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1、产 品 建 筑 规 划 建 议,2009年9月,前 言,Real Easte KEY WORD,地段、地段、还是地段！ 李嘉诚,没有卖不出去的豆子 犹太人,。,从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。,BUT,本篇报告目的,利益最大化 产品的快速去化,壹：规划设计,贰：建筑设计,叁：景观设计,肆：户型设计,资源整合 优势互补,市 场 现 有 产 品 分 析,壹,规划分析,中 心 广 场,主 景 观 带,景 观 带,主入口,城 市 景 观 带,城 市 景 观 带,社区 配套,社区 配套,人行 入口,地块条件分析,地块内部条件：,地块外部条件：,地块呈不
2、规则三角形不利于项目整体布局； 东阔西窄； 原主入口从东侧交通主干道迁至项目南侧；,北侧及东侧丰富景观带环绕；,（目前所有资料中缺少地块地块性质、容积率、限高标准等指标，因此分析不当之处，尽请见谅！）,当 前 规 划 主 要 劣 势,布局呈兵营状，排布过于死板,当前的设计照顾到了购房者对于正南朝向采暖的需求，但是缺少对于建筑布局的灵动性的把握，不利于景观的排布；,主入口位置的变更，影响到景观动线,主入口的位置由原定交通主干道的东侧移向项目南侧，原定主景观带已不能在当前的规划中起到作用；,高层过密，完全遮挡多层景观,沿东侧及北侧景观建造的高层，将外围的景观遮挡，缺少了社区内外的景观互动，容易使人
3、产生压抑感；,配套规划辐射范围过窄,规划中的社区配套全部集中在项目南侧及西南侧，辐射范围过窄，完全没有考虑到项目东侧及北侧业主的使用上的便利性；,交通动线布局不够合理,对于一个17万方的大型社区来说，一个主车行入口显然是不够，交通繁忙时段，影响到业主的正常出行。且停车区域规划上，没有很好的做到人车分流，不符合现代国际社区的基本要求；,当 前 规 划 主 要 劣 势,如何合理利用项目优势，将项目劣势转化为亮点？,当 今 先 进 规 划 布 局 示 意 I,组 团 式 CLUSTER,当 今 主 流 规 划 布 局 示 意 II,街区式 BLOCK,当 今 主 流 规 划 布 局 示 意 III,
4、半围合式 ENCLOSURE,针对本项目自身特点 参考当今主流规划布局,对本项目规划布局进行重塑,规 划 建 议,高层采用点式布局，放在中心景观带两侧； 建筑立面采用东高西低，南低北高，错落布局，最好能有围合； 会所就设置在中心景观带，除沿街商业外，其他地方不设有配套设施； 高档社区讲究私密性设置大多出入口不利于管理和安全，主要注意人车分流；,方 案 一,以增加部分楼体层数的方式，在容积率不变的前提下，减少项目总体密度，达到增加内部景观面积、外围景观价值利益最大化，以及灵活布局的意图。,建筑形态组合：点式布局 高层、小高层、多层及花园洋房,主入口 车行入口,人行入口,车行 出口,商业,商业,商
5、业,规 划 优 势,避免了建筑呆板的布局、天际线的高落差； 使高层的位置最好，不靠马路，享有内部外部景观资源，利润最大化； 点式布局，可以增加容积，多出内部空间可以做围合；,方案一：效果示意,方 案 二,建筑形态组合：排布式 高层、小高层、多层,在现有规划基础上进行微调，以高低组合错落的形式，最大限度增加布局的灵活性以及空间感。以景观组团的方式穿插其中，做到一步一景的效果。,方案二：效果示意,贰,建筑分析,建筑立面分析,高层建筑立面示意 一,高层建筑立面示意 二,毕 达 哥 拉 式 的 和 谐 美,高层建筑立面示意 三,高层建筑立面示意 四,高层建筑立面示意 五,线 条 文 艺 复 兴 式 的
