商务花园项目的产品研究与案例分析专题报告.ppt

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1、商务花园专题研究报告,2010.10,报告目录,商务花园形成与发展 起源与发展 形成因素 与CBD特征比较 商务花园内企业形态,商务花园的形成与发展,一.商务花园的起源于发展 Business Park的起源，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的“花园城市”理念：一个位于大城市边缘的小型城市最佳人口约在3.2 万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。 现代的Business Park概念则是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。,整个Busi

2、ness Park的发展可以分为四个时期：,TOWN概念,发展邻里关系,商务与社区,起源阶段,第一代的Business Park可以说，是从广为人知的“工业园区”演变而来。其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。园区由多组小规模的建筑组成。偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业 。,第二代Business Park在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施，而不再像第一代那样追求园区的大面积，转而追求如何将Business Park有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。,第三代Business Park发展的

3、三要素为：发展规模、位置和密度。发展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。此时的Business Park已经成为城市功能的一部分，可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境,第四代Business Park的出现一个可以“自己自足”，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。就此，这时的Business Park已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEW TOWN。,商务花园的形成与发展,二商务花园形成的因素 商务花园是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度写字楼物业。这种低密度办公物业在国外已经发展十分

4、成熟。在国内，商务花园随着北京“总部基地”项目的成功销售而声名远扬。许多开发商开始积极关注其商务花园这种新的办公物业，希望同样打造出成功的商务花园产品。但是如果简单地把商务花园理解成为一种低密度的写字楼物业，认为只要“照猫画虎”地把商务花园移植到哪里，哪里的商务花园就能够获得成功那就而错了。其实，有这种想法的人只是注意到了商务花园的建筑形式，而没有认识到影响商务花园形成的重要因素。,通过分析，影响商务花园形成的重要因素中，以下三点最为重要,产业结构的变化，是催生商务花园的重要因素,从社会经济的发展可以看出，高科技产业在结构中的地位日趋显著。在这种产业结构变化中，新型企业-以来于脑力，以智力密集

5、型生产所特有的办公要求催生出了商务花园，高科技企业也随之产生。,城市结构的变化，这是促进商务花园规模发展的重要因素,当一个国家或低于人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心多元化发展成为可能，就此有效带动城市边缘区域商务花园的规模发展。,办公需求的多元化，决定了商务花园的生存空间,产业结构和城市结构的变化时促成商务花园形成的外部因素。就其形成的内部原因分析，正是因为城市中传统商务不能满足所有类型企业的商务需求才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。,商务花园的形成与发展,三.商务花园与CBD高层写字楼比较 一些人

6、担心商务花园会稀释CBD区域的商务气氛，争抢CBD高层写字楼的商务客户。实际上，这种担心是不必要的。商务花园内入住的企业与在CBD办公的企业类型并不冲突。实际上商务花园中的企业与在城市中心CBD高层写字楼内的企业类型不同，他们对各自的办公需求也各不相同而且对城市整体上午结构的平衡发展有促进作用。,商务花园与城市中心CBD高层写字楼特征比较,商务花园的形成与发展,四.商务花园中的企业形态,商务花园终归是中低密度的办公物业，他们往往位于城市边缘地区，又有良好的景观，开阔的视野，便利的交通等特点。这些商务花园的共性决定了其入驻企业形态的多元化并非杂乱无章，各种企业也不是毫无原则地进入园区。恰恰相反，

7、商务花园中的主流企业具有一些共同的特征。,企业对城市依赖度相对较低,商务花园中聚集的往往都是可以相对独立于城市，或者远离城市的喧嚣对企业的生存更有益的企业。这些企业管理者认为，商务花园与大都市相比便宜的地价，关联度高的同行在商务花园聚集会，使得企业运营成本降低。,多数企业依靠智力创造财富,商务花园的一大优点是环境优美，视野开阔。而舒适的工作环境，更能帮助员工提高工作效率，视野开阔。而舒适的工作环境更能斑竹员工提高工作效率。经调查在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上。,企业对便捷交通的依赖性较强,便捷的交通，是商务花园的必要条件，也是园中企业与外界沟通的必要渠道，一些企业对其有很强的

