成都、重庆文化旅游地产项目案例研究（44页）.ppt

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1、重庆代表案例,2,隆鑫花漾的山谷,项目简介,隆鑫花漾的山谷位于被誉为“东方瑞士”的武隆仙女山新区，占地千余亩，拥有3200米绝世凌空崖线景观；建设包括超五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店、五大主题公园等度假物业组团,3,五大主题公园,森林公园：包括徒步道、电瓶车道、峰顶练拳场,悬崖公园观山谷景台、木栈道、原生态灌木，悬崖沙滩休息区、烧烤区、光的教堂,月光营地帐篷旅馆、悬崖草坡剧场、自助野餐,运动公园6个网球场、山地自行车道、10个室外羽毛球场、1个篮球场、2个沙滩排球场、徒步道、儿童生态游戏场,青青农场无污染蔬菜及家禽、寄养农田,隆鑫花漾的山谷,4,三大酒店：超五星奢华别墅酒店、云顶泉浴俱

2、乐部酒店、月光营地帐篷酒店,隆鑫花漾的山谷,5,2011年推出： 独院别墅：192套 山景洋房：608套 2011年销售： 独院别墅：192套 山景洋房：260套 一次性折后价格： 独院别墅：10000 洋房：5500 促销优惠： 老带新另享2%优惠。 面积区间： 独院别墅：91 独栋：157 山景洋房：53.19,2010年主推,2011年主推,山景洋房,独院,隆鑫花漾的山谷,住宅产品：物业类型以别墅与山景洋房为主，位置在整个区域的中央位置，景观极佳,6,2012年,一期,二期,三期,2009年,2010年,2011年,08-12 ，一期开盘，推出500余套公寓,10-7， 二期开盘，推出1

3、125套，物业为别墅、公寓,11-7 三期开盘，推出900余套城堡洋房,12-4 加推洋房,09-409-10，共加推2次房源,二期于10年7月开盘，目前只剩十余套公寓，别墅物业全部售罄，处于尾盘阶段,三期于11年7月开盘，12年4月加推房源，目前正在销售中,一期于08年12月开盘，10年10月售罄，销售周期共计22个月,开发周期,隆鑫花漾的山谷,价格走势,本项目总体量较大，销售周期长；一期开盘较早，目前二期正处于尾盘清售阶段，三期正热销中；项目均价呈震荡走势,7,重要看点：,旅游产品的功能,住宅产品的开发,五大主题公园结合仙女山自然资源，满足游客的旅游、休闲娱乐的需求 三大奢华酒店完善旅游项

4、目配套的同时，真正体现项目度假旅游的功能,随着主题公园与酒店的建成，带来大量的旅游人口，并以此开发项目主要盈利的住宅产品 产品的建筑风格是项目的亮点之一 项目的住宅产品如何依托资源的优势与配套的完善是项目的成败关键,隆鑫花漾的山谷,成都代表案例,9,交通条件：5路、13路、25路、42路、47路、58路、64路、78路、81路、340路，93路，98路，43路,整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积 1731100 不等，主要集中在 400800。,宽窄巷子,项目简介,10,总体布局：

5、宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约 400 米，宽巷子宽度以 67 米居多，窄巷子宽度为 4 米，街巷距离适宜集聚人气。,规划特色： 1、以宽巷子、窄巷子、井巷子为三条主线，彼此间以通道连接，达成商气的共享与过渡； 2、东、西两广场提升项目整体聚客能力，设置在市政道路交界处的广场，将项目与市民公共活动空间融为一体，更加大了项目客流量。同时，广场也为花车特卖提供场地，增加运营商、商家两方收益；,3、以明末清初民居特色的四合院为主要建筑形态，院落以一层为住

6、，局部二层，均带天井，院落面积 1731100 不等，主要集中在 400800。在尊重和保留原味民居建筑基本形态的前提下，增加本商业项目的文化内涵；同时，四合院分支动线清晰，各商家商铺的均好性强。,宽窄巷子,11,业态规划及定位：一般的商业步行街，零售、餐饮、休闲娱乐三类业态的比例为4:3:3，而在本项目，零售业态所占比例偏小，这是本项目的一个特色。而花车特卖一定程度上弥补了零售业态的不足。,宽窄巷子,12,在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”,宽窄巷子,13,店招、导识,宽窄巷子,

