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1、北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 1 - 北京市通州区新北京市通州区新华华大街大街 商商业业金融金融项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 二二九年九月九年九月 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 2 - 目目 录录 第一第一节节 项项目概况目概况 .3 一、一、项项目区域位置目区域位置.3 二、地二、地块现块现状及周状及周边边情况情况.5 三、三、项项目地目地处处区域区域通州新城概况通州新城概况.7 四、四、经济经济技技术术指指标标.7 五、可行性分析初步五、可行性分析初步结论结论.8 第二第二节节 北京市通州区概况北京市通州区概况 .9 一、通州区基一、通
2、州区基础础概况概况.9 二、北京市宏二、北京市宏观经济观经济概况概况.13 三、通州新城三、通州新城发发展展规规划划.18 第三第三节节 通州区房地通州区房地产发产发展概况展概况 .24 一、一、2009 年通州区土地成交情况年通州区土地成交情况24 二、北京通州区商品住宅市二、北京通州区商品住宅市场场分析分析.26 三、通州区商品住宅区域分析三、通州区商品住宅区域分析.28 第四第四节节 项项目分析与构想目分析与构想 .31 一、一、项项目目 SWOT 分析分析.31 二、二、项项目定位目定位设设想想.32 第五第五节节 项项目目经济测经济测算算 .34 附件一：通州区重点项目调研附件一：通
3、州区重点项目调研 .38 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 3 - 第一第一节节 项项目概况目概况 一、一、项项目区域位置目区域位置 项项目位于北京市通州区新目位于北京市通州区新华华大街与新大街与新华华北路交叉口北路交叉口东东北角，其中新北角，其中新华华大街是大街是“神神 州第一街州第一街”长长安街的安街的东东延延长线长线， ，现现已成已成为为通州区商通州区商业业金融的核心地金融的核心地带带。 。 北京市行政区划北京市行政区划图图 项项目地目地块块与城市各重要与城市各重要节节点距离如下：点距离如下： 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 4 - 地点地点距离距离
4、车车程（程（时时速速 50 公里）公里） 东东三三环环（国（国贸贸） ）16.7 公里公里约约 15 分分钟钟 东东四四环环（朝阳公园）（朝阳公园）14.3 公里公里约约 20 分分钟钟 东东五五环环9.5 公里公里约约 10 分分钟钟 东东六六环环4.3 公里公里约约 10 分分钟钟 京沈高速京沈高速6.5 公里公里约约 15 分分钟钟 京哈高速京哈高速1.6 公里公里约约 5 分分钟钟 项项目区域交通示意目区域交通示意图图 项项目四至目四至为为： ：东东至通州体育至通州体育场场；西至新；西至新华华北路；南至新北路；南至新华华大街；北至天大街；北至天桥桥湾居湾居 住小区用地。住小区用地。 2
5、.4公里公里4.6公里公里9.7公里公里 京通高京通高 速速 6.5公里公里 1.6公里公里 4.4公里公里 项项目位置目位置 通州区通州区 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 5 - 项项目地目地块块位置示意位置示意图图 二、地二、地块现块现状及周状及周边边情况情况 1、四至范、四至范围围： ：东东至通州体育至通州体育场场；西至新；西至新华华北路；南至新北路；南至新华华大街；北至天大街；北至天桥桥湾居湾居 住小区用地。住小区用地。 2、地面、地面现现状：目前，状：目前，该项该项目目东侧现东侧现状体育状体育场围墙场围墙及跑道、及跑道、篮篮球球场场占用本占用本项项目目 部分建部分
6、建设设用地，用地，约约 2384 666 平方米；西南角平方米；西南角为为遮遮挡围墙挡围墙，其余，其余为围墙为围墙；南；南侧侧建建设设 用地范用地范围围内有内有 3 个个变电变电箱及部分箱及部分现现状状绿绿化化;东东北角有一北角有一处临处临建建,占地占地约约 100 余平方余平方 米米,宗地范宗地范围围内西内西侧侧国土分局国土分局办办公楼公楼暂暂未拆除未拆除,树树木若干。木若干。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 6 - 地地块块北北侧现侧现状照片（状照片（远处为远处为天天桥桥湾居住小区）湾居住小区） 地地块东块东南角南角现现状照片（状照片（远处为远处为新新华华大街）大街）
