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1、亦庄区域人口及消费能力分析报告北京城乡世纪广场目录一、项目介绍3二、项目定位4三、亦庄地区发展5四、亦庄未来规划6交通路网情况7人口情况10企业情况11首都第二机场情况12商业发展13五、项目辐射区域人口及消费力分析14项目辐射区域介绍14项目辐射区域人口分析15项目辐射区域消费力分析16六、亦庄地区人口及消费力分析22亦庄地区人口分析22亦庄区域人口消费力分析27七、亦庄区域楼盘分析31一、项目介绍北京城乡世纪广场项目是由北京城乡贸易中心股份有限公司全资投资兴建，将购物中心元素与高端商业百货相融合的全业态旗舰型商业综合体。项目位于北京亦庄经济技术开发区路东新区黄金位置，所处地理位置优越，项目
2、与多条主干路及生活区紧密相邻。 北京城乡世纪广场总占地面积6.88万平方米，项目总投资近30个亿，建成后的总体建筑规模将达到30余万平方米，其中商业经营面积15万平米，包括娱乐项目2万平米、餐饮项目3万平米。目前，该项目为所在区域在建项目中规模及体量最大的单体建筑，该项目是北京城乡贸易中心股份有限公司为响应国资委“十二五”规划而着力建设的重大项目之一，也是北京经济技术开发区政府的重点关注扶植项目。北京城乡世纪广场将“一站式”购物消费的理念充分体现在项目规划及实施运营中，力图将项目整体构建成涵盖经营业态更全面、服务手段更智能、经营模式更超前的大型购物娱乐圣地，业态设置及品牌品类紧随国际商业主流风
3、向，并与北京主力消费趋势相结合，建成后的北京城乡世纪广场势必将成为辐射京南的魅力新商区。二、项目定位北京城乡世纪广场将采用国内独一无二的CCI国际领先商业运作模式，将商业、创意相结合，创造有别于常规的文化商业产业，创造崭新的商业模式，诠释国际最先进的管理经营理念。作为北京城乡全力打造的商业项目，城乡世纪广场不仅汇聚了北京城乡最优秀的经营管理团队，更是调动了全部的商业资源，建成后的北京城乡世纪广场将是融合国际品牌特色的时尚高端百货商业、品牌专卖店、大型商务餐饮、精品生活超市、五星级影院、健身会所、璀璨会演中心、儿童主题乐园、宜居创意工作室等于一体的功能齐全的大型时尚广场，以“一站式购物、一站式休
4、闲、一站式娱乐、一站式商务”为理念，全面满足消费者一站式体验型消费需求。北京城乡世纪广场将呈现最大规模的完整业态组合，最合理的业态互动，创新的经营模式，最壮观的时尚旗舰群，最丰富的餐饮组合，最新颖的宜居创意工作室以及最充足的停车规划，引领城市商业的全面整合升级、打造宜居办公和商业集中融合的典范，必将是北京亦庄经济技术开发区无可争议的商业地标。三、 亦庄地区发展北京城乡世纪广场所在地亦庄为北京经济技术开发区，筹建于1991年，总体规划面积为46.8平方公里。 1992年开始建设并对外招商，1994年8月25日被国务院批准为唯一的国家级经济技术开发区，同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产
5、业园区双重优惠政策。2010年，北京市委、市政府作出整合大兴区、北京经济技术开发区行政资源，打造北京南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区的战略决策，亦庄从此迈上了新的发展征程，截至2013已取得了明显效果，两区在新区的发展道路上人走向深入融合、高水平一体化的进程。目前，北京亦庄已成为首都社会经济发展的绝对主力，北京亦庄的建设发展，深刻地改变了北京发展的格局和整体面貌，有力地推动了全市产业结构的优化升级。经过多年的集约发展、集群发展、创新发展、持续发展，北京经济技术开发区目前已聚集了来自30多个国家和地区的5400余家企业，其中包括79家世界500强企业投资的110余个项目，以及一批优质内资项
