合富辉煌2009年6月东莞市场调查报告.ppt

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1、东莞市场调查报告,2009年6月30日,目录,东莞市场宏观经济情况 东莞房产消费人群情况 东莞一、二手市场情况 东莞市场个盘情况,东莞市场宏观经济情况,东莞市场整体宏观经济情况（数据来源于东莞市统计局）,财政税收增长较快。2008年财税收入仍保持较大增幅，全年来源于东莞的财政收入601.06亿元，比上年增长11.4%；市一般预算收入209.22亿元，增长12.2%。工商税收总额536.17亿元，增长13.9%。 经济结构继续调整优化。第三产业占GDP比重继续提高。2008年三大产业比重为0.3：52.8：46.9，与上年相比，第三产业提高4.1个百分点。第三产业增加值增长23.8%,增速比第二

2、产业快16.9个百分点。第三产业投资增长明显快于第二产业。,一、东莞市08年经济运行的基本情况,2008年东莞生产总值3702.53亿元，比上年增长14.0%，增幅比上年回落4.2个百分点,虽然全市经济运行处于下调区间，但仍在逆境中实现了较快增长,并呈现了不少亮点:,东莞市场整体宏观经济情况（数据来源于东莞市统计局）,消费成为拉动经济增长的主要因素。2008年全市社会消费品零售总额838.23亿元，比上年增长20.5%，增速比上年加快1.5个百分点。 经济增长快于投资增长。2008年全社会固定资产投资总额943.03亿元，比上年增长12.1%，国民经济增长比全社会固定资产投资增长快2个百分点。

3、 实际利用外资保持一定增幅。按新口径统计，实际吸收外资24.47亿美元，比上年增长15.5%，增速回落4.4个百分点。按产业分，第一产业实际投资86万美元，第二产业实际投资22.54亿美元，第三产业实际投资1.88亿美元。 金融业运行情况稳定。2008年年末全市各项人民币存款余额4354.53亿元，比年初增长16.1%；各项人民币贷款余额2380.36亿元，不良贷款比例维持较低水平。,东莞市场整体宏观经济情况,二、当前东莞经济运行中仍然存在一些突出问题 1. 经济背景： 世界：金融危机尚未见底，并已蔓延至实体经济，西方主要经济体衰退程度加剧，国际贸易萎缩严重， 全球股市暴跌，信贷严重紧缩,近期

4、全球股市上涨明显。 中国：世界金融危机对中国影响不断加深，中国外部需求疲软，08年四季度始经济增速减缓明显，09年“保八”目标困难重重。中国为降低金融危机对经济影响制定出一揽子以“扩内需、保增长”为主的经济刺激计划，经济局势得到明显改良，民众信心得到显著增强，中国经济下行风险有所缓解。 2. 东莞凸显经济问题： 金融危机殃及实体经济，东莞首当其冲。具体表现为： 工业生产步伐放缓 外贸出口增速放缓 成本压力增加和需求减弱导致企业利润明显下降，大大影响了企业投资的积极性，也对就业和居民收入增长形成较大的压力 少数工业企业出现外迁和倒闭的现象,从当前国际和国内环境来看，东莞2009年宏观经济的运行走

5、势仍将处于下调区间，尤其是外部环境的 持续恶化，将继续对东莞外源型经济的发展带来冲击。,东莞房产消费人群情况,客户构成： 私营经济原住民大小经营者、外地大小经营者 外源性经济港澳台商、外企管理人员 高科技产业技术职工人群,私营经济产生的客户,外源性经济 产生的客户,高科技产业 产生的客户,其他 （如靠收租的原居民、政府官员等）,东莞市场客户构成,经济构成： 私营经济快速发展，商业繁荣、物价稳定； 外源型经济保持稳步发展； 积极推进科技创新，加强著名研发机构的引进与合作，加快发展电子信息等高新技术产业。,市场客户购房需求,本地原住民： 资金实力雄厚者： 改善自身居住环境，提高生活素质，追求更优质

