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1、2011年二月 佛山房地产市场研究报告 上海开启房地产投资咨询有限公司 佛山分公司 市场研究部 2011年3月10日,目 录,一、综述 二、一级土地市场月度成交 三、二级住宅市场月度供求情况 四、总体经济环境分析 五、政策法规 六、市政规划建设 七、开发商动态,一、综 述,一、土地市场 受新政影响,土地交易市场热度锐减,本月佛山土地成交主要为工业用地，占总成交的91%，而商住用地方面出现零成交现象；而出让地块方面，共有10宗商住用地，合计70.94万，环比上升422.77%。由于本月土地成交主要集中为工业用地，因而均价较低为998.95元/。 二、预售市场 本月，佛山新增供应量为11.83万，
2、环比下跌87.34，同比下跌51.54%。由于春节淡季因素，较多开发商在过年前推货，或者延后到3月份推货，以及此前的“限购热潮”、加息等因素，导致2月份的新增供应量大幅度锐减。 三、成交市场 本月，由于适逢传统销售淡季及新政实施影响，佛山成交量为47.10万，环比下跌60.22，同比上升76.27，成交均价为7856元/，环比下跌3.29，同比上升25.57。五区成交量除了高明区之外，其他四区均有大幅度下跌，其中顺德下跌幅度较大，环比下降70.79%。尽管有所下跌，南海和顺德区仍是全市成交量的主力。 四、市场小结 受新政影响，各级市场成交遇冷。从一级市场分析，本月土地供应整体大幅度减少，而土地
3、成交方面，商住用地更出现零成交的现象。相比前几个月的疯狂，整个2月份的房地产市场显得非常冷清。而二级市场方面，供求量也出现大幅度下降，市场观望气氛浓厚，一方面是受传统春节淡季影响，另一方面受新一轮调控政策的陆续的出台，以及此前加息的叠加效应。另外，目前佛山暂时未进行限购，具体的政策仍未明朗，导致大部分开发商集中在3月推出新货，以赶上限购末班车，而未来3月将是市场的关键节点。但3月传统小阳春遇冷势头明显，预计未来市场成交会持续下滑。,二、一级土地市场月度成交,2.1.本月佛山五区土地供求概况,受新政影响，土地交易市场热度降温，本月佛山土地成交主要为工业用地，而商住用地方面出现零成交现象；而出让地
4、块方面，共有10宗商住用地，合计70.94万，环比上升422.77%。由于本月土地成交主要集中为工业用地，因而均价较低为999元/。,2.2.本月佛山供求地块分析,本月，佛山主要成交集中在顺德、三水、南海，分别占70.5%、17.5%、12%。顺德成交大幅上涨，其中包含1宗较大的工业用地；出乎意料的是，禅城、高明本月土地成交市场出现零成交现象。 成交类型方面，各类占比与上月相差较大，工业用地占最大比例，高达91%，其他类型总共占了9%左右，没有一单住宅用地成交。本月受新一轮房地产调控政策的影响，本月的土地供应较大幅度下降，环比下跌68%，预计土地市场成交将会持续降温。,2.2.本月佛山五区重点
5、出让地块汇总,受新政影响，土地交易市场热度降温，本月佛山土地成交主要为工业用地，而商住用地方面出现零成交现象。,二、二级住宅市场月度供求情况,3.1.佛山市近一年月度供求走势表现,单位:万,单位:元/ ,本月，是传统的销售淡季，消费者忙着过年及外出旅游,对房地产市场关注度不高，加上受新政影响,市场观望气氛浓厚。各地开发商延迟推货时间，导致本月佛山新增供应面积仅为11.83万，同比下降51.54%，环比下降87.34%,新增货量大幅锐减。而本月成交面积也出现骤降态势，为47.1万，同比上升76.27 %，环比下降60.22 %；成交均价为7855元/，同比上升25.57%，环比下降3.29%。