6、目，汇聚了以诺基亚、中芯国际、GE、拜耳、北京奔驰、京东方等为代表的一批重大优质项目，形成了电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造四大主导产业，产值分别占到全市的50%、48%、22%和17%，实现了地区生产总值平均增长超过40%以上，工业总产值年均增长超过50%以上，财政收入年均增长超过60%的发展奇迹，成为首都实体经济发展的重要基地。作为企业云集的开发区，据统计，亦庄区域制造业、批发零售业、租赁和商务服务业、信息传输计算机服务和软件业以及交通运输仓储和邮政业这五个行业超过万人。其中，批发零售业人员增长最多，对全区从业人员增长的贡献率达32.3%，从此数据上可以看出，区域商业零售业已逐步成为
7、继四大产业之后，亦庄迅速提升的又一新兴产业。四、 亦庄未来规划 亦庄新城是以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。未来亦庄新城会在高新技术产业、高端产业服务、国际宜居环境等几个方面着力打造。很多高新技术产业和现代制造业将作为主导产业，继续巩固其经济技术开发区的重要地位，而这些也正好带动整个区域内的商务发展和物流开发建设，从而会更好地完善这里的区位环境和人文环境。2013年是落实市委市政府对开发区发展实施新决策部署、实现未来五年发展目标的起始之年，是新区实现高水平一体发展的提速之年。亦庄开发区将规划在这五年内依托“一区六园”，把产业
8、发展空间拓展到150平方公里以上，培育10家以上具有自主知识权，年收入超百亿的国际知名本土企业，十大产业集群产值规模均超过500亿元以上，实现年总收入超百亿元。在开发区西区发展日渐饱和的情况下，2012年12月11日北京市委市政府出台进一步加快推进北京经济技术开发区发展的意见，公布了北京经济技术开发区未来将向东南方向扩展，进一步下放市级行政审批权等发展规划。目前，亦庄12平方公里功能配套区的建设是两区行政资源整合后的一项重大工程，北京亦庄正在实现高端产业发展与品质生活打造的同步走，这将进一步提升亦庄高品质配套环境，掀起宜业宜居新城建设的新篇章。此外，政策的支持是亦庄新城未来发展的一个大背景，无
9、论从投资开发的角度还是选择置业生活的角度来看，政府多次对新城规划的高调提及，表明其希望大力发展亦庄新城的坚强决心，这一政策也必将伴随该区域大跨步向前发展。交通路网情况就空间发展和交通路网建设来看，以北京经济技术开发区为核心，跨越京津塘高速公路向东及凉水河向南方向发展，突出沿京津塘高速公路带状发展，引导形成“两带、七片、多中心”的新城空间结构，这对未来区域发展和经济辐射有着积极影响。同时，作为新型产业区与生活区，亦庄“一纵三横”为主体的核心路网实现了全方位交叠，亦庄轻轨、M12线、市郊铁路S6线，成就了亦庄新城之枢纽称号，从亦庄去CBD、中关村、首都机场等地将在30分钟内达到。便捷的路网建设对吸
10、引投资、置业都起到了强大的作用。随着开发区经济规模不断增长，跨区交通量增长迅速。其中市区方向交通量占“开发区”跨区交通量比重为65.4%，市区方向也是”开发区“最重要的出行线路。据不完全统计，进出市区方向的高峰小时交通量由2000年1608辆/小时，增长到2008年13501辆/小时，增长速度极为可观。随着政府对”开发区“的大力发展推进，截至目前，亦庄地区的交通更是远远不足以支撑亦庄车流量现状。目前，区内市政道路120余条，230余公里，三个连接市区的通道：一条是连接三、四、五环路的京沪高速，一条是连接四、五环路的博大路，而另一条则是连接三、四、五环路的成寿寺路。2013年1月15日开发区召开
