[建筑]养生养老房产项目可行性分析报告.ppt

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1、天颐国际生态养生文化村可行性分析报告,2011年2月,前言 养生养老项目案例 社会老龄化现状 成都市老龄化现状 养生养老项目基本模式 养生养老房产项目swot分析 养生养老房产项目定位 养生养老房产项目赢利模式 养生养老房产项目营销模式 天颐国际生态养生文化村立项分析,“老吾老以及人之老， 幼吾幼以及人之幼”,“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。 在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。”,国家“十二五”规划提出,“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”,近些年，房产市场风起云涌，竞相攻城略地

2、大显身手，真金白银赚得盆满钵满；但任何事都不可能一直兴盛，如今调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是各地“限购令”相继出台，更是让市场仿佛渐入冬天的前夜 ,然市场如何发展？,商业地产 旅游地产 城市综合体 老年地产 养生养老地产 ,市场前景？模式优劣？运营管理? 异常困惑！,占先机者，得优势 顺时势者，得发展,先机 时势,我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展,从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场,因此，作为目前欲跨行业拓展的地产企业， 是绝佳的机会 进军,养生养老房产项目,他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！,台湾长庚

3、,北京太申祥和山庄,云南金曦卧云仙居,北京银龄国际公寓,浙江城仙居,三亚老年休闲中心,台湾长庚养生文化村 是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念养生文化村。这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户。村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生）、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动、宗教活动。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。村里还拥有完整的社区功能。 养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50

4、岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者 云南卧云仙居 云南金曦（国际）老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。 据介绍，卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。,北京太申祥和山庄 太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。 专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太

5、申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。 北京银龄国际养老公寓 银龄（Silver Age）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地

6、成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。,北京金港家苑 金港家苑是由中国老年学学会北京东方阳光国际老年颐养中心、北京绚丽阳光老年服务有限公司承办的老年综合性服务机构。它实施以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。 金港家苑建立的是一套高标准的服务模式，力求切实符合人心发展和需求的具有高品位、真情感、开拓新视野、集保健、养生、康复、护理、健身、娱乐、文化、送终为一体的养老幸福家园。 浙江城仙居 农家乐公寓“城仙

7、居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。,我国老龄市场现状分析,实际上中国在2001年就已开始进入了老龄化社会,通常，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”。,民政部发布的2008年民政事业发展统计报告显示， 截至2008年底，全国65岁及以上人

8、口10956万人，占全国总人口的8.3%，比上年上升了0.2个百分点。60岁及以上人口15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。报告说，我国面临严重的人口老龄化趋势,我国已进 入人口老 龄化,据民政部发布的2008年民政事业发展统计报告显示,60岁以上老年人口 已达1.59亿 ， 占全国总人口12%,其中65岁以上的老年 人口近1.1亿，占总人口8.3%,到21世纪中叶，中国 老年人口将到达4亿人,我国已进入人口严重老龄化阶段,我国已进入 人口老龄化,目前我国老龄人市场的 年需求缺口约5千亿,老龄人消费 潜力巨大,老年保健及旅游缺乏 专业的综合配套服务 机构,现有养老

9、机构远远低 于市场需求，且缺乏 中高端配套,养生 项目行业前景,养生项目行业前景极佳,据全国老龄工作委员会提供的数据,我国老龄人市场的年需求为6千亿元,2010将达到一万亿,目前我国每年为老年人提供 的产品不足一千亿元,供需之间存在巨大商机,目前我国老龄人 市场的年需求缺 口约5千亿,老龄市场需求缺口巨大,老龄人消费 潜力巨大,中国老龄科学研究中心 的一项调查,城市老年人口中，有42.8%的 人拥有储蓄存款,退休金一项到2010年， 就将增加到8383亿元,退休金到2020年 为28145亿元,退休金到2030年， 为73219亿元,老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔,老龄人群消费潜力巨