8、依赖性。这样的企业每天会和外界发生大量的业务交换，同时还需要开阔空间来防止货物，最为典型的是物流和会展企业。,企业需要有自己独特的气质和文化品位,企业希望通过自身办公环境向世人展示出一种人性化的，个性化的企业形象，用大规模的独家园区展示公司实力，自身工作特征，特有的文化气质，提高环境质量。而在城市边缘的商务花园正可以为这些大型企业提供这样一种机会 。,企业对生态环境的追求孜孜不倦,商务花园还心音了这样一些行业的公司，如食品行业，生物医药行业，航空航天行业等，他们的总部选址都十分看重区域良好的生态环境。这是由这些企业所处行业的需求所决定的。这些行业的生产和制造都要求很高的卫生条件和良好的自然环境

9、条件。,以主流企业为主要业务对象的服务企业,除了主流企业之外，在商务花园中还存在这三类服务企业一类是跟随着主流企业发展的上下游企业第二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构，风险投资机构，商务服务机构等，第三类就是为在商务花园工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮，家政，休想娱乐公司等 。,报告目录,商务花园产品分析 区域分析 规划分析 独栋面积分析 产品设计分析 设计公司 外立面 景观分析 项目配套分析 营销策略分析 广告语、价格分析 销售率、销售速率、销售量分析 企业关注度、入住企业分析,商务花园产品分析,一. 区域分析： 嘉捷：位于亦庄开发区内，凉水河北，东临京东方。 BDA国际企业

10、大道：位于易庄荣华路南端点，大兴区亦庄经济开发区景园北街2号 BDA国际广场：大兴区亦庄经济开发区荣京西街 总部基地：西南四环外-北京市丰台区中关村科技园丰台园。处于四环边噪音较大，属于丰台区。 总部国际：西南四环以外，总部基地西侧，属于丰台区 MAX：顺义空港工业区B区，东距首都机场一公里，南临新国展三期国际公寓。MAX处于别墅区内，居住范围较重，会有飞机起飞降落的影响。属于顺义区 非中心：朝阳区定福庄区域朝阳北路，属于朝阳区 汇龙森国际企业港：易庄东区最南侧,商务花园产品分析,嘉捷：项目占地7.2公顷，总建筑面积8.4万平方米，容积率1.4，绿化率40%。分两期开发，一期色调为灰色，二期色

11、调为白色，由20栋可售独栋办公组成，一栋配套餐饮楼及一栋综合楼。食堂面积1700平方米。没有商务配套，商务氛围不浓重。,BDA国际企业大道：占地5.4万平方米，建筑面积19万平方米，16栋单体建筑，已建成7栋，1栋会所。,BDA国际广场：占地4万平方米，建筑面积12万平方米。分两期开发，一期开发八栋，每栋8-10层，单体面积3000-8000平方米。二期预留5万平方米，做定制。容积率1.98。,总部基地：总占地面积65公顷，分为东区和西区两个区，东区为国际区，西区为大中型企业总部，东区一期完工，建完办公8栋，6栋会所。西区三期工程均完工并入住，西区占地47万平方米，建筑面积65万平方米，容积率

12、1.38，绿化率大于50%，可售总部楼303栋，会议中心，两栋公寓，一栋商务酒店，4000平米地下食堂。东区占地18万平方米，规划建筑面积75万平方米，容积率1.59，绿化率大于50%。本区域为开放式办公。,总部国际：占地面积：118432.59平米（一期55199.59平米，二期63233平米），总建筑面积：212880平米（一期99659平米，二期113221平米），地上建筑面积：177798平米（一期82769平米，二期95029平米），地下建筑面积：35082平米（一期16890平米，二期18192平米），110余栋，绿化率：39.4%，容积率：1.5,MAX：规划建筑面积35万平方米