11、2013年度工作会议，提出“全力推进博大路改造工程及荣昌康定组合立交桥建设”，实现立交桥与京津塘高速公路互通，充分利用高速公路的优势解决开发区的日益增长的出行问题，同时也可为亦庄开发区带来更多人流。除此之外，亦庄政府提出改造成寿寺路同四环路、五环路的立交节点，改造博大路与四环路节点，提高节点通行能力；改造大羊坊路、康化路和五环路康化桥，大羊坊路和康华路规划为城市主干路。改造工程可实现亦庄路东区独立的与市区方向连接通道。改造康华桥可实现路东区车辆通过五环路去往东五环和机场方向。 在亦庄地区不断优化城市主干道道路体系的情况下，亦庄的交通与区域产业发展、商业配套、宜居环境等一起都走在了前端，由此带动
12、置业需求逐步升温，亦庄未来轨道交通规划在现有亦庄线的基础上，2011年亦庄线的开通更是成为连接亦庄开发区与中心城区的一条重要的便捷之道。打通了亦庄与城区间的轨道网络，亦庄线途经丰台、朝阳、大兴、通州四个辖区和亦庄开发区，正线全长23.2km，共设车站14个，其中换乘车站5个。由于串起了两座火车站，以及站前街，形成了新的站前广场。“站前广场成为了新的新城重点发展区域。”此外，还将规划建设L5、M12等轨道交通线路，其中L5号线在本项目附近将设有停靠站。从望京到国贸桥行车距离约16.5公里，从通州北苑到国贸桥行车距离约10公里，从亦庄荣华路到国贸桥行车距离约9公里。作为距CBD最近的新城，亦庄相比
13、望京、通州等新城区域，在交通出行上有着独有的优势。人口情况在北京城市总体规划（2004年2020年）中，亦庄被确定为北京市未来重点发展的三个新城之一，不仅承担着高新技术产业发展中心的城市职能，同时，规划中还明确提出了新城要力求积极引导产业和人口集聚的职能。亦庄作为北京重点发展的新城之一，是以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。在亦庄新城规划（2005年2020年）中明确指出亦庄新城将以首都人口转移、功能疏解的重要载体、高新技术产业发展中心和先进制造业基地、首都生产性服务业（商务、技术研发培训等）重要组成部分、重要的城际铁路门户，
14、公路交通枢纽和物流基地以及政府管理创新的示范区为主要职能和发展方向。2012年9月18日市政府印发北京市主体功能区规划，此次的规划立足于对四类功能区域（首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区以及生态涵养发展新区）的划分，将全市国土空间确定为四类功能区域和禁止开发区域，并对各区域的主体功能进一步细化。亦庄新城明确成为城市发展新区，即我市外迁人口居住区，到2020年，亦庄将成为承担中心城功能调整和人口疏解的重要区域。人口迁移来源吸纳外来人口本地城镇化人口承接中心城人口疏散作为规划新城，亦庄将以就业为主的人口迁移模式成为新城人口的集聚主导方式，其中，新城人口迁移的来源主要包括三个方面，即：承接
15、中心城人口疏散、吸纳外来人口，以及本地城镇化人口。 企业情况据北京市经济技术开发区统计局最新数据显示：截至2012年5月，北京亦庄经济技术开发区新批企业投资总额（含增资）20.9亿美元。其中，外商及港澳台企业投资4.5亿美元，同比增长74.3%。截至5月底，开发区累计入区企业5400余家，累计投资总额331.7亿美元。其中，外商及港澳台地区投资企业576家，投资总额179.2亿美元，平均投资规模3110.8万美元。累计合同外资金额68.4亿美元，累计外商实际投资50.2亿美元。在2012年科博会上，北京亦庄签下北京产业金融总部基地与战略性新兴产业创新平台等15个项目，总投资额约为258亿元人民
