合富辉煌2009年广州十一楼市市场监测报告.ppt

《合富辉煌2009年广州十一楼市市场监测报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合富辉煌2009年广州十一楼市市场监测报告.ppt（63页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、,2009年10月,价值重估 平衡再构 2009年十一市场监测报告,市场背景 “十一”楼市实时监测 四季度楼市走势研判,市场背景,三季度新增信贷额有所回落,三季度新增信贷大幅回落，前三季度总计达8.51万亿，全年新增信贷有望接近10万亿。,二套房贷收紧，买家观望情绪抬头,6月22日，银监会印发关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，重申要严格遵守二套房贷的有关政策 通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策。 由于担心政策的收紧将对市场造成较大影响，在前景不明朗下，买家观望情绪有所加重。,银行实际操作仍较宽松，对市场影响有限,不同银行的实际操作差异大，房

2、贷仍是大力争取的优质业务。 由于部分银行的放贷指标用完，对二套房贷可能从严执行，但在开发商的配合下，大多能从其他银行获得贷款优惠 因此，二套房贷收紧暂时未对市场造成太大的影响。,新增供应跟不上市场销售,2009年6月份开始，2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，使得每月新增供应跟不上市场销售。商品住宅批准预售面积和销售面积的比例只有0.33，8月份更低至0.09。,数据来源：广州市国土资源及房屋管理局,供应呈不断减少的趋势,二季度开始，广州市全市，尤其是中心四区，总体供应呈现大幅减少的趋势。,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,商品住宅成交呈现“量减价升”的局面,受供应不足的影响，

3、广州全市商品住宅呈现“量减价升”的局面。,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,高端住宅成交比例上升,高端住宅每月新增供应波动较大，1-8月批准预售面积和销售面积的比例为0.8，跟大市相比，新增供应与市场销售处于较为均衡的局面； 高端住宅成交主要集中在天河区的珠江新城及汇景新城。,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,十一市场背景小结,大的宽松政策下，货币政策适度收紧 缺货（余货不多、上市的新货跟不上市场销售） 受供应影响，成交大幅下降,“十一”楼市实时监测,供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月 中心城区新盘成为全城成交热点,市场供应,营销策略,客户需求,产品价格,2009年“十

4、一”大市概况：,价格大幅上升 市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过07年楼价高位,量减价升，新货上市再次助推市场成交,广告投放历史最高，促销优惠力度减弱,供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月 中心城区新盘成为全城成交热点,市场供应,营销策略,客户需求,产品价格,2009年“十一”大市概况：,价格大幅上升 市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过07年楼价高位,量减价升，新货上市再次助推市场成交,广告投放历史最高，促销优惠力度减弱,说明,可售货量指已取得预售证的货量，加上在售余货; 在售货量指可售货量剔除“未推售新货”的实际在售货量； 未推售货量指已取得预售证，但没有发

5、售的新货量； 统计时间为2009.9.1-2009.10.8，以下统称“十一”黄金月,供货最少的黄金月,本次黄金月在售货量只有2.5万套，为近三年黄金月中最少的； 忽略09年“五一”黄金月的供货，海珠区、番禺区本个黄金月的供应变化不大，较为充裕； 天河区、白云区、黄埔区、南沙区及萝岗区的供应较之前几个黄金月明显减少。,合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,广州全市在售货量只有2.5万套,合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 广州全市“十一”期间商品住宅在售货量约2.5万套； 约8700套具备销售条件的新货由于新盘未具备良好的展示条件、或贮客量未足够

6、，在本个黄金销售档期没有公开发售。,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,市中心在售货量约8800套,合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 广州中心组团“十一”期间商品住宅实际供应约8800套； 约4600套具备销售条件的新货由于新盘未具备良好的展示条件、或贮客量未足够，在本个黄金销售档期没有公开发售。,新增预售供应最多的黄金档期,2009年“十一”期间，广州全市新增预售供应（含9月份新增预售，但没有推售的产品）近150万平方米，其中中心城区97万平方米，为自2006年以来新增预售供应最多的黄金销售档期。,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,实际在售新货超过1.3万套，集中在中心城

7、区,合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：,2009年“十一”期间广州全市新货充裕，超过13000套（包括十一前具备预售条件，但没有推出产品），主要集中在花都区、海珠区、白云区； 个盘方面，主要集中在星河湾海怡半岛、恒大绿洲、江南新苑、翠城花园、雅宝新城、祈福生活无限等项目，新推货均超过500套,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,中心四区10全新盘首推，市场重心偏向市区,合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 2009年“十一”期间，广州市全新盘上市（包括虽取得预售证，但十一期间开放板房参观）16个楼盘，接近4800套，其中广州市中心（天河、海珠、荔湾、越秀）就占了10个，约2200套

