2013年宝鸡市商业市场分析报告.ppt

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1、2013年宝鸡市商业市场分析报告,宝鸡市大商业市场竞争现状,分析本商业项目区域与其它商圈之间商业竞争优劣势,圈经二路商圈特点以及商业项目 可能发展的规模，初步确定可 辐射全市的区域性具竞争力商 业商业项目的发展目标，分别确定 本商业项目竞争区域及竞争分析要 点如右表。,商业商业项目,名汇购物商城 银座广场 聚丰时代广场 华通商厦,宝鸡人民商场 聚丰天下汇购物中心 新世纪购物中心 宝鸡商场,现 有 大 型 商 业,开元商城 百合新天地 城市 新天地 聚丰大城际 新城国际广场,2,1,3,4,5,宝鸡市大商业市场竞争现状,主要竞争区域及商业项目,商业商业项目,现 有 大 型 商 业,位于繁华的经二

2、路中商圈，坐落在经二路 与汉中路的交界处，虽然人民商场的建筑 层数不多，但由于没有高建筑物的遮挡， 使商业项目的可视性好 商业项目设置在文化路与汉中路口公交车站之 间，从两个车站距离至商业项目都约需8分钟 的步行路程，便利性佳；但由于配套停车 只能依靠地面停车位，有限的停车位将对 自驾车消费者造成不便 人民商场中低档次百货定位与周边的聚丰 天下汇购物广场、银座购物广场、名汇购 物商场国贸广场形成差异化竞争 多年的经营已培养了一部分忠诚的消费群 体，在消费者心目中有信誉、质量保证；,与本案的距离 点评,经二路141号 经二路 2008年4月装修后重新开业 14,000平方米 B1L5（L6-L7

3、由天上人间洗浴投资2,000 万加建，合同期限为20年） 约2,300平方米,位置 主入口 开业时间 商业建筑面积 商业楼层 单层营业面积,本商业项目,人民商场,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡人民商场,动线设计,店铺规划,动线设计较繁杂，主动线设计迂回，存在着许多动线死角形成附动线循环区,告位置为客户提供良好展示面，但由于新旧广告牌的替换不够及时，空置的广告牌对商场的外立面造成不良的外观影响，直接影响了商业项目的整体形象； 室内装修符合商场中低档次的定位，虽然不豪华，但道路宽敞、灯光明亮，能够为消费者营造一个舒适的购物环境 B1有一台独立手扶电梯直达；L1-5层采用了一组双向手扶电梯相连接；L

4、6-L7洗浴中心设置独立的垂直电梯到达，让购物者与到洗浴中心的消费者分流，也解决了商场的营业时间与洗浴中心的经营时间不一样的矛盾,外装修 内装修 电梯,店铺主要是标准半开放式及开放式店铺设=计；店铺后区规划存在很多死角，很多店铺的可达性和可视性较差，降低了商业价值,动线迂回，整体指引不清晰存在着多个死角位,商场的展示面佳，但由于新旧广告牌的,更换不及时，对商场的外观有影响 商场内部内部通道宽敞，购物环境舒适 虽然垂直运输工具设置不多，但能够照 顾到消费者的购物需求。,点评,内部主动线,皮具,电 器,楼梯 化 妆 品,街 铺,黄 街 金 铺 珠 宝,钟表,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡人民商场,

5、租金上有优惠，月租7万 平均350元/平,中低档次的定位与目前宝鸡市消费者的消费承 受能力相适应，并且能够和区域内其他中档、 中高档百货形成差异性竞争，获得各自的生存 空间；,由于商业项目以中低档次作为定位，商业项目内大部分 品牌都是以国内三四线为主，知名度不高。项 目内经营的最好的要数美特斯邦威、以纯等等。 现时，中低档次的产品销售虽然能够迎合现时 宝鸡消费者购物需求，但随着宝鸡商业的发 展，中高档次的消费需求日渐增长，人民商场,在首层业态规划上来看，业态设置过多，予消 费者规划混乱的感觉，影响商业项目的档次与形象；,点评,中低档百货 宝鸡市中低收入市民 以国内中低档品牌为主 纯租金 鄂尔多

6、斯 每月营业额约8万元 整体97% 宝鸡人民商场 商场经营多年，在消费者心中已形成良好的社 会及商业形象，有信誉保证，一部分消费者对 其具备一定的忠诚度。在商业市场上具备相当,市场定位 目标客户 品牌组合 合作模式 参考 营业额 入住率 管理公司,约350-500元/平方米/月（波涛眼镜200 平方米。由于此客户是商场的老客户，,L1,约200-300元/平方米/月 约300-350元/平方米/月 约350-400元/平方米/月 约400-450元/平方米/月,L5 L4 L3 L2,租金 由于属于商户投资加建，因此免收租金 20元/平方米/月,楼层 L7 L6,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡

