重庆西部国际总部基地思考1833497849.ppt

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1、,恒德集团重庆茶园总部基地项目发展思路汇报,“恒德五洲智汇”,2010.12.25,Business Park,汇报提纲,一、总部基地解读,二、案例借鉴,三、重庆的发展机遇,四、茶园板块分析,五、本项目发展分析,六、本项目盈利模式设计,七、项目分期开发策略,八、项目首期开盘营销推广策略,中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内 知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这 种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济 增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设 的有效手段。,一、总部基地解读,一种全新

2、高端 城市经济形态,发展区域 经济的平台,推动城市经济 发展的加速器,城市国际化水平与 竞争力的重要标志,1、总部经济概念,总部基地,2、总部基地性质,产业地产,房地产开发的另类模式,非生产型,集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，迎合产业升级的需求,智力密集型 知识密集型,3、总部基地的发展,总部经济元年，始于北京，成为风靡全国的新概念。,2005年真正浮出水面，北京丰台总部基地正式投入运营。,继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部基地。,4、总部基地的效用,总部平台,总部文化,总部经

3、济,企业总部基地,发挥明显的内聚功能和扩散功能。,提升区域的科技创新能力，帮助区域实现产业结构调整、升级与经济发展。,实现不同社会、商业等文化之间的共存、对话、互补、共荣及整合，形成兼容并包、开放、创新的多元文化。,5、总部基地的特征分析,地产商开发,政府供地,开发项目,销售/招商,政府独立开发,成立投资公司,开发项目,招商,综合开发,总部基地 开发模式,成立投资公司,开发项目,招商,熟地供应,设置企业开发条件,开发项目/销售/招商,无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键,开发模式分析,开发基础条件分析,企业总部基地的开发建设，一般具有区位、交通、政策、产业基础四大优势，以此来

4、支撑企业总部基地的发展。,区域,交通,政策,产业,所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优势，同时减少项目开发成本； 若偏离城市中心，注重打造商务配套，才能满足客群商务、办公需求。,以企业为主导的总部基地开发，目标为实现利润，政策优惠单一； 以政府为主导的总部基地建设，兼顾经济和社会效益，对目标客户提供税收优惠、财政补贴，在政策上具备更强的优势。,交通畅通，道路体系发达； 到车站、机场、城市中心方便快捷。,所在区域第三产业（商业、金融业）较为发达； 若区域本身具备产业基础，为后期招商提供便利； 若区域、区域周边缺乏多样化的产业，项目后期锁定客户成为重点解决问题。,区域,交

5、通,政策,区域,交通,产业,政策,区域,交通,开发产品分析,景观,规划,规模,产品,总部基地的规模与其所处的区域有关，新兴区域的开发规模较大，而越靠近城市中心区域，开发规模越小。,规划上一般会根据目标企业行业类型进行分区，以便加强内部的聚集力和资源整合； 总部基地在规划时会考虑中高档次的商业配套，以便满足企业的商务、生活需求。,独栋商务产品一般为4-5层，可满足企业办公各功能需求； 面积区间由几百至几千变化，一般4-5层独栋商务楼为600-2000左右； 根据个别企业的特别需求提供定制服务。,企业总部基地十分重视内部景观的打造，“生态”、“绿色”、“花园”等景观理念是大部分总部基地的景观主题。

6、,商服配套,商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次与形象,总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套，大型总部基地商服业态更为丰富： 星级酒店以满足商务接待； 大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需求； 公寓配套，满足员工居住置业需求； 培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求。,6、总部基地的完整价值链,总 部 基 地 的 完 整 价 值 链,市场定位,产业定位,开发运作,销售/招商,物业管理,资产运营,产业聚集,地产开发,人口聚集,商务发展,二、案例借鉴,总部基地在重庆是种全新的地产开发模式，那么我们到底如何去运作呢？,它山之石，可以攻玉,案例分享 1/ 北京丰台总部

7、基地,英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目 ，北京市政府列为重点外资工程之一。,以五星级酒店、总部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体的总部经济新区。,优势解读： 交通条件：道路交通、轨道交通、铁路干线发达，至机场交通便捷。 优惠政策：凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,生态优势：城区内最大占地面积，最多单体数量的总部楼集群以及总规划50%的绿化率，使得生态性与建筑的结合

