2012年北京销售前十别墅案例分析.ppt

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1、北京2012年成交金额前十名别墅项目分析,典型项目分析 1.1 北京市2012年别墅市场销售金额前十名项目分析,传统的别墅置业区域奥北别墅区和中央别墅区仍然是别墅置业的热点区域； 2012年北京市共有122个别墅项目有成交，成交金额254亿元，其中成交金额排名前十的项目成交金额为125亿元，占总金额的49%；,本案,碧海方舟,典型项目分析 1.1 北京市2012年别墅市场销售金额前十名项目分析,2012年北京别墅成交前十的项目中有八个位于别墅销售的传统热点区域：奥北别墅区和中央别墅区内。,成交金额前10名案例中海尚湖世家,占地面积： 280000平方米 建筑面积: 280000平方米 建筑类别

2、：别墅（独栋、联排、叠拼） 装修状况：毛坯 交通状况：中海尚湖世家位于昌平区八达岭高速22出口向东1000米路南 主力户型：独栋：530-680平方米 联排：350平方米 叠拼：160-180平方米 绿化率： 45% 容 积 率：0.6 建筑密度：45% 开盘时间： 2011年10月15日 入住时间： 2012年10月 折扣优惠：一次性付款享98折，按揭99折 成交均价：17317元/ 车位配比：1:1（每户私家地上车库） 物业管理：中海物业管理有限公司 物业管理费：4.88元/.月,项目信息,价值地段：坐拥大亚奥生态园区、中关村商圈、上地信息产业园、 书香成章高等学府、顶级高尔夫球场，中海尚

3、湖世家，承袭优良的区 域大环境，诠释至高领袖之地； 3.7万平方米中央公园，打造“中央公园水系城”的气度格局； 建筑风格：四国欧风系列建筑引入北京，以英式、法式、意式、佛罗里达式四种别墅风格建筑成群。,核心卖点,中海尚湖世家供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：44套 2012年新增供应量：368套 2012年度成交量：380套 去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=380/（44+368）=92.3%，项目基本去化完毕。,供求比分析： 2012年此项目共产生3次新增供应，分别为3月份两次、6月份一次； 上半年集中在年头供应保证上半年的货量充足，

4、且项目预计12年完成清盘因此推货时间集中在上半年，下半年重点是集中去化剩余房源。,中海尚湖世家量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共消化380套别墅，项目基本实现清盘； 去化时间集中在上半年及7月份，下半年随着货量的减少，成交量也逐渐下降； 成交价格较为稳步，6月和7月份为保全年任务实现清盘，采取以价换量的态势，价格有所下挫。,中海尚湖世家年度营销策略总结,高性价比热销大盘,制 胜 点,1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,推售,奥北别墅区，别墅置业热点区域,低价策略，高性价比产品,产品类型较多，建筑风格多样,可供客户选择的产品多,三月入市，抢占

5、先机，多批次推售，推售时机把握较好,联排（275-393）+550-560独栋，联排460-670万，独栋1000-1100万,叠拼（上叠170平米，下叠280平米） 250-450万总价,680-690独栋，总价区间1100-1200万,剩余产品的集中去化，目前项目已经清盘，项目整个销售期间月均去化35套。,入市时机3月11日，两会前就入市，600低总价独栋产品及275-393联排产品进入市场，5月加推叠拼产品，最后推出总价较高的独栋产品！,占地面积： 1310000平方米 建筑面积: 320000平方米 建筑类别：独栋别墅 装修状况：毛坯 规划户数：190户 交通状况：朝阳首都机场高速路东

6、苇路(苇沟)出口，距首都国际机场仅6.5公里，距离三元桥仅10公里 主力户型：800-1000平米 绿化率： 70% 容 积 率：0.6 开盘时间： 2011年10月 入住时间： 首批2011年底,项目信息,效果图,效果图,建筑190栋纯独栋别墅，是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区,成交金额前10名案例远洋LAVIE,远洋lavie供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：29套 2012年新增供应量：59套 2012年度成交量：39套 去化率=2012年度成交量/（2011年年底存量+2012年新增供应量）=39/（29+59）=44.3%。,供求比分析： 2