7、人民商场,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡人民商场,平面图 L1,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡人民商场,运 动,平面图 L2,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡人民商场,平面图 L3,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡人民商场,平面图 L4,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡人民商场,平面图 L5,宝鸡人民商场,宝鸡市大商业市场竞争现状,经二路 2008年9月10日 20,000平方米 B1L6 约2500平方米 0.5公里 位于经二路北侧，经二路与新开路交汇处 西北侧。沿经二路沿街展示面较开阔，面 前有约30米80米广场（包括人行道可 供停车）。 新开路为商业步行街，两旁均设有街铺连 通经一路，可顺利引

8、导经一路客流 交通便利性与经二路的其他商场能够有效 共享。,主入口 开业时间 商业建筑面积 商业楼层 单层营业面积 与本案的距离 点评,经二路与新开路交界处,位置,名汇购物商城,宝鸡市大商业市场竞争现状,名汇购物商场,店铺规划,展示面被中国平安的展示广告牌占据， 而且该广告牌颜色鲜艳。沿经二路临街面 的广告牌旁设有红色的本商业项目名称，但是 字体较小，难以吸引人注意。 内部装修简单，楼层较低，灯光布置不理 想。各商铺有自己的门面特色。 设置1台电梯停L6，L1-L5每层设有1组扶梯。 首层动线设计复杂，多分支动线。中间铺 位严重遮挡视线。使得中空附近的铺位得 不到充分展示。 首层多位临街店铺，

9、除了三富百货外，均不向商场内连通。二层三层主打女性特色服饰及女装鞋，拟全部转变为女性服饰，打造以 女性消费者为主的主题商场。,外装修 内装修 电梯 动线设计,商业项目外立面名称设置不抢眼，给不相 关的商家占据了最有利的展示面。,首层商铺开间小，经营商业项目混乱。,灯光布置不理想，走道间隔较窄，使 消费者感到压抑。 内部装修无特色，各商家绝大多数为 个体经营者，商铺形象难以统一。,点评,内部主动线,三福百货,饰品,中空 工艺品,化妆品 化妆品,宝鸡市大商业市场竞争现状,名汇购物商场,定位以年轻女性购物商场为主 除首层和二层有少量国内二线品牌商户外， 其他楼层均为个体经营者。商品缺乏吸引 力，档次

10、比仅经一路稍高，是经二路上定位 低端的购物中心。 商铺首层正在分割销售，带5年租约。期满后,由业主自行选择是否继续由经营公司托管。 由此带来的潜在商场经营风险不容忽视。 首层的临街铺面积较大而且不连通商场内 部，造成商场首层内面积窄小。 首层商场内商家杂乱，没有统一规划管理， 缺乏品牌商家。,点评,中低档购物中心 宝鸡市中下收入人群，学生 国内二线品牌，个体经营商家 纯租金，百货扣点11-12 四楼成熟男士服饰（个体商家）月营业额 12,000-15,000元 B1-L4：100，L5: 40%, L6: 100% 陕西鑫旺置业有限公司,市场定位 目标客户 品牌组合 合作模式 参考 营业额 入

11、住率 管理公司,楼层业态分布 娱乐KTV 妇婴用品，美容 男装 女性服饰 女性服饰、鞋类 化妆品，珠宝，百货 电子游艺厅,楼层 L6 L5 L4 L3 L2 L1 B1,宝鸡市大商业市场竞争现状,名汇购物商场,宝鸡市大商业市场竞争现状,名汇购物商场,平面图 L1,宝鸡市大商业市场竞争现状,名汇购物商场,女士服饰,女士服饰,平面图 L2,宝鸡市大商业市场竞争现状,名汇购物商场,商场二期 时尚潮流女装 时尚潮流女装,内衣区,内 衣 区,美容,平面图 L3,宝鸡市大商业市场竞争现状,名汇购物商场,玩具、其他,玩具、其他,牛仔区,箱包,外贸休闲区,商场二期 军品区,平面图 L4,宝鸡市大商业市场竞争现

12、状,名汇购物商场,平面图 L5,名汇购物商场,宝鸡市大商业市场竞争现状,B1-L6 可视性极强，位于经二路黄金商圈核心位置,商业楼层 可视性,正对经二路与汉中路交汇处交通十字路口,主入口,2006年9月24日 无/纯百货商业商业项目,开业时间 配套设施,交通网络完善，可达性强，私家车、出租车与 11条公交线路直达商业项目 聚丰集团,可达性 营运商,聚丰 天下汇位于宝鸡黄金商业圈的核心位置，坐拥经二路成熟商业气围旺盛人气，拥有优越地理位置，可视性极佳 交通便利，商业项目主入口正对主干道经二路与汉中路交汇处交通十字路口，出租车与私家车可直达商业项目商业项目可视性极佳，拥有极优的临街展示面与,对外广

13、告牌，有利于品牌商品的对外展示与广告宣传 由于可供自驾消费者使用的停车位较少，致使部分消费者随意把车辆停留在人行道中，使商业项目周边环境较混乱，不能做到人车分流汉中路方向由于缺乏有效管理，任意让地报摊小贩人士随便摆卖，给商业项目整体形象与档次造成影响,点评,宝鸡市经二路与汉中交汇处西南角,位置,二 路,经,一 路,经,二 路,经,二,路,建 路,经 汉 中 路,红 旗 路,建 国 路,西 凤 路,建 国 路,汉 中 路,红 旗 路,中山西路,中山中路,中山东路,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,商业项目B区商铺展示面较差，因A区商铺只 向南侧开门面，若消费者于手扶电梯位置 是看不到该区商