7、3、地下情况与地、地下情况与地质质情况：尚未情况：尚未进进行地行地质质勘勘测测，待勘，待勘测测后后补补充地下情况。充地下情况。 4、土地的完整性：、土地的完整性：项项目地目地块块完整，无市政道路穿越。完整，无市政道路穿越。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 7 - 三、三、项项目地目地处处区域区域通州新城概况通州新城概况 早在早在 2004 年，通州新城的建年，通州新城的建设设工作就已工作就已经经提上政府工作提上政府工作报报告的日程，正式告的日程，正式 进进入启入启动阶动阶段，力争用段，力争用 10 年左右的年左右的时间时间将通州建将通州建设设成成为现为现代化的国代化的国际际
8、新城，重新城，重 要区域就是运河两岸。要区域就是运河两岸。2009 年国年国庆庆之后，北京市明确提出了之后，北京市明确提出了“集中力集中力量、聚焦通量、聚焦通 州州”的的发发展方向，通州新城的建展方向，通州新城的建设设已已经经被提到了前所未有的高度。被提到了前所未有的高度。 2004 年到年到 2008 年的年的 5 年年间间，运河两岸建，运河两岸建设设第一第一阶阶段的目段的目标标已基本已基本实现实现，共，共 整治河道整治河道 11.2 公里，完成两岸景公里，完成两岸景观绿观绿化美化面化美化面积积近万近万亩亩，新建改建，新建改建桥桥梁梁 6 座，大座，大 大提升了运河两岸的大提升了运河两岸的综
9、综合合环环境水平。境水平。现现在的运河已在的运河已经经由城市排由城市排污污河道河道彻彻底底变为变为 市民市民观观光旅游的首光旅游的首选选区域。区域。 从从 2009 年起，运河两岸的建年起，运河两岸的建设进设进入了关入了关键键的第二的第二阶阶段：即以运河源段：即以运河源头为头为核核 心，深入推心，深入推进进运河水运河水乡乡区、商区、商务务酒店区、运河源水酒店区、运河源水岛岛等功能性等功能性项项目区域的拆迁、目区域的拆迁、 市政交通、地下空市政交通、地下空间间的的实实施工作。力争在施工作。力争在 2015 年前，使通州形成以年前，使通州形成以总总部形部形态为态为特特 征的高端文化商征的高端文化商
10、务务中心和以中心和以时时尚特色尚特色为为主主题题的都市休的都市休闲闲消消费费中心。中心。 四、四、经济经济技技术术指指标标 项目内容项目内容备注备注 总占地面积总占地面积3.973.97 万平米万平米 建设用地面积建设用地面积3.973.97 万平米万平米 其中，项目东侧现状体育场围墙其中，项目东侧现状体育场围墙 及跑道、篮球场占用本项目部分及跑道、篮球场占用本项目部分 建设用地，约建设用地，约 2384.6662384.666 平方米平方米 绿化用地面积绿化用地面积 0 0 道路用地面积道路用地面积 0 0 容积率容积率 4.54.5 绿化率绿化率 30%30% 地上住宅建筑面积（可售）地上
11、住宅建筑面积（可售）53,52953,529 平米平米 地上办公建筑面积（还建）地上办公建筑面积（还建）24,00024,000 平米平米 地上商业建筑面积（可售）地上商业建筑面积（可售）44,55244,552 平米平米 地上商业建筑面积（还建）地上商业建筑面积（还建）13,00013,000 平米平米 地上酒店式公寓建筑面积（可售）地上酒店式公寓建筑面积（可售） 15,55715,557 平米平米 地上酒店建筑面积（自持）地上酒店建筑面积（自持）27,79327,793 平米平米 地上面积合计地上面积合计178,431178,431 平米平米 地下经营性配套建筑面积（可售）地下经营性配套建
12、筑面积（可售） 25,44825,448 平米平米需补交政府土地收益需补交政府土地收益 地下车库建筑面积地下车库建筑面积( (可售可售) )49,47049,470 平米平米需补交政府土地收益需补交政府土地收益 地下配套用房面积（不可售）地下配套用房面积（不可售）26,68226,682 平米平米 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 8 - 地下面积合计地下面积合计101,600101,600 平米平米 总建筑面积合计总建筑面积合计280,031280,031 平米平米 五、可行性分析初步五、可行性分析初步结论结论 经测经测算，本算，本项项目开目开发发完完毕毕后，可售部分税前后
