新房屋使用安全管理法律法规0521.ppt

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1、潘李娜 宁波大学 邮箱 ,房屋使用安全管理法律法规,2009年6月27日清晨5时30分左右上海楼盘倒塌事故 ，上海闵行区莲花南路、罗阳路口西侧“莲花河畔景苑”小区， 一栋在建的13层住宅楼全部倒塌，造成一名工人死亡。庆幸的是，由于倒塌的高楼尚未竣工交付使用，所以，事故并没有酿成居民伤亡事故。,杭州经适房遭遇“质量门” 蓝桥名苑是杭州市九堡地区典型的经济适用房小区，一期800多套经适房在交付过程中，普遍出现空鼓、裂缝等问题，各类投诉累计居然达到500多套。房屋不仅存在空鼓等质量问题，还存在很多设计缺陷。最突出的设计缺陷就是所有的厨房间都没有引入自来水管道。,2013年7月7日上午9点多，南京城南

2、花神大道入口旁正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，半幅公路路面被封锁。与工地只有一墙之隔的望江矶2号的居民经历了这样惊险的一幕，随即就被民警紧急疏散。先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂，居民有的被安排到附近的酒店暂住，有的则投亲靠友。,望江矶2号数栋房屋开裂,2012年12月16日12时10分，浙江宁波市江东区徐戎三村一幢六层房突然倒塌,2014年02月17日韩国西南部庆州市一个度假村发生一起房屋坍塌事故，造成至少8人遇难，17人受重伤，58人受轻伤。,2013年9月27日印度孟买发生一起倒楼事故，这起事故造成54人死亡，另有32人受伤。,2013年6月5日美国费城中

3、心一栋拆卸中的4层楼房突然倒塌，造成6人死亡，另有14人受伤。,2013年4月24日，孟加拉国首都达卡郊区萨瓦尔镇一栋名为“拉纳购物中心”的大楼当日发生倒塌，这场灾难的死亡人数至少有270余人。这是孟加拉国有史以来发生的最严重的楼房倒塌事故。,2013年桑尼亚最大城市达累斯萨拉姆市中心一幢16层在建楼房当地时间3月29日8时发生倒塌事故，造成至少20人死亡。,房屋使用安全法律意识不可忽视！,法律,法律解释,物业管理条例,物权法,侵权责任法,最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷 案件具体应用法律若干 问题的解释,浙江省物业管理条例,宁波市城市房屋 使用安全管理条例,宁波市住宅小区 物业管理

4、条例,城市危险房屋管理规定,宁波市城市房屋使用 安全管理条例实施意见,住宅室内装饰装修管理办法,房屋建筑工程质量保修办法,房屋使用安全管理部门,业主,物业企业,共用部分,专有部分,外墙,共用部分,屋顶,地下室,车库,楼 梯,概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 (物70，p49),建筑物区分所有权,绿地、道路、公共设施,（专有权）,（共有权）,（一）业主,房屋的所有权人为业主 （物管6）,业主的专有部分：构造上的独立性和使用上的独立性(物管6,p132 ) 专有权 占有、使用、收益、处分 2.专有权限制： a 遵守法律、

5、法规以及管理规约; b 经有利害关系的业主同意(物77，物意10),专有权,物权法 第七十一条：业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。 (p49) 第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。(p51) 第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 (p51),物权法第八十三条第二款：业主大会业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、

6、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。(p50),最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第15条： (p103) 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： (1)损害房屋承重结构，承重结构包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等; (2)损害或者违章使用电力、燃气、消防设施; (3)在建筑物内放置危险、