14、铺的,商业项目主人流动线以中庭以南区域，简单、清晰，容易让消费者观看到商铺北侧设有一附动线，以帮助引导人流进入该区域内通道基本在3米宽度，由于商业项目平面长，且于动线设计上缺乏考虑停顿点，容易使消费者造成购物疲劳,动线设计,L1-L6层中庭南侧商铺均以开放式店铺为主，以有利于展示产品与提高南边累线商圈的可视性与商业介值；中庭北侧商铺则以购物中心店中店形式设计，虽突破了传统百货固有风格，但由于受建筑硬件影响，以致减弱了最北端商铺的展示性,店铺规划,各层中庭东西两侧均设有两组四部手扶电梯，两部垂 直梯及一部货梯,电梯,25,000平方米 4.5米 以独特、醒目的主出入口圆柱形外立设计配以玻璃幕墙，

15、于建筑形态上已给予人新鲜、现代与过目不忘的印象，也是现时宝鸡商业市场上最独具特色的商业商业项目,商场营业面积 层高 外装修 内装修,单独纯百货商场形态配以特色的圆柱形主出入口玻璃幕墙设计，凸显商业项目独特性与时尚的品位形象拥有优越的展示面与足够使用的户外广告位置，满足品牌租户的需求,内部人流动线设计较简单，店铺整体可视性较好，但由于动线设计过长且缺乏停顿点，因此容易造成消费疲劳,点评,标准平面图,内部主动线,内部附动线,中 庭,A,B,开放式 柜台，,减少遮 挡最南 侧商铺 的展示,精品式百货店中店设计，内部装修精致、时尚，国内一、二品牌可按其各自特有的装修风格进行独立装修商业项目每层均有各自

16、的主题，因此于装修风格上也有各异，如L5层的运动主题楼层，无论公共区域装修还是商铺独立装修都以运动场作为装修蓝本，通道更布置有起跑线以突出运动主题,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,中高档：集国内一、二线与港式时尚潮流品牌于一体，现为宝 鸡市当地经营档次最高、最精品的百货之一 宝鸡市中高收入人群、政府高官与企事业单位行政负责人等 杰克 琼斯、七匹狼、金利来、百丽集团、班尼路、生活几何、 九牧王、马克华菲、依恋、艾维、百家好、盛世运动、以纯、 美特斯邦威、多样屋、七色龙动漫城、隆泰电子，等等 化妆品区：扣点：20% (含最低销售额)；其他楼层：纯租金 B1 人民币100-105元/月 L1

17、 人民币500-550元/月 L2 人民币400-450元/月 L3 人民币300元/月 L4 人民币200元/月 L5 人民币160元/月 L6 人民币110元/月,市场定位 目标客户 品牌代表 合作模式 租金水平 (建筑面积),隆泰电子 2,500平方米，租金 人民币250万元/年 (约人 民币83元/平方米/月)首层King Coffee右侧商铺 70平方米， 租金 人民币45万元/年 (约人民币535元/平方米/月) 聚丰集团 定位清晰，目标客户的明确，定位为宝鸡市内最具特色、 档次与品味的精品式百货公司，以国内一、二线与港资品 牌为主体，搭建全新的品牌结构，引入现在最受宝鸡居民 欢迎

18、的品牌租金水平为宝鸡市百货商场中最高 但最大的缺点是商业项目门面首层商铺除了麦当劳位置外其余 商铺与负一层东侧商铺均已卖散，这些小业主只看重租金 收益，引入了一些与百货商铺不相配的业态与个体小租户， 以致使商业项目首层门面业态布局上较混乱，甚至不符合商业项目 本身中高档次精品百货的定位与形象,租金成交 案例 管理公司 点评,商业项目内部虽以纯租金金形式与品牌租户合作，但仍采用传统百货中一直沿用的统一收银模式经营。所有销售款项统一交到商业项目管理公司中后，每7天便将销售款返还到商家的账户中 由于商业项目首层门面商铺与负一层小商铺是卖散，因此采用各自独立收款方式，但仍由聚丰 天下汇统一管理，该部分

19、商铺需每月交付管理费,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,平面图 B1,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,平面图 L1,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,平面图 L2,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,平面图 L3,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,平面图 L4,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,平面图 L5,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 天下汇,家居用品,女性内衣 儿童用品 儿童乐园,平面图 L6,聚丰 天下汇,宝鸡市大商业市场竞争现状,经二路 2004年1月4日 15,000平方米 B1L5 首层1600平方米，L

