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1、 益阳通程国际大酒店财务分析报告益阳通程国际大酒店财务分析报告 益阳资华房地产有限责任公司 第一章 酒店各部分经营情况预测与分析1.1 财务指标取定原则及说明 * 本章数据预测如客房数，出租率，平均房价，餐位数，上座率等根据益阳通程国际大酒店项目市场调研及经营预测/分析报告得出。* 依据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，未分配经营开支按占总经营收入比例计算，并参考2010中国饭店业务统计：中国星级酒店部门收入、支出比例标准。* 根据本项目周边竞争市场状况，结合对项目所在地整体酒店业经营状况及市场发展前景的预测，采取稳健原则取定各项指标。* 本报告的预测期限为10年。
2、1.2 酒店客房部分未来十年收入情况预测 基础数据说明：客房数321间，第一年平均房价438元，随着酒店的经营从第四年起以2%增长到468左右稳定下来，入住率第一年65%，之后随着酒店的经营以5%增长至90%左右，考虑到重装修的影响，中间会有所下降，之后再回升。客房部分营业变动成本率参照行业标准取为5%。酒店未来十年客房收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年房间数（间）321312312312312312312312312312平均房价438438448458468468468468468468总天数（天）365365365365365365365365336
3、565365出租率（%）65%70%75%80%85%75%90%90%90%90%客房收入（万元）3336 3492 3826 4173 4530 3997 4797 4797 4797 4797 毛利率（%）95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%客房毛利润（万元）3169 3317 3635 3964 4304 3797 4557 4557 4557 4557 1.3 餐饮收入预测酒店未来十年餐饮收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年包厢（餐位400） 人均消费216228240252252252252252252252总餐位数400
4、 400400 400400 400400 400400 400总天数365365365365365365365365365365日均上座率60%66%70%75%75%66%75%75%75%75%总收入1892 2197 2453 2759 2759 2428 2759 2759 2759 2759 毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利润1041 1208 1349 1518 1518 1336 1518 1518 1518 1518 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年送餐及其他收入4567777777毛利率50%50%50%5
5、0%50%50%50%50%50%50%毛利润2334444444第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年自助餐厅（60位）人均消费70708080808080808080总人数140140140140140140140140140140总天数365365365365365365365365365365上座率48%57%64%66%66%57%66%66%66%66%总收入172 204 262 270 270 233 270 270 270 270 毛利率45%45%45%45%45%45%45%45%45%45%毛利润77 92 118 121 121 105 121
6、 121 121 121 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年食街（300位）人均消费42 46 546066666666 66 66总人数300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 总天数365365365365365365365365365365上座率105%113%118%122%125%113%125%125%125%125%总收入483 569 698 802 903 817 903 903 903 903 毛利率50%50%50%50%50%50%50%50%50%50%毛利润241 285 349 401 452 40
7、8 452 452 452 452 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年风味餐厅（35位）人均消费82828282828282828282总人数35353535353535353535总天数365365365365365365365365365365上座率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%总收入84 84 84 84 84 84 84 84 84 84 毛利率50%50%50%50%50%50%50%50%50%50%毛利润42 42 42 42 42 42 42 42 42 42 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10
8、年大堂吧及商务茶室（130位）人均消费24303636 3636 3636 3636 总人数130130 130130 130130 130130 130130 总天数365365365365365365365365365365上座率25%25%25%30%30%25%30%30%30%30%总收入28 36 43 51 51 43 51 51 51 51 毛利率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%毛利润24 30 36 44 44 36 44 44 44 44 餐饮总收入2663309535463973407436124074407440744074餐饮总毛利润142