7、放射性物品等危及建筑物安全; (4)妨碍建筑物正常使用，即业主或行为人在使用建筑物时，不得妨碍其他人对建筑物合理、正常的使用;,宁波市城市房屋使用安全管理条例 第六条：房屋装修应当保证房屋的整体性和结构安全，并不得影响毗连房屋的使用安全。 (p174) 第十四条 因房屋装修而造成相邻房屋管道堵塞、渗漏或结构损坏等影响的，相邻房屋所有人或者使用人有权要求装修房屋的所有人或者使用人及时疏通、修补、加固，并赔偿相应的损失。(p176) 第二十七条 公民对相邻房屋出现险情可能危及自身人身或者财产安全时，有权要求相邻房屋所有人、使用人或者造成险情的责任人采取安全措施。对未及时采取安全保护措施的，房屋使用

8、安全管理部门应当责令房屋所有人、使用人或者有关责任人采取安全措施。(p178),案例. 张建军与戴金武系邻居，张家在东、戴家在西，两家之间相隔一条7米宽的南北沙石路。2002年11月，银河建筑公司开始在距张建军家房屋西墙皮7.5米处兴建四层新月综合楼，2003年8月，张建军以戴金武为被告向如皋市人民法院提起诉讼，称：戴金武在新月综合楼的建设施工中，不考虑相邻房屋的安全问题，使用大型施工机械履带式挖掘机开挖墙角，导致其所有的房屋结构受到严重损害，墙体多处出现裂缝，要求戴金武立即停止侵害并赔偿房屋翻建损失。,案例 门改为向外开影响通行 邻里为一扇门起心结 702室卫先生在房屋装修时，将自家房屋的进

9、户门由向内开改为向外开，被邻居703室林女士告上法庭要求排除妨害。今天，上海市闵行区人民法院作出卫先生应将进户门改“向外开”为“向内开”的的一审判决。 林女士住703室，卫先生住702室，两家系左右邻居。2008年11月，卫先生买入702室房屋进行了装修，将房屋进户门由内开式改为外开式。引起了林女士一家的不满。林女士认为，因家庭人员进出必须从卫先生门前经过，所以，702室进户门外开后严重阻碍家庭人员的正常通行及威胁到人身安全，故诉至法院，请求判令卫先生排除妨碍，恢复原状，即要求卫先生将702室向外开的门变成向内开的门。 卫先生坚决不同意诉讼请求，称任何法律没有规定门一定要向外开还是向内开，所以

10、林女士没有权利让我将门向内开。 法院认为，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，排除妨碍。卫先生房屋的门现为外开式，对林女士家庭成员通行产生不便，故林女士之诉，于法有据，予以支持。法官指出，邻里之间，应相互理解、互相体谅，共同营造出和谐的生活氛围，希望双方不因本案纠纷而影响邻里关系。,物权法第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。(p50),最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有

11、利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。(p103),案例：擅将阳台改为店铺 法院判决业主恢复原状 邱先生与王女士同住在朝阳区首都机场燕翔西里小区，是上下楼邻居：王女士住在一层，邱先生住在二层。2007年7月起，王女士对房屋进行改造。 邱先生在起诉书中称，王女士擅自将其居住的房屋进行商用装修，将阳台改为店铺门面，还将原有的承重墙拆除，改为大门。其行为严重影响到房屋安全，故诉至法院。 庭审过程中，邱先生向法院提交了一份该楼其他业主签名的联名信，

12、证明该楼的其他住户均同意邱先生的诉讼请求。同时，邱先生还提交物业管理部出具情况说明及居委会的证明，证明王女士擅自将住宅改为商用房，擅自将后阳台拆除作为店铺前门，并将原房屋铁围栏锯开，物业公司曾多次劝阻，并两次修复铁围栏，但王女士执意将修好的铁围栏再次锯开。 法院经审理认为，业主对其建筑物专有部分行使权利，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利，业主将住宅变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约，应当经有利害关系的业主同意。本案中，王女士擅自拆除阳台围墙、将卧室窗户改成门的行为不当，应予以恢复原状。现王女士将住宅改为商用房屋，其未举证证明该行为得到相关利害关系的业主同意，邱先生又提