8、达到最紧密。 区域优势：与朝阳区CBD、中关村海淀园、金融街，亦庄开发区等周边几个经济功能区形成互补，成为城市新经济中心。,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,入驻企业,企业行业：基地的入驻企业结构，以科技型企业为主，涉及8大行业的近40个领域，包括航天、铁路、电力、钢铁、医药、环保、通信、汽车等； 企业实力：其平均注册资金近一亿元，北京以外企业约占40%以上； 代表企业：,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,配套,40000平米的五星级酒店，40000平米总部小公寓，125000平米的商业配套，健身中心、休闲会所以及几十个200-500平米不等的风味餐厅 全宿制双语幼儿园；国际医疗诊所，信贷、银

9、行、邮政、超市娱乐等,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,产品：,案例分享 1/ 北京丰台总部基地,盈利模式：销售（6000-7000元/平米） 营销推广模式：主动联系外地企业，增加成交基数；拓展外地代理体系，合作开发市场；参加各种经济会议，宣传总部经济带动销售；主动联系外地企业驻京机构，增进其对总部基地的了解，促进成交；组织各种大型营销推广活动。,企业方面：2004年一年总部基地的各种广告费达7000万元，在三、四环之间立起了无数巨大的广告牌；基地投入80万元赞助2004年科博会用于演讲宣传总部经济和总部基地；2005年开展大型 “总部文化年”工程，举办各种大型高端、高尚、高水平的文化活动，参

10、与高层次的经济文化学术(论坛、年会、研讨会、峰会等)活动。,学术界：总部基地已经成为研究总部经济的最好范例；南京大学、北京大学光华管理学院的MBA班直接把实践课开到了总部基地；经常接待一些经济专家和学者探讨总部经济。,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,青羊工业总部基地，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，占地面积1089亩，项目总投资66亿，拥有近220万平米的建筑体量。,经济技术指标： 占地面积：1089亩 投资规模：37.3亿元 总建筑面积：69万m2 容 积 率：1.6 绿 地 率：28,本项目主要分为6期开发，其中一、二、三期销售完毕，一、二期已

11、经呈现，基本全部入驻，三期于今年年底交付使用，四期正在建设之中（目前正在销售），五、六期已经规划完成。,4期目前销售均价在5000元每平米左右。 建筑产品为独栋建筑，面积区间在18004800平米。,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,一、新引进的工业企业和服务业企业，只要税收年地方实得分 别大于20万和50万，可按地方实得部分的60%和40%支持企 业发展三年； 二、新引进的企业当年的税收地方实得部分大于50万和200 万，按地方实得部分的40%和50%支持发展； 三、新引进的房地产企业当年税收地方实得部分大于100万， 所得税地方实得部分的50%支持企业发展三年。,招商优惠政策,案例分享

12、 2/ 成都青羊工业总部基地,招商成果,企业选择目标：世界500强、国内行业500强、有潜力快速成长优秀中小企业。 招商率：青羊工业总部基地1-3期开发建设完成，实现100%招商，4期招商接近尾声。 地理属性：入驻总部基地128家企业，市外97家，市内41家。 行业属性：研发、销售、总部型企业128家，占92.8%；生产型企业10家，占7%； 企业实力：世界500强企业3家，全国500强企业5家，工业行业百强企业45家，中外合资企业3家。 代表企业：,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,配套设施,时尚青年城,时尚青年城,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,产品,独栋、联排,案例分享 2/

13、成都青羊工业总部基地,园林景观,案例分享 2/ 成都青羊工业总部基地,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,空港总部公园位于成都“南部新城”空港经济区核心，距离机场2.5公里，周边空、铁、陆、水交通四位一体。 空港总部公园，以国际顶级商务理念，汇聚世界500强及行业精英，聚合总部商务、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，打造互为价值链的高度集约型建筑群体。 空港总部公园，以国际5A级硬件标准，营造人与人的和谐、人与空间的和谐、人与环境的和谐让商务办公不再产生疲惫和压力，而变成一种超然享受。 空港总部公园，于成都商务门户，铸就千亩5A国际商务城。,蓝光空港总部基地是纯的商业项目，目前

14、一期一批次基本售罄，一期二批次（4354600平米）正在接受咨询。 一期一批次销售均价6500元/平米左右，二批次目前咨询价在7000多元/平米左右。 一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。 除部分清水房销售外，部分精装房只租不卖，租金在80元/平米/月左右。,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,超级SHOPPING MALL|与国际商务时尚共生 商务城，也是一座生活城。为人而规划，为人而建筑，空港总部公园细致考虑到了生活的每一面。 庞大而完备的SHOPPING MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游等6大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区，此外，美食城、精品