16、币，再次成为科博会上的大赢家。北京产业金融总部基地和国家战略性新兴产业创新平台项目建成后，预计可吸纳300家金融企业和200家创新企业总部及研发中心进驻，这将预示着亦庄未来的发展将从以工业发展为主的固有模式逐渐向金融、经济、服务等各个领域全面发展。2013年“开发区”将引进一批以央企、世界500强，大型民企为代表的百亿级、千亿级总部类项目；支持企业进行产品更新，产能放大，支持有条件的企业参与国际产业合作与竞争，进一步完善重大项目推进工作机制，确保30个重大项目投产见效；确保30个重大项目开工建设；确保30个重大项目签约落地，培养“小巨人”企业总数达80家以上。首都第二机场情况 2012年11月
17、28日，国务院批准在北京南部建设大型国际枢纽机场，即首都第二机场。第二机场位于大兴区榆垡镇、占地约43000亩，距离本项目约30公里。第二机场将于2014年正式启动，2018年投入使用。首都第二机场建设将分为两期，一期计划投入700亿元，一期工程设计旅客吞吐能力年客运量4500万人次，实现新机场半小时通达中心城区。在建设主体的同时还要投资约1000亿元建设配套设施。 新机场建设将使亦庄区域甚至整个城南区域在经济优势上产生叠加效应，同时经济的活跃会带来服务业的聚集，满足经济发展的各种需求，城市服务功能及区域品味都将有大跨度的提升。 第二机场的落成，更让亦庄拥有了傲视其他新城的产业前景。加上地铁带
18、动的通达性和尚佳的自然环境，亦庄开发区已经成为未来北京新城生活的一个模板。商业发展 亦庄的迅猛发展使得亦庄生活及商业配套出现极度匮乏现象，亦庄居住人口及从业人员普遍只能倚靠区外配套满足消费需求。近日，北京市规划委透露，亦庄新城将在荣华大道建设130万平方米的综合商务区，区域内最高建筑达到200米，将成为亦庄新城的重要功能载体和城市形象展示区。建成后的荣华商务区将以荣华路为轴，以地标级商场、酒店、写字楼为组团，构建起堪比西单商圈、国贸三期的繁华商务区亦庄CBD主题建筑群。目前亦庄区域内仅有的三家五星级酒店兴基伯尔曼、北京丰大国际大酒店和北京锦江富园大酒店均落座于荣华商务圈内；在荣华路及本项目周边
19、两公里范围内共有荣华国际、亦城国际中心等7家甲级写字楼，而本项目作为亦庄地区最大体量的商业综合体，距离荣华路仅有一公里之隔，因此，本项目将成为亦庄商业核心区的重点配套商业项目。五、 项目辐射区域人口及消费力分析项目辐射区域介绍本项目地处亦庄经济开发区东区黄金位置，经调研，本项目辐射区域划分（如图所示）西侧辐射区域：大兴地区东侧辐射区域：通州城区及台湖镇南侧辐射区域：马驹桥居住区北侧辐射区域：丰台、潘家园、方庄、CBD等众多商圈同时，本项目对外坐拥京津塘高速和城市轻轨，是天津、塘沽、廊坊等地进入北京的第一个商圈，最远辐射至整个环渤海经济圈。因此，本项目将吸引大量的外埠客流，未来商业、商务价值潜力
20、无限。项目辐射区域人口分析从上述图示表格中可以看出，本项目辐射区域中的人口增长比例占北京城区整体人口增长比例的主要份额，北京城区人口数量整体增长比例为13%，项目辐射区域人口数量增长比例为21%，其发展速度明显高于其他区域人口的增长比例。人口的增长势必带动与经济相关的各项指标的增长，同时带动消费力的增长。根据最新数据表明，如北城、西城及部分CBD区域人口已趋于饱和，同时，政府在2012年宣布北京市三环内将不再批复住宅用地，“十二五”期间政府明确表明要大力发展南城后，亦庄这个南城最具影响力的高新产业新城随即成为了各商业地产及房地产行业巨头们的重点发展区域，由于各种跨国集团及高新产业的不断进驻，也
