售情况看，全市商品房销售面积 278.51 万平方米，环比略降 1.9%。从各区域商品房销售情况看，市场热点主城以外销售状况较好，本月主城九区商品房销售面积138.39 万平方米，同比增长29.1%，但环比下降 20.9%，销售热潮有所降温，而其他区县共计销售商品房面积 140.12 完平方米，同比增长 86.1%，环比增长 28.7%，成为保证全市商品房销售面积增速较快的重要力量，以江津恒大金璧天下单月销售 10 万平方米以上为代表的一系列项目，使江津、合川、万州等区县本月销售大幅增长，环比增速均达50%以上，有望成为房市新热点。,4、商品房销售增

25、速低于全国平均水平，位次有所下降 从图1可见，我市商品房销售面积增长态势与全国及西部趋势基本一致，上半年略有领先，但近两月来低于全国平均水平，且差距有所扩大，1-8 月销售面积增速较全国平均水平低6.4 个百分点，年内首次低于西部平均水平达 4.0 个百分点。1-8 月全国商品房销售面积49416.04万平方米，同比增长 42.9%，其中增速靠前的为北京、浙江和福建，我市位居第 16 位，较一季度下降 6位，较上半年下降5 位；西部地区销售面积 12339.42 万平方米，增长 40.5%，我市位居第 7 位，而今年一季度及上半年均处于西部第 5位。,5、房地产建设规模平稳增长，新开工面积降幅

26、缩小 1-8 月，重庆市商品房施工面积 10746.81 万平方米，比去年同期增长 8.6%，增速较上月提高 0.4 个百分点。其中商品住宅施工面积 8496.34 万平方米，增长 8.0%，增速较上月提高 0.7 个百分点。全市商品房竣工面积 1237.89 万平方米，比去年同期增长 31.0%。其中商品住宅竣工面积 1040.78 万平方米，增长31.6%。 重庆市商品房新开工面积仍处下行区间，但降幅有所减弱。1-8 月全市商品房新开工面积1958.57万平方米，比去年同期下降15.5%，降幅比上月缩小 5.0 个百分点。其中商品住宅新开工面积 1510.82 万平方米，下降 20.6%，

27、降幅比上月缩小 4.8个百分点。,6、土地交易初步止跌，后市预期向好 1-8月，全市房地产开发企业土地成交价款84.61亿元，同比增长52.1%，一举扭转土地成交价款今年以来的下跌态势，开发商购置土地面积508.24万平方米，降幅由上月的-12.8%缩小到-1.9%。同期全市房地产开发投资增速较上月提高5.8个百分点，本年到位资金增速提高11.7个百分点，施工面积增速提高0.4个百分点，新开工面积降幅缩小5.0个百分点。可见在上半年销售市场的有力拉动下，全市房地产开发市场预期趋好。,三、重庆主城区商品住房市场分析,1、2007-2009年重庆主城商品住房市场发展状况分析 1）2007年成交情况

28、分析 2007年重庆市房地产市场总体形势良好，全年共成交 178206套，成交面积为1727.5万平米，总成交金额为581亿元。,2007年重庆市商品房每月成交情况 （建筑面积成交均价）, 成交套数、成交面积与成交金额 整个07年每月成交的趋势，从3月起主城区商品房销售量持续走高，至8月达到28963套，为一年中成交量最高，8月后受各方面因素影响，成交量一直呈现较大幅度的下滑趋势。8月成交量出现陡增局面，是由于重庆“试验区”消息和直辖10年等各种利好因素影响，吸引了计划下半年或08年购房的客户以及外地投资客户提前进行消费，但随着9月底国家“二套房”等一系列调控政策的出台，整个楼市成交量又出现萎

29、缩局面。,成交均价 2007年1月至12月，主城区商品房成交均价上涨幅度较大，由1月的2918元/上涨到12月的3886元/，涨幅达到33%。 总体来看，1月至12月主城区商品房成交均价在29003900元/之间波动，总体呈上升趋势。其中7月份上涨幅度最大，主要是借助重庆成为“新特区”及直辖十年影响。12月房价达到3886元/，为一年中最高，也是重庆历史最高。,2007主城各区指标楼盘销售价位,07年重庆主城楼市综述： 07年，重庆房价涨幅较大，一是由于市民的需求集中爆发；其次是高品质楼盘的集中推出与原材料价格的上升；最后是直辖十周年以及国家批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区带来的阶段性影响

30、刺激。 同时，在2007年极为严厉的调控政策出台后 ，受央行多次加息等政策影响，重庆楼市自8月成交量达到高峰后，逐月回落。,2）2008年成交情况分析 2008年重庆主城楼市总体运行平稳，房价稳中有升，房地产市场仍呈稳步发展态势，并呈现出销量大、价格平稳等五大特征。 2008年全年批准上市住宅建筑面积1756.79万平方米，同比基本持平。全年商品住房销售1088.97万平方米，与2007年同比下降。 2008年销售总量在全国40个大中城市中位居第三位，显示我市房地产业快速的发展势头。,数据显示，2008年1-12月，主城区商品住房成交建面均价呈现出“缓升缓降”的总体特征。商品住 房价格在4月达