8、货,供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月 中心城区新盘成为全城成交热点,市场供应,营销策略,客户需求,产品价格,2009年“十一”大市概况：,价格大幅上升 市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过07年楼价高位,量减价升，新货上市再次助推市场成交,广告投放历史最高，促销优惠力度减弱,根据市场研究部的监测数据显示 在2009年7、8月市场推货沉寂后，9月适逢“国庆60周年”和“中秋”8天长假，楼盘集中推广和展示形象，广州住宅广告投放接近1.08亿，创下单月历史新高。,9月住宅推广密集， 1.08亿广告投放创历史新高,（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、信息

9、）,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,9月广告投放强度125万元/个，同样创历史新高,2009年5月开始，广告投放强度不断加大，9月更突破四年来高位，达到125万元/个。 “三季度成交出现下滑”及“9月大批新货集中推广”是广告强度加大的主要原因。,（投放强度=投放费用/投放个数） （统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、信息）,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,9月广告投放86个盘，白云投放费用最高,2009年9月全市推广个盘数为86个，比2008年9月的108个减少22个，但投放费用1.08亿，同比却增长15%。 今年“十一” 个盘推广量较密集的区域分布

10、于海珠、天河、白云、花都。 投放费用较大的区域分布于白云、花都、番禺、天河。,（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、信息）,恒大绿洲、海怡半岛、玖珑湖投放费用最高,广告投放20强中品牌发展商楼盘占13个，可见品牌发展商实力雄厚。 恒大绿洲是今年恒大打造的重头戏，投放费用最高，达1766万元。 投放三强的恒大绿洲、星河湾海怡半岛、玖珑湖开盘旺销，可见广告投放策略凑效。,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,品牌房企延续“联展”策略，共贺中国60华诞,合生、万科、保利十一联展广告,珠江、合景、新世界十一联展广告,品牌房企延续“联展”策略，共贺中国60华诞,广州南、北两大

11、顶级豪宅“十一”争艳,新鸿基玖珑湖传奇相遇 非偶然所成,星河湾海怡半岛不曾不再的私家半岛,“常规折扣、一口价”为主，额外优惠不多，促销力度减弱,供货最少的黄金月，同时也是新货最多的黄金月 中心城区新盘成为全城成交热点,市场供应,营销策略,客户需求,产品价格,2009年“十一”大市概况：,价格大幅上升 市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过07年楼价高位,量减价升，新货上市再次助推市场成交,广告投放历史最高，促销优惠力度减弱,与“五一”相比，楼价大幅上升,楼价升幅明显，普遍在15%以上。 市中心及亚运周边、白云新城周边的楼盘（含高端住宅）升幅最大，普遍升幅在15%40%； 外围区域的价

12、格补涨现象明显 ，普遍升幅在2030%； 外围别墅升幅1020%。,备注：价格调整为当前售价与09年五一期间对比,与07年“十一”相比，各板块差异较大,市中心物业、亚运及白云新城周边物业（高端住宅除外）已回复到甚至超过07年楼价高位； 外围物业（高端住宅除外）基本回复到07年楼价高位； 高端住宅(含别墅)与07年楼价高位相比，还存在一定差距。,备注：价格调整为当前售价与07年十一同期对比,总体供应充裕，去库存消化为主 优质物业+外围低价物业充分满足不同客户需求,市场供应,营销策略,客户需求,产品价格,2009年“十一”大市概况：,价格大幅上升 市中心及亚运周边、白云新城周边楼盘的价格更是超过0

13、7年楼价高位,量减价升，新货上市再次助推市场成交,广告投放历史最高，促销优惠力度减弱,量减价升，新货上市再次助推市场成交,城市核心地段的价值认同,江景(优质景观)的升值潜力,亚运村、白云新城对周边片区的带动升值潜力,地铁沿线对居住价值的提升,高性价比产品价值的认同,成交主要来自对价值认同、以及对这种价值的后市看好,市场主流成交价值分布,量减价升，新货上市再次助推市场成交,“江南新苑”新货,市中心,“翠城花园”新货,“珠江都荟”新货,“荔江美筑”新货,市场热点江南新苑,项目规模：占地10万，总建40万； 首推货量: 696套洋房 产品：四栋31-33层高层洋房 面积：二房80-98 三房91-1

14、03 均价：1.5万/ (含2500元/装修) 优惠：国庆节黄金周之前登记可获额外9.8折优惠 发售时间: 10月2日公开发售 成交情况：国庆1-8日成交600套左右,市场热点翠城花园,项目规模：占地16万，总建60万； 首推货量: 810套洋房 产品：首推17-19栋31-33层高层 面积：一房63 二房77-90 三房93-104 均价：1.3万-1.4万/ (含2500元/装修) 优惠：国庆节黄金周之前登记可获额外9.8折优惠 发售时间: 9月26日公开发售 成交情况：10.1期间销售500套左右,市场热点荔江美筑,项目规模：占地1.88万，总建6.7万；其中住宅6栋，分两期开发 首推货

