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1、,西安房地产市场研究（一） 重点开发商专题研究,报告人：陈智龙 2011年9月2日,目 录 Part1 西安重点开发商概况 Part2 国内一线开发商及特点 Part3 西安本土开发商及特点 Part4 其它重点开发商及特点 Part5 总结,国内一线开发商,国际重点开发商,西安重点开发商,涵盖了国内一线开发商、西安本地开发商、其它开发 商（主要是香港和新加坡开发商），西安市场是被各个开发商看好。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,时间轴,06年,09年,10年,在曲江、高新拿大量地,集中进入，竞争加剧。,后期进入，项目数少。,外地开发商,外地开发商进驻西安的资料,资料来源新浪地产网,03年外地开
2、发商开始进驻西安，其中07年是集中进驻时间， 第一阶段进驻的开发商以纯住宅为首发项目，并大量囤地，取得首发优势。,新地城住宅-万科，商业-凯德,目 录 Part1 西安重点开发商概况 Part2 国内一线开发商及特点 Part3 西安本土开发商及特点 Part4 其它重点开发商及特点 Part5 总结,国内一线开发商在西安市场的资料数据,以上数据来源搜房网,进驻数量,国内一线开发商,第一集团,第二集团,注：金辉融侨以未拆分之前数据进行统计,全国一线开发商看好西安房地产市场，基本进驻西安市场， 国 内10强开发商有8个进驻西安。开发商的项目数量也逐步增加。,早期进驻西安的中海、绿地、龙湖、金辉，
3、累计开发面积均超过 200万，处于领先水平，其市场影响力大，属于第一梯队。,分成三个梯队,数据来源搜房网,根据开发商已经销售完和正在销售的项目进行建筑面积统计，进行分成三个梯队。,开发面积,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,100,200,累计开发总面积万,时间/年,绿地/285,中海/400,金地/185,万科/111,龙湖/370,恒大/157,雅居乐/30,华侨城 /6,富力/113,开发商进驻西安市场的时间先后与开发商开发面积具有 正相关性，越早进驻西安，先发优势非常明显，开发面积越大。,开发面积与进驻时间的关系图,面积与进驻时间,中海项目
4、,项目分布基本格局,南多北少，东多西少，具有典型的地域性。,国内一线开发商项目在西安分布特点 1、一线开发商的50%项目集中在西安的城南-曲江-长安片区，以曲江最为集中。 2、第二集中地是高新区，绿地在高新片区是最大赢家。 3、在城北、城西、城东项目较少，目前开发商正往这几个价格低洼地拓展， 如龙湖的MOCO,金辉的天鹅湾、万科的大明宫项目。,原 因,1、曲江靠近西安传统较发达的城南区域，且有良好的景观资源，涉及搬迁较少， 符合外地开发商稳健进入市场的要求。,2、高新区是西安经济增长极，为开发商提供潜在客户，是利润重要保证。,3、外地开发商在西安有一定基础，同时城南-曲江-长安片区开发成熟，土
5、地供应有限 且价格高，其它价格低洼地更具有获利潜力。,西安开发商的一般发展模式,国内一线开发商一般从传统区域到郊区，从纯住宅到多元化， 中端到高端，从小到大。,第四阶段,第三阶段,第二阶段,第一阶段,造城运动、寻求价格低洼地走向多元化发展,大盘物业、涉及商业、走向郊区,体量扩大、以住宅为主、定位提高、靠近市区,体量中等、纯住宅、定位中等、位于传统区域,发展特征,1,2,3,万科西安发展情况,万科西安项目在建筑体量、物业种类、产品等级都有逐步 升级的现象，分布也扩散到城北，并且是有合作到单独开发。,万科在西安的发展过程图,1,4,典型案例（万科）,万科在西安以中端住宅为首发物业，再向高端、大盘、
