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1、解读北京星河湾,开发商简介,广东宏宇集团公司成立于1994年7月，主要从事商贸活动、房地产开发、物业管理及工业制造业。创办以来，宏宇集团一直以“舍得的气度、用心的执着和创新的精神”，在各领域快速而稳健发展。集团连续9年被评为广州市“纳税大户”，连续八年被授予“重合同、守信用”单位光荣称号。 在房地产开发领域，宏宇集团为其开发的项目制定了“市场认同，对手认同，业主认同，专家认同，自己认同，不断创新“等六大标准。坚持走精细化品质地产的道路。,广州星河湾简介,广州星河湾位于广州番禺，总占地约80万平方米，已建设区域近50万平方米，建筑面积约达70万平方米，销售套数为4000余套。星河湾以其建筑、环境
2、、配套、服务等各方面综合优越品质，在行业中树立了榜样。超越了产品的质量层面，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品质，成为品质地产的领航者。接受全国各地的参观考察团体数百个上万人次，获得国内外各种荣誉奖项四十多个。通过自己的成功开发，星河湾有力地推动了所在区域的崛起和发展，有力地推动了行业标准进步，打造了城市风景线。,广州星河湾简介,星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众长的星河湾。星河湾从一期到三期，选材到设计都无所不用其极，每一处细节都是看得见、摸得着的扎实的好品质，所以一直享有极高的声誉，不断创新了许多地产界的行业标准，成
3、为了业界长期追随的典范。蕴含其中的正是宏宇集团一贯坚持的品质地产理念。,北京星河湾简介,2001年宏宇集团挥师北上，在京倾心打造位于朝阳区朝阳北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万平米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作四年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，再一次震动北京楼市，被媒体称为“品质地产代表”、“全成品豪宅”领军者。,星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美的细节、令人惊叹
4、的园林景观、有特色的规划设计等，非常值得我们学习。,北京星河湾,北京星河湾地块周边原状,星河湾品牌特点: 一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。,一、独特而恰当的企业精神,企业文化是企业的灵魂，它的精神会贯彻并最终物化为产品形态。如何以“品质地产”为目标，以“舍得、用心、创新”的企业精神，去创造星河湾这样的优秀产品，值得我们探讨、思考。,1、“舍得”的气度和决心 要做中国地产的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度
5、和物质平台，这就是 “舍得”。 舍得时间、成本和精力去学习、研究 舍得为了创造出有韵律的天际线主动调整一部分建筑的层高而减少5万平方米建筑面积 舍得可以为质量的瑕疵敲掉几十万的观景玻璃，可以为设计的高要求重铺100多万的瓦片 舍得跑十几万公里去找理想的苗木 为了大环境，舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。,2、“用心”的做事方式和理想境界 用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质。 星河湾人敬畏并珍爱这片土地 立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成为建筑垃圾的温床 注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计
6、，无处不在用心打造,比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻烦带着完整的树冠和大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断根假植，种树时更是精心进行座标定位，现场调整 其它如建筑户型、室内设计、建筑材料、花草种植、小品布置、山石堆放、园路铺砌、水景实施、园区围墙、土壤改良、管线敷设、井盖改进无一不是精雕细琢。,3、“创新”是产品品质领先的法宝之一 创新是对自我成果的扬弃，是对事业高峰的不断探讨、追索。星河湾人不墨守成规，敢于思考、敢于创新、敢于实践。北京星河湾实现了两大原创性工程： 一是“北温带园林环境再造工程”，从植物品种多样性、移植的距离和难度、景观多层次、维护管理难度等方面进行了艰苦而有
7、益的探索，并获得成功，达到国家级水准. 二是“品质住宅全成品建设工程”，这项工程最重要的创造性在于，从设计管理、采购管理、施工管理、质量管理到成本管理五个方面，进行整体专业协调，进行整体性的流程再造，最后形成这个品质住宅全成品的产品系统住宅可住、环境可赏、配套可用、服务可享，为了这个目标， 星河湾人付出了艰苦的努力,五把尺子,在广州星河湾，他们曾经提出一个业界著名的“五把尺子”来要求规范自己： 第一把尺子：市场认不认同？ 第二把尺子：对手认不认同？ 第三把尺子：专家认不认同？ 第四把尺子：业主认不认同？ 第五把尺子：自己认不认同？ 随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来