15、量: 1、2栋共119套 产品：首期14-16层住宅 面积：73-75两房；90-107三房 均价：11000元/ （带2500元/ 装修） 发售时间: 9月26日首次公开发售 折扣:VIP登记95折+开盘当天98折 成交情况：9月26日至国庆期间首批推货全部售罄，金额约1.1亿元,市场热点保利中宇广场,项目规模：占地1.14万，总建7.3万 首推货量:B、C栋 270套 产品：高层洋房 面积： 83-98m2两房二厅60%； 97m2三房二厅20%； 151m2四房二厅20% 均价：18000-24000元/m2(带装修) 优惠折扣：97*98*9920000元（开盘当天认购） 发售时间:

16、9月26日 成交情况：开盘首日成交超过190套，一日之内劲收4亿。,市场热点珠江都荟,项目规模：占地5779，总建58405 推出货量: A1、A2栋共84套 产品：高层洋房 面积： 两房77-93m2 三房121m2 均价： 23000元/m2（带4000元/m2装修） 优惠折扣：付款折扣（一次性，商按98折）*额外98折 发售时间: 9月26日 成交情况：开盘成交近百套，金额近二亿元,市场热点万科柏悦湾,项目地址：荔湾区大坦沙海角红楼旁 项目规模：占地3.8万m2，总建13万m2 在售货量： 余货：T4栋，共76套 新货：T3栋，共59套 产品：高层洋房 户型面积： 两房80m2 小三房9

17、0m2 大三方95m2 售价：实收均价14500元/平方(带装修) 装标：（无对外报价） 优惠：面价0.99折0.998 发售时间：T3栋2009年9月26日首度开售 成交情况：9.26当天推售T3栋双数层单位，推售100套左右，成交30多套。国庆期间共成交61套，金额超8000万,量减价升，新货上市再次助推市场成交,9月26日开盘的“星河湾海怡半岛”,番禺板块,市场热点星河湾海怡半岛,项目地址：番禺区洛溪岛东端 项目规模：占地42万，总建93万。 在售货量：780套（部分户型合并销售） 产 品：高层洋房，三面环江 户型面积： 两房93m2 三房100m2 四房244-306 五房480-51

18、8 开盘时间：2009年10月26日 均价：23000元/平方米（折实价） 装标：豪华装修 优惠：开盘当天95折优惠，国庆期间97折，旧业主额外98折 成交情况： 9月26日开盘，当天销售近200套，销售金额达10.9亿 9月26日至10月8日，累计销售286套，销售金额15.7亿,量减价升，新货上市再次助推市场成交,9月19日开盘的“俊怡御景花园”,9月26日开盘的“祈福生活无限”,花都新华板块,市场热点俊怡御景花园,项目规模：占地4.8万m2，总建12.2万m2 ； 推出货量:首期小高层洋房共552套，现已推410套 产品：小高层洋房 面积： 三房：96、118 四房：143 、149 均

19、价：5300 (毛坯) 发售时间: 公开发售9月19日 成交情况：该盘开盘推出410套单位，当日成交近接近100%，超过400套，成交金额2.5亿,市场热点中房雅景湾,项目规模：占地7.5万，总建24万； 推出货量: 领郡组团300套洋房 产品：洋房 面积：一房：66 两房：97 三房：145 五房：216 均价：6500 (毛坯)，交2万诚意金可获95折优惠，另外领辉组团剩余单位一口价处理（折合原价92折） 发售时间: 公开发售9月16日 成交情况：9月16日至国庆期间共成交150套左右,量减价升，新货上市再次助推市场成交,10月1日发售的“凤凰城映山”,广州东板块,市场热点凤凰城映山,项目

20、规模：占地面积:667平方米 总户数:约7000户 在售货量：全新映山别墅组团（凤扬苑） 新货：和院小墅和玲珑美墅，首推150多套 产品：四孖联体别墅、双拼别墅 户型面积： 和院小墅168-219m2 玲珑美墅214-253m2 部分类独栋双拼别墅327357m2 售价： 和院小墅：毛坯9000元/m2；装修11500元/m2 玲珑美墅：毛坯12000元/m2；装修13500元/m2 （和院美墅毛坯约142万起，带装修约177万起；玲珑美墅毛坯200万起，带装修200万500万） 开售时间：2009年10月1日 优惠：商按97折，一次性96折 成交情况：10月1日-5日成交4亿（对外）,量减价