7、012年此项目共产生1次新增供应，6月份新增供59套独栋产品； 由于项目总价较高，单套总价为4500万-6000万，整年去化较为平稳，其中6-9月份去化最好。,远洋lavie量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共消化39套别墅，整年成交较为平稳，6-9月成交较为突出，月均成交在5套及以上； 成交单价集中在4.8-5.5万/平米之间为最多。,布莱姆宫首层1F,布莱姆宫花园层地下1F,布莱姆宫2F,核心卖点解析： 首层高达13米的中庭与起居室双挑空设计，以富 于震撼力的高度，营造极具仪式感和威仪感的空 间体验； 马蹄形楼梯，专设的私人电梯，早餐室与中西厨 餐厅的一体化，细节融合了世界名流起

8、居需求； 二层双主卧设计，豪华卫浴系统，步入式衣帽间， 配以大面积落地窗，媲美总统套房的奢华体验； 全采光花园层里，12米室内恒温泳池、收藏室、 游戏室影音室于一体，比肩私人会所。,E1：布莱姆宫 建筑面积：999.62 地上建面：635.69 花园层建筑面积为：364.03,远洋lavie产品力之户型,D1美第奇宫 建筑面积：899.01 ，地上建面：580.66 ，花园层建筑面积：318.35 ,核心卖点解析： 首层双挑空设计，令门厅到中庭再到餐厅的过度，制造令人惊喜与愉悦的空间体验； 二层特设双亲卧室，豪华卫浴和步入式更衣室，配以宽景露台，功能齐全同时亦可观景，人性化起居需求，媲美总统套

9、房的奢华体验； 全采光花园层，酒窖、游戏室、影音室等功能性配置一体，比肩顶级私人会所礼遇； 外立面以细腻且低调的天然石材，营造庄重大气的层次感，焕发出古典与厚重的传世气息。,D1美第奇宫花园层,D1美第奇宫二层,D1美第奇宫首层,远洋lavie产品力之户型,前二后三坡地设计，990度环墅采光 阳光、湖泊、密林，将190栋别墅环绕，前二后三步出式庭院， 立显空间错落景致； 三面环绕庭院，真正实现990度采光。,20米超宽栋距，友邻间距离之美 一期楼体组团内间距约7-14米，组团间距可达17-21米。邻栋之间的大尺度美景隔离，可独享私家庭院生活。,首层9米挑高，别墅也有黄金分割点 首层9米挑高，7

10、米面宽客厅设计，让室内具有空间感、高贵、宏阔、 气派与华丽.,远洋lavie核心产品价值,户户邻水、栋栋楼王、1000-5000阔尺私家庭院，临湖环岛，阳光花园 临湖组团设计，栋栋独立成景； 主力户型1000平米以上庭院，更有楼王占地万平以上，多面环水，视线范围30余万平米绿地！,宅前屋后5重绿化，呵护生活隐私 4-5米景观坡带，宅前屋后的五大绿化景观，高大乔木为第一重，小乔木、灌木为第二重，第三 重为小灌木，第四层为层次丰富的花卉，第五层草坪、草皮，错落有致，四季常青，三季节有花。,远洋lavie核心产品价值,现场体验：园林动线及景观视野处处体现项目的高端调性！ 项目区位：朝阳首都机场高速路