6、预计未来3月市场新增供应货量大增，由于佛山仍没出台限购细则，大部分开发商选择在3月中下旬推出新货，以赶上限购末班车。但新政的影响，使消费者产生一定的观望态度。未来3月份是开发商与消费者博弈的关键节点。,本月五区新增货量大幅度下降，环比下跌87.34%。受新一轮房地产调控政策的影响，佛山市场交易双方都持观望态度，大部分开发商都延后推货时间，预计集中在3月份推出新货，届时市场新增货量会激增。,3.2 佛山五区本月新增供应情况,3.2.1.禅城区本月新增明细,本月，禅城区领取新预售证的项目较少，重点项目仅有两个，绝大部分楼盘目前以接受诚意登记为主，预计新货将在3月扎堆供应。,3.2.2.南海区本月新
7、增明细,南海各镇街新增货量缩水，大部分镇街为零供应，仅有三个镇街领取新预售证。其中，桂城片区仅中海万锦东苑有新货推出，主要产品以大平层和叠加复式为主。,3.2.3.顺德区本月新增明细,本月，顺德区新增供应环比下降90%，由于大部分项目已在年前推出新货，大多数楼盘以消化余货为主，仅得两个楼盘领取新货。其中万科水晶城将在3月推出。,3.2.4.三水区本月新增明细,本月，三水区新增供应仅一个项目领取新货，环比下降42%。,本月，全市成交面积只有47.1万，环比下降60.22%；五区成交各有不同幅度的下跌，其中顺德区下降幅度明显，环比下降70.79%。相比前几个月的疯狂，整个二月份佛山市场相当“冷清”
8、。 本月佛山成交价格略有下跌，均价为7856元/。从五区情况来看，高明区成交价格抬升明显，这个市场的价值正逐步被发掘。禅城和三水成交价格则略有上涨。,3.3.佛山五区月度供求走势分析,3.3.1.五区本月供求概况,3.3.1.1.五区本月供求对比,单位:万,由于开发商集中在年前推出新货，本月各区供应的新货并不多，高明甚至出现零供应现象；虽然本月五区均出现“供不应求”的情况，但由于前段时间新增货量较大，本月成交的大部分是前期的余货。 本月受春节淡季影响，加上新一轮调控政策的出台，购房者均持观望态度，导致整个交易市场趋于冷清；开发商则推迟新货的推出，导致整个二月份新增供应量骤减。,3.3.1.2.
9、五区月度成交价格走势,单位:元/,佛山禅城、顺德两大重点区域成交价格继续平稳上涨，南海区价格略有回调。市场热度因为传统春节淡季因素和新政的叠加影响出现消退的迹象。 禅城区成交均价仍然维持在1万/以上高位水平；顺德区临近东平新城板块的新盘均价也在1.5万/或以上，尤其是佛奥湾的开卖，间接拉高区域整体价格水平；目前，“万元”盘属普遍市场现象。而三水、高明区成交均价有轻微涨幅。,禅城区本月新增供应量骤降至3.78万，环比下降81.18%；成交量为4.93万，环比下降59.98%；由于上个月积货较多，本月主要以消化余货为主。随着新一轮调控政策的出台，未来成交将会有所下滑。而成交均价方面，继续保持万元关
10、口，为10363元/，环比略微上涨。 本月，禅城区仅金地九珑壁推出少量新货，产品均为大平层单位，均价为14000元/。当天售出约7成单位，最高有4个99折，及总价减5万优惠；此次开售的单位是项目本身资源最好的单位，且折扣较多，成交还算理想。,3.3.2.禅城区月度供求走势分析,单位:元/,单位:万,本月禅城成交量较为低迷，保利香槟、季华金品尚院、锦隆花园、碧桂园城市花园、兆阳御花园等项目成交较多；只有瑞安东华轩、金地九珑璧花园（二期）、帝景蓝湾四期、港宏世家几个楼盘在月末推出新货，估计在下月成交量会有所提升。 成交价格方面，瑞安东华嘉苑洋房均价高达21000万/，成为目前禅城区在售洋房最高单价