8、进一步提升自己： 第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。,全成品开发,星河湾全成品的理念贯穿与整个开发过程中，土建装修一体化使所有业主自入住的当天，即可不受任何影响的享受星河湾式的优质生活。全冠移植使得业主一入住就享受成熟的园林环境。会所、学校、体育馆和幼儿园等在业主入住时同时开始投入 使用，这样一种第一次开盘交楼就带给业主完全成品的居住氛
9、围在北京的房地产建设开发中是史无前例的创举，星河湾开创了北京全成品居住的新时代。,精细开发,星河湾一直崇尚精细开发的理念，对地块的开发利用是很多发展商难以想象的，在单位面积的地块上同类型的产品很少有能够创造出像星河湾这样高的产值。在广州一些和星河湾同时间开盘的不少楼盘，地比星河湾多，但在星河湾才开发一半的时候，他们已经开发完毕了，但创造的产值却远远低于星河湾。,以人为本,星河湾无论是整体规划、园林建设还是住宅设计都突出了以人为本的理念，强调使人们居住舒适，生活便利。所有星河湾有了全成品开发，有了红线外的多管闲事，一改再改的设计，一调再调的园林建设，这一切都是围绕着以人为本的核心理念。,精益求精
10、,在星河湾，没有一寸地方是未经过装饰的，宏宇地产在行业内首先把室内精装修的概念引入到了外部环境的打造中，宏宇正是用这种态度，才奉献出了星河湾这一中国房地产的品牌。无论是室内设计还是园林建设，星河湾的建设者都不断的在追求更加美和好的效果。各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给业主带来一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区。 比如北京星河湾的地板摒弃了传统的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，这种方式对施工工艺有着更高的要求，也更费板材，提高了成本，但它产生的效果要比传统方式好得多，只要这条就够了，我们就采用。,注重细节,星河湾对细节的追求
11、是其品质地产中间重要的组成部分： 北京星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接拼装上的，这样的细节处理在北京星河湾比比皆是。 室内大厅的扶手这样一个小的细部设计也是一改再改，扶手简单的一个曲线使得格调就进一步得到提升。,二、有特色和突破的规划设计,1、人性化的规划 从广州星河湾到北京星河湾，规划的形态从围合式、户户见江到北京的大围合，保留了星河湾的灵动、韵律、节奏。规划突出了整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。,二、有特色和突破的规划设计,强调以人为本的设计原则 营造舒适宜人的人文环境，良好
12、的人居环境。（促进人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） 强调居住的均好性 采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）,二、有特色和突破的规划设计,完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外向型布局，既服务本区又向社区开放） 与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中） 主动创造场地高差。（庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。下沉的园区泳池结合地下室。） 注重园区周边环境
13、的改造。（星河湾对小区周边环境的改造，不局限于小区本身）。,二、有特色和突破的规划设计,2、优雅细腻的建筑设计 建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中。 住宅首层抬高。（住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰） 立面设计细节丰富、美观 檐口富于变化,二、有特色和突破的规划设计,墙身虚实对比有度 无外露管线 窗套及窗户的设计有较多细部（从广州到北京有明显的进化） 下部石材处理精雕细琢 入口部位的着重装饰 建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性
14、符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格） 建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）。,建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格 广州星河湾,广州星河湾外立面细部处理檐口部分,广州星河湾,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,墙身处理虚实对比有度、无外露管线,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,广州星河湾,北京星河湾,北京星河湾,北京星河湾,广州星河湾,广州星河湾,北京星河湾,三、精致而舍得的环境营造,1、大手笔的周边环境改造 将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。 对沿街建筑进行粉刷，种植了