11、东苇路(苇沟)出口，距首都国际机场仅6.5公里，距离三元桥仅10公里 推广渠道：项目推广渠道前期基本无推广，主要依靠业内口碑！后期开始使用户外，户外分布在东三环北路及南三环中路。,项目大门,远洋lavie年度营销策略总结,稀缺地段最后纯独栋大盘,制 胜 点,中央别墅区，稀缺地段最后的纯独栋高端,高端品质，产品力强，户户临水配备私家泳池，9米层高，尽显豪宅品质，在目前北京在售别墅中首屈一指,现场包装高端接待规格高，看房动线穿越项目大范围水系园林，动线长，宾利接待客户参观样板间等。,园林动线,1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,推售,推出59套 800-1

12、200独栋产品，总价区间4500万-6000万,成交金额前10名案例誉天下,誉天下供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：6套 2012年新增供应量：254套 2012年度成交量：139套 去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=139/（254+6）=53.5%。,供求比分析： 2012年此项目共产生1次新增供应，供应时间为10月份底，誉皇殿10月推盘原因一方面据项目操盘经验习惯于在10月份开盘，另一方面由于工程原因项目耗资600万元打造的豪华装修配家具样板间在十一期间才对客户开放； 10月推出254套产品，主要为联排。,誉天下量价走势关系,量价走

13、势分析： 2012年全年共消化139套别墅，签约金额13.2亿元； 项目12年10月份前无货量，经过长达一年的蓄客时间，10月底开盘销售取得非常好的销售业绩； 随着项目销售的火爆，成交价格较前期有所上浮。,2011年10月,推广诉求,推广渠道,京华网软文+三大网站+短信+北京东方广场路演等三场大型路演,项目节点,项目开盘,项目开盘,开盘信息,10月27日,8月,9月,长江实业+项目即将开盘的信息,持续新品信息释放,10月19日,样板间开放息,誉天下年度营销策略总结,11年热销，中央别墅区,制 胜 点,中央别墅区，热点置业区域内，热销的项目,项目品质佳，前期积累老客户非常认可长江实业开发项目的品

14、质，老客户再购占80%。,一年蓄客时间，蓄客周期长，开盘前三个月启动大型推广动作，集中引爆，快速开盘。,成交金额前10名案例御汤山,项目类型：千栋体量纯独栋成品别墅 用地面积：113万平米（东区37万平米） 容 积 率：0.38 总 套 数：1044套（东区381套） 建筑风格：地中海风情 （浓情托斯卡纳、西班牙、典雅法式） 户型设计：A-Q17种户型 绿 化 率：55% 面积区间：主力户型集中在460610平米；极致稀缺型800-900平米左右的楼王 交通情况：奥北别墅区核心（小汤山镇），通过三横（北六环、定泗路、北五环）三纵（京承高速、立汤路、八达岭高速）实现快速通达。,御汤山价值： 1、

15、地脉稀缺：地处汤泉行宫原址之上，未来科技城和国际健康城再次整体提升区域升值潜力； 2、产品稀缺：北京当前仅存的稀缺纯粹独栋别墅社区，3种风格17种户型，户户不同，充分体现独特个性； 3、景观稀缺：15万平米成品园林，万余株珍稀成树密植，尽享百年浓荫，果岭高尔夫坡地绿化，丰富别墅生活； 4、温泉稀缺：户户温泉入户，足不出户享受昔日皇家御制规格温泉； 5、现房稀缺：全部准现房，不用预期未来，生活画面实景呈现，即买即住； 6、配套稀缺：720亩生态农庄配备，私享健康有机生活；三大殿堂级会所，20000平米配备，彰显尊贵身份。,御汤山供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：98套 201

16、2年新增供应量：53套 2012年度成交量：126套 去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=126/（53+98）=83.4%。,供求比分析： 2012年此项目共产生1次新增供应，供应时间为6月份； 供应集中在上半年，保证全年销售货量充足。,御汤山量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共消化126套别独栋墅，签约金额12.88亿元； 项目从3月份开始有量的突破，5月开始项目率先在奥北区域内实行特价房策略，实现项目热销； 成交价格方面5月份开始由于项目采取特价房策略，价格下挫。,特价房： 针对市场新客户采取75折优惠，通过原价1100万折后820万独栋特价房