13、，可售部分税前经营经营利利润润 92718 万元，税后万元，税后经营经营 利利润润 75757 万元，根据集万元，根据集团团相关文件要求，相关文件要求，经济经济上可行。上可行。 具体具体测测算算见报见报告第五告第五节节。 。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 9 - 第二第二节节 北京市通州区概况北京市通州区概况 一、一、通州区基通州区基础础概况概况 1、 、历历史沿革史沿革 通州通州历历史悠久，早在新石器史悠久，早在新石器时时期，境域内就有人期，境域内就有人类类活活动动。自西。自西汉汉初建置以来，初建置以来， 通州距今已有通州距今已有 2000 多年的多年的历历史。在金、元
14、、明、清四朝定都北京，京杭大运河史。在金、元、明、清四朝定都北京，京杭大运河为为 漕运命脉的漕运命脉的 800 年年间间，通州是京城，通州是京城门户门户、 、仓储仓储重地，政治、重地，政治、军军事、事、经济经济地位十分突地位十分突 出。通州自西出。通州自西汉设县汉设县建治，名称屡建治，名称屡经经更迭，西更迭，西汉汉称路称路县县。 。东汉东汉、三国、两晋、南北、三国、两晋、南北 朝、唐、五代称潞朝、唐、五代称潞县县， ，辽时辽时分分为为潞潞县县和和漷县漷县。金天德三年（公元。金天德三年（公元 1151 年），海陵王年），海陵王 取京杭大运河取京杭大运河“漕运通漕运通济济”之意在此之意在此设设州，
15、正式称通州。此后州，正式称通州。此后虽虽通州所通州所辖辖地域多有地域多有 变变化，但一直称通州。民国称通州化，但一直称通州。民国称通州为为通通县县，属河北省。，属河北省。1948 年年 12 月通月通县县解放。解放。 1949 年年-1950 年称通年称通县县， ，1954 年分年分设设通通县县和通州市，和通州市，1958 年年 3 月通月通县县、通州市由、通州市由 河北省划河北省划归归北京市后，合并称北京市后，合并称为为北京市通州区。北京市通州区。1960 年复称通年复称通县县。 。1997 年年 4 月撤月撤 销销通通县设县设立通州区。立通州区。 2、 、自然地理自然地理 通州区位于北京市
16、通州区位于北京市东东南部，京杭大运河北端。区域地理坐南部，京杭大运河北端。区域地理坐标标北北纬纬 39 364002， ，东经东经 1163211656， ，东东西西宽宽 36.5km，南北，南北长长 48km，面，面积积 907k。 。 面面临临朝阳区、大朝阳区、大兴县兴县，北与，北与顺义顺义区接壤，区接壤，东东隔潮白河与河北省三河市、人大回族隔潮白河与河北省三河市、人大回族 自治自治县县、香河、香河县县相相连连，南和天津市武清，南和天津市武清县县、河北省廊坊市交界。、河北省廊坊市交界。紧邻紧邻北京市中央北京市中央 商商务务区（区（CBD）西距国）西距国贸贸中心中心 13km，北距首都机，北
17、距首都机场场 16km， ，东东距塘沽港距塘沽港 100km，素，素 有有“一京二一京二卫卫三通州三通州”之称。之称。 据已有据已有资资料，通州区基岩包括震旦料，通州区基岩包括震旦亚亚界、下故生界及新生界地界、下故生界及新生界地层层，缺失上古，缺失上古 生界和中生界地生界和中生界地层层。表明通州区在上古生代和整个中古生代，。表明通州区在上古生代和整个中古生代，处处于隆起上升受剥于隆起上升受剥 蚀蚀的地的地质历质历史史时时期。在燕山运期。在燕山运动动以后的新生代第三以后的新生代第三纪纪晚期，底壳逐步下降，才再晚期，底壳逐步下降，才再 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 10 -
18、次接受沉次接受沉积积物，形成第四系盖尼，覆盖厚度一般在物，形成第四系盖尼，覆盖厚度一般在 150m500m 之之间间，但，但马驹桥马驹桥 及台湖及台湖镇东镇东石村一石村一带带只有只有 80m，差异，差异较较大，基地不平。大，基地不平。辖辖域内大部分地区域内大部分地区处处于大于大 兴兴隆起与大厂凹陷的中隆起与大厂凹陷的中间间地地带带，地，地质质条件比条件比较稳较稳定，中生代以来基岩升降幅度不定，中生代以来基岩升降幅度不 明明显显，境内基岩埋深，境内基岩埋深 500m 以内，以内，变变化化较较周周边边地区小，且无明地区小，且无明显显岩岩浆浆侵入及火山侵入及火山 活活动动迹象，明确迹象，明确显显示通