31、到全年最高，建筑面积均价4139元/m2，同比涨幅最大为48.9%，5-9月价格出现小幅波动，但从10月开始呈现下降，在11、12两月出现成交均价同比和环比均下降的现象。 数据显示，中低价位的商品房依然是市场需求的主力。2008年全年成交商品住房中建筑面积均价在3000元/m2以下的为363.15万平方米，占成交总量的34.35%；建筑面积均价在3001-4000元/m2的为369.73万平方米，占成交总量的33.95%。 从成交量看，渝北、南岸、江北的房子最好卖。紧随其后的是沙坪坝区、九龙坡区、经开园、巴南区、高新区、高新园、经开区、大渡口区、渝中区和北碚区。,2008年1-12月渝中区商品

32、房走势分析 从全年来看，2008年渝中区商品房成交体量并不大，但其成交均价创出新高，成交均价最高的8月份创出7345元/平方米的新高。,2008年1-12月江北区商品房走势分析 整个2008年，江北区成交均价较为稳定，但价格波动幅度非常大，从1月份的7096元/平方米到11月份的4345元/平方米，江北区上演了2008重庆楼市最大的跳水战。（以下成交均价以套内面积统计）,2008年1-12月渝北区商品房走势分析 2008年，渝北区商品房成交量整体呈现上升态势。成交均价在5月份4171元/平方米，但在6月份回升到全年的最高点：5651元/平方米。价格波动较大。 （以下成交均价以套内面积统计）,2

33、008年1-12月九龙坡区商品房走势分析 2008年1-12月，九龙坡区商品房成交均价相比于主城其他趋于最稳定，成交量也在下半年逐渐趋于稳定。（以下成交均价以套内面积统计）,2008年1-12月南岸区商品房走势分析 相比于其他区域，2008年南岸区商品房成交量及成交均价皆趋于稳定。成交量平稳，成交均价亦波动不大。 （以下成交均价以套内面积统计）,2008年1-12月沙坪坝区商品房走势分析 沙坪坝区在2008年5月份成交均价达到全年最高的6772元/平方米，在12月份则跌落到全年的最低点：3187元/平方米，均价波动接近60%。（以下成交均价以套内面积统计）,08年主城区商品住房成交金额TOP1

34、0 从本年度上榜的10个项目分布区域来看，大部分为渝北区，由于北部新区在行政区划上属于北部新区，而北部新区是近年来重庆房地产开发的热点区域，该区域同时也是整体房价较高的区域。,08年主城区商品住房成交面积TOP10 从本年度上榜的成交面积前10位楼盘，依然以渝北区的楼盘为主打，其次南岸区楼盘占两家，巴南区也有一家楼盘入围。,3）2009年成交情况分析 、09年前期主城房地产市场住宅部分指标分析 2009年前期重庆主城区开发企业完成投资额走势分析 从下表数据来看，受上半年前期楼市销售回暖的刺激，由于投资开发供应有明显的滞后性，6-8月投资增速明显加快。,2009年前期重庆主城区商品房销售金额和面

35、积走势分析 数据显示，1-8月主城销售面积和销售金额呈快速增长态势，进一步印证重庆楼市企稳回升的大好形势。,2009年前期重庆主城区新建住宅价格走势分析 数据显示，重庆新建住宅价格同比和环比从4月开始上涨，其中新建商品住宅价格同比和环比从4月开始均有小幅上涨，而新建普通住宅价格同比小幅下降，环比从月开始小幅上涨。,2009年前期重庆主城区住宅新房和二手房价格走势对比分析 数据显示，同期同类二手住宅价格指数均高于新建住宅价格指数，这说明二手房市场需求旺盛，尤其是受城市旧城改造大拆迁带来的刚性需求拉动影响。,、09年主城各区房地产市场住宅部分成交分析 渝中区作为重庆主城核心区，在奥园康城、日月光广

36、场等项目的推动下，8月份住宅销售均价高居主城各区之冠，套内均价达6110元/。,南岸区本月住宅成交套内均价高达5800元/，仅次于渝中区，名列主城各区前列，区内高端项目万达广场、珊瑚水岸和国际社区等项目销售走强，支撑了南岸区在本月楼市地位，同时南岸区8月成交套数高居主城各区榜首。,江北区作为重庆北扩的门户，区内有与解放碑比肩的观音桥商圈，江北嘴中央商务区，寸滩保税港等热点开发片区带动，8月成交均价仅次于渝中区和南岸区，套内均价5780元/，尤其是在北滨沿线的春森彼岸、珠江太阳城和鹏润蓝海等高端项目带动下，房价才保住前三甲的位置。,渝北区8月成交均价虽然仅名列第4位，但其成交面积和成交金额均雄居