21、必将带动大批与此相关的人口迁入该区域，从2008年至今，亦庄每年人口数量呈倍增趋势，该区域政府在发展产业经济的同时，也越来越重视宜居、宜业的均衡态势，逐渐将该区域从单纯的产业化向多元化发展，相信政府将亦庄新城作为重点人口迁移居住区也是基于这个原因。同时，从机动车的增长比例可以看出，项目辐射区域人口家庭机动车拥有数量比例明显高于北京城区整体水平，本项目在规划中充分考虑到了客流输送的问题，并且就目前人们的购物出行习惯来看，更多人在购物出行时愿意选择自驾，但由于市区商圈多为拥堵路段，且车位数量有限，往往制约了这一出行习惯，并给消费者带来很多不便。本项目所在地与多条主干路相邻，停车位设置充足且全部规划
22、为免费车位，与其他现有商圈相比，自驾前往本项目更可规避道路拥堵、停车位紧张等诸多问题，自驾将成为本项目辐射区域人口的主要交通工具，项目的地理位置并不会成为影响本项目辐射区域人口对项目交通便捷性的主要因素。项目辐射区域消费力分析根据上表数据可说明本项目辐射区域人口收入水平与北京城区人口收入水平并无明显差异，特别指出的是，本项目辐射区域人口收入水平在B、C档的人口比例明显高于北京城区整体水平，且在低收入水平中并无差距，因此，依据数据可得出项目中、高端的定位水平可满足项目辐射区域的人口消费需求。北京城区收入水平统计 项目辐射区域以上数据表明，北京城乡世纪广场辐射区域覆盖了北京城区的主要高收入区域人群
23、。数据分析：根据上面表格针对北京城区及辐射区域的人口统计资料及消费习性可以看出，在年龄层段中，北京城区整体年龄层与本项目辐射区域人口年龄相符，平均年龄均在42岁，此年龄段人群一般家庭中均已有小孩及老人，更偏重于家庭式消费，且此年龄层人群事业成熟、收入稳定、消费力强、消费范围广，因此，业态涵盖丰富的“一站式”休闲购物型商业项目更能成为吸引该类人群的主要消费场所。根据数据中的房屋调研情况可看出，本项目辐射区域的人口购房能力明显高于北京城区整体人群购房能力，购房能力直接体现一个家庭的经济实力，从这一点上可以充分表明辐射区域人口的消费实力。特别指出的是本项目辐射区域人口国家福利房占比19%，明显高于北
24、京城区整体比例，此数据可说明项目辐射区域人口享受的国家福利待遇明显好于北京城区整体水平，总体生活水平更为优越。根据职业划分人口统计，虽然全职及退休人群在辐射区域要略低于北京城区整体水平，但是，本项目辐射区域的自营者要高于城区整体水平，众所周知，高收入人群中自营者比例占绝大多数，与在职的固定收入者相比，这类人群的收入往往高于北京市平均收入的数倍，此类人群也是产生消费行为最多的群体，特别是在餐饮、娱乐、购物等方面，从这一点上也可影射出辐射区域人口的经济实力。同时，全职太太也与城区整体水平持平，此数据可表明，本项目辐射区域人口综合购买力应与北京城区整体水平接近或持平。从数据中的消费习性中可看出，本项
25、目辐射区域人口在购物途中主要花费的时间集中在11-30分钟或以上，仅有小于10分钟的路程时间花费比例低于北京城区整体水平，此现象可说明，本项目辐射区域人口在购物途中花费的时间普遍较多，且已成为一种消费习惯。根据以上数据分析得出结论，本项目辐射区域人口相比北京城区整体人群消费购买力强，购物场所虽然距离辐射区域人口普遍较远，但全面的商业业态设置及独特的经营特色还是能成为吸引客流的关键因素，强大的功能型商业区还是会吸引更远距离的消费人群，这也是目前北京市人口存在的一种消费习惯。因此，本项目的地理位置不仅符合辐射区域人口的普遍路途花费时间习惯，且项目的整体经营理念和功能的定位，以及丰富的业态组合也将极
26、大程度的满足该类人群的消费需求。六、 亦庄地区人口及消费力分析亦庄地区人口分析根据亦庄新城规划，2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人左右，约占据2010年本项目可辐射区域人口的70%，年均增长率控制在12%以内。其中常住人口33万人，居住半年以上暂住人口37万人左右。根据数据统计，阶段目标到2010年达到30万人，2015年达到47万人。考虑到人口流动以及其他不确定因素，亦庄政府规划的城市基础设施等相关指标暂按100万人预留。由于亦庄核心区规划可居住人口约为10万，而目前核心区已趋于饱和，可见，亦庄地区未来规划人口将主要分布在除亦庄核心区外的路东区、马驹桥、次渠以及台湖等区域。亦庄区