10、大,老年保健及旅游 缺乏专业的综合 配套服务机构,老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段,老年保健服务市场待开发,05年老年旅游份额约占 旅游市场的25%,05年老年旅游收入达到 1000亿人民币左右,老年保健养生缺乏专业中高端配套机构,现有养老机构远远 低于市场需求，且 缺乏中高端配套,中高端养生养老机构严重不足,缺乏服务意识、成本意识、,缺乏竞争意识、风险意 识、法制意识,运营成本过高，服务内容 还显得单一和不规范,养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低,养老机构普通收住的是高龄 段（70岁以上）的孤寡老人 、病困老人,成都市老龄市场现状分析,十九个区（市）县和高新区中， 老年

11、人口数排在前三位的是双流县、彭州市和金牛区， 分别为153724人、134573人和132093人。 老年人口占该区（市）县总人口比例排在前三位的是成华区、崇州市和金牛区， 分别为20.04%、19.60%和18.90%。（市老龄办）,全市户籍人口11396260人， 60岁及以上老年人口1968292人，占总人口的17.27%。 老年人口中，6064岁老年人口585088人； 6569岁老年人口467905人； 7074岁老年人口348543人； 7579岁老年人口266434人； 8089岁老年人口253860人； 90岁及以上老年人口46462人。,成都市2009年老年人口信息和老龄事业

12、发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日,数据表明，成都市已是严重的人口老龄化城市,2009年末，全市共有养老服务机构（含敬老院、福利院）206所，床位数31917张，其中，国办养老服务机构7所，床位数2252张。民办养老服务机构33所，床位数7605张。农村敬老院166所，床位数22060张。（市民政局）,现在民办养老机构的发展水平已经有了很大提高，无论硬件和软件都和国办福利机构不相上下。但受市民传统观念影响和经济条件限制，市民还是更倾向于将老人送到国办福利机构,政府办公厅下发关于加快我市老龄服务社会化产业化发展的意见，将把老龄服务业纳入现代服务业发展体系，并明确了养老机构应按50收

13、取基础设施配套费。市、区（市）县所属国有担保机构和金融机构要支持老龄产业项目融资工作,对养老机构生活服务项目应给予价格优惠，其开展老龄服务产生的水、电、气、有线电视、电话通信等费用，有关单位应按规定给予优惠或提出支持发展的意见，无优惠规定的在营业初期也应给予一定扶持。养老服务机构进行管网等生活设施铺设、改造时，有关部门和单位也应按规定给予优惠或给予一定扶持,青羊区(2家) 锦江区 (2家) 金牛区 (1家) 武侯区 (6家) 成华区 (4家) 龙泉驿 区 (4家) 青白江区 (1家) 新都区 (1家) 温江区 (1家) 都江堰市 (1家),彭州市 (0家) 邛崃市 (0家) 崇州市 (3家)

14、金堂县 (1家) 郫 县 (5家) 新津县 (0家) 双流县 (2家) 蒲江县 (0家) 大邑县 (1家),成都现有备案养老院,成都现有备案养老机构35家（数据来源养老网）,龙泉驿区 成都第二社会福利院 红星老人公寓 城东疗养康复托老院 阳光康托苑 温江区 温江社会福利院 都江堰 都江堰社会福利院 大邑县 社会福利院 崇州区 华西康福园老年公寓 祥鹤园颐养中心 南苑老年公寓 金堂区 金堂社会福利院 郫县 颐园生态休闲养老院 晚霞敬老院 天顺老年修养院 颐家怡老年公寓 晚霞生态村,成都市现有备案养老机构名录,青羊区 稻春园老年休闲中心 荷塘花屯老年养生中心 锦江区 锦江区福利院 海地通敬老院 金

15、牛区 颐乐春养老院 武侯区 和信老人康复中心 通联老人颐养中心 金福园养老中心 八哥老年休闲公寓 榕树林老年公寓 成华区 成华区老年康疗院 第一社会福利院 遐龄居颐养老人休闲中心 园缘老年公寓 青白江区 青白江区老年中心 大丰荣德颐养院,成都现有养老机构状况,普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求; 档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当而已; 服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求; 服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力; 缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全、针对中高端的大