11、的项目。,单位:元/,南海区本月新增供应量下降为3.13万，环比下降89.24%，同比去年下降82.82%。受春节淡季及新政影响，大部分开发商延迟推出新货，成交量下跌到13.38万；成交价格也下降至8766元/ 。,3.3.3.南海区月度供求走势分析,单位:元/,单位:万,单位:元/,单位:万,重点镇街供求分析,桂城本月只有中海万锦东苑领取新增货量，由于月末推出，成交数据滞后，本月未能显示。其他项目均消化余货为主。 成交价格方面，由于高价产品已消化大部分，新增货量补充不足，成交价格环比略有回落，降至12105元/。,怡翠世嘉成为本月销售榜首，共消化了40套，成交价格为12686万/。而金域蓝湾
12、、创鸿水韵尚都也是以消化上一批余货为主，成交保持平稳。,单位:元/,顺德区2月新增供应量为2.95万，环比下降90.13%；成交均价为7361元/，环比下降4%。 本月，顺德区镇街成交量有所下降，各大楼盘没有推出新货，主要以消化余货为主，另外受顺德成为省直辖县利好影响，顺德的市场越发受到关注。,3.3.4.顺德区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,重点镇街供求分析,本月，顺德新增供应主要集中在杏坛、陈村镇街，其他镇街没有新货供应。成交均价方面，乐从片区均价突破2万/，由于上月新开的佛奥湾、依云水岸等高端楼盘，拉升该区均价破，其中佛奥湾均价更是高达25000元/。,单位:万,单位:元/,由于
13、新增供应量集中在去年12月份，三水区这个月的新增供应量并不多，只有1.97万，环比下跌了42.4%，同比上涨207.81%。 受传统春节淡季以及加息、“限购”等因素的影响，2月份的成交面积有显著下降，环比下跌了64.96%，成交均价为7138元/，环比上升3.03%，同比上涨31%。,3.3.5.三水区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,高明区本月没有新增供应；成交量为6.91万，环比下降1.57；成交均价为6067元/，环比上升66.91%。,3.3.6.高明区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,3.4.佛山五区月度重点个案动态跟踪,禅桂中心区域重点项目动态,本月重点个盘动态,禅城区
14、：恒福新城,目前恒福新城剩下在售尾货以4、15、16座的140-190的大面积户型为主，以及少量的57小户型，约40套左右，均价10000元/，目前优惠88折。 尽管恒福新城打出少有的88折优惠折扣，但由于大部分是大面积户型，均价在10000元/，总价还是较高，所以周末前来问津者也是寥寥无几，销售中心相当冷清。,推售情况：,在售尾货,3.5.佛山禅桂重点楼盘开卖预测,禅城区：文华尚领,文华尚领预计于3月中下旬推出新货。最新一批开卖8座，共208套单位，户型包括31-67的一、二房。开卖均价约11000-13000元/。 虽然周末正式开放样板房，但是前来看房者寥寥无几，相当冷清，或许是受新一轮调
15、控政策出台影响，导致消费者持观望的态度。,基本资料：,推售情况：,禅城区：港宏世嘉,基本资料：,推售情况：,港宏世家首批1、2、3座目前仅剩下部分在售余货。 预计3月上旬推出新货。最新一批开卖4座，共60套单位，户型包括90-130的二、三房。开卖均价约7500元/。,禅城区：怡翠世嘉,基本资料：,推售情况：,怡翠世嘉产品均价一路高走，从首批产品8000元/至目前13000元/，价格升幅较大，由于该项目拥有优越的地段，受到市场的热捧。 怡翠世嘉将于推出3月上旬加推新货。最新一批开卖8座，共124套，户型包括88-112的二、三房。开卖均价约13000。面对现在的市场环境，受限购潮、频繁加息、以
