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1、2019/5/18,1,西街商业定位方案,2019/5/18,2,目 录 第一篇 商业市场分析 第二篇 商业个案分析 第三篇 社区商业定位思路 第四篇 业态规划建议 第五篇 招商营销篇,2019/5/18,3,第一篇 商业市场分析,2019/5/18,4,长沙整体宏观市场概要,看城市,2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。2005年7月长沙市商业网点布局规划定案，长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明
2、显。,数据来源：长沙市房地产开发预警预报信息系统,2019/5/18,5,数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计65478万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。 综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。,2019/5/18,6,2006年至2007年重点纯商业物业面市情况,2019/5/18,7,2019/5/18,
3、8,从调查数据中可看出，长沙市纯商业物业近两年推向市场的货量有所增长，但涨幅较为平缓。作为投资物业风险较高的商业物业来讲，开发商对市场也相当谨慎，尽管如此，这两年推向市场的典型纯商业项目体量至少达到973203平米以上，市场竞争激烈。,2019/5/18,9,本案,万家丽路,人民东路,京珠高速,机场高速,长沙大道,远大路路,二环线,项目整体交通优势明显 但是对旧城辐射仍有阻隔,项目交通优势（项目临近） 万家丽路 机场快线 二环（连通长沙旧城） 京珠高速（连接株洲、湘潭、岳阳） 武广高速铁路（在建） 规划中的客运轨道交通（远期） 刘阳河桥建成，方便东北面消费者 项目交通劣势 二环及铁路阻隔，降低
4、了项目与旧城连接便利性 目前项目与市中心的公共交通严重不足 高岭路未拉通,项目交通便利性欠缺,看城市,看城市,看周边,2019/5/18,10,项目周边情况,利 项目周边常住人口50万，未来将保持较高的增长 项目周边高档楼盘较多,且距离市中心较近 项目品牌有一定号召力 弊 项目一期入住率较低,周边各项目人气极低 项目周边租金不高，一般在7080元/m2月 售价不高一般在80009000元/m2,看城市,看周边,2019/5/18,11,长沙在售商业物业特点(1),量 长沙商业物业的开发量不大，约为住宅开发的1/10 在售商业物业主要分布在旧城中心 价 高档：30000元/平方米（核心地段） 中
5、档：18000140000元/平方米（次要地段、位置） 低档：800010000元/平方米（未成熟区域） 产品 2040平方米（建筑面积）的商铺为主（销售最快） 销售方式 大多有返租回报，返租年限一般为510年 回报率一般为810 购铺一次性返回23年的租金,看城市,看周边,看市场,2019/5/18,12,长沙在售商业物业特点(2),销售楼层 一般为首层、二层 商铺间隔（m） （面宽）25（进深）48（高）4.26 实用率 5570,看城市,看周边,看市场,2019/5/18,13,第二篇 商业个案分析,2019/5/18,14,橙子498街区,看城市,看周边,看商业,看市场,2019/5/
6、18,15,售楼部内部色彩鲜艳、夺目 较好展示出商业气氛,看城市,看周边,看商业,看市场,2019/5/18,16,借鉴与启示,周边已经有较好的消费群体，商业氛围成熟 产品广告包装新颖，对消费者形成较大的冲击 引入国外知名管理机构对项目进行商业经营管理 韶山南路将由现在的14米拓宽至60米。区域经济价值正在提升。,看城市,看周边,看商业,看市场,2019/5/18,17,锦湘国际星城,看城市,看周边,看商业,看市场,2019/5/18,18,裙楼商业 个铺面积在5090平方米,看城市,看周边,看商业,看市场,2019/5/18,19,世嘉国际华城 共有门面约100个，其中西部相连的80多个已被
7、一浙江人全部购买，其中一层六个被建行租下，共余下几个未售，一层层高6米，第二层只有一个入口可上去。面积从30-600不等，以30-50为主，开间约3米。 临人民路一楼价格为16000元/平米，与二期相间处门面价格11000元/平米。 门面未正式对外发售，租金未知。 星城世家 面积98-120平米，单价12000元/平米，层高4.5米，共一层，开间约6米。基本售完。所有的门面都未租出去。 仁和香堤雅境 面积50-150多平米不等，层高6米，售价14000元/平米。基本已售完，出租率50%左右。 租金40-70元/平米/月 开间约3米 物管费2元 目前小区入住人数200多户,部分项目商业简况,20