15、近百棵大叶法国梧桐树 把13公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园 完成青年沟改造 完成四周围墙、道路的改造和绿植,三、精致而舍得的环境营造,通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富) 街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸),三、精致而舍得的环境营造,2、建筑与园林的完美结合 空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。 注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合
16、。(大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间) 强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间) 。,三、精致而舍得的环境营造,3、主动营造高差 采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。 有效增大绿化面积(斜角边大于直角边) 使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合 增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,主动营造高差,采用
17、广州星河湾独特的立体平均式园林景观，主动创造场地高差，通过36级高差的变化，形成自然的起伏。,北京,广州,使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合,北京,广州,三、精致而舍得的环境营造,4、重绿植轻硬地、重木轻草 从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的
18、氧气) 与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）,三、精致而舍得的环境营造,5、 园林水系有机融汇 北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为12000立方(不含生态公园)，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域：生态公园-一期亲水池塘-二期亲水池塘-青年沟有机地融汇在一起，形成水体大循环。,三、精致而舍得的环境营造,在循环过程中通过落差，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量 利用生态公园自然、物理沉淀作用达到过滤净化作用 亲水池塘与青年沟平均水深为600mm,水源主要由湖水与雨水组成，水质较稳定 水生植物配置丰富。(水生
19、植物在配植时充分考虑了亲水池塘周围的陆地植物、建筑物、人工湖的驳岸曲线，以及整个人工湖想体现的主题和气候特点。在配植构图上，也考虑了色彩的调和。清澈泛绿的水色是整个水景的底色，根据水生植物的生长特性和观赏期，以及观赏部位不同(如观叶、观花等)，错落有致，深浅不一，绿色叠荡，或红或黄的花丛点缀，四季呈现色彩变化，充满韵律感) 。,三、精致而舍得的环境营造,6、细致周到的细节处理 应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其
20、上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。) 采用铁艺围墙实现“透绿”。(紧靠斜坡绿地是比例尺度合适、半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽，高低错落、通透处理，使小区内外环境浑然一体。),三、精致而舍得的环境营造,园林小品独具匠心、造型独特。（在园林小品的选材上，多选用石(黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。） 夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光源，光线柔和而不刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。) 配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低
21、层的住户造成光污染) 。,三、精致而舍得的环境营造,7、创造性的“北温带园林再造工程” 以惊人的魄力，提出“北温带园林再造工程”的目标，即要推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施。 认真分析当地条件。(了解分析所在地的气候、土壤与水源条件) 广泛选择植物种类。(提前一两年则着手引种收集适用的大规格、高质量苗木乃至成树、大树，其引种收集的范围包括河南、河北、山东、陕西以及东北各地，并从比利时进口了若干观花、观叶和地被植物品种。),三、精致而舍得的环境营造,采取多种技术措施保障成活率 建立囤苗、假植的苗圃 应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术 对需保
22、护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温措施 对全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性质的措施等,四、细致而周到的户型设计及室内装修,星河湾从广州到北京始终都是做精装修的成品房，在房子开始建筑设计之时就结合了精装修的理念，从户型设计，平面布局到水电等专业设计始终都围绕着土建装修一体化的概念展开，在图纸设计阶段投入了大量的时间和人力，解决了大部分的系统综合问题，从而确保了施工阶段的顺利进行。其本质是以作五星级酒店的手法和理念来做住宅，利用多年来成熟的工艺做法和处理手段，创造出和普通楼盘不一样的家居环境。,四、细致而周到的户型设计及室内装修,1、户型和空间设计经典周到 星河湾经过广州一到四期，再到北京