16、型养生养老国际型机构; 成都市60岁及以上老年人口1968292人，按15%有养老床位需求计算，床位需求为295243张，床位缺口263326张，缺口占比89.1%.,养生养老项目基本模式,现阶段养生养老基本模式,养生养老文化社区 集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型 社区 会员制高档敬老院 一般是将俱乐部与敬老院相结合。 异地养生养老模式 异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老 度假基地连锁度假养老 基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品 分时度假养老模式 是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、

17、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念 以房养老 “以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式 其它模式 如养老连锁超市等,养生养老房产项目swot分析,养生房产项目swot优劣势分析,养生养老房产项目定位,房地产企业自身在资本整合、土地资源综合开利用能力、物业的建设运营管理经验等方面的具有明显优势,大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化,本模式在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产

18、业的目的。,养生酒店+养生护理中心+养生俱乐部+养生别墅+养生公寓+社区商业配套,业态定位：,居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务,功能定位：,有经济实力的离、退休教师、干部老人群体; 为父母购买用来养生养老的高级金令、白领人士; 有养生需求的部分金领、白领阶层。,客层定位：,功能配置,附、某企业养生服务项目1,附、某企业养生服务项目2,养生养老房产项目盈利模式,养生养老房产项目赢利模式,销售养生别墅、养生公寓产权收益 销售养生别墅、养生公寓使用权、入住权收益 养生酒店经营收益 养生酒店入住权、经营权转让收益 养生酒店物业产权

19、销售或物业持有增值收益 养身活动开展经营收益 养生器械、保健品经营销售收益 养生俱乐部经营收益 社区配套物业经营管理或经营权转让收益,普通房产与养生房产项目赢利能力对比,对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。,养生养老房产项目营销模式,养生房产项目营销模式,主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员等级提供差异化养生养老服务。 通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。

20、通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。,天颐（暂定名）国际生态养生文化村立项分析,近年来，科学家及业内专家将中西医学与人的健康和生存环境结合起来研究时发现：中医理论鼻祖黄帝内经蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。在中国文化根基上衍生出来的中医学理论体系和现代医学的治病机理不同，中医按照“时间、空间、人”把大环境以及个体的整体进行辨证论治和预防的；中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形神统一的整体观。正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转折，生态养生将成为健康生活的主流方式。 成

21、都是西南重镇，四川政治、经济、文化中心，政府机关、企事业单位数量众多，居民生活水平和人均消费指数逐年攀升，对于生命质量的需求和认识水平都走在全国的前列。另外，四川旅游资源、文化创意产业资源、国际项目合作资源都相当充足。健康生态养生项目正是综合考虑地理优势和环境特点因时借势确立，以传承推广中国传统养生文化为已任，为提高人民健康水平改善人民生命质量贡献力量。,项目背景,项目定位,天颐（暂定名）国际生态养生文化村选址策略,选址策略,环境优美 位于风景名胜区附近或处于风景区内为佳，或有较好自然景观或利于进一步打造较好的景观,交通便捷 能快捷的到达行政、商业中心、医院为佳，或距区域行政、商业中心、配套设

22、施健全的医院较近为佳,较大规模 占地200-500为宜，利于完善各种功能性的设施以及景观打造，利于打造较大的养生社区，利于塑造养生产业品牌效应,选址区域 成都周边郊县有较低人口居住密度，较好的空气质量和较佳自然环境，以及完善的基础配套，如都江堰、彭州、龙泉驿、金堂等,天颐（暂定名）国际生态养生文化村功能配置,物业形态及功能配置,养生俱乐部,功能类别 ： 养生活动中心 养生交流中心 养生康体中心 旅游疗养中心,服务内容：,包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（

23、禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。 养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等,公众福利敬老院,功能类别 ： 免费福利型敬老院,服务内容：,项目以回报社会为宗旨，面向社会的免费福利型敬老院。为一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊贡献的老人提供的免费养老场所。,养生别墅 / 养生公寓,功能类别 ： 中、高端居家养生入住,服务内容：,特别为有中、高端养生养老需求的群体度身定做。养生别墅满足高端人群购买居家，养生公寓满足中端人群购买居家入住，同时获得社区内养生项目相关养生服务。,养生度假酒店,功能