19、州地区的地下基岩岩示通州地区的地下基岩岩层层完整性好，地完整性好，地质质构造构造简单简单。区内有。区内有 两条主要的活两条主要的活动动断裂，并有多条断裂，并有多条隐隐状性断裂存在，状性断裂存在，单单在第四在第四纪纪末末显显示有活示有活动动迹象。迹象。 通州区通州区辖辖域域为为燕山运燕山运动动以后的下降地区。以后的下降地区。东东南距渤海南距渤海 100KM，西北距燕山，西北距燕山 山脉山脉 70km。全境属。全境属华华北平原的一部分，整个平原主要有永定河、潮白河冲北平原的一部分，整个平原主要有永定河、潮白河冲击击而而 成，地成，地势势由西北向由西北向东东南南倾倾斜。全区平均海拔斜。全区平均海拔
20、20m，坡降，坡降 0.3%0.6%。 。 全区地全区地势势平坦而略有起伏，境内地貌可分平坦而略有起伏，境内地貌可分为阶为阶地地貌、泛地地貌、泛滥滥平原地貌、河漫平原地貌、河漫 滩滩地貌、沙丘地貌、人地貌、沙丘地貌、人为为地貌等。境域北部，由地貌等。境域北部，由张张家湾家湾东东北北经经通州通州镇镇至宋庄一至宋庄一线线 西北部地区，地面高程均在西北部地区，地面高程均在 20m 以上，地形以上，地形较为较为复复杂杂，今仍有明，今仍有明显显陡坎、冲沟，陡坎、冲沟， 呈呈缓缓坡状坡状态遗态遗迹和沙丘等迹和沙丘等阶阶地地貌特征；地地貌特征；东东部北运河与潮白河之部北运河与潮白河之间间地区，由于近地区，由
21、于近 代河流泛代河流泛滥滥堆堆积积作用，其地作用，其地势势表表现为现为近河高、近河高、远远河床低的河床低的态势态势，形成，形成顺顺河床延伸河床延伸 的条形洼地；西部与南部的条形洼地；西部与南部为为永定河作用地域，地永定河作用地域，地势势除除总总的形的形态态外，在外，在马驹桥马驹桥、台湖、台湖 至北运河区至北运河区间间，呈，呈现东现东高西低或西南高高西低或西南高东东北低之北低之势势；由于古河改道和流水冲刷等；由于古河改道和流水冲刷等 原因，北部徐辛庄、永原因，北部徐辛庄、永顺顺地区有坡地区有坡岗岗地；地；风蚀风蚀和和风风力搬运作用造成北运河、潮白河力搬运作用造成北运河、潮白河 沿岸有沙丘存在；南
22、部低洼易沿岸有沙丘存在；南部低洼易涝涝地区地区还还有有盐盐碱土分布。碱土分布。 通州地通州地处处京杭大运河北起点，境内河渠京杭大运河北起点，境内河渠纵纵横，多河富水。共有大小河流横，多河富水。共有大小河流 13 条，条， 分分别别属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多属于潮白河、北运河两大河系。主要河道多为为西北、西北、东东南走向。南走向。 通州区地下水通州区地下水贮贮存条件好，地下水位受区域地存条件好，地下水位受区域地质质和水文地和水文地质质条件所制条件所制约约。潜。潜 水水位一般年初开始水水位一般年初开始缓缓慢下降；慢下降；3 月中旬，大地解月中旬，大地解冻冻，潜水埋深，潜水埋深较较浅的地
23、区，水位浅的地区，水位 略有回升；略有回升；4、 、5 月份，抽取地下水面月份，抽取地下水面积积灌灌溉溉，水位迅速下降；，水位迅速下降；5、 、6 月，出月，出现现潜水最潜水最 低水位低水位值值； ；7 月至月至 9 月，雨水渗入月，雨水渗入补给补给， ，农业农业停采地下水，水位回升，夏末秋初出停采地下水，水位回升，夏末秋初出 现现最高水位最高水位值值： ：10 月后月后缓缓慢下降。除慢下降。除 100m 一下保持自然一下保持自然动态动态特征外，特征外，100m 以上以上 浅浅层层承承压压水水严严重超采区，在重超采区，在 5、 、6 月份，形成常年或季月份，形成常年或季节节性水位降落漏斗状，水
24、位性水位降落漏斗状，水位 逐年下降。逐年下降。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 11 - 3、 、辖辖区与人口区与人口 现辖现辖 4 个街道（北苑街道、中个街道（北苑街道、中仓仓街道、新街道、新华华街道、玉街道、玉桥桥街道）、街道）、2 个地区（永个地区（永顺顺 地区、梨园地区）、地区、梨园地区）、10 个个镇镇（ （永永顺镇顺镇、宋庄、宋庄镇镇、潞城、潞城镇镇、梨园、梨园镇镇、 、张张家湾家湾镇镇、台湖、台湖镇镇、 、 马驹桥镇马驹桥镇、西集、西集镇镇、 、漷县漷县镇镇、永、永乐乐店店镇镇）、）、1 个民族个民族乡乡（于家（于家务务回族回族乡乡）。共有）。共有 44 个个