15、街、花车街等均已重新规划完毕。,配套设施,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,优惠措施包括：对入驻总部经济园区并在双流注册登记，注册资本不低于500万人民币、当年纳税县级所得部分达100万元以上的新引进企业，从纳税之日起，按其缴纳的增值税、营业税、企业所得税县级所得部分，实行“11555”财政扶持政策（前两年给予100%补助，后三年给予50%补助）等，并且对于从双流县外新引进年实现上缴税收超过500万元的总部企业，新购置办公用房的，按500元/的标准补助；租赁办公用房的，按8元/月的标准补助。这些对企业利好的制度规定，主要采取直补和暗补的方式进行，不仅降低了企业入驻园区的门槛，更是金融危机发生

16、以来对入驻双流总部园区的企业给予的很高的税收优惠，充分体现了双流政府新时期对“促就业，保增长”政策的理解和务实引进、拓展招商的积极思路和探索。,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,招商优惠政策,租赁优惠政策 1、装修标准：精装修、甲级配置、低门槛入驻 2、免租政策：针对行业龙头企业，可免租半年（免租期开始时间从交付使用起计算） 3、租金优惠政策：采取“654”优惠策略（第一年优惠60%，第二年优惠50%，第三年优惠40%）,案例分享 3/ 蓝光.空港总部基地,产品,案例总结：,1、从运营模式上来看凡事以企业为主导开发的BusinessPark均以销售为主,2、以上三个案例在招商过程中无一例外政

17、府都给予了各种优惠政策吸引企业筑巢,3、从产业类型上看总部基地的产业以智力密集型为主，如企业总部管理中心、研发 高科技、生物医药、软件开发等,4、从产业结构上来看均截取了不同产业链的高端，形成信息互动、资源共享的效果 ，从而形成内聚效应。,5、从区位上来看均坐落于城市相对边缘地带，据核心区有一定距离，又有很好的通 达性。,6、从园区功能上来看已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在管理、研发和商务 功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。,7、从园区规划来看均表现为低容积率，高绿化率，园区风景优美建筑多以小体量多 层为主,8、从园区配套上来讲商务配套、商业配套与生活休闲配套显得尤为重要，已经成了

18、影响园区品质和档次的关键因素,三、重庆的发展机遇,中西部地区唯一直辖市,中国5大中心城市之一,长江上游的经济中心,内陆唯一国家级新区两江新区,内陆开放高地的双引擎两路寸滩保税港区，西永综合保税港区,审视重庆：,重庆的发展已进入国家战略的高度,“联合国贸发会议第2次选择在重庆发布2010年贸易和发展报告，具有十分特殊的意义。”联合国贸发会议秘书长素帕猜说，“重庆是一个独一无二的地点，可以激发新的思路和思索，希望我们的思想可以在这个地区生根发芽。”,商务部副部长易小准随后发表讲话指出，联合国贸发会议选择在重庆发布贸易和发展报告，这是联合国对中国发展模式的充分肯定，也是对重庆打造内陆开放高地的极大支

19、持，有助于促进重庆市贸易快速发展。,重庆荣誉：,在美国福布斯杂志评出中国10个变化最大的城市中，重庆排名第十，成为中西部惟一入选城市；,重庆引入世界500强企业总量已居西部第一,重庆，已不仅是中国的重庆，她属于全世界！,重庆机遇：,世界看中国，中国看西部，西部看重庆！,假如你错过了30年前深圳特区发展的机遇， 也错过了20年前浦东新区发展的机遇， 又错过了10年前滨海新区发展的机遇， 那么如今，不要再错过重庆发展的机遇！,重庆迈开走向世界的步伐，西部总部基地，舍我其谁？,四、茶园板块分析,本案,茶园新区是直辖重庆新一轮城市总体规划确定的城市副中心,坐落于市区内环快速、外环高速之间，东靠明月山，