6、的生活及生活环境； 父母为子女买房； 年轻人寻找自己的独立空间，不想与父母同住，以致外出购房。 资金实力一般者 刚性居住需求，家中人口数量提高，需要重新置业，满足住房需求，通常追求实用型的房屋； 刚性居住需求，原住所面积有限，由于子女需求（结婚、生育等）为子女买房。,外来人员： 老板、企业主级别： 自住为主要目的，为了改善现时的居住环境，追求生活上的享受档次，追求高素质的生活； 投资为主要目的，在东莞买房主要用于出租、等待升值回报，自身并无在东莞长期定居的打算，购房最看重商业环境的便利性和未来升值潜力。 中高层管理人员级别： 自住为主要目的，现时主要以租房为主，但都期望结束飘泊不定的生活，拥有

7、属于自己的房子，希望有更好的生活环境，改善自身居住环境，提高生活素质，追求更优质的生活环境； 已购买物业，现时主要为换房考虑。 工薪阶层 自住为主要目的，想结束租房时代； 面积不需要很大，但是想拥有一套属于自己的房子。,市场客户购房需求,职业特点：当地的私营企业主、个体工商户、政府官员 居住特点：现时居住在村里的自建“别墅”小区 经济特点：拥有较强的经济实力，收入以分红、自身企业收入为主。 生活习惯：出入以小车代步，日常喜欢高档品牌消费，喜欢去香港、澳门旅游购物，追求档次型、享受型生活。平时喜欢去享受优质的服务（如spa、酒店度假等）,购房心理：生长在东莞，随着东莞的变化，自己从以前父母起的房

8、子里搬到了，村子集体起的新别墅里，生活一步一步的改变，想法也在一天一天的不同，现在要买房子，就买那种面积和现在的住的差不多，平时回家，把车子停进地下车库，不用担心日晒雨淋，坐电梯就可以直接回到家门口，打个电话物管就可以帮你解决很多日常的繁琐事件，约朋友到会所里打牌再不用担心吵到邻居了，漂亮的房子，朋友来了个个都羡慕，多有面子啊！,市场客户分析,职业特点：原住民新生一代、政府普通管理人员 居住特点：现时居住在村里的自建小区 经济特点：拥有一定的经济实力，收入以分红、自身单位收入为主。 生活习惯：出入以小车代步，日常喜欢高品牌消费，喜欢去香港、澳门旅游购物，追求档次型生活。平时喜欢去和朋友泡酒吧、

9、打麻将等。 购房心理：现在住的房子虽然大，但家里的人越来也多了，房间不够用了，稳定的收入支持下，应该开始想想建立自己的新家了，建立自己的家庭了。 买房子，当然要买好的房子，最好当然是依山傍水的房子，优越的园林环境，房子里空间宽敞，这样才住的舒服。,市场客户分析,职业特点：私营的中高层管理人员 居住特点：现时租住在旧的商业小区、成熟配套旁外观优越的村民出租房。 经济特点：拥有较强的经济实力，管理层收入稳定。 生活习惯：出入以小车代步，日常喜欢高品牌消费，追求档次型生活。强调身份的档次感，平时喜欢去和朋友泡酒吧、打麻将等，日常的应酬较多，以生意上的应酬为主。,购房心理：在外漂泊多年了，现在“车子、

10、票子、房子、妻子、孩子”“五子”就缺房子了，租来的房子是不错，但好想在这里拥有一个真正属于自己的家。 我心目中的家是怎样？当然是希望是自己住起来舒服，朋友见了都说好的那种。有山有水，自己的小区园林错落有致，平时约上三五知己在会所运动运动，饭后带着孩子和妻子在小区里溜达溜达，没事在阳台上看看风景，在书房里陶醉于与朋友的网上“切磋”，那才是我想要的生活。,市场客户分析,市场客户分析,职业特点：港澳台商、外商企业主 居住特点：现时租住在旧的档次较高的商品房小区 经济特点：拥有较强的经济实力，企业稳步发展，收入稳定 生活习惯：出入以小车代步，日常喜欢高品牌消费，对国产品牌商品的抗拒性较大，追求档次型生