25、 社区、社区、480 个村委会。个村委会。 通州通州辖辖区区东东西西宽宽 36.5 公里，南北公里，南北长长 48 公里，面公里，面积积 907 平方公里，其中新城平方公里，其中新城 规规划面划面积为积为 155 平方公里。平方公里。 根据根据 2000 年第五次人口普年第五次人口普查查数据，全区数据，全区总总人口人口 67.4 万人。近年来通州万人。近年来通州发发展展 提速，常住人口也逐年提升，根据十一五提速，常住人口也逐年提升，根据十一五规规划，通州划，通州 2010 年末全区常住人口达年末全区常住人口达 到到 90 万。万。 4、地域文化、地域文化 通州是京杭大运河北端的水通州是京杭大运
26、河北端的水陆陆都会，文人墨客多流都会，文人墨客多流连连于此，文化于此，文化积积淀丰厚，淀丰厚， 明清明清时时期建有州学、期建有州学、书书院、会院、会馆馆多所，潞河多所，潞河书书院（院（现现今的潞河中学校址）今的潞河中学校址）为东为东路路厅厅 所所辖辖 10 州州县县最高学府，至今已有最高学府，至今已有 139 年的建校史。通州境内有众多名年的建校史。通州境内有众多名胜胜古迹，古迹，现现 存的燃灯佛舍利塔、永通存的燃灯佛舍利塔、永通桥桥及石道碑、李卓吾墓、潞河中学及石道碑、李卓吾墓、潞河中学红红楼、通州清真寺、楼、通州清真寺、张张 家湾城址及通运家湾城址及通运桥桥等多等多处处市市级级文物。文物。
27、 “云光水色潞河秋，云光水色潞河秋，满满径槐花感旧游，无恙蒲径槐花感旧游，无恙蒲 帆新雨后，一枝塔影帆新雨后，一枝塔影认认通州通州”， ，这这是清代文人是清代文人对对当当时时通州的描述，燃灯佛塔更是以通州的描述，燃灯佛塔更是以 “一枝塔影一枝塔影认认通州通州”而成而成为为通州城及京杭运河北端的通州城及京杭运河北端的标标志。通州是一座志。通州是一座历历史文化史文化 名城。在名城。在这块这块古老的土地上，向来是文脉蔚然、古韵古老的土地上，向来是文脉蔚然、古韵萦绕萦绕。千年底。千年底蕴蕴，形成通州特，形成通州特 有的运河有的运河历历史地域文化。史地域文化。 燃灯佛舍利塔燃灯佛舍利塔 通州清真寺通州清
28、真寺 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 12 - 通州的皇家文化通州的皇家文化 通州的皇家文化始于通州的皇家文化始于辽辽代。代。辽时辽时，通州称潞，通州称潞县县， ，辖辖区（今区（今漷漷 县镇县镇）有一片湖泊，名延芳淀。）有一片湖泊，名延芳淀。辽辽主每主每值值春季来春季来这这里打里打猎猎游游乐乐。金代，路。金代，路县县始称通始称通 州。金正隆四年海陵王完州。金正隆四年海陵王完颜颜亮亮亲临亲临通州通州视视察造千艘察造千艘战舰战舰情况。元代，元世祖忽必情况。元代，元世祖忽必 烈于元十八年正月至通州，二月烈于元十八年正月至通州，二月驻驻足通州的柳林。元成宗足通州的柳林。元成宗铁铁木
29、耳也游木耳也游猎猎柳林并柳林并发发 兵兵 1500 人于今通州人于今通州漷县镇漷县镇筑呼筑呼鹰鹰台，用于射台，用于射猎猎。元英宗。元英宗硕硕德八刺德八刺时时代，不代，不仅仅游游猎猎 柳林而且在此敕建行柳林而且在此敕建行宫宫。明朝，通州的漕运已。明朝，通州的漕运已经经比比较发较发达，明武宗朱厚照曾于正达，明武宗朱厚照曾于正 德十五年十月由江南乘舟至通州，德十五年十月由江南乘舟至通州，驻驻扎多日。朱扎多日。朱载载厚的厚的贵贵妃，明神宗的生母李太妃，明神宗的生母李太 后生于通州永后生于通州永乐乐店村，据店村，据传传李太后出生李太后出生时时曾有奇香，故生李太后的胡同取名曾有奇香，故生李太后的胡同取名为
30、为香香 儿胡同，今此胡同仍存，分儿胡同，今此胡同仍存，分为为上香胡同和下香胡同两段。到了清代，上香胡同和下香胡同两段。到了清代，顺顺治元年五治元年五 月，多月，多尔衮尔衮率兵攻破通州，八月，清世祖福率兵攻破通州，八月，清世祖福临临就就驻驻扎通州。康熙年扎通州。康熙年间间，康熙帝巡，康熙帝巡视视 通州很多次。雍正帝去通州很多次。雍正帝去东东陵陵谒谒陵陵时时， ，驻驻在通州的任庄。乾隆三年八月乾隆帝奉太在通州的任庄。乾隆三年八月乾隆帝奉太 后游通州的后游通州的马驹桥围猎马驹桥围猎。 。历历代帝王及皇室在通州所留下的足迹，构成了通州皇家代帝王及皇室在通州所留下的足迹，构成了通州皇家 文化的主体，而在
31、各文化的主体，而在各层层面社会生活中，通州也与皇家文化面社会生活中，通州也与皇家文化发发生着千生着千丝丝万万缕缕的的联联系。系。 如如贡贡院小学、司空小学等都与皇家文化有关。院小学、司空小学等都与皇家文化有关。 通州的漕运文化通州的漕运文化 通州自金代开始至以后的通州自金代开始至以后的 800 多年多年间间， ，护卫护卫与管理漕与管理漕务务成成 为为其基本其基本职职能，居民生能，居民生业业也多因漕运所需而也多因漕运所需而兴废兴废。因此元代以后，通州逐。因此元代以后，通州逐渐渐形成形成 了以漕运了以漕运为为代表的特定文化氛代表的特定文化氛围围。而。而这这种特定文化中，漕运、种特定文化中，漕运、仓