27、域的人口聚集同时带动了马驹桥、次渠以及台湖等区域的人口发展，据不完全统计，自大力发展开发区以来，马驹桥、次渠以及台湖等区域也在不断开发住宅项目，在短短几年的时间内，该些区域均分别拥有上百万平米的楼盘项目，如马驹桥的合生世界村，体量近达百万平米，销售情况及入住率也是极为可观的。，一个东部地级城市市区人口的数量，而台湖及次渠等区域人口规划可达上百万人，可见，马驹桥、次渠及台湖等区域的人口将是亦庄新城的主力军。这是中国仅马驹桥一个区域将规划有50万人口 至2020年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以25-45岁年龄段人口为主的结构，同时，儿童、老年人比重逐步增加。据开发区统计，区域内的居住者60
28、%都在亦庄工作，年龄基本都在3045岁左右，主要从事的职业为500强企业管理层、私营企业高管、科研人员、技术型人才等高级白领，具有强大的消费能力和强烈的消费需求，由于特殊的人口组成和商业结构，亦庄地区正在向高端商务区转变。根据亦庄新城的规划定位，亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。国际高端产业新城的形成将会把亦庄打造成为高新技术产业中心、高端产业服务基地以及国际宜业宜居的新城。亦庄的从业人员的二、三产业比例近几年基本围绕7：3的比例浮动。以2008年举例，第二产业从业人口为105893人，从事第三产业的人口为47808人，总从业人口为153701人。按照亦庄新城规划的人口预估，以及考虑
29、亦庄的经济技术开发区的特殊性，二产与三产人口数字将同样有较大提升。截至2011年，开发区单位就业形势良好，从业人员24.4万人，同比增长3.1%，其中在岗职工19.7万人，同比增长6.1%。从行业分布来看，从业人员超过一万人的行业有五个，即制造业、批发零售业、租赁和商务服务业、信息传输计算机服务和软件业、交通运输仓储和邮政业。亦庄地区从业人员增加的行业十五个，减少的行业四个，其中增加人数最多的是批发零售业，增加0.2万人，对全区从业人员增长的贡献率达32.3%，主要原因是新增企业和部分企业扩大规模吸纳就业人员较多。减少人数最多的行业是制造业，减少0.2万人，主要是通信设备、计算机及其他电子设备
30、制造业行业人数较少所致。因此，从亦庄地区人员就业情况动态分析，亦庄整体产业结构正在发生转变。根据亦庄经济技术开发区特点，高新技术产业中存在相当一部分高收入高消费群体，并且随着亦庄经济的进一步增长，交通环境的进一步改善，配套设施的进一步完善提升，亦庄的地产与商业将面对各消费层次与人群的巨大需求。 通过统计可以看出，区域现有人口35万，新建住宅楼盘在未来2-3年内还将吸引新增人口超过30万。保守估计，未来区域内总人口将达到70万左右，如此众多的人口构成了区域内庞大的固定消费群。北京市的人均商业面积目标是达到1.5平方米，即使按照人均1.2平方米的保守计算，亦庄即使不考虑现有商业设施严重短缺的现状，