17、吸引客户，820万相当于区域内联排总价，奥北别墅区内首个打折销售独栋项目。,活动： 资源嫁接活动（黑龙江商会、北京商会）+现场生活体验活动（有机生态采摘、自有有机池塘垂钓、烧烤等）,御汤山年度营销策略总结,奥北，纯独栋、现房、大庭院,制 胜 点,奥北别墅区，热点置业区域内，热销的项目,特价房策略成功启动热销的典范，5月率先在区域内启动特价房，突破市场，带动整年热销。,项目本身兼具纯独栋的别墅大盘、现房、6月加推房源赠送400-600大庭院，性价比高。,1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,推售,推出53套 350-500独栋产品，总价区间为950-140

18、0万元。,项目入市时间较长，现场打造震撼成熟，客户体验充分。,占地面积： 20万平米 建筑面积: 23万平方米 建筑类别：联排别墅、双拼别墅 项目位置：昌平区北七家立汤路39号(麦卡伦地北) 装修状况：毛坯 交通状况：距奥运商圈7公里，距地铁5号线天通苑北站4公里 别墅主力户型： 联排360-410平米 绿化率： 66% 容 积 率：0.66 首次开盘时间： 2011年6月12日 成交均价：20626元/ 入住时间：一期2012年底，二期2013年7月 物业管理公司:中远酒店物业管理有限公司 物业费：7.5元/平方米/月 成交均价：20000元/平米 景观设计单位:北京源树景观规划设计事务所

19、建筑设计单位:北京冠亚伟业设计有限公司,奥北别墅区，成熟的别墅居住氛围，高于市场平台水平的样板示范区展示、户型面积合理、总价优势明显,成交金额前10名案例远洋傲北,远洋傲北供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：83套 2012年新增供应量：60套 2012年度成交量：136套 去化率=2012年度成交量/（2011年年底存量+2012年新增供应量）=136/（83+60）=95.1%。,供求比分析： 2012年此项目共产生1次新增供应，5月份新增供应60套联排产品； 供应时间为上半年，保证12年的销售货量。,远洋傲北量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共消化136套别墅

20、，项目前期推出产品基本去化完毕，项目预计13年3月推出后期地块产品； 去化时间集中在上半年及7月份，下半年成交量逐渐下降； 成交价格波动较大，5月开始项目价格有所下挫，同时成交量提升，10月达到最低值18688元/平米，11月由于签约房源位置较好价格有上涨态势，12月重新回归。,营销策略：线上推广及线下活动均以打动女性客户为主： 高频次的适合全家人参与性的活动； 女性知识讲座，包括女士养生、女士礼仪等； 及重视现场打造，现场布置注重细节修饰，以打动女性为目的的生活氛围的营造； 物料设置一一贯穿，资料袋为适合女性单肩背的多次性购物袋，物料除常规资料外还包括一张介绍巴摩梭罗生活方式的光盘。,远洋傲

21、北年度营销策略总结,奥北，大面积赠送，高性价比,奥北别墅区，热点置业区域内，热销的项目,产品面积大小适合客户需求，且赠送面积较大，赠送包括地下一层，花园、下层庭院在内250-300。,营销方面以打动女性客户为主诉求点，进行线上线下的全面包装。,制 胜 点,1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,推售,推出60套360-410平米联排产品，总价区间655-850万。,成交金额前10名案例远洋天著,远洋天著供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：77套 2012年新增供应量：160套 2012年度成交量：88套 去化率=2012年度成交量/（20