13、交该楼业主的联名信，证明该楼的部分其他业主并不同意被告的上述行为，故王女士将其住宅改为商用店铺的行为缺乏合法性，应予以停止。,装修前： 告知、 备案 提出 设计方案、办理许可证（ 宁波市城市房屋使用安全管理条例第10条 、第8条、第9条）,装修中：禁止危害房屋使用安全（住宅室内装饰装修管理办法第5条宁波市城市房屋使用安全管理条例第7条）,使用中：进行安全检查、及时报告、申请安全鉴定、（ 房屋建筑工程质量保修办法 第10条、宁波市城市房屋使用安全管理条例第18、19、26条）,宁波市城市房屋使用安全管理条例 (p175) 第十条：住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间

14、等书面告知物业服务企业；未实行物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门。有下列情形之一的，应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者其委托的物业服务企业备案： （一）拆改、变动非承重结构； （二）增砌墙体、增加房屋使用荷载； （三）开凿非承重墙体、扩大或者移动门窗尺寸、位置。 非住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者其委托的物业服务企业备案。,宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见 （一）房屋装修备案 (p207) 住宅装修涉及条例第十条规定3种情形和所有的非住宅装修，房屋所有人或使用人应当在装修前向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者其委托的物业服务企

15、业备案，并提供下列备案材料： 1.房屋装修备案表； 2.申请人的身份证明。房屋使用人装修房屋的，还应提供房屋租赁合同和房屋所有人同意装修的证明； 3.房屋产权证明（主要是指房屋产权证或购房合同等）； 4.房屋装修设计方案（主要包括房屋装修项目、部位、平面图等资料）、施工方案（主要包括施工单位、施工期限、施工技术等资料）及相关说明； 5.非住宅房屋装修涉及房屋建筑主体和承重结构变动，或者超过设计标准加大房屋使用荷载的，必须按照国家规定由原设计单位或者其他具有相应资质的设计单位提出装修设计方案； 6.房屋装修涉及共用部位、共用设备设施的，申请人应当出具相关业主及相关专业管理部门的意见。,宁波市城市

16、房屋使用安全管理条例 第八条：非住宅房屋装修涉及房屋建筑主体和承重结构变动，或者超过设计标准加大房屋使用荷载的，应当按照国家规定由原设计单位或者其他具有相应资质的设计单位提出装修设计方案；没有设计方案的，不得施工。(p175) 第九条：房屋装修工程额在三十万元以上且建筑面积在三百平方米以上的，应当在开工前依法向工程所在地建设行政管理部门办理建设工程施工许可证。 房屋装修工程依法需要办理建设工程规划许可证的，应当向规划部门办理建设工程规划许可证。(p175),宁波市城市房屋使用安全管理条例 第七条：住宅（含与住宅结构相连的非住宅）房屋装修中禁止下列危害房屋使用安全的行为：(p174) （一）违法

17、拆改承重梁、柱（含构造柱）和基础结构； （二）违法拆除承重墙体或者在承重墙体上开挖门洞； （三）违法在悬挑楼梯的承重墙上挖洞； （四）在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞； （五）在楼面板上超过设计标准砌墙； （六）在楼面结构层上凿槽安装各类管道； （七）将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间； （八）在房屋顶面上擅自加层建房搭棚； （九）擅自调整、变动房屋消防、燃气、电力、城市集中供暖、给排水等设施设备。,案例： 汪某欲将商用房改为住宅，于是擅自改变房屋构造，拆除墙体开凿窗户，危及了房屋的安全，楼上邻居朱某将汪某诉至法院，要求汪某恢复房屋原状。 汪某诉称，2008年10月，其购买了密云县某