13、，容积率1.168，分五期开发，已建成三期，建筑面积20万平方米，72栋办公独栋，一栋商务酒店，绿化率35%。南北向东偏转30度。较为现代化的园区，但是人气不足，多为中小私营业主。产业分化不明显。,非中心：占地39公顷，分为一期、二期开发建设，一期建筑面积93700平方米，由7个组团构成，每个组团由4栋单体建筑构成，区域北部设26500平方米会所，二期2008年11月开工。,汇龙森国际企业港：占地50078平方米，总建筑面积95190平方米。已建成16栋。14栋独栋，两栋综合办公楼。,二.规划分析：,商务花园产品分析,三.独栋面积分析：,嘉捷：单体面积为1200-2000或1600-2800平

14、方米，三至四层。没有电梯，形势上更像老式办公楼。 BDA国际企业大道：4000-12000平方米单体，7-18层，单体面积过大，和总部基地概念较像，但是更趋于写字楼概念。 BDA国际广场：单体面积3000-8000平方米，每栋8-10层。豆腐块楼房。 总部基地：西区单体建筑面积1000-6000平方米，六至十二层。单体面积大，独栋概念较弱。 总部国际：项目户型面积为1000-4000平米，5层，形式上和总部基地类似，但是楼层相对较低，单层面积利用率高。 MAX：单体面积800-1600平方米。四层，屋顶赠送花园。面积和U谷较接近，户型上多为双拼至四拼，楼间距较小，单体公共空间较小。 非中心：单

15、体面积2300-3500平方米，4层，部分为水滴形状建筑物，部分为豆腐块形状建筑，但是排列较有顺序，打破了南北或东西走向顺序，由水滴形状向外发射。 汇龙森国际企业港：2800-5000平方米，4-6层。,四.产品设计差异：,设计公司： 嘉捷：建筑设计公司为北京京冶建筑设计院，设计了中关村西区4号地、北京嘉捷产业园、北京银帆西雅图、北京望京悠乐汇商住、北京公馆等大型的商业和住宅项目。 BDA国际企业大道：秦禾国际建筑工作室是北京市建筑设计研究院实施体制改革后第一批试点单位，和其他公司合作设计了北京硅谷亮城、莫斯科中国贸易中心、北京-观唐、北京-世纪东方城4期、济南明湖天地等多项公建、住宅项目。

16、BDA国际广场：中房集团建筑设计事务所。是所有项目中实力相对较弱的设计公司。 总部基地：总体规划（土人景观）园区规划主要以学校为主，建筑总设计（李文-华通设计顾问工程有限公司）设计过4个工业园区、多个城市规划、综合商业设计，综合实力较强。 总部国际：国际都市建筑设计咨询（北京）有限公司，北京新纪元建筑工程设计有限公司 MAX：PERKIN&WILL（美国）/东方华太，设计公司主要以写字楼为主。 7非中心：规划设计（德国MV），景观设计（美国匡形）。 8汇龙森国际企业港：北京京澳凯芬斯设计有限公司，是所有项目中实力相对较弱的设计公司。,小结：MAX首席设计为国外设计师，理念较新，建筑形式新颖。非

17、中心为国外设计师，这两个项目均摆脱国内的方正的楼房概念，独特的建筑形式易为楼房的卖点。,商务花园产品分析,外立面：,嘉捷：瓷砖、涂料、玻璃，一期为灰色色调、二期为白色色调，从外立面的材料上看显得档次较低。,BDA国际企业大道：石材、玻璃幕墙。,BDA国际广场：石材、LOW-E玻璃、U型玻璃、铝板,总部基地：普通玻璃和low-E玻璃，局部配氟碳喷涂铝板饰,总部国际：石材、涂料、铝板,MAX：干挂陶土板（德国）、U玻、玻璃幕墙、铝板幕墙,非中心：石材、玻璃幕墙,汇龙森国际企业港：高级通体砖，LOW-E玻璃幕,小结：嘉捷外立面以涂料为主，不显档次， BDA国际企业大道、总部基地主色调为黑色，过于压抑

