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1、融侨天骏项目推盘及定价建议,2009.10.11,【项目分析】 项目参数及推盘情况,目录,【产品分析】 首批推售房源分析,【意向分析】 认筹客户价格意向分析,【市场分析】 区域及竞争楼盘价格走势,【价格测算】 项目销售均价及开盘价格,总户数:1967户,高层 189053 ,多层:20950,商业配套：3492 ,会所:1300 ,总用地面积：100.33亩,建设面积：264559,建筑容积率：3.2,建筑密度：21.9%,绿化率:42.5%,项目规划要点,项目参数,时间节点及推售安排,首批房源10月1日开始认筹，以认筹金递减方式压迫前期蓄水客户。 11月中旬开盘，首批推出2、4、7、9号楼，
2、共399套房源。 09年全年销售目标为1.2亿元。,2009年8月20日 天骏销售中心投入使用、人员进场,2009年9月14日 天骏首次亮相系列推广启动,2009年9月19日 天骏开馆仪式暨融侨会启动,2009年10月1日 天骏公开认筹,2009年11月中旬 天骏首次开盘,项目开盘销售条件,预售许可证：目前花园洋房预售许可证已办理，高层尚未确定办理时间。,样板间及景观示范区：花园洋房1、3、6层样板间正在紧张施工中，预计11月 初装修完成，景观示范区也将于同期施工完成，高层部分暂无样板间。,项目认筹客户：项目首次开盘需要相当认筹量支撑，10月1日10月9日已认筹 客户194组。,首批推售房源分
3、析,首批推售房源分析,面积分布表,认筹客户价格意向分析,由上图可看出，客户高层部分承受总价趋向于50万以下，花园洋房部分承受总价在100万左右.,根据销售现场提供认筹客户价格摸底数据统计，认筹客户截至客户1月8日有192组，根据意向价格统计，高层部分意向均价为5157.3元/平米，花园洋房部分为7450元/平米(地下室与阳台不计入销售面积)。,认筹客户价格意向分析,认筹客户价格意向分析,由于前期意向客户所承受价格包含开盘及认筹相关优惠，因此客户所承受实际成交价为：,高层：5157.3X98%=5054元/平米,花园洋房： 7450X98%=7301元/平米,客户实际承受价格,合肥09年楼市概况
4、,根据备案数据统计，截止10月9日，合肥09年共成交住宅类商品房77730套，已超越08年全年销售量，成交均价稳步攀升，但涨幅与周边城市相比尚处于一个较低的区间。,数据来源：家园网备案,4000,4100,4200,4300,3983,4014,4049,4036,4069,4269,4277,4317,0.8%,0.9%,-0.3%,0.8%,4.9%,0.2%,0.9%,前三季度累计涨幅：8.6%,09.1,09.6,09.8,时间,09.2,09.3,09.4,09.05,09.7,09.9,4324,4400,0.2%,合肥09年价格走势分析,月度平均增幅为：1.1%,水岸茗都,西湖花
5、苑,三盛颐景园,岸上玫瑰,国际丽晶城,水墨兰庭,融侨天骏,国建香榭水都,在售,未售,森林海,太阳海岸,九重锦,御龙湾,恒大华府,天鹅湖1号,蓝蝶苑,华邦世贸城,政务区已上市项目分布,政务区09年销售情况,自年初市场回暖以来，政务区销售量大幅回升，近期由于各项目开始大幅提价，销售量有小幅下挫。,数据来源：家园网备案,政务区09年价格走势,月度平均增幅为：2.1%，高于全市1个百分点。,全年涨幅为：18.7%，高于全市10个百分点,数据来源：家园网备案,融侨天骏,恒大华府,420万/亩,376万/亩,太阳海岸,175万/亩,政务区投资,128万/亩,天鹅湖1号,283万/亩,上海旭辉,439万/亩
6、,政务区已上市部分项目地价,森林海,128万/亩,御龙湾,178万/亩,政务区已上市项目价格情况,数据来源：家园网备案,政务区已上市项目存量情况,政务区在售楼盘未来上市量约144.9万平方，按目前销售速度去化周期约在两年左右。,1、以区域市场同类产品类比定价。 2、考虑区域市场1011月升值空间。 3、抓住目前市场热度，适当放低姿态，奠定开盘热销态势的基础上，小幅快跑，不断拉升价格水平 4、目前已预约192组客户的价格承受幅度作为制定本价值体系的部分依据，以客户的需求为导向，根据可能出现的销售速度来调整价格,定价原则,样本楼盘选取原则,总价、面积区间重合,客户比选项目,客户群类似,核心竞争项目
7、：九重锦、国际丽晶城 （对比权重取0.3） 区域竞争项目：御龙湾、太阳海岸（对比权重取0.2）,区域接近,市场打分因素,高层竞争产品打分表,高层入市均价推导,经过打分得出均价5082元/平方米,高层入市均价推导,09年政务区月均价格增长比例为2.1%,项目11月入市均价=5082元/平米*1.021,项目入市均价为5189元/平米,高层入市均价,结合首批认筹客户价格高层承受区间5054元/平方,建议首批高层产品入市价格适当调低: 5150元/平米,结合市场与前期客户意向，花园洋房均价建议8000元/平米,花园洋房均价建议,高层未来一年价格走势,花园洋房未来一年价格走势,分析： 1、花园洋房按8000元销售均价, 可实现销售总价为6723万元. 2、高层按5150销售均价,首批高层房源可实现销售总价为18620万元. 3、按本方案建议,项目首批房源2479号楼可实现销售总价为:25343万元.,首批房源可实现销售总额,谢谢观看,