18、小区的一套一层商用房，因小区较偏僻，汪某便想将此房改造为住房，在改造过程中，汪某为了增加房屋采光，将房屋的承重墙上开凿了两个大窗户。楼上住户朱某看到汪某开凿窗户后，认为其行为造成了楼房的安全隐患，要求汪某恢复原状，但汪某予以拒绝，于是朱某便将汪某诉至密云法院，要求汪某恢复楼房的原状。 汪某辩称，其开凿窗户不会危及楼房的安全，拒绝恢复原状。 法院经审理后认为，业主的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。汪某擅自在楼房承重墙上开凿窗户，超出了汪某行使房屋所有权的界限，对朱某等其他业主居住的房屋造成影响，对整栋楼房造成了安全隐患，于是判决汪某恢复房屋的原状。,案例3： 2009年3月

19、，原告李先生向法院诉称：被告安某系原告楼上住户。2004年被告对其所购楼房进行装修，擅自将卫生间扩大，向北卧室方向移动1.2米，被告卫生间扩大部分在原告卧室正上方。被告对卫生间的改动，违反了我国住宅设计规范的规定。被告装修以后，原告的卧室有异味、渗漏，并且噪音大，影响原告使用。同时造成原告房屋租金损失。故起诉，要求被告将卫生间恢复原状，同时判令被告赔偿原告各项经济损失20 000元。 被告安某辩称，自己把壁柜拆除符合国家规定，改扩建卫生间没有对原告生活造成影响，故不同意原告诉讼请求。 法院经审理查明：原告李先生与被告安某均系北京市顺义区万科城市花园业主，原告李某居住在被告安某楼下。2004年被

20、告安某对所购楼房进行装修，装修过程中，被告安某将卫生间与北卧室之间的壁柜拆除，扩到卫生间范围内。经法官现场勘验，被告安某拆除卫生间与卧室间的壁柜，该壁柜南北宽0.66米。2008年8月份，被告安某的卫生间漏水，造成原告李某卧室顶棚损坏，造成损失800元。 法院认为：被告安某在装修楼房过程中，擅自改动楼房结构，将原壁橱所在位置扩大到卫生间范围内，违反住宅室内装饰装修管理办法的强制性规定。故原告要求被告将卫生间恢复原状的请求，法院予以支持。对赔偿损失的请求，双方达成协议，法院照准。,案例： 朱某是居住某小区顶楼的居民，徐老汉就住在朱某的楼下。在朱某房屋有一处房门通往侧面平台，该侧面平台属朱家单独享

21、有使用权，而平台下方即为徐老汉的房屋。2008年1月，朱某在该侧面平台上搭建了花坛种植植物，地面铺设了地砖、木格板，安装了水斗，并在通风口加设了有空隙的木条格状的木栅栏，引起了徐老汉不满。 2008年5月27日，楼下徐老汉起诉到法院称与朱某是楼上、楼下邻居，但朱某却在自己的屋顶改造成私家花园，即在侧面平台上铺设了混凝土、地砖、鹅卵石、木质走道，并且放置泥土种树种花，会造成对屋顶负重的损害。为了浇灌花卉树木，朱某还加装了水管水斗也会造成房屋渗漏隐患。朱某还用木条格封住大楼的通气管道开口，拆除了屋顶的避雷系统。认为朱某的搭建属于违章建筑应当拆除，但双方经过居委会协调未果，物业要求朱某整改也无果，后

22、诉至法院。,宁波市城市房屋使用安全管理条例 第二十六条 房屋所有人、使用人应当经常对房屋进行安全检查，做好历年房屋修缮记录，保全设计施工资料，建立房屋安全档案；在台风、暴雨、汛期季节，应做好排险解危工作。 (p178),第十八条：房屋所有人、使用人或者其他责任人发现房屋有险情或者对房屋安全有疑问的，可以申请房屋安全鉴定。申请房屋安全鉴定，应当提供下列证件和资料： （一）房屋安全鉴定申请书； （二）身份证明； （三）房屋产权证或者证明其产权的其他有效证件，租赁合同或者证明与鉴定房屋有相关民事权利的有效证件； （四）法律、法规规定应当提供的其他资料。 (p176),宁波市城市房屋使用安全管理条例,