20、2-L5每层约2200平方米 0.7公里 位于经二路与汉中路交汇处西北侧，隔经 二路面对宝鸡人民商场，同样位于经二路 中商圈。 沿经二路沿街展示面较开阔，但是沿汉中 路门前有杂乱车流、人流、流动摊贩，与 银座购物中心的档次极其不符。 汉中路口的公交车站为大众消费者到该处 购物提供了交通便利； 发展商同为聚丰集团，与该集团在经二路 上的商场有所不同的是，银座购物中心上 还配有写字楼塔楼。,主入口 开业时间 商业建筑面积 商业楼层 单层营业面积 与本案的距离 点评,经二路50号,位置,宝鸡市大商业市场竞争现状,银座购物中心,银座外墙装修采用了白色的外墙颜色，因为落成时间不长。商业项目名字为金色，显

21、得醒目，但仍存在字体过小的缺憾。首层金饰商铺的招牌占据了临经二路首层展示面的大部分空间，也成为了该商场的重要标志。 内部设有中庭。内部装修舒适。各商铺形象 由各商家掌握，便于展示。 没有设置电梯，每层设有2组扶梯。 商铺设计基本采用循环动线。客流动向简单，标示清晰。 首层临街铺大部分不对内连通，加之扶梯所占据空间，导致商场内首层商铺面积小，过道狭窄。有部分死角商铺位置出现。二层以上楼层商业面积加大，商家占据面积也有所扩大。设有一条辅助人流动线。有部分内围商铺对其他商铺形成遮挡，造成辅助动线上有部分商户得不到充分展示。 首层商铺过小，通道过窄，严重影响商场 档次的提升空间。 二层以上通道、灯光、

22、装修等均给消费者 带来舒适感。 落成时间不久，硬件设施能够给人舒适感。 二楼以上楼层动线清晰简单。,外装修 内装修 电梯 动线设计 店铺规划 点评,宝鸡市大商业市场竞争现状,银座购物中心,中档购物中心 宝鸡市中等收入人群 以国内一、二线品牌为主 纯租金 二楼Jack & Jones月营业额12万元，租金坪 效约500元/平方米/月 三楼only月营业额30万，租金坪效约300元/平 方米/月 整体100% 聚丰 定位以女性购物商场为主 二层以上商家品牌与天下汇等看齐，在经二 路商圈具有一定影响力。 汉中路面前管理混乱，任意摆卖现象随处可 见，还设有小型一个服饰批发商场，与商场 档次不符。 引入

23、品牌在宝鸡有一定影响力，品牌素质属 于中等偏上。 商场正在积极调整商户，以取得更好的商业 组合。对一些销售额差的租户会施加调出压 力，并且谨慎引进新的品牌。,市场定位 目标客户 品牌组合 合作模式 参考 营业额 入住率 管理公司 点评,宝鸡市大商业市场竞争现状,银座购物中心,银座购物中心,宝鸡市大商业市场竞争现状,2007年10月装修后重新开业 18,000平方米 B1L6 约2,500平方米 约0.8公里 位于繁华的经二路中商圈，购物中心的右侧是聚丰天下汇购物广场，左侧为聚丰时代广场。由于紧邻多个具有影响力的商业商业项目，商业项目所在位置商业气氛浓厚。 在经二路商圈内是目前除了聚丰天下汇以外

24、商业规模较大的商业商业项目，以致购物中心内的商品种类齐全，受到消费者的肯定。汉中路口设置了公交车站，距离商业项目只需5 分钟的路程。多条公交线路可至该公交车站，增加了利用公交车出行之消费者的便利。 与相邻的两个购物中心聚丰天下汇和聚丰时代相比，前者更偏向于中高档消费层次，与新世纪的中档购物中心定位形成错位经营；后者虽然定位与新世纪相若，但由于内部经营商家为数不多，无法与新世纪形成竞争。,开业时间 商业建筑面积 商业楼层 单层营业面积 本案与的距离 点评,经二路134号 经二路,位置 主入口,宝鸡市大商业市场竞争现状,新世纪购物中心,临街展示面，没有特色的外立面以及建筑设计在树木的遮挡下更是显得

25、平平无奇，可视性只属一般 商业项目是一般百货的标准装修风格，品牌租户可按其的装修风格与形象进行独立装修，突出品牌特色；室内灯光设计较暗淡，予消费者压抑的感觉 设置了三台手扶电梯作为主要的垂直交通运输系统，大部分时间的设置是两台向上的手扶梯，一台往下的手扶梯；本来足够的垂直运输系统能够起到对人流的疏导作用，以可以提升购物中心的档次，但购物中心的管理不完善，往往某些楼层的手扶梯出现停顿不运行的情况，反而影响了商业项目的整体形象动线设计简单， 每层主动线以单一循环设计为主，主通道设计宽敞 采用敞开式和半场开式的店铺形式规划，充分展示各品牌的产品商业项目整体内部布局合理，各商铺可识别性 强，且均拥有良