20、西傍南山，南倚樵坪山，北临长江，生态环境、人居环境优势突出,新区规划面积120平方公里，规划建设用地75平方公里，到2020年城市人口将达到50万人,生态文化居住区,行政商贸 总部区,康体娱乐休闲区,港口物流加工区,茶园新区为重庆六大城市副中心之一，重点发展新型工业，现代物流、国际会展、都市旅游四大产业 。与西部重点发展高新技术产业的西永园区形成齐头并进的发展趋势。,作为城市副中心定位，近几年来茶园的发展显得相对比较滞缓，已经被同作为城市副中心定位的西永一举超越,交通和区域配套不成熟严 重制约区域发展,解决发 展瓶颈,改善交通，缩 短心理距离,加强区域 生活配套,打通交通关节，减少心理距离、完

21、全融入主城、强化区域配套 将是茶园大发展的必由之路，否则在西永和两江新区的夹击中 茶园将被边缘化。,意识到危机，茶园开始加速奔跑,交通大突破,慈母山隧道 2011年，慈母山隧道将全面贯通。这条隧道将连接朝天门大桥，全面打通茶园与火车站、飞机场的急速通道，届时，从茶园出发，到火车站仅15分钟，到机场不过25分钟； 南山隧道 同时，东水门及千厮门大桥已动工修建，与之相连的南山隧道将同期完工，至此，茶园新区至江北仅需15分钟，至渝中区仅需15分钟。 两条轻轨 正在修建轻轨6号线和8号线，也将在茶园新区设置站点。 三条快速通道 内环、一环、二环高速干道连通茶园 唐家沱大桥、郭家沱大桥、鱼嘴大桥 规划建

22、造中的三座大桥连接两江新区，届时茶园将融入两江新区，给茶园的发展带来更大动力,茶园即主城，主城即茶园,茶园的辐射力将大大加强,配套大发展,引入西郊医院、重医附二院江南医院两所三等甲级医院 以及重庆市11中和龙门浩职业中学、珊瑚中学、珊瑚小学、南坪实验幼儿园等五大名校 启动建设中央主题公园、人民广场、湿地公园、歌剧院、文化艺术中心、图书馆、博物馆等文化体育场馆项目 总占地135亩，由市政府投资3.5亿元建设我市最大的公交枢纽站,随着南岸区政府行政中心的迁入，将极大的拉带动茶园新区的城市元素扩展与升级,茶园，开始加速发展,产业大提速,茶园新城规划了茶园工业园、长江工业园、东港国际港区等占地25个平

23、方公里的三大工业园区，重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业、生物医药业、纺织服装业。以TCL移动通信、广东美的集团、宁波雅戈尔集团、重庆机电控股集团、重庆长江电工厂、重庆市迪马实业股份有限公司和劲佳印务为龙头的企业集群正逐步形成。同时作为世界500强企业的德国巴斯夫化工和ZAKSPEED跑车两大项目已确定落户茶园，这对茶园在经济产业方面的优势来说，无疑是一个利好消息。 预计2010年聚集了百余家企业的工业园产值将超过400亿元，工业正成为茶园城市发展的强劲引擎。,企业总部基地VS茶园,重庆面临千年难遇的大好发展时机，重庆 是进军中国西部的桥头堡，因此总部经济 发

24、展成为必然，总部基地将顺势诞生，谁 抓住机遇谁就抢得先机！,总部经济,催生,茶 园,异常便捷的交通,CBD“临”距离,优美的自然环境,良好的产业发展,政府政策扶持,构筑总部基 地发展绝好 基础,企业总部基地诞生,“恒德五洲智汇”,高契合度,五、本项目发展分析,1、区位描述,项目位于茶园新区，西 紧靠通江大道，东邻长 江工业园。距同景国际 城直线距离2.5公里,2、项目简介,西部国际总部基地，位于重庆市南岸区茶园新区，总占地1512亩，总投资约65亿元人民币，由重庆恒德国际投资集团统一规划、统一设计、统一建设、统一招商、统一运营。 项目由总部办公区、服务配套区和多功能中心等组成，将分两期建设，其

25、中一期占地512亩，二期占地1000亩。 在一期中，总部办公区占地约372亩，将建设独栋、叠拼、联排和办公系统（英文全称为THE EVOLUTION OF VILLA APARTMENT SYSTEM）四种形态的总部办公楼。 服务配套区占地约140亩，包括五星级酒店、商务会展、都市公寓、休闲商街、康体娱乐、全景体验式购物中心等，是为总部办公提供综合配套服务的平台，也是重庆市独具特色的高端商贸聚集区和康体娱乐休闲区。 多功能中心集会议、展览展示、酒店、会所、餐饮、招商中心、高尔夫俱乐部、休闲娱乐等功能于一体，建成后将成为重庆市的地标性建筑之一，成为低碳、环保、健康工作与生活的示范和体验馆，将向社