22、11年年底存量+2012年新增供应量）=88/（160+77）=37.1%。,供求比分析： 2012年此项目共产生1次新增供应，11月份新增供应106套联排产品和54套平墅产品； 推盘时间在11月的原因主要有：1、示范区开放节点较晚，北京就进入冬季推盘时间紧；2、远洋天著月度去化不佳，需要寻求突破。,远洋天著量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共消化88套别墅，成交突破主要集中的11月新品加推阶段，前期去化情况较差，月均去化5套； 成交价格较平稳，成交价格集中在2.7-2.9万之间，年底随着项目去化较好价格有小幅上涨。,270平米超大赠送面积、阳光挑空顶、赠40露台,建筑面积：312平

23、米 联排产品； 超大赠送面积：图中红色部分为赠送面积，黄色为阳光内庭院，总赠送面积为270平米左右； 内庭院设计，独栋质感：在前庭后院基础上增设独立内庭院设计，私密性强，同时很好解决了进深过长带来的采光问题；过道等空间均为自然采光，楼上楼下不同空间均可享受内庭院景观，形成三重庭院、立体庭院双重景观效果；前后天井，解决地下室采光，提升地下室舒适度。,一层,二层,三层,三层露台,三层赠送空间,挑空部分,联排一层的视角,远洋天著产品力之户型,270平米超大赠送面积、阳光挑空顶、赠40露台,远洋天著产品力之户型,地下格局：整体地下为一层，但层高较高为7米，有产权，因为层高较高，因此客户在使用的时候可以

24、自行分隔出一层，这样地下就变成了两层，分隔出来的这层为赠送层。 地下一层：可以打造成多功能室或者客户的其他生活空间，样板间布局成儿童及女主人房； 地下二层：车库层+家庭厅，车库有两个车位，车位价格为20万/个。,地下一层,地下二层,采光窗井,双车位,采光窗井,采光窗井,本层全部赠送,地下二层样板间,地下一层样板间,里侧为车库位置,平墅 创新产品 平层尺度+别墅体验（庭院+地下室）,远洋天著产品力之户型,1,单元户型分布示意图 （楼座正面视角）,-1F,1F,2F,3F,4F,分布格局：每栋楼排布4层4户，每户独立私家电梯入户，其中一层、二层和三层分享地下室面积及庭院面积，四层无庭院和地下室赠送

25、，赠送阁楼； 庭院赠送：1层赠送门前南侧庭院，面积为150平米左右，2层和3层东西两侧分别赠送各自一侧庭院，三层赠送庭院在二层庭院基础上进行延展，面积为50-150平米不等；四层无庭院赠送。 产品面积：二、三、四层为258平米大平层产品，四层层高为6.5米，可分隔出阁楼。,2,1,2,4,3,3,2,2,1,1,2,3,一层西侧房源,一层东侧房源,二层西侧庭院,二层东侧庭院,一层西侧庭院,一层东侧庭院,三层西侧庭院,三层东侧庭院,庭院赠送分布示意图 （楼座俯瞰视角）,热销因素二：总价大幅减少，性价比突出 单价不变，总价从1200万降至主流首置别墅800万级，下降幅度30% 实际使用面积更大，折

26、合单价不足17000元/平米,热销因素三：推广形象重新定位 二期推广打准了区域和客户，建立了价值区隔，凸显了稀缺性,一期推广诉求： 城市别墅 承启奢适生活,二期推广诉求,远洋天著年度营销策略总结,远洋天著年度营销策略总结,1月,2月,4月,3月,6月,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,推售,推出106套联排产品和54套平墅产品，总价区间750-1400万。,项目二期产品大幅创新，超大赠送空间，产品舒适度领先于市场,新产品总价大幅减少，性价比突出,营销聚焦，推广诉求重新定位为城市别墅概念，聚焦CBD客户，推广渠道瞄准区域客户深化渠道 推广渠道深入CBD和亦庄内，精准打击客户。,制