26、好的展示面 购物中心内部的装修风格在宝鸡市同等档次的商业物业内尚算中上水平，但仍有提高的空间； 商场展示面宽广，但本来就不突出的建筑设计以及只有经二路一面的展示面在受到树木的遮挡下，其外观可视性不高单一循环的设计使该购物中心动线规划简单，消费者容易找到目标商户,外装修 内装修 电梯 动线设计 店铺规划 点评,内部主动线,宝鸡市大商业市场竞争现状,新世纪购物中心,档定位相比，新世纪购物中心的中档地位使 得两个商业项目之间相互不构成威胁，彼此拥有 各自的消费群体； 相比于购物中心内街铺宽敞的门面，项 目拥有宽广的展示面。,临街商铺-美特斯邦威、鸿星尔克经营情况都 不错，但这些商铺皆已出售，业权已不

27、属于 宝商集团，宝商集团对于这些店铺所经营的 业态、品牌、档次无法控制，对购物中心的 形象存在着潜在的威胁； 商业项目在经二路目前各大具有影响力的商业项 目中算得上是具备一定的商业规模，产品的 品种齐全、品牌的数量比较多，这也是商业项目 受到消费者欢迎的原因之一；,点评,中档百货 宝鸡市中低收入市民 以国内中档品牌为主 纯租金（未来逐渐向底租+提成的合作模式过渡） 九牧王 每月营业额约15万元 纤 每月营业额约10万元 整体96% 宝鸡商场,市场定位 目标客户 品牌组合 合作模式 参考 营业额 入住率 管理公司,约130-150元/平方米/月 约180-200元/平方米/月 约250元/平方米

28、/月 约270-400元/平方米/月 约400-500元/平方米/月 约50-80元/平方米/月,L5 L4 L3 L2 L1 B1,约50-80元/平方米/月 约80-100元/平方米/月,楼层 L7 L6,宝鸡市大商业市场竞争现状,新世纪购物中心,新世纪购物中心,宝鸡市大商业市场竞争现状,商场营业面积 层高 外装修 内装修 电梯 动线设计 店铺规划,8,800平方米 4米 商业项目拥有十分宽长的临街展示面，发展商充分地利用该优势除商业项目首层外，从2层开始至4层均规划作大型户外广告位供商家使用，因此，商业项目的外墙装修主要以品牌商的广告宣传画作为装饰，并且定期更换以不断给予消费者新鲜感。首

29、层则以玻璃展示窗作为主要装饰 依购物中心形态装修的精品式百货店，内部装修风格温馨、明亮，给予消费舒适、宾至如归的购物感觉；商铺装修主要以经营品牌风格为主，独立装修 由于商业项目本身规模较少，因此只设置有一组两部手扶电梯，一部客货梯 商业项目单层面积小，因此动线设计简单明了，基本无附动线，以单循环主动线为主，因此能将商业项目内人流分布均衡，可视性差的商铺较少但因为首层以化妆品及鞋作为主业态，全开放式商铺与柜台设计，使人流动线规划较复杂，消费者不 易找到目标商品，形如迷宫 店铺规划采用购物中心店中店形式布局，充分地展示品牌租户的品牌特色与风格。店铺布局较合理由于人行通道只有约2.4米，较狭窄，因此

30、，动线两边商铺间距离空间感较挤。部分毗邻手扶电梯的商铺因与距离太窄，容易造成通道阻塞 宽广的展示面全用作大型户外广告位，并且以此作为商业项目主外装修，定期的产品宣传画更换给予消费者新鲜感，也可增强与培育宝鸡居民对品牌的认知度，有利于品牌的未来发展 单层面积少，人流动线规划简单，内部装修简约，给予消费者“家”的感觉突破传统的店中店设计，有利于品牌商家对商品的展示与品牌风格的璋显,点评,内部主动线,内部附动线,标准层平面示意图,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡商场,中高档：集国内一、二线与港资潮流品牌，现为宝鸡市当地经 营档次最高百货 宝鸡市中高收入人群、政府高官与企事业单位行政负人，等等 Espr

31、it、Only、Vero Moda、Nike、欧时力、周大福、以纯、真 维斯、杰西伍、靓点、家美佳超市 百货：2007年 人民币2,504万；家美佳超市：人民币9,355万 纯租金形式 L1 人民币500元/月 L2 人民币400元/月 L3 人民币300元/月 L4 人民币200元/月 注：此报价为商场报价，各类商家成交价视品牌不同享受不同优惠。 根据公司发展策略，宝鸡商场自与民生集团合并成一家后，将充分利用民生集团于西安经营的理念与经验，计划将宝鸡商场定位为宝鸡市最高档与最具特色品牌百货，将与其现时直接竞争对手“聚丰 天下汇”进行错位定位，以引入现时宝鸡仍未有的品牌商家作为目标与品牌商铺的