26、会公共开放。,项目一期512亩总平面图及经济技术指标,项目整体设计检视： 1、别墅办公物业建筑密度过大，感觉过分拥挤 2、水体过于庞大，后期维护成本高昂，管理不善非但不能改变环境反而会带来生态问题，建议只保留两个组团的中央水系 3、作为生态园林式办公基地项目景观多样化不够。 4、别墅物业设计感不够，风格过于单一,3、项目定位,项目整体定位,西中国，首席企业总部基地,尽最大可能拔高项目调性，是项目制造影响力的关键,产业定位,管理中心、研发、软件、生物医药、信息服务、创意产业,客群定位,1、世界500强中国西部总部,2、国内、港澳台大型企业西部总部,3、重庆本土大型企业办公基地,4、项目SWOT分

27、析,S,1.）用发展的眼光来看，两条隧道贯通之后本项目的区位随着茶园板块的价值提升而越发优越。 2.）距离CBD距离最近的城市副中心，对外辐射力和对内的聚合力都会大幅提升 3.）优越的自然环境是其他城市副中心所不能比拟 4.）率先提出总部基地概念会引发市场关注，起到先入为主的效应，花园独栋式办公会引发强烈的市场好奇和关注，有利于项目的传播 5.）本项目商业用地和工业用地的性质不受调控打压 6.）企业雄厚的资金实力,优势,W,项目SWOT分析,1.）茶园的发展受交通限制相对缓慢，区域认同度有所欠缺 2.）本项目所在地块相对比较偏辟，周边各种配套匮乏，短期内难以聚合人气。 3.）产业地产是一种新型

28、经济模式，开发此类物业经验欠缺 4.）开发商品牌知名度缺乏，消费者对开发商的运营能力会有所疑虑,劣势,项目SWOT分析,O,机会,1.）重庆城为内陆城市开放高地，国家战略的定位使重庆受到世界的关注，重庆成为进军西部的桥头堡，重庆正面临千载难逢的发展机会，为催生总部经济创造了条件。 2.）重庆越来越多的承接东部沿海和海外的产业转移，也为总部基地打下基础 3.）在重庆真正意义上的总部基地还未出现，短期内市场竞争很不充分，为本项目创造了先机。,T,项目SWOT分析,威胁,1.）重庆市内板块之间的竞争，西永、两江新区肯定也会出现类似产业园，由于茶园区域影响力相对较弱，因此会影响客户的判断。 2.）重庆

29、高九路协信即将开发50多万方总部基地，由于区域影响力以及品牌效应，会对本项目造成最直接的影响。 3.）重庆两江新区渝高公司山顶总部基地已开始启动，总建筑面积49万方，由于区位优势也会对本项目造成直接影响 4.）成都相对于重庆市场有较强的客户分流作用，因为成都总部基地发展相对成熟，区域经济发展相对领先与重庆。,将是摆在我们营销推广环节的重中之重！,突出优势,弱化劣势,把握机会,减弱威胁,如何,项目SWOT分析,项目SWOT总结,突出优势,推广中大力强调茶园板块未来价值，极力渲染和CBD的便捷关系，增强项目的辐射力，强调商业地产不受调控的利好性,弱化劣势,用融入CBD概念弱化区域认同度低的问题，强

30、化自身商业配套优势，大力渲染总部经济带给茶园的美好未来，提升项目调性,把握机会,强调总部经济在重庆发展的必然性，在重庆率先提出总部基地和独栋生态办公的概念，以第一的身份强化自身印象,减弱威胁,在遇到其他西部城市总部基地的竞争时在对外推广中大力突出重庆在国家发展中的战略地位、区别于其他城市的优越性，强调选择重庆的必然性；在本市内遇到竞争时突出自身规模优势、产品优势、生态优势和区域政策优势。,5、项目产品研究,本项目有五大产品体系,总部别墅,商务酒店,总部公寓,商务会展,商业配套,什么样的产品策略才能使本项目利益最大化呢？,总部办 公物业,本项目总部办公物业体量高达36万方，项目的主要现 金流贡献