27、胜 点,创新产品，高赠送面积，营销聚焦,热销因素四：瞄准区域客户深化渠道 推广渠道深入CBD和亦庄内，精准打击客户,巡展,户外,成交金额前10名案例温哥华森林,温哥华森林供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：49套 2012年新增供应量：192套 2012年度成交量：123套 去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=123/（192+49）=51.0%。,供求比分析： 2012年此项目共产生2次新增供应，供应时间为3月份和9月份； 项目首次推盘由于产品为高总价独栋产品，去化情况较差，10月项目对产品类型进行了调整，推出低总价联排产品，取得市场客户的

28、认可，开盘热销。,温哥华森林量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共消化123套别墅，签约金额9.18亿元； 项目从10月份改变推售产品开始有量的突破； 成交价格方面10月份开始由于项目推售房源变化，价格下挫。,4月,10月18日,推广诉求,500万 北五环 城市别墅,项目节点,北郡推新品,项目开盘,城市别墅，开盘优惠信息,8月,南郡信息释放,温哥华森林年度营销策略总结,性价比突出，奥北核心区总价最低的联排别墅产品,71万老牌成熟别墅社区，0.38容积率等别墅产品要素突出,及时的营销调整： 推售方面：在高总价产品滞销的情况下顺应市场需求及时调整推售产品，用小面积产品撬动市场； 推广方面：

29、配合推售产品变化及时变更推广信息，“500万，奥北别墅”直效轰炸！,制 胜 点,奥北，11年热销，最低价联排,占地面积： 20.15万平米 建筑面积: 28.63万平方米 建筑类别：别墅（独栋、联排、叠拼） 装修状况：精装（8000元/） 交通状况：北京正西方位，西六环外约7公里，交通通达性较好。 主力户型： 双拼：670平方米 联排：521平方米 叠拼：245-350平方米 绿化率： 30% 容 积 率：1.42 开盘时间： 2011年11月9日 成交均价：25595元/ 入住时间：2013年9月 物业公司：未定 物业费：7.88元/平米/月 车位信息：全地下私家停车位 建筑设计单位:北京中

30、联环建文建筑设计有限公司,成交金额前10名案例华润置地润西山,华润置地润西山供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：30套 2012年新增供应量：53套 2012年度成交量：70套 去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=70/（30+53）=84.3%。,供求比分析： 2012年此项目共产生1次新增供应，供应时间为6月份； 6月推出53套别墅产品，其中24套叠拼开盘当天去化完毕，6套双拼及23套联排产品。,华润置地润西山量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共消化70套别墅，签约金额8.90亿元； 项目上半年主要是11年开盘认购转签约，12年

31、6月份开盘推出新品销售情况好转； 成交价格方面呈现稳步上涨的态势。,区位优势,产品形态稀缺,热销因素一：站位西山、长安街 长安街西沿线2公里，阜石路、莲石路两大快速干道，S1号线地铁,热销因素二：北京唯一的半山别墅,热销因素三：精装修 华润独创增值服务体系，8000元/平米精装标准,实际性价比突出,叠拼去化为主，总价段与燕西联排相近,华润置地润西山年度营销策略总结,指示牌,指示牌,时间为2011年8-10月；巡展地点为石景山沃尔玛山姆会员店,燕西华府,西山壹号院,热销因素四：渠道精准覆盖客户和竞品,指示牌,阜石路和莲石路两个主干道分布在五环和四环内设立户外大牌,户外,交通指示牌,针对西山壹号院

32、、燕西华府等重点竞品针对性拦截,二期与新浪乐居电商合作，交10万最高减200万。,巡展,电商,华润置地润西山年度营销策略总结,2011年11月,项目节点,第一次开盘 A西1:48套,6月,华润置地润西山年度营销策略总结,区位优势明显：站位西山、长安街,产品形态稀缺：北京唯一的半山别墅,精装别墅：8000元精装标准,制 胜 点,北京西部唯一半山别墅、精装修,渠道精准覆盖客户和竞品,控制推售量，制造稀缺,热销因素五：确保第一次开盘引爆：优势产品+少量递进,首批选择优势产品推出，保证首次推盘产品形象：双拼+山体资源更为优势的叠拼产品。 二批推出剩余联排产品，双拼产品视消化量推出。批次货量谨慎控制，确

