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1、美国物业管理,概 述,美国的物业管理已有70年左右的历史，其发展已日益成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。 美国房地产业总值约占国民生产总值的10%15%，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30.2%，房产约占50%，房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业。,恭喜奥巴马当选美国物业 公司负责人,美国总统奥巴马 小区物业公司负责人，管理美国物业,业主委员会 美国国会,议员 小区各楼层选出来的代表,美国物业管理概况,美国的物业的行业管理一般由行业协会承担 成立物业管理公司手续
2、比较简便,只须符合一些基本的法定条件成立物业管理公司手续比较简便,只须符合一些基本的法定条件 行业协会对物业管理企业的资质和从业人员的资格管理比较严格,(一)管理机构,美国小区中的公寓有两种,合作公寓，屋主没有产权,只有股份,根据单元大小算出你占有大楼的股份比例,共有公寓，屋主拥有独立产权。既可以由私人业主自我管理,也可以委托专业物业管理企业进行管理。,（二）服务模式,业主自我管理,委托物业公司管理,约有20%的中小型的公寓实行业主自我管理 全体业主大会选举出业委会 业委会通常一年选举一次,实施管理时,通常委派各房产经理负责小区的日常管理 业委会与物业管理公司签订的合同期限一般为一年,（二）服
3、务模式,美国物业管理费用到哪里 以共有公寓为例,计划书规定权利 物业管理费落到谁的口袋？ 物业管理费用在哪里？ 谁来管理自己的物业？,标准的专业化管理最显著的特点,贴心的多样化服务引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准,完备的职业化体系美国物业管理实行职业经理人制度,体制完善管理有序政府设有专门的物业管理行政机构,企业经营规模庞大内部管理模式、管理制度、管理程序都统一,信息技术应用广泛社区的电脑管理系统中相关资料齐全,风险防范机制健全物业管理费一般包含房屋保险的费用,美国物业管理的特点,中美物业管理的比较,一、国外物业管理法制化程度高,二、国外物业 所有权与管理权分离,三、国外物业管理的收费标
4、准 由市场形成,四、物业管理企业需要培养 高素质管理人才,美国物业的可借鉴之处,物业管理运作模式多样化,物业服务方式多样化,扶持一批专业化公司，推动物业管理企业将服务项目外包，打破物业管理企业既要实施管理又要从事作业的传统运作模式 加快实现物业管理企业管理与作业的分离，提高服务效率，降低服务成本，满足业主需求,根据业主实际需求和消费能力，引导业主灵活选择物业服务项目和服务标准。,一、推行多样化物业服务模式,美国物业管理信息化建设和发达的专业化服务市场值得借鉴： 筹建物业管理行政事务中心通过整合管理资源，形成市局物业管理处、市物业管理行政事务中心、市物业管理行业协会协同联动的行业管理格局。,二、
5、搭建公共服务平台,建立物业保险制度引导业主和物业管理企业通过购买物业保险，减少因灾害性天气或者其他突发事件给业主和企业带来的经济损失，有效地化解物业管理中的经济赔偿纠纷和矛盾。,三、加快引入物业保险,美国的房地产物业税,在国内，房地产物业税还是一个历史不长的新税种，但在美国房地产物业税已经征收了几十年，并且已经成为了地方政府主要的财政收入来源。,概 况,属性,不属于联邦政府征收的税种，而是由州以下政府所征收的税，该种税是市、县和学区财政收入的主要来源之一,房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收,房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税,物业税税率,房价高低与物
6、业税未必成正比,美国的房地产物业税不是遏制房价的杠杆，而是地方政府解决财政收入不足的手段。,物业税都用在什么地方,县政府征收上来的房地产物业税主要用于为民众提供的公共服务支出,借鉴美国经验 实施我国的物业税改革,（1）赋予地方政府一定的税收自主权,物业税法应由全国人大立法颁布，税法规定各个税收要素，制定幅度税率，地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率。,（2）开征统一规范的物业税，清理房地产业 流转环节的税费,目前阶段，应确定适度的税率和减少税率级数，随着房地产业的规范化，行业利润逐步趋于平均化，可以考虑取消土地增值税，将其纳入所得税类。,（3）设置科学的适用税率,房地产税的改革要贯彻“低税率”原则，税法可制定0.5%1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率。,（4）建立一套较为科学完善的房地产评税体系,要有专门的房地产价值评估机构 要有专业的评税人员 要选用适宜的评税方法 要有透明的评税过程,（5）建立一套科学的物业税管理手段和征管制度,1、要建立完善房地产信息收集机制 2、其次，要应用科学的评税工具，应开发一套能够满足各种评估方法的批量评税的计算机辅助系统 3、要建立一套评税纠纷争议解决机制。,THE END,谢谢观看,