23、宁波市城市房屋使用安全管理条例 第十九条 下列房屋应当申请房屋安全鉴定： （一）超过合理使用年限的房屋； （二）有危险症状的房屋； （三）拟改变使用性质的房屋； （四）挤土桩施工，距最近桩基一倍半桩身长度范围内的非桩基础房屋；开挖深度大于三米的基坑，距基坑边两倍基坑深度范围内的非桩基础房屋。 前款第（一）项、第（二）项由房屋所有人或者使用人提出申请；第（三）项由房屋所有人提出申请；第（四）项由建设单位在桩基施工或者基坑开挖前提出申请。房屋使用安全管理部门发现前款所列房屋的，应当及时通知房屋所有人、使用人或者建设单位提出申请。(p176-177),宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见 （一）多

24、业主房屋鉴定和局部鉴定 多业主房屋的安全鉴定，由业主推选代表申请整幢房屋的安全鉴定，鉴定费用按房屋建筑面积比例分摊。 下列情况房屋所有人或使用人可以申请局部安全鉴定： 1.房屋所有人或使用人对房屋使用安全管理部门认定的违法装修行为提出异议，房屋安全鉴定机构应该针对装修范围内的建筑主体和承重结构作局部安全鉴定； 2.房屋所有人或使用人开办生产经营场所，有关管理部门要求作房屋安全鉴定的，房屋安全鉴定机构应该针对其经营范围内的建筑主体和承重结构作局部安全鉴定。 （二）施工可能影响周边房屋的鉴定 符合条例第十九条第（四）项规定情形的，建设单位应当在施工前委托房屋安全鉴定机构对可能影响范围内的房屋进行现

25、状鉴定，并实施证据保全。规划、建设等有关行政主管部门在办理规划、施工许可时，应督促建设单位做好安全鉴定工作。街道办事处、镇人民政府应加强有关政策的宣传，协助做好安全鉴定工作。 建设单位在施工过程中必须做好对周边房屋的安全防护措施，并实施动态监护。对确因施工受到影响的房屋，建设单位在施工完成后可再次委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全影响鉴定。因施工造成周边房屋损坏的，由建设单位按照鉴定意见进行修复，并承担相应的民事责任。(p209),案例： 2006年3月，位于延长中路老沪太路附近的新弘国际公寓开始施工建设。时隔不久，居住在距离该工地一墙之隔郝先生发现家中墙体出现裂缝，郝先生的邻居屠女士、苏先生等

26、9户居民家中也陆续出现了同样的情况。于是，郝先生等与恒太置业进行交涉，恒太为此派人员上门进行了查看，并承诺修复。此后，经郝先生等人申请，上海房屋质量检测站对9户居民的房屋及住宅楼进行了检测。该住宅楼建于1987年，为六层砖混结构。检测结论显示，房屋存在墙面、窗角变形开裂，门、窗变形翘曲，开关不便，厨卫面砖震裂坠落等情况，而这些损坏现象主要与新弘国际公寓工地进行的打桩作业有关，检测报告对此提出相应处理建议。 2007年6月，郝先生等9户居民联合向法院提起诉讼，要求恒太置业对房屋进行修复，并赔偿房屋贬值损失55000元。在案件审理过程中，经郝先生申请，法院委托房地产估价公司对其所居住的房屋进行估价

27、，得到的结果是，房屋经修复后的贬损价值为35500元。 法院遂判决恒太置业在半年内根据检测报告的建议对9户居民的房屋进行修复；赔偿郝先生等35500元。,业主的共有部分： 1.建筑区划内的道路、绿地 2.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房 3.停车位、车库,共有权,物权法第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 (p49),共有权：指业主依据法律、合同以及业主公约等，对区分所有建筑物之共用部分享有的占有、使用、收益

28、及处分的权利。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。(p102),物权法第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。(p49),最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用

