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1、项目联合考察小组 2009年6月,北京朝阳奥运核心区水源九厂项目可行性研究报告,考察工作情况,联合考察小组： 朱海彬总 战略管理部：刘冰，陈路 市场部：符齐 假日风景项目：王昊亮 实地考察 地块实地考察（地块现状，周边环境） 周边竞争楼盘考察（国奥村、龙湖唐宁ONE、中铁翰庭）,情况沟通 与假日风景项目团队沟通 与北京万科803新项目小组沟通 材料沟通 工程采购、成本 市场营销、设计 财务 北京中心城市公司 假日风景项目,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,1.1 地块基本情况,1.2 项目区位（1）,项目位置示意图,1.2 项目区位
2、（2）,项目毗邻奥林匹克中心区，随着北京奥运会的成功举办，该区域已成为国际一流的文化、体育、会展功能区,项目位于奥林匹克中心区西侧，北五环林萃桥西南,宗地位于北京传统上风上水区域，奥林匹克核心区西区，紧邻奥运体育场馆和奥运森林公园环绕，处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源，土地价值提升空间较大,本项目,1.2 项目区位（3）,项目所在亚奥板块用地规划主要以居住、教育、体育设施、公园性质用地为主，且基本为已建成区，板块成熟度高，土地宜居性强,1.3 宗地四至及现状（1）,地 块,北部（北五环绿化带）,北部（北五环地铁口）,东部（奥运射箭馆）,东部（奥运射箭馆）,西部（水厂）,南部（京师园）,道路
3、及水泥硬化地面,林萃路,视频,1.3 宗地四至及现状（2）,奥林匹克森林公园,林萃路,南侧为已建成住宅区、东侧、北侧、西侧景观资源优越,1.4 周边景观资源,项目周边交通便利，道路通达,私家车交通：十分便利,周边道路网络发达。主要交通线路 北四环路北辰西路（或中轴路）科荟路林萃路 安立路科荟路林萃路 市中心，道路网络密集,方便抵达 轨道交通：在建奥运支线二期林萃路站紧靠地块，2012年建成,北接13号线霍营、南至三环北土城 公交线路：项目东侧林萃路有501路公交车可抵达北土城路牡丹园,1.5 周边交通,项目周边教育、医疗、商业配套丰富,1.6 周边配套,市政条件：项目三通一平条件交地，周边现状
4、路除电力、热力外其他市政管线均已敷设。电力：需从林萃西里开闭站引入；热力：考虑小区自建锅炉房。红线外市政成本从咨询方案6158万元减少至1860万，优化4298万,1.7 市政情况,1.8 规划条件,1.9 红线内外不利因素,用地方式：定向安置房按照经济适用房政策管理，划拨方式供地 社区管理：定向安置房与其他商品房合并一个小区管理，共享小区公共配套设施，定向安置房物业管理费按照经济适用房标准收取（0.55元/ ,不含电梯费) 户型要求：90户型120套，110户型74套，140户型6套 位置选择：定向安置房位置应安排在该宗地南侧，与所建小区相对独立 交付要求：签订出让合同后18个月内，完成建设
5、工作并交付朝阳区政府 建设标准： 不得建塔楼，南北通透，保证每户有一个阳面朝向的卧室，每户厨房应建阳台 楼房单元安装带有对讲系统的防盗门，每户安装封闭式防盗门，电话、有线电视、宽带网入户，用电、给水、中水、燃气、供暖设施齐备、分户计量 保证房屋其他使用功能，达到入住条件，楼房的内外装修标准应经有关部门审核同意,1.10 定向安置房特殊要求,07年以来，与项目相临的中关村片区、亚奥片区优质地段项目成交楼面地价全部超过在11000元/ ,1.11 周边可比地价分析（1）,1.11 周边可比地价分析（2）,安外大屯项目（已成交）：6万 安立路西侧（潜在供应）：8万 奥南（潜在供应）：68万（公建为主
6、）,周边存量土地及未来潜在供应稀少，并且相对集中， 板块内土地资源极为稀缺！,1.12 周边存量土地,1.13 土地适合进行高端住宅开发,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,2.1 宏观市场情况,06-08年以来北京市上市和成交面积均呈现逐年下降的趋势 按照09年1-5月份上市和成交情况来看，预计09年上市量将低于08年；但由于08年成交量萎缩严重，超出正常年份的下降幅度，预计09年成交总量将超过08年，全年预计达到1200-1400万平米 06年以来，批售比于08年3季度达到历史峰值，之后迅速回落，09年以来批售比持续维持在1.0以