9、71660189721302181193121812181218121811.4宴会/会议收入预测酒店未来十年会议室收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年多功能厅大厅间数1111111111年均出租次数588611514414486144144144144会议收费350035003500 3750375037503750375037503750收入20 30 40 54 54 32 54 54 54 54 毛利率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%毛利润19 29 38 51 51 31 51 51 51 51 小厅间数77777777
10、77年均出租次数29435858724372727272会议收费800800800800800800800800800800收入16 24 32 32 40 24 40 40 40 40 毛利率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%毛利润15 23 31 31 38 23 38 38 38 38 作为宴会使用席位70707070707070707070年均出租次数48607296966096969696席均消费1176129615361656165616561656165616561656收入395 544 774 1113 1113 696 1113 1113 1113
11、 1113 毛利率45%45%45%45%45%45%45%45%45%45%毛利润178 245 348 501 501 313 501 501 501 501 宴会厅（600平米）席位32323232323232323232年均出租次数48607272726072727272席均消费8168169361056105610561056105610561056收入125 157 216 243 243 203 243 243 243 243 毛利率45%45%45%45%45%45%45%45%45%45%毛利润56 71 97 109 109 91 109 109 109 109 宴会/会议
12、总收入557 755 1063 1443 1450 955 1450 1450 1450 1450 宴会/会议总毛利润269 367 515 692 700 458 700 700 700 700 1.5其他收入预测酒店未来十年其他收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年棋艺包厢数量20202020202020202020场均消费480600720720720720720720720720总天数365365365365365365365365365365日上座率70%80%90%100%100%80%100%100%100%100%收入245 350 473 5
13、26 526 420 526 526 526 526 毛利率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%毛利润221 315 426 473 473 378 473 473 473 473 足浴包厢数量15151515151515151515场均消费68686868686868686868日均消费场次56 677 6 77 77 总天数365365365365365365365365365365收入186 223 223 261 261 223 261 261 261 261 毛利率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%毛利润158 190 190 222
14、 222 190 222 222 222 222 租赁收入246253270288305316327339352367毛利率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%毛利润246253270288305316327339352367其他收入7070 7070 7070 7070 7070 毛利率40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%毛利润28282828282828282828总收入747 897 1036 1144 1161 1030 1183 1195 1208 1223 毛利润653 786 914 1011 1028 912
15、1050 1062 1075 1090 第二章 酒店开业后综合经营情况预测与分析2.1 各部门营业成本支出项目包括： 2.1.1 客房开支：包括员工工资及相关开支分。客房人工费用包括客房部员工、前台和一般服务人员的工资成本和相关福利支出。，客房部其他费用包括纸张供给、佣金、洗衣、布草、干洗及其他维护客房和公共区域所需的成本等。2.1.2 餐饮开支：包括餐饮直接成本、员工工资及相关开支。餐饮部分的营业变动成本包括食品成本和饮品成本等。餐饮部相关开支包括瓷器、玻璃器皿、银器、布草、存货、制服、印刷、文具等各项支出及其他开支。2.1.3 会议开支：包括员工工资及相关开支。 2.1.4康体娱乐：包括员
16、工工资及相关开支。2.2 酒店总建造投资额包括主体结构、装修、设备成本、家具、固定装置、开办费等。 2.3经营成本预测2.3.1 工资：第一年取值为营业收入的20%，第二年开始每年以2%递增；2.3.2 能源消耗：包括电力、燃气、用水等费用，取值12%；2.3.3行政费用：包括行政部门员工工资及相关开支、管理（包括财产保险及房产税）和财务费用等，取值4%；2.3.4市场推广：包括广告、市场推广活动、公共关系及相关交通、应酬费用、销售佣金等，取值2%；2.3.5维护费：包括维修建筑物、机电设备及装置、地板铺设、家具、园艺设施、机械品等费用和排污费用等，取值2%；2.3.6营业税费为营业收入的5.