32、合作模式正逐步改变，由原纯租金形式向底租+营业提成过渡 宝商集团 定位清晰，目标客户的明确，以国内一、二线与港式品牌为主，更通过错位经营与引入宝鸡未有之品牌，以提升商业项目的整体形象进行错位经营 现时于宝鸡经营业绩最佳、形象最好、档次最高的几大服饰品牌均落户于商业项目，是新进品牌进入宝鸡市场首选商业项目 商业项目虽然是现时宝鸡最高档之百货商场，但由于商业项目西侧临街商铺租赁给一低档次的饮品便利店与谭木匠，因档次与形象均与商业项目现时定位不符，造成了一定的形象影响家美佳超市入口位太窄，展示度不足,市场定位 目标客户 品牌代表 营业额 合作模式 租金水平 (建筑面积) 未来发展 策略 管理公司 点

33、评,宝鸡市大商业市场竞争现状,宝鸡商场,宝鸡商场,宝鸡市大商业市场竞争现状,中山路 1992年开业 5,000平方米 B1L5 全年总营业额14797.9万 老人头、老爷车每月营业额为6-7万元 约900平方米 1.2公里 位于曾经金台区政府重点打造的中山路商圈，南面正对宝鸡火车站。 中山路曾经是宝鸡最商业繁华路段之一，共有10条公交线路可到达。 处于中山路、曙光路和文化路交界，沿中山路和曙光路均有展示面。 和在经二路的各大商场相比，位于中山路的华通商厦交通及地理位置并不逊色，但是由于稍微偏离目前宝鸡商业气氛最旺盛的商圈，人气清谈。,主入口 开业时间 商业建筑面积 商业楼层 营业额 单层营业面

34、积 与本案的距离 点评,中山路236号,位置,宝鸡市大商业市场竞争现状,华通商厦,层有大型广告牌。但是该广告牌内容已经严重过时。白色裙边由于年代已久，显得斑驳。中山路展示面，该商业项目字样已经开始脱落，字体明显不完整。 内部装修属于中低档次，层高较矮。 每层配备1组扶梯 单循环动线设计，清晰简单 楼面形状呈东西向长方形。首层大部分面积为超市占据，二层主要经营国内二线品牌鞋类，堆放显得杂乱。三至五层为男女服饰，均无品牌商户。 动线清晰，基本没有死角位置商铺。 内围展示柜位商品摆放杂乱，同时影响消费者视线 三层、四层没有具有影响力的品牌商家进驻，多数 为个体经营商家。商品质量参差，而且有冒牌产品

35、出现。 没有配合中山路的改造规划进行外部仿古翻新。内 外装修都显得过时，甚至残缺。,外装修 内装修 电梯 动线设计 店铺规划 点评,宝鸡市大商业市场竞争现状,华通商厦,中低档百货 宝鸡市较年长消费者，收入水平不高 国内中低档品牌，小租户 纯租金 整体90% 华通商厦 开业已经有17年，商场曾经在开业之初创造 辉煌的销售业绩。在有一定生活经验的宝鸡 消费者心中有不小程度的影响力和号召力。 宝鸡消费者对华通商厦品牌的认可程度高。 首层超市占据面积过大，能够聚集人气。 中低档次商品在商场占据主导，个别商铺销 售的服饰质量参差不齐。商场管理不完善， 对中小商家管理不到位。 男女装服饰风格都显得较为成熟

36、，以吸引成 熟消费者。与经二路上商场形成错位竞争。 华通商厦，甚至中山路的商业气氛在走下坡 路。如果华通商厦再不投入资源进行硬件和 经营方向的调整，其在宝鸡商业市场的影响 力将消失得越来越快。,市场定位 目标客户 品牌组合 合作模式 入住率 管理公司 点评,宝鸡市大商业市场竞争现状,华通商厦,华通商厦,宝鸡市大商业市场竞争现状,2008年5月电影院与部分首层临街商铺率先开业，首层其余商铺以及L2-L3仍未开业 20,000平方米 B1L4 约4,000平方米 约1公里 位于繁华的经二路，在宝鸡商场与聚丰时代广场的 对面，但由于商业项目与宝鸡商场及聚丰时代广场受到马路的相隔，又与位于经二路北端的

37、银座广场相距一定的距离，人流相对稀落。 目前除了首层的一间临街商铺与位于四层之宝鸡首个星级影院已开业外，其余的商铺仍未开业。虽然电影院的卖点能够为商场吸引消费者的关注，但由于开业的商铺不多，商业氛围仍未形成，到之购物的消费者数量有限。 商业项目计划定位为经二路中商圈西端的时尚型中档购物中心，是一个集“购、食、娱”一体的多功能卖场。尤其是宝鸡首家五星级电影院定必成为该商业项目的主要卖点，能够凸现商业项目目前的”唯一性“。,开业时间 商业建筑面积 商业楼层 单层营业面积 与本案的距离 点评,经二路93号 经二路,位置 主入口,百合新天地,宝鸡市大商业市场竞争现状,银白色的外观凸现商业项目的时尚感，