8、19/5/18,20,坡子街,看城市,看周边,看商业,看市场,2019/5/18,21,着力渲染返租回报 与区域传统文化,看城市,看周边,看商业,看市场,2019/5/18,22,招商与销售同步进行 首层租金：120140元/m2,看城市,看周边,看商业,看市场,2019/5/18,23,第三篇 社区商业定位思路,2019/5/18,24,1、对社区商业发展的理解,社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业模式。 狭义:指满足购物
9、、饮食、家居等基本需要的商业服务； 广义:还包括会所、教育、交通等社区配套服务。,2019/5/18,25,2、社区商业的功效与作用,内涵：服务于本区居民 外延：服务于外区居民 内涵与外延的范围决定了社区商业的规模、业态、形式等差异,中海康城社区商业街,祈福新邨大型食街,2019/5/18,26,3、社区开发与社区商业发展的协调,为社区生活配套，规模要适中，主次要分清，功能要综合，档次要恰当，价格要实惠 店铺的互补性与聚合性，商业服务的便利性与亲和性 需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活 要适应社区发展的提升而提升分期、阶段性、展现社区的特质,2019/5/18,27,案名1：NF特区 NO
10、BLE FASHION-高贵的 时尚的 案名2： EF特区 ENTERTENMENT FASHION-休闲的 时尚的,案名建议:,2019/5/18,28,阐释: 为配合万科及西街项目本身的形象,和达到有效提升项目价值的目的,及结合项目目标客户的定位等情况,本项目商业的定位策略要在项目形象和商业价值提升两方面达到较高层次的平衡,故我们建议: 西街 NF特区-是国际的、高贵的、时尚的独特风情购物休闲街； 西街 NF特区-是文化的、精致的、可传世的特色街区； 西街 NF特区-是生活的、高效的、便捷的名流沟通街区；,2019/5/18,29,第四篇 业态规划建议,2019/5/18,30,业态建议：
11、,应对人民东路版块的高端需求 主打高档休闲 抢占城东区高尚生活休闲消费 市场先机！,2019/5/18,31,休闲娱乐： 主力店：以倍力、皙泉、美度生活馆、绿茵阁、欧典、上岛等为核心； 次主力店：以漂亮宝贝、颐而康、阿里山源等为次主力店； 品牌店：以城市猎人、人车情专卖、喜玛拉雅等；,购物： 主力店：以屈臣氏、FOX、华银旺和、爱家等为核心； 次主力店：以百姓大药房、金沙、旺德府等为次主力店； 品牌店：以LV、都彭、耐克、阿迪达斯等小型专卖店；,餐饮： 以冰火楼、长沙窑、日本料理等为核心；,2019/5/18,32,时 尚 馆,参考图片,2019/5/18,33,酒吧,红酒、beer、边喝边看
12、投影小电影。,2019/5/18,34,健身房,2019/5/18,35,水疗SPA,2019/5/18,36,咖啡厅,2019/5/18,37,中餐厅,2019/5/18,38,西餐厅,曲形玻璃餐桌、曲铁座椅、高脚杯、餐盘、鲜花,2019/5/18,39,第五篇 招商营销篇,2019/5/18,40,招商流程,2019/5/18,41,招商整体进度规划,2019/5/18,42,如何规避劣势和威胁 建立明确的项目发展定位.以消费者为需求的业态定位 。打造成长沙最具特色购物休闲街区。 炒热区域发展潜力.从城市规划社区规划交通位置为本项目商业环境造势。 为树立信心找支点:明确不断有品牌商家的进驻
13、消息。形成主力商家云集的态势。 建立专业系统的营销作战方案.强大的销售攻势及项目大规模的包装推广。合富凭借专业的营销能力及成熟的实操经验。使项目走向成功。,招 商 战 略,2019/5/18,43,招商模式：合富专业招商团队，运用合富丰富的商业客户资源，成熟高 效的“ONE TO ONE”招商模式 招商策略： 放水养鱼策略：梯度放租-头年免租，2年减半，3年市场定价； 擒 王 策 略：引进主力店，带动品牌店； 政府支持策略：免相关税费及物业管理费； 品牌推广策略：统一包装，统一宣传； 专 属 性策略：保证品牌和行业的唯一性。,招 商 战 术,2019/5/18,44,合富泛营销商业攻击模式 售后返租策略 租售同步策略 互补策略 关闸蓄水策略,销 售 策 略,2019/5/18,45,推 广 策 略,北京的长安街,上海的南京路 ,长沙的西街NF特区,纽约的第5大道,巴黎的香榭里 ,汉城的明洞大街,购物平和堂, 吃饭坡子街,泡吧解放路, 高档休闲西街NF特区,2019/5/18,46,谢 谢！,