33、保热销状态。,第二次开盘 A西2:53套,物业类别：独栋别墅 花园洋房 占地面积： 119000平方米 建筑面积： 18700平方米 物业地址：朝阳区姜庄88号 开发商：北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 首次开盘时间：2003-09-08 容积率：0.47 绿化率：43% 车位：私家车库，2：1 开盘初期单价：15000元/ 目前成交价：99233元/平米 楼层状况：一期别墅55栋，二期花园洋房共10栋52套 物业管理费：12元/平方米月 碧海方舟位于62万平方米、洞国际标准的的姜庄湖高尔夫球场之中，与鸿华、馨叶高尔夫球场相连！,成交金额前10名案例碧海方舟,碧海方舟供求比、去化率,去化率分析：

34、 项目2011年年底存量：0套 2012年新增供应量：22套 2012年度成交量：13套 去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=13/（22+0）=59.1%。,供求比分析： 2012年此项目共产生1次新增供应，供应时间为4月份； 项目因为总价高，单套总价在6000-8000万元，销售速度较慢。,碧海方舟量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共消化13套别墅，签约金额8.56亿元； 成交价格有下降趋势，成交单价在8.5-10.0万/之间。,区域及资源优势： 四环边，高尔夫球场旁：场碧海方舟位于62万平方米、洞国际标准的的姜庄湖高尔夫球场之中，与鸿华、馨叶高

35、尔夫球场相连。 产品优势： 纯独栋别墅：产品为地上两层，地下一层600-1500，紧邻高尔夫球场，景观资源最佳。,碧海方舟年度营销策略总结,四环边别墅，北京唯一距离城中央最近的在售别墅，高尔夫球场内的别墅,产品优势，顶级产品,制 胜 点,高尔夫球场中的顶级别墅,地址：顺义天竺镇薛大人庄 占地面积：249828平方米 建筑面积：333553平方米 容积率：1.05 建筑形式：别墅 产品形式：联排 开盘时间：首次开盘2010年8月10日 入住时间：已入住 价格： 800-960万/套 交通状况：公交：顺义27、955路，天竺花园站到达；机场高速，机场第二高速，京承高速 物业公司：北京万通鼎安国际物

36、业服务有限公司 物 业 费：8.00元/平方米月 景观设计单位:加拿大奥雅园境师事务所（深圳奥雅园林设计有限公司） 建筑设计单位:北京墨臣建筑设计事务所,成交金额前10名案例万通天竺新新家园,万通天竺新新家园供求比、去化率,去化率分析： 项目2011年年底存量：80套 2012年新增供应量：44套 2012年度成交量：99套 去化率=2012年度成交量/2011年年底存量+2012年新增供应量=99/（80+44）=79.8%。,供求比分析： 2012年此项目共产生1次新增供应，供应时间为4月份； 4月推出44套联排产品，开盘去化80%。,万通天竺新新家园量价走势关系,量价走势分析： 2012

37、年全年共消化99套别墅，签约金额8.43亿元； 项目5月份开盘热销，在整体市场销售回暖的带动下项目持续热销； 成交价格方面比较平稳，集中在2.0-2.2万/之间。,区位优势： 成熟区域：项目所处京承高速与机场高速之间，用地东接北京首都国际机场和规划中的国门商务区，与京顺路距离约1公里，距首都国际机场约2公里。 北京传统别墅区：用地南临温榆河及中央别墅区，这是北京建设最成熟的涉外高档低密别墅区，大量有国际背景的商务科技人士在此居住 产品优势： 托斯卡纳园林风格，五重植被覆盖全区； 建筑采用非纯粹联排别墅的“萨丁堡”，其开发理念是蒙塔奇诺别墅式样的原版再现，也源自对独栋与联排别墅特色的精准把握，既