38、与商业项目的“时尚型中档购物中心”定位相呼应。与现有的商业商业项目之外观相比，商业项目属于走在现代时尚风格前沿的建筑体，是目前宝鸡市内少有的现代建筑风格的商业商业项目，能够为消费者带来新鲜感 毛坯 设置了一组手扶电梯连接L1-L3，一台垂直电梯直达4层电影院，能够解决购物商场与电影院经营时间有别的问题 从目前的平面图来看，商业项目的动线设计较繁杂，主动线不清晰，迂回曲折，存在着许多动线死角并造成多个附动线循环区 商业项目的大部分商铺出售，目前处于招租的状态下。由 于商铺已大部分卖散了，对于承租户的经营档次、品 牌等难以控制；商业项目的基本规划将以小租户经营为 主，品牌商户为附； 现代、时尚的外

39、观有助于消费者对商业项目的识别，能够 给消费者带来新鲜感；虽然商业项目设置了多个广告牌， 但分布位置错落有致，既能为品牌租户打形象又不至 于让过多的广告牌遮挡商业项目； 商业项目商铺已卖散，存在着规划与内部装修不统一潜在 风险； 商业项目以一组双向手扶电梯以及垂直梯作为主要的垂直 运输工具，能够满足消费者目的性 的购物需要与娱乐需求；,外装修 内装修 电梯 动线设计 店铺规划 点评,百合新天地,宝鸡市大商业市场竞争现状,中档购物中心 感于尝试、对新鲜事物感兴趣的中高收入消费者 以小租户为主，国内中档品牌为附 纯租金 暂无 整体10% 宝鸡华厦（集团）房地产发展有限公司 山西尚城国际商业管理有限

40、公司 宝鸡的首家五星级电影院必定为好奇的消费者带来新鲜 感，而且电影票价约为30元/张价格不高，大部分的消费 者能够承受，将能够吸引不少消费者光顾。只是由于该 电影院经营是业主与中影合作，由中影作为品牌输出， 业主方负责经营，业主对于电影院的经营是否具备着该 方面的能力仍属未知之数，未来的经营情况存在不可预知性； 虽然该商业项目定位为时尚中档的购物中心，但由于商铺已卖 散，商业项目经营方无法控制承租户的档次、业态、产品品质， 将来的租户档次是否能够符合原本规划的方向发展目前仍 然无法确定； 商业项目受到马路的隔断，未能直接把经二路南面多个商业商业项目 的丰沛人流引至商业项目，商业项目与银座购物

41、广场有一定的距离， 商业项目自身招租工作仍未完成，大部分商铺目前仍是空置的状 态，即使商业项目的电影院已开业，但能够为其带来到人流依然 有限；,市场定位 目标客户 品牌组合 合作模式 参考 营业额 入住率 发展商 管理公司 点评,百合新天地,宝鸡市大商业市场竞争现状,国际,二 路,经,一 路,经,二 路,经,二,路,新,建 路,经 汉 中 路,红 旗 路,建 国 路,西 凤 路,国,汉 中 路,红 旗 路,中山西路,中山中路,中山东路,本商业项目,建 万象 路,：人民币5亿元 ：2010年第一季 ： L1 人民币60,000元/平方米 (位于项,投资额 预计开业时间 售价水平,目文化路次出入口

42、南北两侧临街商铺) ： 多元化百货商业 ： 百货 营业额扣点，但商家每月均有 保底销营额的业绩要求,(建筑面积) 业态定位 经营方式,： 中档偏高 ： 宝鸡市内首个集购物、餐饮、娱乐、 休闲等城市功能为一体的大型体验式 复合型购物中心 ：开元百货、华润万家、肯德基 (百胜集 团) ：宝鸡市当地中高收入家庭消费群 ： B2层设有大型地下停车场，提供约 300年停车位予消费者使用，并于商业项目 东北角、东南角、西南角设置出入口,档次 定位 已招主力租户 目标消费群 地下停车场,：主出入口设置在经二路南侧 次出入口设置在文化路西侧,出入口,：经二路与文化路交汇处,位置,：宝鸡九华城建投资公司(西安开

43、元控股 集团股份有限公司控股子公司),发展商,开元商城,宝鸡市大商业市场竞争现状,l l l,建筑在原宝鸡工人文化宫的旧址上，与商业项目同处一个区位上并且只有一街之隔。作为商业项目的邻居，是商业项目最直接的竞争对手，但由于商业项目的开业时间比商业项目重整后的开业时间较早，因此，“国际 万象”的落成与开业将有利于该区位上的商业氛围与人流的提升，有利于商业项目未来商业气氛的再培育与发展 引入了西安历最悠久且最具知名度的传统百货 开元百货，于引入其于西安的成功经营理念同时进行创意，融入传统百货一直缺乏的休闲、娱乐、餐饮元素，目标是以宝鸡首个集多元素业态于一体的购物中心姿态诞生，因此有助于将“天下汇”

44、周边旺盛的人流引导入区位内，整体上将区域的商业价值提升 开业后，将会打通与商业项目之间的通道，未来商业项目增设的西门将与“国际 万象”相对望。由于时间节点的错位， “国际 万象”的提前开业，通过借助其已培育的旺盛商业氛围，缩短商业项目西区新商业的发展与培育,对商业项目的 影响,：B1-L5 ：28,377平方米 ：112,562平方米 (地上建筑五层建筑面积 88,528平方米；地下二层建筑 面积 24,036平方米) ：南北长194.143米，东西宽145.483米 ：B1 超市 L1 百货 (零售) / 休闲餐饮 L2 L4 百货 (零售) L5 电影院、茶秀、儿童娱乐城、电玩、健身中心、