18、，MAX外立面材料保温隔热，现代感强。,商务花园产品分析,五.项目配套分析,嘉捷：园区内无商务配套，使用亦庄内大配套。 BDA国际企业大道：会所设有员工餐厅、银行、健身房、超市等。 BDA国际广场：园区内设有会所，员工餐厅。 总部基地：园区内配套齐全，商务会馆、会议中心、商务宾馆、经济型酒店、购物中心、餐饮、休闲娱乐、银行均在园区内设置，并配有办公注册等一体化注册单位。 总部国际：园区内无独立配套，与总部基地共用大配套。 MAX：园区内含纳商务酒店、公寓式酒店、商业街。食堂采用周边住宅区内配套。 非中心：园区内有会所、食堂。 汇龙森国际企业港：园区内配备食堂。,六.景观分析,嘉捷：绿化过于单调

19、，以绿地为主、配有少量灌木，由于在园区外的市政绿化面积较大，间接提高了整个园区绿化率，除绿地外无其他景观设施，较为单一。 BDA国际企业大道：立体景观，分层绿化，在二层作一个连廊，一楼挑高，采光好。 BDA国际广场：和BDA国际企业大道采取绿化概念相同，不同是做了下沉广场，地下采光停车库 总部基地：景观形式多样，庭院式中心绿化，层次分明，各地块内都设有多位世界杰出人物塑像，人文景观氛围浓，缺点为楼间距过小，楼宇之间绿化少，大部分为共用绿化，缺少独占空间和私密性。 总部国际：中心做绿化广场，楼与楼之间间距较小，绿化少。和总部国际景观理念基本相同。 MAX：建筑物倾斜与坡屋顶、屋顶花园组成建筑景观

20、，下沉式广场使整个园区错落有致，园区内由水系、绿植穿插其间。 非中心：组团式绿化，植被分布在建筑物周围。有土堆 推起的坡做草地，没有概念性绿化，在部分建筑物屋顶做屋顶花园。 龙森国际企业港：建筑物周边绿化以低矮灌木为主，在组团中间有集中绿化广场，令设置水池，但是植被过低，绿化感不强。,商务花园营销策略分析,一.广告语,嘉捷：独栋总部、选择亦庄 BDA国际企业大道：超越标准，定制总部力量 BDA国际广场：为企业造国际平台 总部基地：真正的总部楼你自己的楼 总部国际：企业独栋、花园办公 MAX：国门一公里，空港企业园 非中心：500强的商务花园 汇龙森国际企业港：企业总部独栋办公，您的独立宣言。完

21、美独栋，自由精神。广阔天地，王者藏锋。,嘉捷：7500元/平方米 BDA国际企业大道：9125元/平方米 BDA国际广场：8100元/平方米 总部基地：13000-16000元/平方米 总部国际：9600元/平方米 MAX：10800元/平方米 非中心：15360元/平方米 汇龙森国际企业港：7200-7600元/平方米，较6月初上涨10000元/平方米。,二.价格,小结：企业独栋的广告语基本都选择了介绍园区特征、独立、私家此类词汇为了表现企业独栋商务花园特征。在价格方面除了嘉捷这样较早的项目其他地区均在10000元/平方米左右。,商务花园营销策略分析,三.销售率,嘉捷二期：96.4% BDA

22、国际企业大道：46.8% BDA国际广场：44.8% 总部基地：西区97%， 总部国际：一期全部售完，二期在建尚未销售 MAX：92.4% 非中心：82.6% 汇龙森国际企业港：3.4% ，有部分面积抵押给建筑公司。,嘉捷二期：72.48%/年，31891.2/年 BDA国际企业大道：35.2%/年，27564/年 BDA国际广场：89.6%/年，22400/年 总部基地：西区20.42%/年，132737/年 总部国际：66.67%/年，66439/年 MAX：92.4%/年，136752/年 非中心：29.19%/年，27348/年 汇龙森国际企业港：5.1%/年，4854/年，有部分面积

23、抵押给建筑公司。,四. 年销售速率、销售量分析,小结：从销售率、年销售速率和销售量来看，商务花园总体上销售良好，结合区位因素和商务花园自身品质等因素，优质交通便捷的商务花园销售明显好于其他。,商务花园营销策略分析,五.企业关注度,意向客户价格承受力,企业停车位需求,商务花园营销策略分析,六.BDA国际企业大道和嘉捷科技园入住企业分析,报告目录,北京商务花园 总部基地 BDA国际企业大道 非中心 德胜尚城 硅谷亮城 国内产业园区 中关村软件园,案例名称 总部基地 BDA国际企业大道 非中心 德胜尚城 硅谷亮城,商务花园案例分析,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,位置条件 位于北京西南四环 中