17、55%，所得税按25%核算；2.3.7折旧及摊销：固定资产折旧按照直线法计提，充分考虑到不同资产部分的不同属性：主体折旧年限为20年，装修折旧年限为5年，机电折旧为10年,开办费摊销期限为5年。酒店未来十年经营成本预测表科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年营业收入总额7303823994711073311215959411504115161152911544营业收入毛利润5518613069617797821370988488850085138528营业成本1785210925102936300224963016301630163016工资福利1329 1395
18、1465 1538 1615 1661 1694 1728 1762 1797 能源消耗776 884 1015 1171 1231 1078 1263 1295 1296 1298 行政费用259 295 338 390 410 359 421 432 432 433 营销推广129 147 169 195 205 180 211 216 216 216 维护保养129 147 169 195 205 180 211 216 216 216 营业税费355 405 465 537 564 494 579 593 594 595 经营成本(万元)476253826131696272326448
19、7395749675327571酒店经营利润(万元)2541285733403771398331464109402039973973酒店经营利润率34.79%34.68%35.27%35.13%35.51%32.79%35.72%34.91%34.67%34.42%2.5经营成果预测项目单位（）成本项目单位（万元）一期占地总面积26712土地成本4950总建筑面积95178前期工程费950其中：除酒店外可售建筑面积50178建安工程费13000公建面积625配套设置费50绿化用地面积8000基础设置费460道路面积4300开发间接费2200车库面积10000税收成本550单位成本0.2632万
20、元/总成本22260酒店一期建筑面积45000酒店一期主体成本12000酒店二期建筑面积13800酒店二期主体成本3500酒店总建筑面积58800酒店主体成本15480酒店开业各项成本成本项目单位（万元）（折旧）摊销期限年折旧（摊销）额酒店主体成本1550020年775机电设备成本220010年220酒店装修成本2000010年2000二次装修成本10005年200开办费10005年200酒店未来10年经营估算汇总表单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年经营收入7303 8239 9471 10733 11215 9594 11504 11516 1152
21、9 11544 经营成本4762 5382 6131 6962 7232 6448 7395 7496 7532 7571 酒店经营利润2541 2857 3340 3771 3983 3146 4109 4020 3997 3973 非经营性开支5195 5195 5195 5195 5195 1195 1195 1195 1195 1195 开办费分摊（5年）200 200 200 200 200 资产折旧4995 4995 4995 4995 4995 1195 1195 1195 1195 1195 主体折旧（20年）775 775 775 775 775 775 775 775 77
22、5 775 机电折旧（10年）220 220 220 220 220 220 220 220 220 220 装修折旧（10年）4000 4000 4000 4000 4000 二次装修摊销(5年）200 200 200 200 200 税前利润(2654)(2338)(1855)(1424)(1212)1951 2914 2825 2802 2778 补前期亏损1951 2914 2825 1793 0 所得税（按25%计算）0 0 0 0 0 0 0 0 273 695 税后利润(2654)(2338)(1855)(1424)(1212)1951 2914 2825 2529 2083 酒
23、店终值：假定第十年末将酒店出售时的价值，以第十年的税前利润为年金，以7%为折现率进行年金现值计算，即为酒店在第十年末应该具有的实际价值的现值。第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析3.1 假设说明可变动成本：指随经营收入变动而变化的成本及费用，如客人租用客房时在房间内消耗的设施和服务的成本；餐饮消费时的饮食成本、及餐厅的消耗品和服务成本等。相对固定成本：指一座酒店的费用支出部分，并且不会随着客房住宿率或其他经营项目的经营情况的变化而变化，此类固定成本通常包括全职员工的工资费用等。3.2 盈亏平衡点的分析酒店未来10年盈亏平衡汇总表单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第
24、10年固定成本5688591661826489665664736784686669016939边际贡献率70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%盈亏临界点收入 8,126 8,451 8,831 9,270 9,509 9,247 9,691 9,809 9,859 9,913 盈亏平衡率111.27%102.57%93.24%86.37%84.79%96.38%84.24%85.18%85.51%85.87%根据酒店业的经营规律，本项目酒店客房出租率水平预计在前期相对比较低，而受摊销折旧的影响，固定成本相对较高，因此酒店盈亏平衡率在前三年的发展期都超过90%。第20页第四