24、类别 ： 度假休闲入住 家人团聚入住 养生商业活动交流、展示入住,服务内容：,提供全方位的酒店式入住服务。作为其他养生主题的配合单位，如养生团队接待入住，家人团聚入住，养生文化交流团队、竞技等团体的养生体验入住等。,养生养老医院,功能类别 ： 医疗服务 养生保健服务,服务内容：,提供日常医疗服务、日常体检、保健服务，养生讲座、工作人员培训等,养生护理、服务中心,功能类别 ： 老年看护、护理 家政中心 精神关怀中心,服务内容：,提供全方位的老年养生看护护理、日常家政服务，日常养生活动开展配合,社区商业中心,功能类别 ： 生活购物超市 日常生活配套 康体保健用品超市,服务内容：,日常生活超市、社区

25、电信、邮政、洗涤等全方位生活配套服务 保健品、康体、美体用品器械销售等。,天颐（暂定名）国际生态养生文化村投资规模及回收,规划占地面积200500亩，建筑面积约26.6万平方米66.6万平方米(按容积率2计） 可提供养生床位数8889个22223张（按平均30平方米/张计），占成都市全部床位31917张的27.7%69.5%,占成都市市区床位数9857张的89.7%250.2%. 成都市60岁及以上老年人口1968292人，按15%有养老床位需求计算，床位需求为295243张，项目可提供床位数占需求的2.9%7.5%。 全部投资额约为6.65亿元16.65亿元（按2500元/平米建面计）。,投

26、资规模,项目投资及投资回收、收益,项目投资分三期进行 一期 自筹资金1-3亿元 用于购买土地，初期建设 二期 项目融资 3-5亿元 三期 物业预售5-10亿元 投资回收分三期进行 一期 物业预售50%，预计收回全部投资的75% 二期 转让物业25%-50%入住权、使用权，收回全部投资的 25%。 三期 销售剩余物业入住权、使用权到期的产权，变现物业约全部投资额度的80%100%为项目实际物业收益。 养生养老项目经营收益所带来的持续收益。,天颐（暂定名）国际生态养生文化村运营模式,运营模式,模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅

27、以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区； 构筑养生养老核心理念 以环境养生、营养养生、运动养生、科学知识养生、文化艺术养生、医疗保健养生五大养生主题为养生核心理念； 以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽的服务标准； 将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造； 通过销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。,主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。 通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。 通过销售养生别墅、

28、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。,天颐（暂定名）国际生态养生文化村社会效益,项目社会价值,1、能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替当地政府分忧、为老龄人人谋福； 2、促进生态养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供一个创新性、全方位的养老、疗养、休闲场所； 3、改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充； 4、安置当地失业、无业人员劳动就业的机会，为政府和相关部门排忧解难； 5、可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任； 6、多功能一体化的服务模式，为生态养生项目提供规范性经营和与国际接轨的样板

29、和参照，为行业发展探索质量和经营管理意义将更加深远。,、本项目要求地理位置优越、交通便利，资源整合充分、规划细致合理可行。项目可填补成都无高端大型全功能生态养生市场空白并与同类项目实行错位经营； 、本项目应自然环境质量较好，基础设施可利用性强。全面开发程度高，投资规模和投资成本较高，注重投入成本的科学管理控制。项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目； 、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用，项目完全可行； 、建议项目多渠道争取、利用政府各项政策支持扶持，特别是获得政府相关配套扶持，可以获得土地、税收

30、、基础配套服务收费方面的费用减免；,项目结论与建议,5、建议项目在执行过程中要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，尽最大可能收回投资。同时加强与第三方合作和项目招商引资工作，多层次解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益； 6、本项目涉及的产业、品种较多，建议公司预先做好技术力量储备工作。要使本项目顺利地开展，并得到预期的经济效益，必须保持与富有经验的专家和技术人员经常联系，得到他们的有效指导。并且通过招聘和培训自己的技术人员和开拓市场人才，才能使项目稳定发展； 7、建议项目在运营过程中着力于转变经营观念，注重开发市场，形成具有自己特色的竞争优势。不断研究探索多元化的服务项目，增强服务质量和规模，以满足不同层次消费者的需求，并在此基础上加强服务质量管理，树立良好的企业形象。,