24、关村科技园丰台园二期 紧临四环路、京开高速、京石高速，交通便利 ABP入市之前，周边商务氛围十分欠缺,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,基本指标 总占地面积：65公顷 总建筑面积：130万平方米 商务区容积率：1.59 绿化率：50% 总投资额：约45亿人民币 建设周期：3-5年,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,分期情况,西 区,东 区,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,占地47公顷 302栋商务楼 21个会所 3栋酒店 总部公寓 总部购物中心,占地18公顷 54栋商务楼 4万平方米地下商业 9洞高尔夫练习球场,分期情况 西区 由外向内,壹 期,壹 期,贰 期,叁 期,商务花园案

25、例分析-总部基地（ABP）,产品形式 每栋面积1200至6000平米，6-12层,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,产品形式 A型 12层 二楼座组合 电梯2部/楼座，计4台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米 建筑高度46.4米 建筑面积5960平米,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,A型总部楼,1,2,单层建筑面积约500平米,产品形式 B型 二楼座组合或三楼座组合 电梯2部/楼座，计4台或6台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,B型总部楼,1,2,单层建筑面积约280

26、平米,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,产品形式 C型 二楼座或三楼座组合 电梯1部/楼座，计2台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,C型总部楼,1,2,单层建筑面积约270平米,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,产品形式 D型 6层 四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米 建筑高度26米 建筑面积1200平米,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,D型总部楼,1,2,单层建筑面积约200平米,3,4,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,产品形式 E型 四楼座组合 电梯1部/楼

27、座，计4台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,E型总部楼,1,3,单层建筑面积约270平米,2,E型总部楼,1,3,标准层以过廊相连,2,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,楼型比例,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,配套设施 会所 玛雅风格 21个分散布局，餐饮、休闲功能 总建筑面积10000平米，单体面积3001500平方米 餐厅：5060员工餐厅、3040中档、1020高档 总部大讲堂 ：1200平方米 酒店 五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米 商务酒店：2栋，20000平方米

28、,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,配套设施 总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米 总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层 停车场 设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米 自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统 租赁，地上停车位150元/个月，地下停车位500元/个月,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,配套设施分布,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,会所,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,会所,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,总部小公寓,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,五星级商务酒店,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,项

29、目特色 建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,项目特色 会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,项目特色 会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,项目特色 会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,项目特色 组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,项目特色 组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组

30、团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,客户类型 行业类型 包括钢铁、自动化、铁路系统、航空航天、电信、金融、医药等 化工、钢铁、汽车等制造类企业占总量的43 电信、电子、软件等高科技企业占总量的23,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,客户类型 地域范围 北京：70 外地：25 北方企业为主，尤以河北居多 其余多为全国性大型企业 国外：5,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,客户类型 企业性质 国资委企业 民营企业 合资企业 外资企业,租售情况 可售可租 销售价格：一期开盘价为6000元/ 平方米，二期开盘价7150元/ 平方米， 现均价7900元/

31、 平方米 租金：3.5元/天平方米 物业管理费：4-5元/平方米月，保安由园区统一提供,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,经验借鉴 成功 创新产品形式：商务花园的出现，导致市场需求集中放量 整合“总部”概念：冠名“总部基地”，抬升项目形象 宣扬总部经济：以“经济现象”大造声势，标榜项目现实性与前瞻性 引入庄家客户：增强购买信心、提升项目档次 中国诚通集团 中国铁通集团有限公司 中华通信系统有限公司 中国航天时代电子公司,中牧实业股份有限公司 中成进出口股份有限公司 正泰集团 德龙钢铁,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,经验借鉴 不足 设备设施档次较低：建筑的节能性能较差、立面材料也较为