25、章 酒店经营期现金流量预测及投资回报分析方案一：若以销售回租的方式进行产权式融资，即先与业主先签订买卖合同销售房屋，再与业主签订租赁协议，进行回租；则在业主年收益率为10%的情况下，税费为收益的12%（营业税5%，城建税7%，教育费附加5%，房产税4%，所得税2.5%），融资方在回租环节付出成本约为年11.5%；销售税费为（营业税5%，城建税7%，教育费附加5%，土地增值税2%，所得税2.5%，），融资方在销售环节付出税收成本约为10%方案二：若以业主投资方式进行产权式融资，即投资公司先与业主签订投资合同进行酒店时权投资，业主在与酒店管理公司签订委托经营合同，进行委托经营；则在业主年收益率为1
26、0%的情况下，税费为收益的12%（营业税5%，城建税7%，教育费附加5%，房产税4%，所得税2.5%），融资方在回租环节付出成本约为年11.5%，因无销售行为，不存在销售环节税费。方案三：以15000万装修成本测算投资内含报酬率。经参考中国饭店业统计数据，及中国星级酒店投入、产出比例标准，益阳通程国际大酒店装修成本预估过高，行业数据应为15000万装修成本较合理。方案一酒店未来10年现金流量预测（产权式酒店融资条件下）序号科目建设期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一投资活动产生的现金流建设期投入(18850)(18850)开办费(1000)二次装修投入(1000)
27、二经营过程产生的现金流税后利润(2654)(2338)(1855)(1424)(1212)1951 2914 2825 2529 2083 加：折旧及摊销5195 5195 5195 5195 5195 1195 1195 1195 1195 1195 加：资产处置收益44937 三产权融资前现金流(18850)(18850)1541 2857 3340 3771 3983 2146 4109 4020 3724 48215 四产权融资取得融资款18000 支付税费(1800)支付业主收益及代缴税费回购(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)(207
28、0)(2070)(2070)五现金流量-18850(18000)折现（10%）(18850)(2650)(481)650 954 1162 1186 (10109)1046 909 701 17766 净现值(7716)累计现金流-18850-21500-22029-21242-19972-18271-16358-34282-32243-30293-2863917506静态投资回收期（年）9.62方案一投资回报预测 单位：万元酒店总经营收入102,648酒店总经营利润 35,737酒店税前总利润 3,787静态投资回收期(年) 9.62酒店总投资 37,100净现值(按10%的投资回报率) -
29、7,716内含报酬率 5.8%结论：净现值小于0，且内含报酬率小于假定的资金成本，此方案不可行。若想此方案可行，筹资成本须控制在4.519%以内，即业主年收益率须控制在4.02%以内。方案二酒店未来10年现金流量预测（产权式酒店融资条件下）序号科目建设期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一投资活动产生的现金流建设期投入(18850)(18850)开办费(1000)二次装修投入(1000)二经营过程产生的现金流税后利润(2654)(2338)(1855)(1424)(1212)1951 2914 2825 2529 2083 加：折旧及摊销5195 5195 5195
30、 5195 5195 1195 1195 1195 1195 1195 加：资产处置收益44937 三产权融资前现金流(18850)(18850)1541 2857 3340 3771 3983 2146 4109 4020 3724 48215 四产权融资取得融资款18000 支付业主收益及代缴税费(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)(2070)回购(18000)五现金流量(18850)(850)(529)787 1270 1701 1913 (17924)2039 1950 1654 46145 折现（10%）(188
31、50)(850)(481)650 954 1162 1186 (10109)1046 909 701 17766 净现值(5916)累计现金流-18850-19700-20229-19442-18172-16471-14558-32482-30443-28493-2683919306静态投资回收期（年）9.58方案二投资回报预测 单位：万元酒店总经营收入102,648酒店总经营利润 35,737酒店税前总利润 3,787静态投资回收期(年) 9.58酒店总投资 37,100净现值(按10%的投资回报率) -5,916内含报酬率 7.32%可行筹资成本率6.147%结论：净现值小于0，且内含报酬
32、率小于假定的资金成本，此方案不可行。若想此方案可行，筹资成本须控制在6.147%以内，即业主年收益率须控制在5.48%以内。方案三酒店未来10年经营估算汇总表单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年经营收入7303 8239 9471 10733 11215 9594 11504 11516 11529 11544 经营成本4762 5382 6131 6962 7232 6448 7395 7496 7532 7571 酒店经营利润2541 2857 3340 3771 3983 3146 4109 4020 3997 3973 非经营性开支4195 4195 4195 4195 4195 1195 1195 1195 1195 1195 开办费分摊（5年）200 200 200 200 200 资产折旧3995 3995 3995 3995 3995 1195 1195 1195 1195 1195 主体折旧（20年）775 775 775 775 775 775 775 775 775 775 机电折旧（10年）220 220 220 220 220 220 220 220 220 220 装修折旧（10年）3000 3000 3000 3000