31、物业,小高层办公,叠拼,联排,独栋,本项目小高层办公流线型错落设计比较抓眼球，主流别墅级办公物业在多样性上还不错，但是设计风格和户型太趋于雷同，完全没有个性，且视觉品质比较低,其他案例别墅级办公产品设计比较,蓝光.空港总部基地,总部办 公物业,其他案例别墅级办公产品设计比较,青羊工业总部基地,总部办 公物业,通过对比来看，本项目的别墅级物业无论在 设计风格、个性化、品质感、都有不小差距， 因此一定要做设计调整，否则满足不了我们 目标客户挑剔的需求，销售就无从谈起。,要做就做更好,总部办 公物业,别墅办公物业可提升价值分析,每栋办公物业网络光纤接入，WIFI无线网络全覆盖,拓展地下或半地下空间作

32、为赠送，提高项目性价比,增加企业私属停车位配备,4层大面积别墅增设电梯,总部办 公物业,加强人造景观的多样性、精品化,用材高端化：断桥铝合金、Low-E玻璃,别墅级物业扩大客户成交面分析,总部办 公物业,针对联排物业调整一批产品，做到4联或5联，面积控制到400-600平米，有地下空间赠送，供中小企业使用。,总部公寓,本项目总部公寓体量高达22万多方，是项目主要现金流贡献物业,本项目公寓所处地块为商业用地，居住自用属性降低，投资属性为主,总部公寓,如何确保公寓的入市销售速度？在这方面我们可以做文章，摆脱公寓的单调属性，赋予其形态、功能、属性的多样化是确保公寓畅销的关键因素。,总 部 公 寓,从

33、空间形态上,从交房标准上,从性质上,平层,跃层,一般小跃层,空中商务Townhouse,毛坯,精装,普通公寓,酒店服务式公寓,商务公寓,伴随酒店的开发同步推出,小型服务型企业需求,商务酒店,商务酒店在总部基地中起到重要作用，第一是满足大型企业商务接待，第二是提升总部基地配套和形象，但分接待档次和目标客户的不同建议设置两种类型的酒店：,五星级酒店,品牌,配套,特色,国际知名品牌,大型会议,餐饮休闲,商务中心,外观,内部装修,餐饮休闲,商务中心,大型会议,餐饮休闲,商务中心,外观,大型会议,餐饮休闲,商务中心,内部装修,外观,大型会议,餐饮休闲,商务中心,满足高端接待,经济型酒店,国内外知名品牌,

34、品牌,满足中低端接待,商业定位,本项目68710商用物业仅靠本项目是难以有效消化的，因此商业物业不仅仅针对本项目配套，而且要辐射整个片区,茶园新城.首席一站式商业中心,品位、时尚、国际化、特色，引领中高端消费,商业配套,商业配套,庞大而完备的商业配套集购物中心、超市、高端影院、娱乐、国际餐饮、休闲、运动、旅游等6大功能于一体的大型新都市主义国际生活街区。,1、满足总部基地日常商务需求、茶园居民日常消费需求,2、满足总部基地办公运转需求,邮政、银行、快递 特别设立企业服务中心：汇集工商、税务、财政、外经委、计委、公安.等一站式服务,商务会展,小型会展中心也是本项目标志性建筑，既是本项目配套也是茶

35、园新城配套。,功能 配置,营销 展示,大型 会议,培训 中心,商务 会所,恒温 泳池,6、本项目盈利模式设计,总部办公物业+配套公寓实现全销售,酒店+商业物业持有招商经营向银行抵押套现,项目建成后运营+板块价值提升带动后期土地升值收益,7、项目开发分期策略,项目开发分期策略应遵循以下原则：,1、如何保障项目有持续快速现金流,2、以市场需求为导向平衡物业开发组合,3、以项目自身实际需求为参考,4、后一期的开发不影响前一期的运营，保持以开发 园区的独立和完整性,瘦狗虽瘦，却是项目标志性产品，自身和区域都有需求,问题产品本身是优质商业资源，通过持有招商运营后物业价值会呈几何级数增长，经过时间会变成巨