45、KTV ：开元百货 约100,000平方米 华润万家 约12,000平方米 肯德基(百胜集团) 432平方米(L1+L2),商业楼层 占地面积 商业面积 地块形状 业态组合 已确定租 户面积,宝鸡市大商业市场竞争现状,开元商城,：宝鸡聚丰房地产开发(集团)有限公司 ：东高新区高新大道46号 ：正对未来的“金融大道” 高新大道 ：300,000平方米 ：100,000平方米 ：2012年 ： 商业项目整体正处于规划与在建阶段，现 以住宅作为首推部分推出市场，商铺 方案仍未出台，并计划出售部分商铺 ：大型商业步行街 ： 城市主力会客厅 美食娱乐大本营 ：中高档 ： 以餐饮为中心，结合娱乐、酒店、运

46、 动馆四大主题设计，汇取中高档次品 牌餐饮、特色餐饮、运动球馆、浴场、 KTV等多元化商业 ： 计划引入宝鸡首个大型溜冰场，构建 宝鸡最具特色的餐饮运动主题公园 ： 宝鸡市当地高收入消费群、商务人士 与运动爱好者 ： 大型商业百货、四条主题步行街、快 捷酒店、,发展商 位置 出入口 整体建筑面积 商业建筑面积 预计开业时间 租金/售价 商业建筑模式 主题设计 档次 定位 特色概念 目标消费群 主要商业形态,聚丰 大城际,宝鸡市大商业市场竞争现状,麦恩国际 精品百货店、品牌潮流服饰、时尚家居馆、精品家电、大 型超市、五星级影院、星级酒店主题商业步行街五大商业 形态 一品天下 一品大道(南北主街)

47、 咖啡馆、茶秀、酒吧、西式快餐、 地方特色小吃云集 珍品街 (东区餐饮、东西主干道) 中西品牌餐饮、咖啡茶 秀、KTV、洗浴足疗、网吧、运动器材 后街(财富大厦后街) 品牌餐饮、特色餐饮、酒吧、港式,业态组合,l,“聚丰 大城际“ 位于宝鸡东高新区CBD核心商圈黄金位置，紧握未来CBD区咽喉，正对宝鸡未来规划的唯一大型”水幕电影“区，各种有利政府规划与布局使“聚丰 大城际“ 拥有宏观壮观的美丽蓝图,l l,“聚丰 大城际“距商业项目约25分钟车程，且无论商业建筑模式还是商业规模体量都与商业项目相类似，由于“聚丰 大城际“仍处于在建筑阶段，长距离与时间节点上的优势使“聚丰 大城际“对商业项目的构

48、成的竞争与威胁较弱东高新区虽作为宝鸡政府重点打造的CBD商圈，但根据目前的发展状况来看，该商圈至少需10年的进行商业培育，即使“聚丰 大城际“ 落成后，也会因人气、商业气氛淡薄、交通不便等因素，使其的辐射力不能延伸至商业项目范围内,对商业项目的 影响,麦恩国际 2座5层双子座商业建筑群 一品天下 商业步行街2-3层新中式商业建筑 麦恩国际 80%为大型主力商业统一培育经营，20%为主题街区 一品天下 3条主题特色商业步行街,商业楼层 主题商业 组合构成,宝鸡市大商业市场竞争现状,聚丰 大城际,地下停车位， 停车位少,纯商业,交通便利，商业项目 主入口正对主干 道经二路与汉中 路交汇处交通十 字

49、路口，出租车 与私家车可直达 商业项目 以独特、醒目的 主出入口圆柱形 外立设计配以玻 璃幕墙，于建筑 形态上已给予人 新鲜、现代与过,独立商业物业,25,000,1,000米,聚丰 天下汇,商业+办公楼,汉中路口的公 交车站为大众 消费者到该处 购物提供了交 通便利 银座外墙装修 采用了白色的 外墙颜色，因 为落成时间不 长。商业项目名字 为金色，显得 醒目。,办公楼群楼,20,000,1,000米,相比于经二路中的其他商业商业项目，公交车 站与商业项目有一定的距离，再加上经二路是自 东往西的单行线，对于无论是通过公共交通 工具的消费者还会通过私家车到达商业项目的消 费者都体现不出商业项目交通的便利性；而纵观 其他商业商业项目，皆紧邻公交车站，对于宝鸡 有80%的市民通过公共交通工具出行的特 点，这些商业项目拥有更大的交通便利优势 本商业项目虽有多个入口，但西凤路入口的人 流不多，新建路靠近汽车站人流复杂。唯独 经二路的入口能够引入大量商业项目的目标消费 群。但受到国贸大酒店与工商银行办公楼的 遮挡，使该入口可视性不佳 解决方案是：商业项目可通过具有特色的外观 设计来吸引消费者的