7、14,商业、包装特色,1、文化墙,本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民区。最大的看点，是黑白老照片展示的平面艺术与浮雕立体艺术的无缝结合，比如三轮车夫挑着土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成换成了立体浮雕，你可以做一个跃跃欲试的姿势，好比即将跨上车夫的三轮车。,2、成都原真生活体验馆,位于宽巷子，复原了1935年成都一个七口小康之家的生活场景。布局为典型的川西民居，细节处得到保留，比如堂屋内的神龛、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻将，闺房中的女中校训、月份牌，新房中的胭脂盒、留声机，儿子房中的国际象棋、收音机等。,宽窄巷子,15,3、琉璃会会馆,中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊

8、琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆，也是全国唯一参观收取门票的餐厅，大门，吧台，隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁具都是琉璃，琉璃会馆呈现的是粤菜、川菜、海鲜、谭家菜的组合，内设专门的琉璃艺术品展示销售区。建筑面积一千余平米，可同时接待180多位贵宾，拥有11个包括全球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢。,著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧，定期举办各种文艺活动，文艺展览、讨论会和诗会，它吸引着文艺人来到宽窄巷子，也让白夜名副其实的成为宽窄巷子乃至成都最有艺术气场的酒吧。,4、白夜酒吧,商业、包装特色,宽窄巷子,16,5、黛堡嘉莱,小洋楼是窄巷子和井巷子之间一

9、个漂亮的中西合璧的建筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马圆柱撑起了二楼的露天阳台，长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店，也是第一家法式沙龙概念店。,香港建筑师高文安开的咖啡馆。,6、MY COFFEE,7、JiongBox 创意盒子,100多平米的地方，叠加累积了100多个见方的盒子，里面放着上百位年轻设计师的创意作品，每个作品都蕴含这些年轻设计师们的灵感和故事,商业、包装特色,宽窄巷子,17,投资规模,宽窄巷子片区耗资近6亿元，规划控制面积为479亩。核心保护区占地面积108亩（66000 ），建筑面积44000 （地上35000，地下停车场110

10、00 ）,开发时间,2003年 停业，拆迁 2004-2008年 拆迁，保留，重建 2008年6月14日重新开业,宽窄巷子,租售情况,2009年 参考售价4万/，租金4-7元/天 2012年 参考售价7万/，租金8-12元/天 周边商铺：2012年 租金4-7元/天,18,宽窄巷子,重要看点：,整体布局及定位,文化的保留与结合,整体上看，为突出项目“市场生活街区”和“体验街区”的定位，将各巷子分别定位，便于吸引各业态的进驻，使得项目层次分明； 宽巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡为主，井巷子以酒吧、夜店为主，体现时间序列的层次性,宽窄巷子采取“修旧如旧”的原则，在建筑上保留了宽窄巷子传统

11、的四川民居，在当地建筑文化上得到了最大限度的保留 宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色，做到了商业性与文化特色的有机结合；同时融入了外地文化，实现了中西合璧,19,纯水岸,东岸,沙西线,三环路,纯水岸,东岸,欢乐谷,欢乐谷和纯水岸跨线桥,金府路,项目位于成都西北面，临近三环路、成彭立交、金府路、沙西线等主干道，通达度好；但均需从成彭立交或沙西线绕行至项目现场，在一定程度上对客户心理有一定影响。,成都华侨城项目区位,20,从土地情况来看，华侨城项目规模大、配套齐全，土地成本低，仅有C、D地块为商住用地,成都华侨城土地成本,21,华侨城公园广场,欢乐谷,纯水岸组团 占地：600亩 分4期开发 产

12、品形态：别墅、多层、电梯、商业,欢乐谷组团 占地：1200亩 产品形态：欢乐谷主题乐园、华侨城公园广场、星级酒店,东岸组团 占地：900亩 产品形态：别墅、多层、叠拼、电梯,成都华侨城整体规划与开发周期,开发周期,欢乐谷,纯水岸一期,2007,2008,2009,2010,2011,欢乐谷开业,纯水岸三期,纯水岸二期,东岸一期,纯水岸四期,东岸二期,纯水岸分为4-5期开发，开发周期约5-6月，目前已开发住宅三期，35万商业已动工，将于2013年完工。 纯水岸组团产品形态丰富，多层、电梯、别墅均涵盖，满足不同人的需求。 项目首期推出地块核心位置，半岛水岸多层，以此来引爆市场，在当时创造了逆势热销