36、大的现金牛,明星有风险，但是是本项目最核心的概念，市场有需求，通过整合营销会转化为现金牛,总部公寓无疑是本项目中转化为现金流最快的,确保每一期开发都有明星产品和现金牛产品 出现，保证项目造血功能，正常持续开发,分期开发示意,一期,三期,二期,一期是项目形象示范区，高质量的完成一期的开发建设对后期会产生积极影响。,每一期开发都保证有现金牛和明星产品，保障稳定现金流，每一期保证能够独立运营。,二三期项目的开发随着一期成功开发和茶园板块的整体价值提升将会获取更大的溢价空间,8、项目首期开盘营销、推广策略,一、营销推广目标,快速实现销售、快速回笼资金,基于以上目标我们该如何推售首期物业呢？,1,入市物

37、业销售抗性分析,总部公寓：目前本地块周边各种配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推广上加强区域价值描述结合产品策略和价格策略可以解决抗性问题。,总部办公物业：由于面积和总价的原因办公别墅对于企业实力和资金要求都比较高，因此在客户的积累上要比住宅物业缓慢的多，加上客户目前对于区域的认知度还不够充分，对于花园别墅式办公无切身体会，对于企业的实力和信心都存在疑虑，因此短期内存在较大的销售抗性。,入市物业先后顺序对项目的全盘影响分析,2,先推公寓产品： 优势：可以实现开盘快销，可以迅速实现现金回流 劣势：先开公寓虽然可以迅速解决现金流，但是和项目总推广概念稍有相悖，在我们项目推公寓的时候同类竞争物

38、业的出现可能会占得先机分流客户。,先推别墅产品： 优势：可以以重庆首个超大规模生态商务花园的概念取得市场先机，引导商务花园在重庆的潮流和概念，全新的业态推广会迅速引起市场的关注，易于品牌的建立。 劣势：如前期招商蓄客的情况不理想会出现销售阻滞，销售周期长，现金回流缓慢，不利于项目持续滚动开发。,我们既不能失去总部基地市场领导者 的地位，又需要快速的现金回流，怎 么办？,从前面的分期开发策略中我们可以找到一个能攻能守、两全其美的方案：,确保每一期开发都有明星产品和现金牛产品出现，两种物业并行开发，增强市场抗风险能力。,3,公寓和别墅的推售关系,项目以总部基地的概念正面宣传推广，以积累商务花园客户

39、为目的，也就是说我们的招商工作要提前启动，当开盘前商务花园的客户积累数量够多，结合价格策略小批量多频次开盘加推，确保推出售罄。 当商务花园蓄客量不足，前期预招商情况不理想的情况下，我们立即启动公寓的推广销售确保现金流，在公寓销售过程中全方位、多渠道启动招商工作，为商务花园的推售做好充分的准备工作。,二、营销策略,1,打造盛大的样板示范区，将独栋、联排、叠拼户型各做一套精装样板房，示范区内园林景观真实呈现，让客户真实体验生态别墅办公优越性（见下图）,2,走出去、请进来，主动拓展区内外客户，对于大型知名企业进行DIY定制,3,联合外地代理体系共同开发市场,4,认真发掘各大行业协会和各商会组织资源，

40、为项目快速销售造势,5,介于重庆发展的大好时机，借政府招商平台大力推介本项目,样板示范区的打造,营销中心,红色范围为样板示范区，为实景打造，需要提前动工营造，此样板区意义重大，一是要让客户亲身体验，二是增强客户对开发商的信心,叠拼样板房,联排样板房,独栋样板房,由外而内，高举高打，借助重庆上升至国家发展战略营造全国影响力，提升本项目舆论影响力和高端形象，引起国内市场关注,一线城市主流报媒大版面软文炒作,门户网站新闻炒作,墙外开花墙内香，启动一线城市线上推广,三、推广策略,区域内推广 强化板块价值、热炒总部经济概念,强化优势：借两条隧道、轻轨、与CBD的便捷关系热炒茶园板块未来价值，突出本项目 利用重庆的战略定位热炒总部经济概念，以其他城市的发展来印证总部基地价值，引起本地企业主和投资者关注 政府制定入住总部基地优惠政策出台，南岸区政府对茶园新城高调营销,联合政府召开重庆企业家论坛，借机宣扬企业总部优势，制造区域影响力，把握区域内高端客户市场,线下活动造势，制造影响力,联合政府召开西部总部经济论坛,举办“恒德总部基地杯”全国高尔夫精英邀请赛,一期开盘推广执行方案（略）,汇报完毕，感谢聆听，请各位领导指正！,最后预祝恒德茶园总部基地项目取得成功！,2010年12月28日,