6、 优 雅,高层建筑立面示意 六,多层建筑立面示意 一,多层建筑立面示意 二,多层建筑立面示意 三,多层建筑立面示意 四,多层建筑立面示意 五,沿街商业建筑立面示意,建 筑 细 部 示 意 一,社区的主入口将成为项目的形象展示，除了要考虑到可通过性外，在造型上根据项目最终的建筑外立面进行式样的选择，以避免太过突兀。,仪式感大门 印证成就的凝固艺术,建 筑 细 部 示 意 二,下沉式广场 大写奢华尺度,下沉式广场设计，将景观与公共服务区域融为一体。,建 筑 细 部 示 意 三,建筑未必全部采用石材才能凸显高贵，可以在门头等几个主要细部位置加以装饰，同样可以起到点睛之笔的作用。,穹顶 融合人与时代的
7、艺术氛围,建 筑 细 部 示 意 四,高层大堂也是项目品质体现的一个亮点，建议可以采取双栋高层共享一个大堂空间的设计。,礼仪门廊 静待上宾,建 筑 规 划 综 述,当房地产开发经历了由简单到复合、由无序到有序的发展历程后，建筑的立面也发生了巨大的变化，无论是风格还是材质，都在努力地适应人们的审美需求。 一个楼盘的建筑立面是这个楼盘品质好坏的重要标识 只有注重细节的产品，才能从根本上打动客户 （同时材质的环保节能也是楼盘销售的特色亮点）,叁,景观分析,景观绿化是景观视觉形象、环境生态绿化、大众行为心理学三方面的综合体现，是物景、情景、意境的统一。 景观规划则是塑造楼盘环境和销售亮点的最有效手段,
8、好的景观规划能使楼盘附加值得到全方位的提升。,景 观 规 划 综 述,如何打造本项目景观亮点？,它可以是这个景观的风格主题（东南亚、中式、英式、美式、欧式） 可以为文化主题（表现为雕塑、景观绿化等） 可以为健康主题（运动） 可以为绿色氧吧主题（健康植被、大面积高大植栽） 也可以以景观中的一个要素为主题 （水景主题、鲜花主题、雕塑主题、喷泉主题等）, 赋 予 楼 盘 以 生 命,“主 题”,是贯穿整个楼盘的生命线 是楼盘的重要卖点之一,总而言之，有主题的景观/楼盘是有生命力的,景 观 细 部 示 意 一,大面积、集中式景观，更凸显出项目的品质感。,景 观 细 部 示 意 二,立体架空景观可以更为
9、有效的利用到景观空间，并且将车库隐入其中，合理了交通动线，真正打造出花园城市的感觉。,景 观 细 部 示 意 三,灯光景观独到的运用，将为项目填上华彩的一笔。,景 观 规 划 示 意 图,景 观 规 划 效 果 示 意 图,景 观 规 划 效 果 示 意 图,景 观 规 划 效 果 示 意 图,肆,户型分析,满足好房型的六个特性,实 用 性 安 全 性 灵 活 性,可 变 性 经 济 性 艺 术 性, ,由于目前总体规划资料欠缺，因此只能大致提出户型设计、布局建议，待资料完善后，将作出全面的户型配比等方面的相关建议。,单 层 布 局 建 议,该户型组合设计可以使建筑的外立面线条显得更为丰富，设
10、计可以使每户均有朝阳面，且户型内部动线活跃。,【独立电梯入户】,单 层 布 局 规 划 建 议,户 型 设 计 建 议,【入户花园】,户 型 设 计 建 议,【空中合院】,【阳台奇、偶层错开变露台】,户 型 设 计 建 议,大 户 型 设 计 赏 析,Real Easte KEY WORD,2008年、2009年、2010年。,竞 争、理性市场,核心能力 核心资源,核 心 竞 争 力,近年来层出不穷的创新产品和时尚概念成倍地拉动市场需求的客观事实，也说明了市场是可以创造的。,产品是房地产的精神和灵魂 实现产品创新，创造出引领潮流 让人爱不释手的产品，自然就会有市场发展空间,综 述,谢 谢 观 赏！,强强联手，共筑辉煌！,