21、升，新货上市再次助推市场成交,白云区,9月26日开盘的“恒大绿洲”,9月26日开盘的“白云尚城”,市场热点恒大绿洲,项目规模：占地约15万m2，总建46万m2 首推货量: 772套 产品： 5层、11层小高层和31层高洋房 户型面积： - 不望江小高层85-144平米 临江三房177-190m2 四房260-290 五房410 均价：1.1万/ (3000元装标)，优惠面价0.85折0.98（一次性、商按）0.99（3日内签约） 发售时间: 2009年9月26日 成交情况： 9月26日首次开盘推出1-18栋568套当天成交超95%以上。当日成交金额超十亿元。国庆推出的27/28栋120套，7号

22、止共销售近90套，成交超八成。从开盘至黄金周止共热销620套，成交金额超12亿元,市场热点白云尚城,项目规模：占地12万 ，总建28万 首推货量: H1，H2栋，共221套 产品：高层洋房 户型面积： 一房40m2 二房70-80m2 三房：90-120m2 四房：110-130m2 均价：均价14000元/ (2200元装标)，认筹送【3-5万】再享受98折付款*99折开盘优惠 发售时间: 2009年09月29日 成交情况：十一期间累计成交180套，成交金额2.2亿,高端住宅“十一”黄金月成交保持畅旺,据合富辉煌集团市场研究部监测，今年高端市场成交显著活跃，其中： “十一”前高端住宅供应放量

23、，8、9月合计达到3662套 新增预售高端货量：玖珑湖、汇景新城、星河湾海怡半岛、恒大绿洲、名悦、珠江都荟、丹顿阳光、高德置地公寓、保利中宇、骏景南苑、凤凰城映山、广雅剑桥郡、嘉富广场、誉品轩等 五一成交爆发，5月签约1154套，从十一前后市场成交观察，星河湾海怡半岛的热销，要到10月网签才能体现，相信高端住宅的10月签约保持畅旺,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,2009年广州高端住宅市场份额自2月连续3个月保持在10左右后，5-8月升至17以上，9月成交21.2万平米，更跃升至24%单月最高值 高端住宅均价自2月逐渐走出底部，6月达最高值，9月均价15762元，高出全市均价的60%

24、。,9月成交份额跃升至24%,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据,2009年“十一”楼市小结,在供应大幅减少，造成供求失衡下的情况下，房地产价值被重估； 这种价值重估目前还没有被全面认同，十一楼市没有出现全面销售火爆的局面，9月广州全市的网签只有68万平方米，与4月份的91万网签面积差距较大;预计10月份成交量大约在80-90万平方米，远低于5月份的118万平方米； 市场热点主要是那些中等户型的新货，能较好地控制总价，从整体市场中突围而出。,四季度楼市走势研判,四季度政策预测维持适度宽松的货币政策,中国人民银行货币政策委员会2009年第三季度例会中对四季度的工作部署明确：继续落实适度宽松

25、的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。进一步理顺货币政策传导机制，保持银行体系流动性充裕，引导货币信贷合理适度增长。 中国银监会主席刘明康10月9日表示，目前还未摆脱全球性的金融危机，谈论经济刺激政策的退出还为时尚早。 因此预计短期内，对房地产的信贷政策不会有太大变化，四季度若部分银行的放贷指标用完或将近用完，则对房地产的信贷支持力度会有所减弱。,四季度供应预测四季度供应呈减少趋势,合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示： 2009四季度广州全市新增供应约180万平方米，虽然相比近四年同期有所减少， 供应大幅减少的区域主要是天河区及番禺区 供应明显增加的区域主要是荔湾区,数据来源：合富辉煌集团市

26、场研究部监测数据,四季度价格预测高位运行，走势平稳,今年五月份以后，广州全市的成交均价已突破万元关口（7月份成交均价为9935元/平方米，主要是因为当月成交大幅减少的前提下，花都的成交大幅增加从而拉低全市均价），9月份更是达到11323元/平方米的高位； 预计十一后，楼价在短期急速拉升后，四季度缺乏上升动力；同时在大部分开发商已基本完成全年销售任务后，主动调价促销的可能性不大；加上四季度供应减少，供不应求的格局没有改变，预计楼价下调空间不大。,四季度成交预测四季度成交200万平方米,前九个月，广州市十区网签为77万平方米/月，由于四季度供应较往年同期有一定幅度的减少，加上房价快速上涨抑制购房意愿，成交量较难回复上半年的水平（平均86万平方米/月） ； 由于四季度新货中，荔湾区的供应较以往大幅增加，白云区及花都区保持充足的新货，加上年底是楼市促销及市民购房的旺季，预计四季度成交量仍可保持200万平方米（平均67万平方米/月）。,在供应大幅减少，造成供求失衡下的情况下，房地产价值被重估； 这种失衡的供求局面及高位运行的楼价还会延续到四季度，市场要保持活跃的成交，需重新构造平衡。,报告结束,