32、低档，导致其对于国外或全国知名企业的吸引力大为降低 配套考虑不周：基本便利性配套投入使用期过晚，总部基地不得不将一整栋办公楼暂时作为员工食堂、会所之用，造成资源的极大浪费 后期动力不足：对园区推广没有合理、系统的营销策略及宣传计划，前期造势没有得到后期的延续，客户层次也逐渐走低（主要体现在后期楼型面积逐渐减小）,商务花园案例分析-总部基地（ABP）,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,位置条件 北京东南五环 亦庄北京经济技术开发区内 国际企业大道入市之前，已有数十家世界500强企业在亦庄投资建厂，产业氛围浓厚,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,基本指标 总占地面积：12万平方米 总建筑面

33、积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米 容积率：0.77 绿化率：41%,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,分期情况 由外向内分三期开发，一期面积3万平米,壹 期,贰 期,叁 期,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,物业风格 全区统一的现代简洁风格 各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,产品形式 每栋面积10003000平方米，3-4层,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,产品形式 A型 地上四层、地下一层 独栋 提供1部电梯的井道，不提供电梯设备 单层面积427.16平米 建筑面积1649.83平米,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,产品

34、形式 B型 地上三层 二楼座组合 无电梯 单层面积893.61平米 建筑面积2571.96平米,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,产品形式 C型 地上三层 二楼座组合 无电梯 单层面积839.58平米 建筑面积2174.29平米,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,产品形式 D型 地上四层，地下一层 独栋 提供1部电梯的井道，不提供电梯设备 单层面积624.78平米 建筑面积2184.78平米,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,产品形式 E型 地上三层，地下一层 独栋 提供1部电梯的井道，不提供电梯设备 单层面积720.27平米 建筑面积2171.54平米,商务花园案例分析-BDA国

35、际企业大道,楼型比例,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,楼型比例 二、三期2200平方米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；增加了3000平方米的大户型，对项目档次起到了一定的提升作用,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,装修标准 外立面 一期：仿石或金属涂料作为实墙装饰材料 二期：外立面采用面砖 局部玻璃幕墙 内部 毛坯,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,配套设施 会所 一个为独立会所，另一个为售楼处 独立会所有2500平方米，形式区别于办公楼 设有公共会议室，设备齐全 包括休闲餐吧、员工食堂、小型超市、健身中心等 停车位 每个办公楼赠送8-10个车位 地上停车位出租，1

36、50元/个月,项目特色 建筑风格与楼体形式多样化，适合小规模园区突出形象,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,项目特色 阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,项目特色 阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,项目特色 阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,项目特色 小尺度绿化景观更具实用性,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,项目特色 小尺度绿化景观更具实用性,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,客户类型 行业 高新技术产业 能源产业 时尚产业 地域 绝

37、大部分为北京企业 个别国外企业 无外地企业,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,客户类型 部分入驻企业名录 西班牙泰尔文特控制系统(北京)有限公司，1600平米 北京爱捷洲际科技有限公司 （evejoin），1600平米 迪泰柯申信息技术有限公司 黄金集团 中石油天然气管道投资有限公司 ，2200平米 北京白领服饰有限公司设计中心及总部 ，5000平米（25002） 北京科曼-维斯凯（viscap）服饰有限公司，2200平米 资生堂（中国）研发中心，3000平米,租售情况 只售不租 售价：一期均价6400元/平方米，二期均价6800元/ 平方米 各楼型销售情况都很好,商务花园案例分析-BDA

38、国际企业大道,经验借鉴 成功 依托亦庄开发区的成熟氛围，抓住市场空间，开发区域内的升级产品 10003000的面积区间，适应市场需求，同时具有灵活的组合空间 形象丰富，6种楼型6种立面，丰富了视觉观感，弥补规模缺陷 对于细部的关注，在整栋物业销售中尤为重要 不足 一期3万平米，弧线形排布，甚显单薄，不足以展示整体形象 楼宇布局过密，缺乏私属感与档次感 受规模影响，自身配套匮乏、公共空间不足,商务花园案例分析-BDA国际企业大道,商务花园案例分析-非中心,位置条件 北京东五环外 朝阳与通州交界处 紧临朝阳北路，交通条件一般 北京东部唯一的低密度办公物业 不属于开发区或科技园，不属任何成熟商务或商