29、、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。(p103),案例：4楼阳台瓷砖砸死人 意外发生在2003年12月27日，当天14时20分，住在附近的慕某(时年61岁，为延边大学退休工人)经过这栋楼时，该楼2单元402室阳台的外墙瓷砖突然大面积掉落，正好砸在慕某头上，抢救无效身亡。 第一次起诉：告阳台所有者 慕某的妻子和3个子女随后将2单元402室居民李某告上法庭，要求李某赔偿死亡赔偿金等20多万元。 起诉过程中，慕某的家属咨询了有关法律部门，得知阳台外墙不是属于住户个人所有，属于共有部分，因此撤销了对李某个

30、人的起诉，改为起诉李某所在的整个2单元。 第二次起诉：起诉整个单元 2005年，慕某家属将2单元10户居民告上法庭，要求他们共同赔偿慕某死亡赔偿金等20多万元。2005年末，该案在延吉市人民法院一审审理后作出判决，判决2单元10户居民共同承担赔偿责任20多万元。 10住户不服，认为外墙应是全楼住户共同所有，应该大家一起赔偿，因此向延边州中级人民法院提出上诉，延边州中级人民法院以“事实不清，证据不足”为由，将该案发回延吉市人民法院重审。 第三次起诉：起诉整个楼 该案发回重审后，延吉市法院重新指定了一名法官审理该案，法官追加这栋楼的其他36户居民为被告，将整栋楼的46户居民都列为被告。 居民不解凭

31、啥让全楼人都赔？ 延吉市法院审理后认为，46名被告作为异产毗连房屋的所有权人，对房屋的外墙享有共同的权利，并负有共同修缮的义务，未及时修缮致外墙瓷砖脱落，造成行人慕某死亡，且其又不能举证证明自己没有过错，故46名被告在本案中承担赔偿责任。,物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定（p50） （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

32、决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,张三,房屋所有权人：张三,责任,专有物损害责任 侵权责任法第85条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。(p99) 城市危险房屋管理规定 第二十二条 因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任： （一）有险不查或损坏

33、不修； （二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。(p159) 第二十三条 因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任： （一）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质； （二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施； （三）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。 (p159),案例：客厅窗户掉落砸坏楼下停放汽车 两业主对簿公堂 原告谢某诉称，2009年11月15日，自己将一辆上海华普海尚305的小轿车暂停在房山某小区7号楼4单元与11号楼1单元两楼中间靠右侧东墙一侧，然后回屋取东西。可谁料，刚进家门，她听见咚的一声，下楼一看，发现11号楼1单元601室客厅位置

34、一个塑钢窗掉落在自己的车上，造成车辆车顶、后备箱盖、发动机盖，右前门、前挡风、右翼子板及车身多处严重损伤。之后，谢某第一时间通知物业，并拨打110报警。派出所及物业到达现场后，民警经勘察现场，确定11号楼1单元601客厅位置窗子掉落，但该户家中无人，民警做了笔录并录像。 2009年11月16日，物业值班人员通知11号楼1单元601房主李某，与房主见面后，李某承认掉下的窗子为其所有，并同意谢某先将汽车修好，损失情况再做商议。同日，谢某将车修好，费用为4570.3元，后与李某商谈，李某则称自己只有10%的责任。经协商未果，谢某诉至法院要求李某赔偿损失修车损失费4570.3元以及所产生的诉讼费用。,

35、案例： 因楼上邻居装修，楼下居民杨先生家的屋顶被凿穿了两处。杨先生告上法院，要求邻居赔偿损失1万元。 杨先生诉称，他在2007年购买了顺义区一套楼房，于去年8月开始入住。去年10月，郭先生买了他家楼上的房屋，并进行了为期两个月的装修。在此期间，因楼上的装修工人野蛮操作，他家居室顶部楼板被击穿了两处，坠落的水泥块造成室内地板开裂，家具也遭受不同程度的损害。因通过物业多次与郭先生协商都没有结果，杨先生起诉。 郭先生在得知被起诉后，承认他雇用的施工人员在装修时因失误致杨先生家的楼顶受损。但他表示，由此造成的损失应该由施工人员承担，且施工人员一直在与杨先生协商解决，所以此事与他无关。,侵权法第八十六条