11、活。购物、医疗的日常需求等，只相信自己属地的服务，日常的应酬较多，以生意上的应酬为主。,购房心理：在东莞多年了，生意越来越好了，也在这建立了固定的朋友群，这里成为了自己的经济资源供应点了。 买房？可以说是当作为自己在这里的一个落脚点，结束租房生活，拥有一个属于自己的地方，同时也可以算是作为投资吧。好的房子、豪宅、大宅等，以后是一定能够升值的！大房子、豪宅就是升值的基础保障，优越的地段、优美的园林环境、丰富的自然资源，贴心的物管等，都是房子升值的保障，所以又可自住又可投资。,市场客户分析小结,根据以上对客户的描述，我们可以看出客户的需求特点：,原住民客户群拥有充足的资金实力，对房子的档次层面及享

12、受层面的需求较高，同时与自建房对比，需求较大面积； 企业中高层客户群虚荣心较强，对于小区的整体营造及房子的档次层面需求较高，同时习惯在配套完善的小区居住； 港澳台商、外商客户群，对小区的整体素质要求较高，同时较为看重项目的未来升值潜力。,东莞一、二手市场情况,东莞房地产一手市场分析,09年上半年东莞一手房地产市场持续升温 09年上半年政府部门各项“救市”措施出台，降低购房者及投资者的购房门槛。楼市持续升温，商住地成交量达到年内小高峰，刷新4月，5月东莞住宅销售再创新高，月销售再上60万平方米。09年5月全市商品住宅签约面积约63万平方米，达07年7月以来22个月最高值。09年东莞楼市信心增加明

13、显，楼市销售一改08年的低迷，1-5月各月销售持续走高，近三月销售井喷。,投资需求带动小户型公寓加快消化，短期小户型公寓项目迎来较好的出货时机。 随着投资需求的逐步释放，5月的小户型公寓项目走货加快，特别是一些地段好、定价比较实惠的公寓项目，对投资客吸引力较大。5月全市小户型公寓共成交921套，环比4月增长超过四成；而整体成交均价方面表现出较大幅度的回落，降幅为8.35%，目前的成交均价在5586元/，反映出小公寓项目重出江湖后定价普遍低于市场预期。,东莞房地产一手市场分析,城区大户型供应持续增加，供求矛盾较为突出，消化压力加剧。 目前城区大户型产品供应项目主要有23个，供应总面积为86.97

14、万，合计4896套；近期后市新上市供应的项目还有红溪诺雅、帝庭园、御泉山、海蓝湾等。总体上城区供过于求的矛盾比较突出，竞争将会非常激烈；从户型面积和价格综合分析，目前城区大户型产品的户型面积平均接近180平米，成交均价在6569元/，意味着在城区购买一套大户型住房总价普遍超过100万元。一方面是整体大户型供过于求，另一方面是户型面积普遍过大，造成城区大户型项目的消化压力明显加剧。,公寓成交较理想的项目包括： 中信风云汇、东海阳光、香缤城市花园二期、城市假日三期、香港街三期、世博领寓、甲壳虫之家、西城楼华府、尚书银座、虎门地标等。,小结： 由于09年上半年市场上刚性需求得到很好的释放，成交量持续

15、升温，市场也有充足的货量可以满足消费者的需求。高潮过后，成交量有所下降，市场开始趋于平稳。随着投资者对市场慢慢回复信心，投资需求得到释放，小户型公寓加快消化，而单价普遍低于市场预期，因此相当受投资者的欢迎。城区大户型项目消化压力加剧，由于各大项目持续推出大户型，由于面积大总价高，消化速度慢，整体大户型出现供过于求的情况。,东莞房地产一手市场分析,东莞房地产二手市场分析,09年上半年的成交价格和成交量,与去年相比均有较大提升。与二手房市活跃相对应的中小型中介门店的数量，也在随之上升。与新生面孔的热情相比，在经历2008年“创辉事件”后，不少大型二手中介连锁店在2009年开店扩张方面显得比较谨慎和