39、业区 未来规划为办公区，目前周边发展缓慢，无商务氛围,商务花园案例分析-非中心,基本指标 总占地面积：约为39公顷 总建筑面积：45万平方米 容积率：0.91 建筑密度：22 绿化率：30.8,商务花园案例分析-非中心,分期情况 由内向外开发，三期为会展中心、临主路 一期 占地：100700平方米 建筑：138858平方米 28栋办公、4栋会所 办公：114558平方米 会所：24300平方米,壹 期,贰 期,叁 期,商务花园案例分析-非中心,产品形式 每栋面积25003500平方米，4层 3个矩形与1个圆形建筑构成一个组团,商务花园案例分析-非中心,楼型比例 7个组团 每组团由1栋水滴形建筑

40、与3栋矩形建筑构成,会所,商务花园案例分析-非中心,楼型比例 其中一个组团分层销售，单层面积6001000平方米,商务花园案例分析-非中心,配套设施 会展中心：10万平方米 会所：24300平方米 商务会馆：会议、商务服务、邮局、银行、客房、超市、洗衣房 休闲健身中心：篮球馆、保龄球、羽毛球、乒乓球、桑拿、台球、健身房、游泳馆 餐饮娱乐：餐饮、咖啡厅、美容美发 停车位：地上地下共728个,商务花园案例分析-非中心,商务花园案例分析-非中心,一期平面,商务花园案例分析-非中心,项目特色 相对独立的小组团，为大客户提供整购的可能,商务花园案例分析-非中心,项目特色 每个组团的楼与楼之间，通过二、三

41、层的整体平台相连，首层树冠上部构成独特的空中植被,首层,二、三层,商务花园案例分析-非中心,项目特色 外立面采用lowe玻璃，大落地窗提升项目的观景效果,商务花园案例分析-非中心,项目特色 水滴形建筑底层架空，设花园，构成半私密半公共的交流空间,商务花园案例分析-非中心,客户类型 行业以工业企业总部为主 目前签约部分客户包括 四川某工业集团：1组团，12000平方米 维维豆奶：2栋，6000平方米 某信用卡公司：1栋，3500平方米 同一首歌：1层，800平方米,商务花园案例分析-非中心,租售情况 可租可售，也可带租约销售 售价：8000元/平方米，租金未定 目前已销售23000平方米，销售速

42、度较为缓慢,经验借鉴 成功 独特的园区规划与建筑设计：既非处于成熟商务区、又不享受任何优惠政策，除北京的“首都”地位对非中心的支撑作用外，独特的园区规划也起到了重要的作用 一期位置与功能选择十分合理 由于会展中心必须临主路，非中心选择由内向外开发 虽然一期距离主路较远，但面前的大面积绿地提升了一期形象，也具备更大的升值空间 一期会所同时建设，且功能齐全，极大的增强了企业的购买信心,商务花园案例分析-非中心,经验借鉴 不足 没有实现现楼销售：在各种条件均不利的情况下，没有样板楼的展示作用，难以建立园区形象 推广策略与销售理念欠缺 非中心2003年即开始销售，但对于市场了解不够，尤其没有主动引入庄

43、家客户，导致项目一度封盘 2005年重新入市后，商务花园早已被市场所熟识和认可，非中心则仍以“现象”进行宣传，而忽略客户最关心、也是项目最具优势的建筑形象、独特空间等，导致大量推广资金的浪费,商务花园案例分析-非中心,商务花园案例分析-德胜尚城,位置条件 位于北京北二环，紧临德胜门 属中关村科技园德胜分园,商务花园案例分析-德胜尚城,基本指标 占地面积：22047平方米 总建筑面积： 71662平方米，其中地上建筑面积4.6万平方米 绿化率：24.5 容积率：2.08,商务花园案例分析-德胜尚城,产品形式 七栋独栋写字楼 地上5层，地下2层 面积区间为36009400平方米,商业,商务花园案例