23、对户型的总结和变化已经有了一个很成熟的总结和发展,不仅形式多样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例。北京星河湾已建成的户型有60余种，所有户型均为大面宽小进深（最大面宽达14.2米，最小进深为9.9米）。,四、细致而周到的户型设计及室内装修,户型多种多样，布局、功能等均比较理想： 起居厅方正，层高高于其它厅室 餐厅相对独立且与厨房用落地推拉玻璃门分隔，方便使用 大主卧都带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间 次卧室和佣人房也都带独立卫生间，方便使用 考虑北京寒冷多风沙的气候特点，适当减少了阳台,方正的起居厅,主卧的步入式衣帽间和卫生间,四、细致而
24、周到的户型设计及室内装修,装修标准高,主要用材和设备基本上以进口材料和品牌为主： 户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利Salice taolo门锁 房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁 木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板 地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜 厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯格雅水龙头,四、细致而周到的户型设计及室内装修,卫生洁具：德国“豪式”牌高级按摩浴缸，配当代牌洗浴水龙头及花洒，日本（TOTO）牌豪华电脑控制坐厕（主卧卫生间），TOTO牌双洗面盆，杜拉维特豪华坐厕（客卫） 空调采用
25、日本“三菱”户式热泵中央空调含新风系统 电气：配法国罗格朗开关面板及插座，客厅配置法国罗格朗楼宇可视对讲机,四、细致而周到的户型设计及室内装修,室内空间层次丰富，形式多样： 地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台） 多级、多层次的天花造型设计 搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 八角形的270度观景主卧室。,2.7米奥的斯豪华 电梯，内饰极具奢华,多级、多层次的天花造型设计。,天花多设计有发光灯槽和多级吊顶增加空间的层次感。由于层高（层高基本上都在3.2米左右）和选择了合适的空调通风系统，为多级吊顶的实现提供了很好的保障，分级落差较大，空间层次感效果更佳。,门厅的天花效果,客厅天花造
26、型,餐厅天花造型,走廊天花造型,卧室天花造型,卫生间天花造型,客厅、餐厅的空调出风口巧妙地与叠式天花完美结合,八角形的270度观景主卧室,四、细致而周到的户型设计及室内装修,2、舍得选用丰富的高档材料 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河湾人的水准和装修理想。,四、细致而周到的户型设计及室内装修,高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果： 地面（地面拼花的种类就有几十种之多） 墙面和墙面造型 窗台、门套、踢脚线等细节和收口 石材加工精细、纹路优美 硬质石材曲线形式加工,地面拼花式样繁多 门厅,餐厅地面拼花,走廊地面拼花,卫生间地面
27、拼花,卫生间地面拼花,交通过度空间地面拼花,厨房地面拼花,电梯地面拼花,踢角线,浴缸裙边,楼梯踏步,石材在玄关的运用,石材在台阶的运用,窗台,背景墙,酒柜台面,石材在其他地方的运用,四、细致而周到的户型设计及室内装修,其它一些高档装修材料的综合运用： 高档马赛克 深木色为主的木装修 能消除墙面感觉的镜子 光芒四射的水晶吊灯 主卧室的浅色地毯等等。 另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同选择。,材料综合运用的效果,四、细致而周到的户型设计及室装修,3、人性化和细节的考虑 星河湾在做产品的时候始终是秉承“人性化”原则，对于细节的考虑深入而全面，不放过任何一个微小的细节，让业主时刻能
28、够感到设计建造者的用心精细。每一个转角、每一处接口、每一处细微的差别都体现出了对产品品质不断追求的努力。,四、细致而周到的户型设计及室内装修,同样材质不同颜色的区分。（壁纸、乳胶漆等处于同一平面时） 天花交接处理。（同一房间内不同区域、不同高度层次的天花交接处理） 不同种材质和同材质的相互之间精致、巧妙的交接处理 安全性的设计。（石材和其他硬质材料阳角的圆滑处理等） 经久耐用性的设计。（卫生间木门框用石材垫高防潮等）,四、细致而周到的户型设计及室内装修,使用便捷的设计。（厨房洗涮区和烹饪区台面高差不同） 地面材料铺贴方式的设计。（石材横竖纹理、木地板“人”字形方式铺装等） 能消除墙面实体感增大