36、：建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。(p99) 侵权法第九十一条：在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。 窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。(p99),房屋所有权人：李四、王五,李四,王五,共有物损害责任 物权法第102条：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共

37、有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。(p52),A B,C,赔偿,情况一,A B,情况二,A,B,张三、李四、王五各一层,不明物损害责任,不明物损害责任 侵权法第八十七条：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。(p99),案例： 2010年6月7号高考的第一天

38、,重庆涪陵区发生一起惨剧:一位父亲在送孩子到高考考场后,归来途中被天降钢管砸中,当场身亡。 据悉,事发今日上午8时40分左右,地点位于涪陵区太极大道38号。当时,这位父亲送孩子到考场后,回家途中行至该地点时,一根钢管从天而降,将其砸中,当场死亡。,习题 1.装修工人甲按照业主乙的要求进行违规房子装修，结果导致楼下业主丙的墙体开裂。对丙造成的损失谁应该承担责任（） A.装修工人甲 B.业主乙 C. 装修工人甲和业主乙 D.丙自己承担损失 2.小王和小张共同出资购买了一套房子，小张常年出差不常住。后两人决定装修房子，结果在装修过程中水渗漏到楼下业主小刘家泡坏了其地板，该损失应由谁承担（） A.小王

39、 B.小张 C. 小王和小张 D.小刘自己承担损失 3. 甲与同事丙路过一居民楼时，三楼乙家阳台窗户玻璃坠落，砸在甲的头上，致其脑袋受伤，共花费医疗费10万元。甲以乙为被告诉至法院要求赔偿，而乙否认甲受伤系自家花盆坠落所致。对这一争议事实，应由谁承担举证责任（） A.甲承担举证责任 B.甲、乙均应承担举证责任 C.乙承担举证责任 D.丙作为证人承担举证责任,1. 建设单位：前期物业合同 2.业主委员会与业主大会 ：选聘,（二）物业服务企业,物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更

40、换。,宁波市住宅小区物业管理条例(p185) 第二十六条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责： （一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实； （二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作； （三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案； （四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序； （五）配合街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主

41、管部门做好业主大会的成立工作。 物业服务企业应当在前期物业服务合同约定的期限内派遣专业人员进入施工现场，提供前期物业服务。,宁波市住宅小区物业管理条例 第二十九条 业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 物业服务企业应当依照物业服务合同的约定提供物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。(p186) 第三十六条 业主、非业主使用人应当遵守法律、法规的规定，依照有利于物业使用安全和公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 业主在

42、使用物业时应当遵守管理规约。 管理规约应当对下列事项作出约定： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用和维护； （二）物业管理用房的使用和经营； （三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务； （四）物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装规范； （五）维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务； （六）业主分担物业管理区域各类规定费用的方式； （七）违反规约应当承担的责任。(p187-188),宁波市住宅小区物业管理条例 第三十七条 物业管理区域禁止下列行为：(p187-188) （一）违法改变物业的使用用途； （二）违法搭建建筑物或者构筑物； （三）擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设

43、施设备及附属设施； （四）损坏房屋结构或者从事其他影响物业使用安全的行为； （五）损坏公共绿化、园林设施； （六）任意弃置垃圾； （七）违反规定饲养动物； （八）在物业共用部位、共用设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴； （九）制造噪声干扰他人正常生活； （十）违反规定停放车辆； （十一）其他 违反法律、法规和管理规约的行为。 物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。 业主、业主委员会对于本条第一款的行