13、奇迹。,成都华侨城,纯水岸规划,23,1,2,3,4,规划总结,成都华侨城,成都华侨城,商业规划,整个商业区与住宅区分开，较为独立，商业区分为欢乐谷游乐区和华侨城公园广场商业街区域，欢乐谷于2009年1月正式营业； 整个商业区业态以餐饮、服装为主，同时包含城市客栈、正天影城等其他配套； 华侨城耗资500万在沙西线建立连接欢乐谷和纯水岸的人行天桥。,欢乐谷实景,公园广场实景,已进驻商家,25,纯水岸建筑立面,纯水岸建筑立面不论是别墅还是多层还是电梯均采用现代风格 其中多层、电梯以灰色调为主，别墅以白色、橙色为主。多采用涂料、面砖用材。,纯水岸所有产品均为现代立面风格。,成都华侨城,26,东岸建筑

14、立面,东岸已规划一期建筑立面均采用北美现代主义风格，坡屋顶、文化石最具代表。 颜色以灰色、白色为主。,东岸所有已规划产品均为北美现代风格。,成都华侨城,27,纯水岸景观,纯水岸景观主要依托3万人工内湖核心景观，打造5万的生态水系，同时沿湖修建一些自行车道、亲水栈道等，体现生态自然。,成都华侨城,28,成都华侨城销售情况,价格走势,项目周边房价,周边房源均价：7700元/平米 檀香花园：7800元/平米（10年10月，6100元/平米） 中环西岸观邸：7600元/平米（08年10月，4980元/平米）,华侨城项目推动了当地整个板块的土地价格、房产价值，带动了区域内房产经济的快速发展,29,成都华

15、侨城,重要看点：,中央欢乐区的功能及作用,周边地产的物业规划与形态,成都华侨城遵循“规划为先、依托自然、以人为本”的原则，创造性地提出了“中央欢乐区”概念，“中央欢乐区”即欢乐谷、华侨城公园广场，在推动区域旅游业的发展的同时，对周边环境（人居社区、文化、娱乐）产生巨大影响力 中央欢乐区与纯水岸人居社区与商业街的融合问题，是否把旅游、地产、商业完美结合,中央欢乐区两岸的“纯水岸”和“东岸”组团，能否结合中央欢乐区，最大限度的满足了项目整体的旅游、娱乐、人居的发展 纯水岸与东岸的物业规划、建筑、自然景观在欢乐谷的带动下，是否提高了原有的价值,30,成都芙蓉古城：,区位：成都芙蓉古城位于西郊温江永宁

16、镇，距离成都市区车程约分钟,项目位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁。 项目占地810亩，规划总建筑面积13万多平方米。 项目于2000年末入市，当时新成温快速通道未修通，项目交通非常不便，从成都市区到项目需要大约50分钟车程。 项目主要依托自然资源是成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。,31,定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为内涵的综合性社区,成都芙蓉古城：,32,整体规划：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为内涵的综合性社区,区域外建设 “城墙” 和“护城河”，建立

17、边界； “古城”内的街道布局系明清时代的外观风貌延续古城风貌。 功能分区明确，包括风情居住区、特色商业区、运动保健区和文化休闲区，各个分区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐；其中特色商业区和文化休闲区集中布置形成核心，运动保健区分散布置满足置业客户不同需求。 “城”内的建筑依树绕水，川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑形成了一个个独立而又互为呼应的园林居住体系。,成都芙蓉古城：,33,建筑特色：项目整体建筑设计遵循中国传统建筑特色，使得社区整体建筑风格与“很成都、很中国”的形象定位保持一致,居住区共有四大风格居住组团组成：川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑。 每个组团的建筑风格

18、在总体上保留中国传统建筑文化精华，但是又体现了不同地域特色。组团里的不同的民居共同与园林形成了区域独特景观与感受。 建筑设计通过局部细节处理凸现特色，同时注意使用传统建筑材料。,成都芙蓉古城：,34,园林景观：社区室外空间设计依然采用中国传统园林风格，通过不同的小品、绿地以及开放空间为游人和居民提供了丰富且优美的室外活动场所,江南小桥流水风格是整个社区园林的灵魂所在。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。漫步于社区，但见水气氤氲，烟云明灭，水波激荡，间陈以塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭于其间；青树翠蔓，蒙络摇缀，参差披拂，驻足小憩，可于长亭短榭望江

19、天寥廓；幽静的环境，郁葱的山川，清润的大气，深远的空间，组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境。,成都芙蓉古城：,35,物业特点：社区室外空间设计依然采用中国传统园林风格，通过不同的小品、绿地以及开放空间为游人和居民提供了丰富且优美的室外活动场所,项目产品风格多样，既有四合院式的传统民居公寓，户型面积从40-300平米不等；又有户型面积偏大、私密性较佳的传统中国联排别墅和独栋别墅，来满足不同收入阶层的置业需求。,成都芙蓉古城：,36,社区配套：社区的配套设施以古时成都长街为蓝本，模仿古时代表性建筑，在“形”上反映出浓厚的巴蜀文化色彩，唤起了成都人对于古成都繁华市井生活的回忆,主干道斜穿小区，共长