6、 商业等方向发展升级；龙湖、中海、融侨等开发商有相类似的发展过程。,万科新地域,万科金域曲江,万科城,中端纯住宅,中高端纯住宅,中高端住宅+商业,万科在西安项目开发顺序,典型案例（万科）,小 结 1、国内一线开发商基本上入驻西安。 2、早期入驻西安开发商以城南首发站，在西安立足之后，向其它区域拓展。 3、城南-曲江-长安片区和高新区是国内一线开发商早期项目的聚集地。 4、开发商目前向城北、城东、城西拓展，新进入开发商直接进驻该几个区域。 5、国内一线开发商的物业有不断升级的发展趋势。,目 录 Part1 西安重点开发商概况 Part2 国内一线开发商及特点 Part3 西安本土开发商及特点 P
7、art4 其它重点开发商及特点 Part5 总结,本地重点开发商特点1：主要集中在高新区和城北，其中紫薇主要在高新城南，经发主要在城北。,2010年开发企业成交面积前十排行,西安本土房地产开发商,数据来源：西安800家,西安本地重点开发商和国内一线开发商的对比,本地重点开发商特点2： 物业单价格相对国内一线开发商的物业要低，以价换量；以住宅为主，物业发展模式单一。,数据来源：西安800家,目 录 Part1 西安重点开发商概况 Part2 国内一线开发商及特点 Part3 西安本土开发商及特点 Part4 其它重点开发商及特点 Part5 总结,西安聚集香港主要的地产开发商，基本上同时进驻西安
8、市场。,宏信地产,恒基兆业,和记黄埔,新世界地产,主要项目：逸翠尚府，i都会 进驻时间：2009.12 总建面：106万 物业类型：住宅 特点：集中在高新的纯住宅,主要项目：新世界百货 进驻时间：2010年 总建面：6万 物业类型：商业 特点：高端商业，集百货、餐饮、娱乐、休闲等。,主要项目：碧翠锦华 进驻时间：2010年 总建面：40万 物业类型：住宅 特点：传统区域的中高端住宅。,主要项目：宏信花园 进驻时间：2010年 总建面：21万 物业类型：住宅、商业 特点：成熟区域的投资地产，中高端物业。,香港开发商,专业性、稳健性、低调性，在西安成熟区进行开发。,1、专业性发展自己擅长的物业，注
9、重产品打造； 2、成熟区在西安成熟区域进行开发房地产； 3、稳健性从项目位置、规模、开发周期等体现稳健； 4、低调性港派开发商的广告和媒体曝光率不高。,媒体报导数量百度新闻搜索引擎数量,香港派开发商特点,新加坡开发商在西安的项目,凯德置业 主要项目：新地城（商业部分） 进驻时间：2008年 总建面：11万 物业类型：住宅 特点：与万科合作项目，成熟区中端住宅。,主要项目：馨乐庭高新公寓 进驻时间：2010年 物业类型：酒店 特点：商业地产,雅诗阁（嘉德子公司） 全球最大的国际服务公寓业主和运营商,淡马锡-丰树 主要项目：未来城 进驻时间：2010年 总建面：20万 物业类型：住宅、商业 特点：
10、国际化社区,百乐集团 主要项目：城堡酒店 进驻时间：2006年 特点：酒店运营,新地城（商业）,城堡酒店,馨乐庭高新公寓,未来城,1、商业目前在西安基本上以商业物业为主； 2、酒店新加坡开发商把酒店作为一项重点物业持有； 3、运营商以长线持有，自主运营为主，即是开发商商是运营商； 4、专业性物业专业性强，精耕细作。,新加坡开发商特点 商业为主，开发商兼运营商，酒店行业比重大，专业性强。,目 录 Part1 西安重点开发商概况 Part2 国内一线开发商及特点 Part3 西安本土开发商及特点 Part4 其它重点开发商及特点 Part5 总结,国内一线开发商,本土开发商,其它重要开发商,基本上都入驻或者即将入驻西安市场； 以住宅为主，部分开发商向多元化发展； 整体水平高，占领西安中高端市场； 进入初期聚集在城南-曲江-长安，目前向全市拓展；,多中小型开发商为主，市场竞争力与国内一线开发商有一定差距； 物业基本以中低端住宅为主，少数开始往高端市场发展； 开发商的项目就有地域性； 以价换量；,主要分为香港开发商和新加坡开发商； 香港开发以专业性、低调性、稳健性等为主要特征； 新加坡开发商以商业物业为主，兼顾运营商，专业性强; 看好西安酒店市场，酒店是其重要物业类型；,总 结,THANKS,