7、下,说明：09年2季度数据截至5月底,06年以来分季度批售情况,历年上市成交情况,2.2 亚奥区域市场（1）,本项目为典型的G2土地属性，所处亚奥片区供给稀缺，市场容量约60万平米,本项目位于北五环内奥林匹克核心区，紧邻奥林匹克森林公园，道路交通条件较好，典型的G2类土地，但不适于首置类产品 目前片区内供给稀缺，供给量逐年减少，导致成交量逐年萎缩,2.2 亚奥区域市场（2）,亚奥片区内成交均价波动起伏不大，呈稳健上涨趋势 片区内成交价格基本保持稳定，07年以来成交均价整体保持上涨态势 08年以来首置产品成交比例依然最高，但主要来自国奥村和远洋万和城两个项目，多数项目仍主要是改善类产品为主,片区
8、历年上市成交情况,08年以来份产品线成交比例（金额）,2.2 亚奥区域市场（3）,各产品线存销比均较低，首改、再改产品线库存压力最小,片区内分产品线存销情况,2.3 中关村区域市场（1）,邻近的中关村区域将成为本项目的重要市场，本项目紧邻中关村区域，而该区域07年以来仅3个项目在售，供给绝对稀缺，需求旺盛 本项目距清华科技园约6公里，直线距离约4.5公里，自驾车可在15分钟之内抵达中关村核心区域 07年以来中关村地区仅万城华府、唐宁ONE和中铁翰庭在售，目前万城华府已经售罄，目前仅唐宁ONE和中铁翰庭在售 中关村地区的客户需求被挤压到上地、西北旺、亚运村、五棵松等片区,2.4 典型竞争产品（1
9、）,周边区域高端再改项目主要以国奥村、万和城和唐宁ONE为主，多数项目为普通再改产品,2.4 典型竞争产品（2）,龙湖唐宁one,中铁翰庭,国奥村,2.4 典型竞争产品（3）,国奥村 国奥村定位高端再改，主力户型为205平米三居和240平米四居，南北通透，精装修，项目规模较大，配套较好，剩余约6万库存 07年国奥村月均成交95套，成交均价19000左右；08年成交均价超过27000，月均成交降至23套，09年成交均价30000元/平米，月均成交套数降至15套，总价600-700万,项目销售情况,2.4 典型竞争产品（4）,唐宁ONE 唐宁ONE目前在售产品主要为180平米精装三居，后续产品供应
10、较为充足，剩余库存10.2万 1号楼东西向均价24000左右，南北向均价28000左右；3号楼均价35000左右，总价640万左右,180平米三居,开盘以来销售情况,2.5 市场分析小结,本项目土地属性为G2，适宜于再改类产品线 本项目所处的亚奥板块以及邻近的中关村板块，近年来土地供给稀缺，可售资源较少，未来的市场前景看好 因区位、资源等不同以及开发商操作水平差异，片区内项目价格差异较大，项目的可操作空间较大 国奥村（剩余库存6万）、万和城(剩余库存约10万)等项目后续资源不多，高端再改市场存在进入空间,2.6 产品建议,由于本项目所处区位优越，且周边片区供给稀缺，需求较为旺盛，建议项目定位于
11、高端再改产品线： 主力客户为亚奥和中关村地区高端再改客户 主力产品为200平米三居和250平米四居，精装修，建议售价30000左右 配套商业面积有限，建议定向招商小型的特色餐饮和高档社区便利店，保证业态稳定 车位售价15万左右，略低于周边项目售价（17万左右），保证销售速度,绝对稀缺的奥运 景观资源,G2类土地属性,高端再改类产品 较强的溢价能力,高端再改类产品库存 较小具备进入空间,项目自身,外部市场,高端再改产品,2.7 竞争力评价,本项目与周边高端再改项目相比外部景观资源具有显著的竞争优势，内外部的景观资源和产品将成为本项目的主要发力点,周边高端再改项目竞争要素比较,说明：对每个项目的竞
12、争要素进行打分，满分为5分,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,3.1 用地分析（1）,北界为五环绿化带，据五环辅路最近点90m，有噪音干扰 东界界为林萃路，双向四车道，道路红线45m，有噪音干扰 南界为九厂南路，双向两车道，道路红线约30m。受日照遮挡，进深约55米区域无法建设住宅 西界为水源九厂，环境较好,3.1 用地分析（2）,本项目位于北京罕见的自然绿化带中，同时南侧与城市界面相接,3.1 用地分析（3）,项目东、北、西三个方向均有较好的景观,3.1 用地分析（4）,3.1 用地分析（5）,-地段景观资源价值示意图： 项目地段
13、价值最高为东面，面向奥林匹克森林公园，其次为北面及西面,3.1 用地分析（6）,从奥林匹克森林公园瞭望台向西透视,3.1 用地分析（7）,从奥林匹克森林公园景观区内向西透视,3.2 产品解决方案（1）,总平面: 二梯二户 点式观景大宅,3.2 产品解决方案（2）,鸟瞰图,3.2 产品解决方案（3）,景观视线分析,大户型观景视线,小户型观景视线,3.2 产品解决方案（4）,建筑性质分类,商品房,安置房,商业及配套,3.2 产品解决方案（5）,产品分布分析,250 平方米 四居室 280套,200 平方米 三居室 280 套,3.2 产品解决方案（6）,景观区域分析,景观主轴线,主要景观庭院,3.