31、仍然存在48万平米的商业设施缺口，显然可以看出本区域对商业设施的需求将是十分可观的。亦庄区域综合百货业目前基本空白，按照亦庄人口规划的70万人口来考量，需要四家以上的大型综合百货商场才能够满足未来亦庄人口商业消费购物的需求。 亦庄区域人口消费力分析根据1997-2011年亦庄在北京GDP的占比表格中可分析，亦庄经济贡献占北京市GDP的比例基本呈逐年上升，且保持每五年进入一个新的占比比重趋势。在1997-2011年亦庄与北京GDP增长率表格中，亦庄增长率整体水平高于北京市GDP增长率整体水平，由于GDP的增长其本质是反应经济的运行情况，即一个国际或地区在一定时间内创造的财富，因此，亦庄地区比北京
32、城区整体GDP水平高的大部分原因可归结于亦庄地区的经济实力和生活水平普遍高于北京市整体水平，即人口收入水平高于北京城区平均水平。数据表明，2010年，亦庄地区生产总值（GDP）699亿元，对北京市的贡献率约为4.9；2020年，地区生产总值（GDP）预计达到3000亿元，对北京市的贡献率约为15。亦庄作为承担北京未来经济发展的重要地位，其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。由于开发区聚集着一批世界500强和知名大、中型企业，因此，本区域吸引了众多高端人才。截至目前，开发区人力资源总量
33、超过20万人，其中，两院院士20余名，国内外知名专家、学者30余名，聚集各类经营管理人才、专业技术人才、高技能人才8万余名；像谢良志这样的海外学人2600余人，其中185人被评为开发区海外高层次人才，56人入选北京市“海聚工程”36人入选中央”千人计划“。高端人才的聚集不仅推动了亦庄企业的发展，同时，由于这些人才总体工资水平较高，在一定程度上拉升了亦庄地区总体工资水平，使得亦庄地区呈现从业人员普遍报酬起点高的现象。根据2010、2011年北京和亦庄从业人员年人均报酬情况表分析，2011年北京人年均收入比2010年上浮11%，而亦庄地区2011年人均报酬相比2010年上浮22%，截至2011年，
34、开发区年平均工资为76881元，是全市平均工资的1.4倍，比全市多20820元。此现象表明，亦庄地区人均年收入的增长对北京市年人均收入的增长起着不可忽视的作用，且亦庄地区应具备较强购买实力。亦庄区域从业人员主要由第二产业和第三产业构成，而二产年平均工资增速明显高于三产，多数行业年平均工资有所增长，2011年，开发区第二产业年平均工资72558元，同比增长26.2%，增加15070元；第三产业年平均工资88744元，同比增长3.6%，增加3119元，第二产业年平均工资增速快于第三产业22.6个百分点。从行业看，开发区多数行业年平均工资都有不同程度的增长，行业间的差距正逐渐缩小。开发区从业人员年平
35、均工资水平增长迅速，表现在高工资区间单位比重明显提高，低工资单位比重下降。其中年平均工资10万元以上的单位比重增长4.8个百分点；8-10万元的单位比重增长2.2个百分点；4-8万元的单位比重变化较小，4万元以及以下低工资单位比重呈现棉线下降趋势，同比降低8.3个百分点。开发区单位年平均工资区间分布从业人员年平均工资区间2011年单位比重（%）2010年单位比重（%）增减百分点（个）合计100.0100.0-10万元及以上19.0 14.2 4.8 8-10万元9.7 7.5 2.2 6-8万元14.8 14.9 -0.1 4-6万元23.5 22.0 1.5 4万元及以下33.0 41.3
36、-8.3 随着亦庄地区高端企业的不断入驻、高薪人才的不断吸纳、商业配套设施的不断完善、人口聚集度的大幅增长，亦庄地区整体人均收入水平还将持续呈现上涨现象，亦庄区域人群购买力将不断提升，整体水平将超过北京市平均消费力并与市区整体高端消费人群略高或持平。七、 亦庄区域楼盘分析 亦庄作为“世界经济驱动枢”， CBD总部的后援与支撑，已成为世界精英人才栖身安家之所的首选。强劲的经济动力，促使众多国际人士和世界精英在此汇集，使得亦庄成就为北京这一世界城市的主场板块，促成并加速了本区域内国际社区、城市别墅的成长轨迹与开发趋势。 随着亦庄新城规划的推进，各大房地产商也将资金纷纷投掷亦庄进行楼盘开发。亦庄楼盘