16、及佛山限购前景的影响，13000元/的均价比较难消化，特别是背对花园的单元。,桂城：中海万锦东苑,基本资料：,推售情况：,万锦东苑二期（桐棠）3月初正式开售，将推售最后两栋单元18、19座，共168套单位，户型包括120-150的三、四房单位，均价16000元/。 该项目位于千灯湖板块，中高端定位，周边生活配套设施比较完善。吸引了不少禅桂及广州的投资客。,3.6.本月禅桂重点项目媒体投放次数统计,2011年2月份，禅桂中心区见报的住宅楼盘共计有3个；受春节淡季，各大开发商都在2月份基本没有新货推售，加上在2010年1月已经进行过造势推广，已经积累了不少意向消费者。本月广告投放数量相对上月有所下
17、降。由于文华尚领、万锦东苑在3月初推出新货，因此在2月份宣传力度上比其他项目大。,次数：次,（统计报纸包括：佛山日报及南方日报）,3.7.禅桂重点项目媒体版面投放统计,根据两大主流媒体版面广告投放统计，2月份禅桂中心重点项目本月的广告投放总量有5例。全版广告占全部广告的80%，大幅增加，主要是文华尚领和万锦东苑为3月初推新货造势，半版比例则占20%。,（统计报纸包括：佛山日报及南方日报）,3.8.禅桂重点项目报纸广告投入费用统计,2月份禅桂中心区见报的住宅楼盘广告投放费用合计约40.75万元，楼盘广告投放费用环比下降84.6%；在售个盘方面，由于本月是传统春节淡季，本月宣传均大幅减少，而推新货
18、的楼盘文华尚领、万锦东苑，均在佛山日报投放整版广告，以便积聚人气，加快推货速度。,（统计报纸包括：佛山日报及南方日报）,四、总体经济环境分析,今年1月份，全国居民消费价格（CPI）总水平同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。其中，城市上涨4.8%，农村上涨5.2%；食品价格上涨10.3%，非食品价格上涨2.6%；通货膨胀趋势仍然持续，物价水平再次高涨。,（数据来源：国家统计局）,4.1.重点城市CPI情况,（数据来源：国家统计局）,点评：由于临近春节因素影响，1月份珠江三角洲重要城市CPI环比略有微涨，但整体水平略低于市场预期，通涨压力仍在加剧。由于物价高位波动，居民银行存款负利率程度再度恶化：
19、经过三次加息后，目前一年期存款利率虽上调至3%，但距离4.9%的物价指数仍有一定差距。,五、政策法规,各地方细则如下：,六、市政规划建设,一、城市建设,一、城市建设,七、开发商动态,月度销售金额排行榜,月度销售面积排行榜,点评：万科集团仍是本月销售业绩榜首，销售金额为201.02亿元。与其他企业有较大拉差，地产龙头大哥位置稳固。而本月第二名是恒大地产，由于该集团本月有5个新项目上市，新盘全月合计销售14.2亿元，从而拉升整体销售业绩。而其他企业除了碧桂园增长幅度较大之外，其他企业增长较为平均。,点评：临近春节，第三波新政再次出台，力度更史无前例，各地房企成交环比明显下降，推货节奏有所放缓，但同比去年仍有较大增长。本月销售面积超过100万方的有万科集团和恒大地产。,我们全力以赴 诠释地产价值,Thanks!,特别声明 本报告采用之基础数据均来源于各区建设局网上签约数据库，因网上签约数据有一定程度的滞后性，报告将结合实地调研因素令所列数据尽可能反映项目即时成交状况，谨供参考之用。市场部分统计数据为全部住宅，敬请留意。 引用本文内容，请注明出处。任何侵权行为，我司将保留追究法律责任之权利。,地址：佛山市禅城区城门头西一号环球国际广场1608单元 总机：（0757）82369281 传真：82369283 邮编：528000 邮箱：,