38、融汇了联排别墅的精要，又因其顶楼区隔而具有独栋别墅的部分特征，故美其名曰“独联体”。目前类似的别墅式样，不只在中央别墅区，甚至北京范围内都极为鲜见。,万通天竺新新家园年度营销策略总结,中央别墅区，热点置业区域内，热销的项目,产品优势明显，园林及别墅样式新颖,推盘时机好：项目推盘时间在12年4月份，区域内同期无其他竞争项目销售，推售时机为项目开盘售罄创造了市场机会。,制 胜 点,中央别墅区、稀缺资源、低总价,地址：东五、六环之间北京通燕高速宋庄出口南行800米 占地面积：107800 建筑面积：341500 容积率：0.33 绿化率：68.52% 建筑形式：独栋别墅 开盘时间：一期2004年11

39、月12日正式开盘 入住时间：已入住 户型信息：380-2200 价格： 2000 - 30000 万元/套 车位：私家独立车库,车位比例高于1:3 交通状况：公交：顺义27、955路，天竺花园站到达；机场高速，机场第二高速，京承高速 物业公司：北京泰禾中维物业管理有限公司 物 业 费：10.00元/平方米月,京城顶级别墅案例运河岸上的院子,运河岸上的院子量价走势关系,量价走势分析： 2012年全年共签约4套，签约金额1.88亿元，1月签约2套，3月和5月分别签约1套，整体签约均价91356元/。,运河岸上的院子年度营销策略总结,2012年运河岸上的院子重新启动了项目推广以线上网络为主，推广诉求

40、为：中国墅王，三亿一栋； 名人效应+圈层拓客：同时现场也通过客户答谢会、名人参观举办画展、长江商学院及私人飞机圈层客户活动进行高端客户的拓展！,8月商业面世长江商学院领袖同学会在“运河岸上的院子”墅王举行,8月8月18日，为其富豪业主特别筹办了“国医相承，颐养有术”健康养生活动，诚邀杨长江、李春生等多位中南海名医，为业主一对一诊脉，并针对财富人群的养生问题和方法倾囊相授,9月14日，中国漆画之父乔十光画展在“运河岸上的院子 ”启幕,10月京剧大师梅葆玖 运河岸上的院子赏秋,U-jet私人飞机答谢会于运河岸上的院子落幕,7月7日入小暑，墅王“骊宫”摆盛宴。“七弦论道 群贤共赏”暨泰禾墅王私“享”

41、品鉴会,中国墅王、圈层营销,北京总价最高的顶级别墅，市场知名度高。,财富圈层营销，通过活动进行圈层客户的拓展促进成交。,制 胜 点,2、典型项目分析小结,项目质素方面： 1、性价比突出：以较低的价格拉升产品性价比，以实现产品的快速去化，如中海尚湖世家（独栋800万起）、温哥华森林（联排500万起）； 2、区域位置较好：位于传统别墅区内，客户认可度较高，周边生活配套相对比较成熟，周边交通便捷，如誉天下、万通天竺新新家园、碧海方舟； 3、优质产品力：以优越的产品设计（润西山半山别墅、远洋傲北，前二后三，双首层设计，远洋天著创新的平墅设计等），较高的面积赠送（远洋天著联排赠送高达270平米，远洋傲北地下二层全赠送），金字塔顶项目（碧海方舟、远洋lavie及运河岸上的院子） 营销发力方面：除常规营销方式外，2012年重点别墅营销手法还包括： 1、渠道为王：今年多项目启动了网络电商，比如温哥华森林、誉天下、远洋天著及润西山等，大大提高了项目的知名度； 2、圈层拓客：高端别墅或豪宅项目多用圈层进行客户拓展，比如运河岸上的院子私人飞机会长江商学院客户会、御汤山黑龙江和北京商会、润西山举办的高尔夫会等。,