32、储仓储文化是其本源，文化是其本源， 其它文化多源于此。通州在全国独具的三座其它文化多源于此。通州在全国独具的三座庙庙宇中的宇中的仓仓神神庙庙、 、铁锚铁锚寺正是通州漕寺正是通州漕 运运仓储仓储文化的文化的显显著特征。明清两代著特征。明清两代仓储仓储衙署官衙署官员责员责任重大，任重大，为为祈祷保佑无事，故祈祷保佑无事，故 建有建有仓仓神神庙庙。明朝在。明朝在张张家湾家湾码头还码头还建有建有铁锚铁锚寺，无寺，无论论何船何船经经此寺，舵手均要上岸此寺，舵手均要上岸 入寺，恭拜祭入寺，恭拜祭锚锚，以祷安航。每年，以祷安航。每年农历农历三月初一，春暖花开之三月初一，春暖花开之际际，通州，通州还还在土在土
33、坝码坝码 头举头举行开漕典礼，祭祀行开漕典礼，祭祀坝坝神。漕粮的收神。漕粮的收纳纳和支放和支放场场景可以景可以说说是蔚是蔚为为壮壮观观，构成的，构成的 是一幅幅特殊的是一幅幅特殊的仓储仓储文化画卷。依托漕运文化而衍生的民俗文化如花会、文化画卷。依托漕运文化而衍生的民俗文化如花会、庙庙会、会、 旱船、高旱船、高跷跷、拉洋片等更融合了各地民、拉洋片等更融合了各地民间间活活动动特点。特点。 通州的地名、胡同、古迹文化通州的地名、胡同、古迹文化 通州的地名及胡同文化，把千百年来漕运的通州的地名及胡同文化，把千百年来漕运的历历 史以地名的形式永久的史以地名的形式永久的积积淀下来，淀下来，给给通州人民留下
34、了一份宝通州人民留下了一份宝贵贵的文化的文化遗产遗产，也，也给给 通州的文学通州的文学艺术创艺术创作提供了丰富的作提供了丰富的场场景空景空间间。如皇木厂、中。如皇木厂、中仓仓、西、西仓仓等等仓储仓储地名，地名， 粮食市、瓷器口、粮食市、瓷器口、鱼鱼市口、斗子市口、斗子营营、江米店、北果子市、牛市口等交易地名，都是、江米店、北果子市、牛市口等交易地名，都是 运河漕运运河漕运遗遗址址标标志的域名文化。当然志的域名文化。当然还还有一些有一些历历史史遗遗迹演迹演变变出来的景出来的景观观文化，如文化，如 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 13 - 八里八里桥桥、燃灯塔、三教、燃灯塔、三
35、教庙庙等。以及以御道碑等等。以及以御道碑等为为代表的碑刻文化。代表的碑刻文化。 通州的通州的饮饮食文化食文化 京杭大运河不京杭大运河不仅给仅给古代通州的相关行古代通州的相关行业业提供了广提供了广阔阔的的发发展展 空空间间，而且由它，而且由它带带来的来的饮饮食文化可以食文化可以说说是源是源远远流流长长， ，经过长时间经过长时间的的积积淀，形成精淀，形成精 品。特品。特别别是被称是被称为为通州三宝的通州三宝的“小楼小楼烧鲇鱼烧鲇鱼”、 、 “大大顺斋顺斋糖火糖火烧烧”、 、 “万通万通酱酱豆腐豆腐”至今至今 仍仍为为京津地区人民津津京津地区人民津津乐乐道。道。 小楼小楼烧鲇鱼烧鲇鱼 大大顺斋顺斋糖
36、火糖火烧烧 民民间间工工艺艺文化文化 晚清晚清时时期，朝廷期，朝廷为为了保了保证证漕运通漕运通畅畅， ，严严禁在运河沿岸禁在运河沿岸兴兴修修农农田田 水利，通州水利，通州农业发农业发展受到限制，所以手工展受到限制，所以手工业业相相对对比比较发较发达。因通州城市繁达。因通州城市繁华华，逐，逐 渐渐成成为为消消费费城市，所以手工城市，所以手工艺术艺术品制售就更品制售就更为为突出，突出，产产生了生了许许多代表人物及作品。多代表人物及作品。 如剪如剪纸艺术纸艺术家家杨杨本逵、陶器制作家本逵、陶器制作家杨杨梦臣，面塑梦臣，面塑艺术艺术家面人家面人汤汤等。等。 二、北京市宏二、北京市宏观经济观经济概况概况
37、 1、北京宏、北京宏观经济观经济分析分析 2005-2007 年北京的年北京的经济经济保持着高速增保持着高速增长长，但，但 2008 年面年面对对复复杂杂多多变变的国的国际际 及国内及国内经济经济形形势势，北京市整体，北京市整体经济经济增速放增速放缓缓，投，投资资呈呈现负现负增增长长，出口增，出口增势势明明显显回回 落，消落，消费费市市场场成成为为拉拉动经济动经济增增长长的主力。房地的主力。房地产产开开发发企企业资业资金来源呈下行金来源呈下行趋势趋势， ， 自筹自筹资资金成金成为为开开发发企企业业“自救自救”的重要途径。城的重要途径。城镇镇居民可支配收入居民可支配收入稳稳步增加，但生步增加，但