16、理性。,09年第二季度东莞住宅买卖市场成交均价依然保持在4000元/以上,成交主力为单价5000-8000元/ 产品；1-3月成交主力为单价4000-5000元/ 产品，成交的主力单价出现向上提升的迹象 。,今年以来,许多刚性需求得以释放,二手交易相比去年可以用“相当喜人”来形容。数据显示,今年前3个月,二手房量价齐升。到了4月,依然保持上升的成交势头。虽然在5月稍显平稳,但也基本以平稳发展为主基调。,小结： 由于上半年市场上刚性需求得到很好的释放，东莞二手中介开店数量有明显的增加。自从“创辉事件”后,二手中介行业出现信用危机,消费者越来越趋向于在品牌中介交易，因此大型中介比较谨慎和理性，不急

17、于增加门店数量。经过3月、4月成交业绩明显增长的两个月后成交放缓，市场也开始趋于平稳。,东莞房地产二手市场分析,东莞市场个盘情况,金域中央,项目地址：南城区东莞大道与黄金路交汇处 楼盘类型：多层、高层洋房 所在区域：东莞南城区 发展商：东莞市金众房地产开发有限公司 项目规模：占地约18万、总建筑面积约30万 售价：多层高尚住宅7300-8400元/（毛坯）、高层均价待定（毛坯） 管理费：2.18元/ 开盘时间：多层高尚住宅（2008年5月28日）、高层洋房（7月下旬） 交楼时间：多层高尚住宅（2009年5月）、高层洋房（待定） 项目配套：商业广场、商业中心、风情商业街、幼儿园 销售热线：076

18、9-22855555,项目简介 金域中央位于城市新中心区域，紧邻东莞大道和黄金路两条城市主干道，交通十分便利。项目西南面为规划中的“城市花谷”山体花卉公园；南面可远眺水濂山，自然资源优越。 园林规划上，9000万重金铺设10万风情园林，整体风格为地中海风格，凿渠引水，叠石垒壁、植木为岸，形成“1轴3公园3广场5湖9景”。 近3000万元巨资打造，3000 5星级会所，大堂挑高设计，豪华装饰。功能包括豪华餐厅，桌球室，舞蹈室，乒乓球馆，健身房以及一个按专业标准建设的羽毛球馆等，2楼设有豪华客房和套房，棋牌室等配套设施。会所像臂膀一样将无边界泳池环抱其中，泳池与中央水广场相接浑然一体，实现了人与环

19、境的完美融合。考虑到整个小区的住户量配比设计的会所功能，可以满足住户的使用要求。,金域中央,项目现况 多层高尚住宅剩余少量余货。即将推出全新高层洋房组团，新组团命名为天越。天越组团为金域中央四期高层项目，共9栋。户型格局在90-170的不等面积区间，涵盖目前东莞高端楼市最为热销的两房、三房、四房，满足不同客户的置业选择需求。,御泉山,项目地址：御泉山位于东莞南城区黄金路888号 楼盘类型：独立别墅、高层洋房 所在区域：东莞南城区 发展商：深业地产 项目规模：占地约13万、总建筑面积约17万 售价：别墅均价超过20000元/（毛坯）、洋房均价待定 管理费：2.8元/ 开盘时间：2009年4月9日

20、 交楼时间：2010年6月30日 项目配套：占地10000 的商业配套（餐饮、娱乐、休闲、商场、SPA等 ） 销售热线：0769-88999666,御泉山,项目简介 傲踞新城顶级居住板块中央生态居住区（CRD），紧临城市花谷公园、绿色世界、水濂湖生态公园、同沙生态公园等。 御泉山坐拥一座3.4万平米私家山体公园，保留原生大树，四季常绿春暖花开；御泉山独享全城唯一的百年活泉，生态纯净之地。 建筑规划遵循“有机建筑”理念，充分考虑各种自然环境因素对居家的影响，实现人性化居住，并从人本的角度，打造为欧陆风格为主的建筑，完美体现社区的高贵与现代气质。 60栋泉山独墅，面积370-540，依山而建、沿水