20、1000米，是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。这里街市繁华，富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼。 模仿古时的皇城、明远楼、至公堂，承担社区会所、博物馆、室内运动中心以及会议交流中心等功能，总建筑面积达到了6700平米。此外酒店/客栈也临街而建，为不同类型的休闲客户提供了住宿娱乐场所。,成都芙蓉古城：,37,成都芙蓉古城,基本信息,38,成都芙蓉古城,价格实现,39,成都芙蓉古城,看点 规划理念：以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓，通过注重邻里交流、空间共享的四合

21、院建筑形态，呈现“大杂居，小聚居”的中国多民族建筑文化底韵 园林：项目整体0.26的容积率，绿化率达到66.8%，乔木繁盛成荫，花树相互辉映，营造原生态的自然人居环境 水系：运用水环境工程系统，因势利导曲池横塘，用堤、岛划分水面，以增加园景层次。同时注重流水与民居的结合，体现临水而居从容体味人生意境 功能配套：项目配套规划包罗万象，包括商业、运动、休闲、娱乐等功能，如荟萃数种成都名小吃的传统小吃街、蜀绣蜀锦等相互辉映的传统工艺品街、12000平方米的中心音乐休闲广场等 文化内涵：通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。如

22、饮食文化、童趣文化、天府街市文化等,40,保利石象湖,看点 规划理念：石象湖将独特的花卉文化，崇尚自然的生活态度与生态休闲旅游精妙融合，满足了都市人与日俱增，追求品质生活的需求，将展现一个现代生态休闲度假旅游的全新蓝图。 产品设计：在这片自然与人文资源齐聚的景区内，保利地产打造了首批次精装独栋别墅组团贝多芬庄园，产品主要为180精装小独栋，总价约在200万300万，花园全部是原生态坡地景观，面积在400-15000平米。 功能配套：景区内规划36洞PGA级国际运动公园、国际马术俱乐部、国际游艇俱乐部、超五星级酒店组成的精品度假酒店集群，同时还有供应整个景区商业核心花溪商业小镇，众多超大规模旅游

23、度假模配套齐聚石象湖，极大地提升了项目作为度假物业的便利性，高端性与潜在价值。,41,保利石象湖,基本信息,42,如何通过的运营手段使得消费者认可还需时间应正。 音乐厅？明星演唱会?产业峰会？企业会员制？,将影响力扩大至中国以外 全球性的高尔夫球赛？全球性水上运动比赛？全球性马术比赛？,保利运营期（2012-2015） 中国商务休闲胜地？,冲刺期 2016-2018,基础旅游资源塑造期（2003-2007浦江政府） 依托原有水景资源引种郁金香等花卉植被 在当时“薰衣草花潮”的影响下将景点塑造 为以花为主题的旅游景点深受婚纱摄影新 人追捧。,保利介入期（2007-2012） 在原有的基础上，引入

24、商务休闲的概念， 将原有的婚庆旅游地提升至区域商务休闲地,项目价值体系,登顶 世界级,基础资源保护期,旅游产品介入期,核心价值塑造期,产品价值固化期,比肩迪拜？普罗旺斯等？ 全球性地标建筑投入？,环境 塑造 阶段,主要 投资 阶段 （百亿）,主要 运营 阶段 （渠道）,主要 推广 阶段,保利石象湖,43,保利石象湖,项目规划,至成都,至雅安,收费站,浦江高速路服务区,PGA国际运动公园,游艇码头,游艇码头,马术俱乐部,别墅一批次,别墅二批次,花溪商业小镇,企业商务休闲会所,旅游观光景区,销售中心,秒音湖,石象湖,目前保利石象湖仅将别墅产品对外发售，其余诸如酒店、马术俱乐部及高尔夫运动场的运营模式尚未正式披露，但作为地产开发为主营业务的保利地产，上述物业后续运营预计以合作运营的可能性较大。 在目前规划来看，保利石象湖项目已具商务休闲项目的雏形，在完成石象湖景区起步规划后，在运营成功的情况下后续二三期项目将会逐渐呈现，石象湖项目整体开发周期预计为6-8年；,森林露营区,44,盈利模式,国际乡村俱乐部及石象湖生态风景区是目前两大主要旅游产品,门票收入、旅游产品收入、婚庆服务收入、水上娱乐设施收入、旅游产品收入；,保利石象湖,