38、生 活活压压力力进进一步加大。一步加大。2009 年二季度开始，国内的年二季度开始，国内的经济经济形形势势开始回暖，北京的各开始回暖，北京的各项项 经济经济指指标标也有也有转转好的好的趋势趋势。 。 GDP： ：2009 年全市年全市实现实现地区生地区生产总值约为产总值约为 11346 亿亿元，比元，比 2008 年年预计预计增增长长 9.6%。 。 投投资资： ：2009 年年 1-11 月，全市完成社会固定月，全市完成社会固定资产资产投投资资（含土地一（含土地一级级开开发发投投资资） ） 4362.7 亿亿元，同比增元，同比增长长 43%，增幅比，增幅比 1-10 月回落月回落 5.2 个
39、百分点。其中完成房地个百分点。其中完成房地产产 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 14 - 开开发发投投资资 2230.9 亿亿元，增元，增长长 47.7%，增幅回落，增幅回落 3.1 个百分点；完成基个百分点；完成基础设础设施投施投资资 1236.6 亿亿元，增元，增长长 33.3%，增幅回落，增幅回落 6.1 个百分点。个百分点。 进进出口：出口：2009 年年 1-11 月，全市月，全市进进出口出口总值总值 1906.3 亿亿美元，同比去年减少了美元，同比去年减少了 643.4 亿亿元。其中，出口元。其中，出口 433.5 亿亿美元，同比去年减少了美元，同比去年减少了
40、94.4 亿亿元；元；进进口口 1472.8 亿亿 美元，同比去年减少美元，同比去年减少 549 亿亿元。元。 消消费费： ：2009 年年 1-11 月，全市月，全市实现实现社会消社会消费费品零售品零售额额 4793.7 亿亿元，同比增元，同比增长长 15.2%，扣除价格因素后，扣除价格因素后，实际实际增增长长 17.8%， ，实际实际增幅比增幅比 1-10 月提高月提高 0.3 个百分个百分 点。分商品点。分商品类别类别看，吃、穿、用看，吃、穿、用类类分分别实现别实现零售零售额额 1148.8 亿亿元、元、445.8 亿亿元和元和 2878.8 亿亿元，同比分元，同比分别别增增长长 10.
41、3%、 、14.8%和和 20%。 。 CPI 和和 PPI： ： 2009 年年 1-11 月，居民消月，居民消费费价格比上年同期下降价格比上年同期下降 1.6%，降幅比，降幅比 1-10 月月缩缩小小 0.1 个百分点。个百分点。1-11 月，工月，工业业品出厂价格比上年同期下降品出厂价格比上年同期下降 6.1%，降幅，降幅 比比 1-10 月月缩缩小小 0.2 个百分点；原材料、燃料及个百分点；原材料、燃料及动动力力购进购进价格比上年同期下降价格比上年同期下降 13.1%， ， 降幅比降幅比 1-10 月月缩缩小小 0.9 个百分点。个百分点。 居民生活水平：居民生活水平： 2009 年
42、底北京市常住人口超年底北京市常住人口超过过 1700 万人，比上年末增加万人，比上年末增加 40-50 万人。其中，万人。其中， 外来人口外来人口约约占常住人口的比重占常住人口的比重为为 30%。 。 2009 年年 1-11 月，城月，城镇镇居民人均可支配收入居民人均可支配收入 24566 元，同比增元，同比增长长 8.3%，增幅，增幅 高于高于 1-10 月月 0.2 个百分点。人均工个百分点。人均工资资性收入、性收入、转转移性收入同比分移性收入同比分别别增增长长 9.2%和和 12.5%，是拉，是拉动动居民收入增居民收入增长长的主要因素。的主要因素。 2009 年年 1-11 月，月，农
43、农村居民人均村居民人均现现金收入金收入 12879 元，同比增元，同比增长长 12.5%，增幅，增幅 与与 1-10 月持平。其中，人均工月持平。其中，人均工资资性收入增性收入增长长 15.4%， ，转转移性收入增移性收入增长长 36.3%，两，两 者合者合计计拉拉动现动现金收入增金收入增长长 11.5 个百分点。个百分点。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 15 - 2、人口、人口发发展展 0 400 800 1200 1600 2000 单位：万人 京沪杭三地常住人口统计表（2005-2008年） 北京1538158116331695 上海1778181518581888
44、 杭州661666786797 2005年2006年2007年2008年 根据根据 北京市北京市 2009 年度年度统计统计年年鉴鉴 ，截止到，截止到 2008 年底，北京市常住人口年底，北京市常住人口为为 1695 万人，万人，户户籍人口籍人口 1229.9 万人。近万人。近 5 年北京市常住人口的增年北京市常住人口的增长长比率平均比率平均为为 3.23%，略高于上海的平均增，略高于上海的平均增长长率。率。 3、地区国民生、地区国民生产总值产总值，包含人均，包含人均 GDP 对对比比 0 4000 8000 12000 16000 单位：万元 京沪杭三地地区生产总值统计表（2005-2008