21、而设。578套泉山大宅，面积150-300，单排线性排列，全南向无遮挡泉山视野，完美规划全城罕有。 园林遵循“一主轴线、一山林、一泉眼，山水融入住区”设计规划。 御居大城，尊享繁华。御泉山除项目自有10000平米商业配套外（餐饮、娱乐、休闲、商场、SPA等），10份钟生活圈内，有美食街、南城步行街、SPAR超市、沃尔玛、海雅百货以及国美电器、时尚电器、苏宁电器等，真正离尘不离城。生态与生活，宁静与繁华完美接合，成就理想的豪宅第一居所。 御泉山拥有1600 的国际品牌幼儿园，与国际同步水准的师资力量。,项目现况 别墅只剩少量余货未消化。即将推出全新高层洋房组团，主要户型面积是153-282。,东

22、方华府,项目地址：东方华府位于莞城区体育路 楼盘类型：高层住宅 所在区域：东莞莞城区 发展商：东莞市富盈房地产开发有限公司 项目规模：占地约13万 、总建筑面积约37万 售价：均价10000元/（毛坯） 管理费：3.5元/ 开盘时间：2008年10月16日 交楼时间：2009年 项目配套：会展国际酒店等多家星级酒店，体育馆，玉兰大剧院，东莞展览馆，苏宁电器，酒吧街，图书馆 销售热线：0769-22468888,东方华府,项目简介 富盈东方华府位于东莞市中央商务区的北面，西北接体育路，东南面有旗峰路，城市70米的绿化带穿梭其中，毗邻黄旗山公园。坐拥鼎盛居住人气，整个地段西接中央商务区，北邻东城商

23、业中心，强大的商业辐射，极具现代化气息。同时，整个项目坐拥马鞍山、旗峰山、状元山，依山伴水。项目占地面积134000 ，总建筑面积370000 ，集写字楼、商铺、高尚公寓等多元化联合，项目位于坡地之上，地势高，视野开阔，景观面宽，规划突出小区内外山体的融合和一体化，凸显了健康、自然的人文开发理念。整体规划努力打造成东方神韵与国际化理念完美结合的半山尊贵府邸，绝对是莞邑大地独 一无二的“国际人文居住社区”。,项目现况 富盈东方华府一期住宅8栋约1100 多套单位，主力户型为三房、四房， 均是大户型单位。,天骄峰景,项目地址：东城区峰景高尔夫北侧 楼盘类型：住宅、高层 所在区域：东莞东城区 发展商

24、：广东光大企业集团有限公司 售价：均价9200元/（毛坯） 管理费：3元/ 开盘时间：2008年10月16日 交楼时间：2009年 项目配套：御景湾酒店、东城国际酒店、虎英郊野公园、峰景高尔夫球场、旗峰公园、水玎当温泉乐园、东城酒吧街、东城文化广场、东城歌剧院 售楼电话：0769-23166888,项目简介 天骄峰景位于黄旗山脉以北，毗邻黄旗山、虎英水库和峰景高尔夫球场景观，拥有绝佳山景和水景，是市区不可多得的一块山水宝地。 项目以高层建筑为主，根据地块特点呈弧线排开，保证每家每户拥有良好的朝向和景观，户型以140-250 宽景大宅为主，方正实用。小区内有山水园林、楼宇后保留原生态山坡及百年古树，社区出则繁华，入则宁静。 园林景观以亲山、亲水、亲自然的自然生态的园林景观为特色，小区本身以水景为主，可享受天骄峰景的后山资源，还可观看峰景高尔夫球场、黄旗山景观、虎英公园 外立面建筑造型以简单的方形结合圆弧形阳台，配合丰富的天际线，峻朗而不失细腻；建筑色彩以追求朴实高雅。,项目现况 该项目主推130-200三房、四房， 户型设计方正实用，带超宽转角飘窗，保 证极佳的采光各通风和户户有景；超大的 入户花园，一进门便可感受那绿色带来的 温馨。部分户型设计有跃式并附带工人房。,天骄峰景,谢谢聆听！,