44、为，有权依照法律、法规和管理规约的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。 (p188)第三十八条 业主或者非业主使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和是否需要报送备案等事项书面告知业主或者非业主使用人。 物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或者改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。,案例：“深圳玻璃案” 2006年5月31日傍晚，深圳向南小学四年级学生小宇像平常一样放学回家，在经过一幢名叫“好来居”的高层居民楼时，被楼上掉下的一块方形玻璃砸中

45、头部，当场死亡。当地警方介入此案，先后采取了核对指纹、侦查询问、侦查实验等手段，但仍旧迟迟不能确定是谁抛下的玻璃。小宇的父母遂将好来居二层以上73家居户以及管理好来居的物业公司共计74家告上法庭，要求他们共同赔偿小宇死亡的各项费用20万元.一审法院认为没有证据证明73家居民有过错行为，但物业公司有管理疏忽行为，因此判决物业公司承担30%的赔偿责任，73家居民不承担赔偿责任。,案例： 2007年7月28日晚7时左右，天空开始刮风下雨，她们祖孙俩从小区外往家赶，行至裕安小区5号楼楼下时，不幸被5号楼楼顶坠落的一废弃太阳能底座砸伤，祖孙二人被路人和120急救车送往医院救治。经诊断，赵某被砸成颈骨开放

46、性骨折，李某被砸成右臂肱骨开放性骨折、腰部软组织损伤。赵某、李某分别住院治疗了11天和7天，致使赵某颈部活动至今仍不方便，也给幼小的李某的心灵留下了难以抹去的阴影。 赵某与李某认为，根据我国法律法规规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人应当承担民事责任。该废弃太阳能的所有人在住宅楼顶上违法抛弃搁置物，又没有采取任何安全保护措施，其主观上明显存在过错。而同居一楼的其他业主以及物业公司作为物业管理者，却未能对这明显的违法和潜在的危险尽到管理义务，未能及时制止和清理，因此，主观上也存在明显的过失，客观上表现出明显的不作为，应当对其过错

47、所造成的人身、财产安全损害承担连带责任。赵某与李某请求法院判令物业公司和24户业主赔偿其医疗费、误工费等共计11646.6元。,宁波市城市房屋使用安全管理条例 第十一条 房屋使用安全管理部门和物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关注意事项书面告知房屋所有人、使用人。 房屋使用安全管理部门及其委托的物业服务企业应当及时对房屋所有人、使用人报送备案的材料进行审查；发现可能存在违法装修情形的，应当实施现场勘查，制止违法装修行为。 (p175-176) 第十三条 房屋使用安全管理部门应当对房屋的装修现场进行勘查，制止违法装修行为；房屋所有人、使用人、装修施工人员应当接受房屋使用安全管理部门的现场勘

48、查，及时纠正违法装修行为。 在已实施物业管理的住宅小区，房屋使用安全管理部门可以委托物业管理公司对房屋装修行为进行日常管理。 (p176),（三）房屋安全管理部门,1.小王、小张、小刘、小赵四人为老邻居，他们在一起交流房屋安全使用的经验，下列哪一说法是正确的（） A.小王认为房子已经建成，不需要保存设计施工资料 B.小张认为房子出现一些问题很正常，不需要经常对房屋进行安全检查 C.小刘认为在台风、暴雨、汛期季节，应做好排险解危工作 D.小赵认为超过合理使用年限的房屋不出现问题就不需要申请房屋安全鉴定 2.下列关于业主维护自己权益情形中，哪一做法是错误的（） A.甲担心自己住房受到影响，阻碍乙对其危险房屋采取解危措施，乙要求甲排除妨害 B.甲正在实施装修，乙因装修影响自己休息，在楼道限制施工人员通行要求其停止装修 C.甲违规在阳台外扩建影响楼下住户乙采光 ，乙要求甲停止侵害并及时拆除 D.甲违规进行房屋装修发生坍塌，砸坏楼下住户乙家阳台，乙要求甲赔偿损失,谢谢大家,