45、年） 北京6814.57720.39006.210488 上海9143.9510296.9712001.1613698.15 杭州2942.653440.994103.894781.16 2005年2006年2007年2008年 地区国民生地区国民生产总值产总值代表一定代表一定时时期内，地区所生期内，地区所生产产出的全部最出的全部最终产终产品和品和劳务劳务 的价的价值值，反映一个地区的，反映一个地区的经济经济表表现现。从上面的。从上面的图图表可以看出，北京市近几年的地表可以看出，北京市近几年的地 区国民生区国民生产总值产总值保持着保持着 10%以上的高速增以上的高速增长长，但，但总值总值与上海
46、相比与上海相比还还有一定的差有一定的差 距。距。 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 16 - 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 单位：元 京沪杭三地人均国民生产总值统计表（2005-2008年） 北京44969495055604463029 上海51428567336459272536 杭州40003518715263860414 2005年2006年2007年2008年 人均国民生人均国民生产总值产总值是衡量人民生活水平的指是衡量人民生活水平的指标标。从。从图图表中可以看出，北京、表中可以看出，北京、 上海、
47、杭州三个城市的人均上海、杭州三个城市的人均 GDP 水平比水平比较较接近，均属房地接近，均属房地产发产发展的一展的一线线城市。城市。 4、 、产业结产业结构比构比较较 2004-2008年北京市产业结构对比 1.61.41.11.11.1 30.629.5 27.926.825.7 67.869.1 7172.1 73.2 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2004年2005年2006年2007年2008年 第一产业第二产业第三产业 2008 年北京市第三年北京市第三产业产业比重达比重达 73.2%，与改革开放初期的，与改革开放初期的 23.7%相比相比发发生生 了了显显著著变变
48、化，目前北京第三化，目前北京第三产业产业的比重在全国的比重在全国稳稳居第一，居第一，实现实现了了产业结产业结构从工构从工业业 主主导导型向服型向服务业务业主主导导型的型的转变转变。 。 改革开放之后，随着城市改革开放之后，随着城市规规划修划修编编和首都功能定位的逐步明确，北京开始加快和首都功能定位的逐步明确，北京开始加快 产业结产业结构的升构的升级级和和调调整。整。1994 年服年服务业务业比重超比重超过过第二第二产业产业，形成，形成“三、二、一三、二、一” 的的产业产业格局，格局，1995 年服年服务业务业比重超比重超过过 50%， ，标标志着北京市从全国重要的工志着北京市从全国重要的工业业
49、基基 地逐步地逐步发发展成展成为为以第三以第三产业为产业为主的服主的服务经济务经济城市。此后，北京市第三城市。此后，北京市第三产业产业比重比重节节 节节攀升。攀升。1998 年超年超过过 60%， ，2006 年超年超过过 70%， ，2008 年达到年达到 73.2%。 。 北京已北京已经经初步形成具有首都特色的服初步形成具有首都特色的服务业务业主主导导型型产业结产业结构，构，这样这样的的产业结产业结构构 北京市通州区新华大街商业金融项目可行性研究报告 - 17 - 不不仅仅提高了城市承提高了城市承载载力，提升了服力，提升了服务务功能，也熨平了功能，也熨平了经济经济波波动动，特，特别别是在是在应对应对国国 际际金融危机和世界金融危机和世界经济经济减速中减速中发挥发挥了了稳稳定器的作用。定器的作用。 5、固定、固定资产资产投投资资 0 1000 2000 3000 4000 5000 单位：亿元 京沪杭三地固定资产投资额对比（2005-2008年） 北京2827.23371.53966.63848.5 上海3542.553925.094458.614829.46 杭州1277.81460.541684.131961.72 2005年2006年2007