44、分析-德胜尚城,项目特色 德胜门的文化挖掘 将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉之上 “德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所” “七星拱北、德胜天下；厚德载物、德胜尚城” 中式庭院 斜街：连接南北两端主、次入口广场，并串起所有胡同和单体建筑 庭院：每栋单体有独特庭院，或古槐、或下沉或演化室内中庭 胡同：七栋单体小楼之间形成空间，意为北京的“新胡同” 古朴的建筑立面与装修风格都与德胜门相得益彰,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色 特色屋顶观景 每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室 满足接待、会议、休息多重需求 局部设计2米高的围墙，配合不同主题，在屋顶形成独立院落 精品休闲商业配套 新建仿

45、古四合院，其功能为茶室或会所 斜街内部首层布置部分咖啡厅、商业及展示用房，为写字楼内部人员使用，为斜街增添了活跃的气氛,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色 挖掘区域文化内涵，将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉智商，“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所”,总体布局,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色 挖掘区域文化内涵，建筑立面、装修风格皆与德胜门相互辉映,远处的德胜门,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色,立面,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色,大堂,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色,电梯厅,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色,楼梯青砖墙壁,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色

46、,卫生间,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色 观景办公室,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色 观景办公室,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色 观景办公室,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色 配合不同主题，在屋顶形成独立院落,商务花园案例分析-德胜尚城,项目特色 配合不同主题，在屋顶形成独立院落,商务花园案例分析-德胜尚城,商务花园案例分析-硅谷亮城,位置条件 位于北京北五环以外 上地信息产业基地入口处 周边高科技企业密集，具有强势的产业支撑,商务花园案例分析-硅谷亮城,基本指标 用地总面积：119021平方米 建设用地面积：101479平方米 总建筑面积：261832平方米，地上192

47、811平方米 商业建筑面积：50400平方米 办公建筑面积：142411平方米 建筑密度：35 绿化率：53 容积率：1.9,商务花园案例分析-硅谷亮城,产品形式 16座多层建筑，建筑层数3、5、6、7 层 9栋独立式办公楼 两组6栋7层集中式办公楼,商务花园案例分析-硅谷亮城,楼型比例,独立式办公楼,集中式办公楼,商业,商务花园案例分析-硅谷亮城,独立式办公楼面积区间为380013800平方米,经验借鉴 商业填补区域空白：上地区域内部多为小型便利性商业，周围居住人口也较多，对于集中商业的需求较大 办公楼产品同质化：上地区域内均为各大IT企业独栋研发用房，硅谷亮城独立式办公楼单体面积与区域内建

48、筑相似，但在政策与价格方面并无优势，销售缓慢 商务配套缺乏：上地区域虽发展多年，但酒店。会议中心等商务设施十分缺乏，硅谷亮城自身也没有设置商务配套，无法满足大企业的办公要求,商务花园案例分析-硅谷亮城,产业园区案例分析-中关村软件园,位置条件 属于中关村科技园海淀园，是北京市IT业最为集中的区域 地处成熟上地信息产业基地西侧，周边已有众多IT企业总部,产业园区案例分析-中关村软件园,一期基本指标 占地面积：139公顷 总建筑面积：61万平方米 容积率：0.443 绿化面积：30万平方米，绿化率近54.6 建筑密度：14.6,产业园区案例分析-中关村软件园,分期情况 由外向内开发 一期139公顷 二期160公顷,上地信息产业基地,软件园一期,软件园二期,产业园区案例分析-中关村软件园,产品形式 平均建筑层数3层，单体建筑面积880046000平方米,产业园区案例分析-中关村软件园(一期),地块划分 最小地块1.09公顷，最大4.36公顷，23公顷内最为集中,产业园区案例分析-中关村软件园(一期),配套设施 软件广场：5.8万平方米，酒店、会展、俱乐部、餐饮、商业购物,产业园区案例分析-中关村软件园(一期),配套设施 康体中心：1.4万平方米，半地下，内设羽毛球场、篮球场、网球场、乒乓球、壁球和标准游泳池等健身项目,产业园区案例分析-中关村软件园(一期),配套设施