37、如雨后春笋般林立而起，以下列举本区域部分代表性楼盘：序号项目名称项目体量项目售价1远洋天著75000600万/套起价2中信新城39117024000元/3力宝广场诗礼庭28000021000元/4金融街金色漫香林50500020000元/5林肯公园130万23800元/6君安国际15000022800元/7合生世界村61393720000元/8合生世界花园18445515000元/ 根据最新数据统计，现亦庄区域的楼盘多达百余个，这为其承担中心城人口疏散的职能奠定了坚实的基础。亦庄楼盘在北京市整体楼盘销售中是唯一一个区域销售价格浮动最小的地区，即使在国家出台限购政策后，亦庄楼盘整体销售价格也没有
38、出现明显波动，这对于购房者来说无论是居住还是投资，都是一种稳定的置业选择。与此同时，随着远洋、中信、富力等品牌开发商的入驻，亦庄地铁线的开通，以及亦庄区域产业基础和居住氛围的日渐成熟，越来越多的产业人群和实力阶层迁移置业。更重要的是，近年来亦庄区域的国际化居住氛围和产业基础已日渐成熟，工作与职业发展机会大大增加，内生型客群不断增长，保证购房需求的稳定，使得相比北京东、南、西三个方向，亦庄楼盘销售始终坚挺。到目前为止，该区域房屋销售情况始终良好，这与亦庄整体楼市产品品质及定位的高端不无关系，目前，亦庄大部分楼盘均推出精装类产品，精装标准甚至达到6000-8000元/，楼盘定位强调环境、品质、服务
39、配套等整体氛围，着眼于高端客群对于生活及居住品质的追求，比如林肯公园、君安国际等高端楼盘的销售，在北京市楼盘销售中屡创佳绩，在房地产统计销售排名列表中，亦庄地区楼盘销售情况也是名列前茅。知名房企远洋地产在2010年深切考量城市发展及世界精英的居住需求，聘请国内外顶尖团队，以“奢华有道，适享人生”的项目理念打造“墅天地、著人生”的奢适别墅产品远洋天著。开盘当天，短短2个小时内，认购8.6亿，取得这样好的销量不仅与产品本身的重量级尊贵品质密切相关，更重要的是，其所在地亦庄是众多世界知名企业的聚集地，这些企业内的高管及企业业主这些地缘性客户就自然而然的成为该项目的直接客群，该产品距离本项目仅一公里之
40、遥。从客群统计上看，目前区内高端楼盘置业者除了40%-50%是以自住为主的白领群体外，约有10%的外籍人士、20%的海归及20%来自外地或北京其他区域的客户。 继前年远洋在亦庄东区以近19000元/平方米天价拿下地王之后，虎年节后京城地王纪录再度被亦庄刷新。而今的亦庄俨然成为楼市眼中一个热得发烫的区域板块；“首都第二机场”“环首都经济圈”等规划概念，将大大提高人们对亦庄的关注，并将带热这片区域的投资需求。从以上种种现象可以看出，房地产开发行业对经济市场动向是最为敏感的，他们之所以蜂拥而至的选择亦庄进行项目开发，不惜一次次刷新拿地纪录，就是因为他们看到了亦庄未来发展的巨大潜力，看到了亦庄高收入高
41、消费群体这个极具实力的市场。 一个地区，有了聚集的人群，自然会涌现商业需求。对于现代城市而言，商业需要就意味着商业地产的机遇呼之欲出，目前亦庄的居住就业人群主要集中在2545岁之间，而这个年龄段正是商业购买需求最旺盛、购买力最强的阶段，而区内商业设施等配套的匮乏，已经成为亦庄新城发展的短板。虽然亦庄创意生活广场和沃尔玛的进驻为区域紧张的商业配套带来曙光，但与即将迅速增加的居住人群相比，目前的商业发展依然远远不足，尚处于起步期。对于一个较为庞大的亦庄工作、生活体系来说，突破口不是社区商业和超市，而是区域级配套商业体乃至大型商业综合体的发展。亦庄目前的消费力市场急需定位高端、规模宏大、经营品类齐全的高档商业项目支撑。 34