14、2 产品解决方案（7）,交通流线分析,地下停车场,小区车行路,主要道路,3.2 产品解决方案（8）,半地下停车场面积估算： -可停车900辆 -分三个主要出入口 -分12个消防分区,半地下停车范围,停车场入口及主流线,3.2 产品解决方案（9）,景观资源最优(270度大景观）,景观资源次优（面向大景观）,景观资源中等（内部景观轴）,景观资源一般,140套,212套,104套,104套,景观资源最优(270度大景观）,景观资源次优（面向大景观）,景观资源最优(270度大景观）,景观资源中等（内部景观轴）,景观资源次优（面向大景观）,景观资源最优(270度大景观）,产品景观资源分布,3.2 产品解
15、决方案（10）,户型,200三居,250四居,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,4.1 项目开发计划,开发计划： 分两期开发，商品房每期开发63130平方米 其中：一期，回购房、50%商品房、配套商业；二期，50%商品房,4.2 项目销售计划,销售计划（商品房） 起价27500元/ 月均涨幅250元/ 均价30745元/ 销售周期：2010年6月2012年11月（2.5年）,4.3 项目成本（1）,成本对标优化/关键部品部件确保项目高端再改品质,4.3 项目成本（2）,4.4 项目主要经济指标测算（1）,全项目口径资金缺口，考虑资本
16、化利息上浮50%，竞买出价15.9亿元，项目满足销售净利率12% 资本化利息总额21221万元,单方可售：1668元/ ,项目主要经济指标,项目开发各年销售及结算利润体现,4.4 项目主要经济指标测算（2）,地价敏感性分析（全项目口径资金缺口，考虑资本化利息上浮50%）,4.4 项目主要经济指标测算（3）,售价敏感性分析（固定12%销售净利率，变动售价、地价，考虑资本化利息上浮）,4.4 项目主要经济指标测算（4）,成本敏感性分析（固定12%销售净利率，固定销售均价30745元/ ，变动开发成本、地价，考虑资本化利息上浮50%）,4.4 项目主要经济指标测算（5）,不考虑资本化利息上浮50%，
17、中粮万科自有资金不考虑收取利息，考虑 开发贷款，竞买出价17.61亿元，项目满足销售净利率12% 资本化利息总额4512万元单方可售:355元/ ,项目主要经济指标,项目开发各年销售及结算利润体现,4.4 项目主要经济指标测算（6）,地价敏感性分析（不考虑资本化利息上浮50%，中粮万科自有资金不考虑计取利息，考虑开发贷款）,4.4 项目主要经济指标测算（7）,售价敏感性分析（固定12%销售净利率，变动售价、地价，按照实际合作,不考虑资本化利息上浮）,4.4 项目主要经济指标测算（8）,成本敏感性分析（固定12%销售净利率，固定销售均价30745元/ ，变动开发成本、地价，按照实际合作，不考虑资
18、本化利息上浮）,4.5 项目资金解决方案（1）,项目首笔地价支付时间：09年6月份 资金峰值 17.2亿元，预计在2010年5月出现； 现金流回正时间预计在2012年4月份（34个月),项目资金情况 单位：万元,4.5 项目资金解决方案（2）,北京中粮万科公司（假日风景项目）参与挂牌竞买 ，新项目中粮51%，万科权益比例49%，项目资金来源： 中粮万科5月末账面可用资金7.4亿元，预计年末可用资金9.3亿元， 2010年假日风景项目预计净现金流5亿元，可用于本项目 利用假日四期及三期G地块做开发贷，置换销售回款，用于新项目，贷款金额预计5亿元。09年7月起分月按假日项目工程款支付计划分批提款
19、利用本项目向当地银行申请开发贷款，首期贷款金额2.3亿元，10年5月份到账 股东借款合计3.9亿元，中粮方按股比提供股东借款1.99亿元（主要发生在10年2月）,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,5.1 土地背景,一级开发商旭日房地产为项目所处奥运村乡集体企业，前期完成了土地一级开发工作，有二级获取意愿,5.2 土地获取流程与地价支付,土地获取流程 土地价款与支付节奏,6月9日决策,6月25日提出申请缴纳保证金,6月26日现场竞价,6月26日签定成交确认书,保证金8700万元,竞价阶梯400万元,5月22日 入市公告,5.3 风险评估（1）,该项目涉及各项风险可通过有效手段进行合理规避，风险可控,5.3 风险评估（2）,主要竞争对手及其威胁程度,主要内容,项目概况 市场分析与机会选择 产品解决方案 项目运营 土地获取方式及风险 总结与建议,六、总结与建议,对项目总体判断： 符合中心城市高端住宅产品的定位，区位优越，土地资源稀缺，项目所处奥运板块抗市场风险能力强 规模适中，开发周期短，通过塑造突出的产品形象，打造高品质社区，具备成为高利润项目的潜力，预期效益良好 所涉及风险可有效防范控制 以假日风景项目为主体投资开发，资金压力较小 联合考察小组建议： 建议参与项目的挂牌竞买,汇报完毕,