37、主城各区之首，本月共成交22万余住宅，成交额高达12.46亿元，其中首创十方界和财信城市国际单盘销售面积超过万平米，首创十方界单盘销售金额过亿，成为渝北区楼市的点亮。,沙坪坝区由于东部老城区开发高峰期已过，本月西部新城无新盘面市，今年在重庆楼市排名稍靠后，但由于沙区居民整体购买力并未减弱，其总体价位与考前的南岸区、江北区、渝北区差距不大，8月住宅套内均价5470元/，本月蓝溪谷地销售超过率200套，是本区的销售冠军。,九龙坡区本月的排名第6位，基本与其购买能力相称，与前期相比，处于正常，价格在金科西城大院、阳光小镇、华润二十四城等中高档大项目带动下，区内销售均价有所提升，本月西城大院成为区域内

38、地销售冠军。,大渡口区本月成交量并不大，仅售178套住房，成交均价4610元/，列主城各区第7位，顺祥壹街区成为本月销售冠军。,巴南区本月成交均价3850元/，是纳入本次调查分析主城八区（北碚区未纳入本次统计分析）中整体价位最低的区，明华龙州半岛成为月度区域销售冠军，销售套数、面积、总金额均名列第一。,4）2007-2009年商品住房价格走势对比分析 07-09年商品住房成交走势对比分析 图表显示，主城商品住房价格从07年4月开始逐月上涨，凸显中国楼市政策市特征，到08年1月份房价达到阶段峰值后，逐渐回调，市场需求阶段集中释放，08年平稳波动，但幅度不大，08年下半年受国际经济危机的影响，房价

39、步入下行区间，直到09年4月，受中央4万亿投资拉动，利率下调、首付降低、二套松绑和重庆17条等系列利好政策影响，3-5月重庆房价步入上行区间，重回4000元/，从6月至今，房价有小幅回调趋势。,重庆楼市从成交量、成交面积来看，成交量在国家4万亿投资的拉动，主城区大规模旧城改造加快，二套松绑等系列利好政策的影响下，主城商品住房成交量在经历08年观望、金融危机等不利因素影响下的低谷，到2009年上半年重回2007年直辖十周年利好销售高峰，销量甚至已经超过07年最高水平。,主城区二手住房成交对比分析 07-09年五届房交会数据显示，主城区商品住房成交套数、面积、总金额、价格都呈快速增长态势，成交套数

40、从07年春交会的1788套增长到09年春交会的4396套，建面成交价格从07年的1830元/上涨到09年的2950元/，成交面积更是增长了近两倍，成交金额增长了3倍以上。,2、重庆主城商品住房交易税费构成及后期市场走势探讨 1）近三年已出台主要房地产市场政策汇总回顾 07年出台的房地产市场部分政策,08年出台的房地产市场部分政策,09年出台的房地产市场部分政策,2）目前重庆主城商品住房交易税费构成情况 契税 普通住房按总额1%征收，高档住宅按1.5%征收。（受让方承担） 印花税按0.05%征收。（暂免征） 土地增值税（暂免征）。 住宅抵押登记费按80元/套。（受让方承担） 交易手续费3元/ (

41、转让方承担，按建面收取) 产权转移登记费 80元/套（受让方承担） 重庆地方新规： 普通商品住房（含二手住房）交易契税按征收，高档住房交易契税按征收。在营业税方面，个人购买普通商品住房超过年（含年）转让的，免征营业税；不足年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。个人购买高档住房超过年（含年）转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税；不足年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。 普通住房的标准是建筑面积144平方米以下，建筑面积144平方以上的房屋则属于非普通住房，契税按1.5%征收。,3）未来重庆主城商品住宅市场可能主导需求探讨 拆迁需求 从2008年开始，重庆市将对主城区

42、700万平方米的危旧房进行拆迁，完成主城旧住宅区综合整治403万平方米，新建廉租住房50000套、250万平方米，建成农民工集体宿舍1000万平方米，城镇居民人均住房面积将超过30平方米。 改善性需求 随着社会经济科技的发展和居民收入水平的提高，市民对居住环境提出更高层次的需求是社会发展的必然，如居住地舒适度、安全性、空气质量、节能环保建筑等方面。这种需求是众多从事中高端产品开发商争夺的重点市场。 首次置业需求（含婚房、区县入城购房等） 大学生毕业生婚房（这部分需求能否成为未来的主流，要看大学生就业状况和收入增长情况），区县客户进主城购房（部分考虑子女教育），外省市购房（投资、商务等）。,谢谢！,