29、空间感的银镜的运用（鞋柜门、墙面） 阳台落水口的下凹处理 推拉门的导轨保护等,同样纹路的壁纸，冷暖不同的颜色,不同颜色的乳胶漆,卫生间不同区域、不同高度层次天花的交接处理,石材淋浴隔断与天花交接之处的处理,石材不同高度区域的交接处理,石材、木套线踢脚处的交接处理,石材洗手台的细节,石材洗手台踢脚与淋浴间地台的交接处理,淋浴间的细节处理（外侧）,淋浴间的细节处理（内侧）,卫生间木门框用石材垫高，有效防潮，保证门的经久耐用,面盆与石壁间的角线 均用石材镶边， 边角打磨后 还精心雕饰出纹理,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）,跃式空间的台阶处理及木扶手两端优美的曲线造型,卫生间洗
30、手台面便精心雕饰出纹理， 阴阳角的圆滑处理不仅柔美而且增加安全性的保证,卧室木地板“人”字形方式铺装与众不同,银镜柜门的鞋柜增大了空间感,门，乃是点睛之作。 星座的黑胡桃子母门 比普通门加厚40 尺寸更宽更高。,未被发现的鞋柜， 被当成是装饰柜， 在门背后点缀！,五、系统而精益求精的施工管理,1、独特的工程管理组织架构 宏宇集团在工程营造方面既使用普遍的工程管理框架结构，同时结合自身特色，创新的设立了一些特有的管理方式和团队。 设置主管景观设计、施工管理的高层管理者 景观工程与土建结构施工管理分开 形成独立的以效果、艺术感染为宗旨的管理团队,五、系统而精益求精的施工管理,2、严格的管理流程 北
31、京星河湾以工程建设品质为第一要务，在现场管理中采取简洁的操作程序，工作效率和效果显著。 简洁的变更审批程序。（变更审批基本在现场确定，基层员工根据公司品质的一贯要求，现场完成一般变更审批） 老板现场办公进一步加快决策和实施 畅通、便捷的部门沟通和跨专业沟通。（部门经理基本解决跨部门、跨专业的沟通，争执和误解在公司中层管理者的工作中得以解决）,五、系统而精益求精的施工管理,3、规范的工程施工管理。 星河湾人为了实现品质住宅全成品建设工程，用心的分析每一个工序、每一个工作细节，将品质地产在工程建设阶段推至极致。,五、系统而精益求精的施工管理,规范的整体工序。（对整体施工顺序、单项施工顺序、细部做法
32、施工顺序整体进行了规范） 安排有效控制建设周期。（如在外立面施工阶段插入景观大型乔木的移植、景观施工，控制总体工期） 严格的施工时间控制。（北京星河湾将树木移植时间全部安排在五一之前，确保全冠移植的实现，在景观建成初期就完整体现园区景观特色） 景观研究和营造创新。,五、系统而精益求精的施工管理,4、精益求精的工程施工标准 对每个细部节点精益求精，细节处理在北京星河湾比比皆是。整个小区整体观感近乎随意，近乎自然，但每个节点又极其精致，无数精细节点组成了整体精品小区。,五、系统而精益求精的施工管理,直接拼接的路牙石 室内标准的室外木栏杆铜包件 精装修细节 暗藏式的道路雨水收集系统 土壤改造 500
33、0吨黄蜡石的堆砌等,工程施工细节室内标准的室外木栏杆铜包件,工程施工细节双层井盖,工程施工细节5000吨黄蜡石的堆砌,实用而灵活的材料采购及成本控制,1、严格而灵活的成本控制 星河湾的成本控制在房产开发管理流程的基础上有所创新，既确保了工程品质，又缩短了审批时间，同时也合理控制了工程成本。 工程招标，以邀请长期合作伙伴进行招标或议标 建安工程招标。（所有材料均由承包人采购）,实用而灵活的材料采购及成本控制,室内装饰装修工程议标。（所有石材等主要装饰材料均由业主采购，同时业主给出较高的人工、机械及辅材单价） 景观工程议标。（提前选苗、采购、假植于苗圃） 工程款支付。（抢工阶段采取半月一支付方式）
34、 迅速、灵活的价格确认。（现场办公解决品质、成本等问题） 设计、施工、成本相互沟通，全面考虑各系统工程成本。（如室外管线施工前，先确定各系统间的总体布置，再明确排水坡度及雨污水的布置）,实用而灵活的材料采购及成本控,2、舍得投入，品质第一的材料采购 一般房地产公司运作中材料采购是为实现成本目标而服务的，北京星河湾的材料采购和成本控制没有严格的相对制约关系，虽然舍得投入，但对整体投入又有总控指标。 采购过程。（材料采购与设计人员同时参加） 价格审批。（设计人员确认后当时电话请示决定是否采购） 苗木采购。（景观设计人员承担第一责任）,总控成本指标可沟通调整。（指导思想是品质，然后是时间，最后才是价
35、格） 价格审批以设计效果为主，品质决定各阶段成本 迅速有效的价格确认制度 公司领导每周不少于一次现场办公 积极保障施工单位权益 材料选用紧跟时代步伐 尊重设计师的设计成果 密切关注国际市场产品的更新,实用而灵活的材料采购及成本控,七、合纵连横的综合管理及统筹,星河湾提出全成品开发是一种高难度开发，是对产品生产和管理模式的挑战，因为生产管理必须做到合纵连横。横向理解，做到全成品开发，就要从产品设计、环境设计、室内装修设计、物业管理服务设计等方面都环环相扣，不能割裂，交叉施工很普遍。纵向考察，产品设计线从规划到施工到监理必须对缝很准，不能走样。用星河湾设计总监的话说：“设计公司给我们出一百张图，我
36、们拿过来后，吸收他们的设计精华，要出同样多的一百张图，这样才能让设计思路变成可执行的方案，同时还能与环境或室内装修相衔接。”,七、合纵连横的综合管理及统筹,1、最高领导对品质的坚持与支持非常重要 宏宇集团的最高领导在广州、北京星河湾建设过程中始终站在项目建设的最前线，是产品最终实现优质、创新突破的第一保证。 2、成功依靠团队的合作 星河湾项目在工程建设过程中也不断出现争执，但各级员工、各部门经理、主管副总都能很好的沟通和解决。,七、合纵连横的综合管理及统筹,3、始终保持清晰的目标 星河湾建设目标是打造地产界的劳斯莱斯，在这样的目标指引下，去确定各种配件的品质，确定各阶段的成本。 4、和有共同理念的合作伙伴共同成长 以精装修施工单位为例,和星河湾合作的单位最初有30多家，目前合作的仅剩5-6家，这些单位都是通过和星河湾的合作得到了市场和甲方的认可，实现企业的不断壮大。材料供应商在和星河湾的不断合作中也在得益，开发商务必对材料商进行引导和指导，从而在材料方面实现对产品品质的保障。,谢谢各位！,