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1、杭州万象城开业商业计划书,总建筑面积近80万平方米,近24万平方米“购物中心”,14万平方米住宅“悦府”,甲级写字楼,3万平方米“柏悦”酒店,酒店式公寓, 购物中心效果图, 购物中心效果图, 中庭效果图, 室内效果图, 实景照片 摄于09年11月3日, 实景照片 摄于09年11月3日, 实景照片 摄于09年11月3日,目 录 1、杭州万象城购物中心招商过程及成果 2、杭州商业现状及未来发展远景 3、万象城购物中心开业面临的挑战 4、万象城购物中心开业计划 5、财务预算,第一部分、招商过程及成果,项目规划阶段,招商筹备阶段,招商实施阶段,市场调研、项目定位,万象城购物中心工作过程,招商实施阶段,
2、进入开业筹备阶段,时尚半主力店、国际品牌招商,百货公司、影院、超市招商,商业辅助设计、招商策略制定,零售、餐饮全面招商,租户装修,万象城购物中心工作过程,全新城区 未来CBD,规模大过深圳项目60%,多厅 影院,与目前城市单一商 业中心错位,丰富的餐饮选择,真冰冰场,3口之家为主 消费型的城市,浙江人周末 消费休闲之都,杭州市地理市中心,市民呼吁“一站式” 购物中心,高端杭大， 中端银泰 均很成功,杭州最大, 浙江最具影响力的 集餐饮、娱乐、购物、休闲与时尚生活体验为一体的 “一站式、家庭化消费”购物及娱乐中心 杭州除“西湖”之外，另一个游客必到之处,HIGH 高,LOW 低,SIZE(GFA
3、, 万),PRICE 价格,SIZE 规模,涌金广场,西城广场,银泰百货,深圳万象城 （一期）,杭州大厦名店,本案 开业初,本案 调整后,1,5,10,15,HIGH 高,LOW 低,MASS大众,HIGH END(DESIGNER) 设计师品牌,PRICE 价格,FASHION 时尚,涌金广场,西城广场,银泰百货,港汇广场,深圳万象城 （一期）,杭州大厦名店,本案 开业初,本案 调整后,HIGH 高,万象城购物中心工作过程,09年10月22日,项目规划阶段,招商筹备阶段,招商实施阶段,招商实施阶段,07年12月14日,万象城购物中心工作过程,06年12月23日,09年10月22日,项目规划阶
4、段,招商筹备阶段,招商实施阶段,招商实施阶段,根据计划，先后对百货公司、影院、超市大店大品牌，时尚半主力店、国际品牌，和零售、餐饮品牌进行招商 截至目前，已完成约97%的招租率,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,L6,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,L6,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,L6,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,L6,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,L6,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,L6,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,L6,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,L6,万象城购物中心工作过程,06年12月2
5、3日,09年10月22日,项目规划阶段,招商筹备阶段,招商实施阶段,招商实施阶段,万象城购物中心工作过程,06年12月23日,07年12月14日,项目规划阶段,招商筹备阶段,招商实施阶段,招商实施阶段,在距离购物中心正式开业前半年左右时间，主要面对租户和媒体举办第二次招商发布会，全面展示最新招商成果，通过LV等重要品牌商家的亮相，开业时间的公布，10年亚洲冰上邀请赛的承办，提升价值，提振信心，促进签约的冲刺，巩固形象、凝聚人气，形成开业期待： 以一次非常江南的堂会形式，表达万象城努力融入杭州，懂得杭州的态度，呈现一个非常杭州的我们,“万象雅集”PARTY暨品牌发布会 MIXC &FRIENDS
6、 PARTY,2009.10.22 杭州凯悦酒店 “万象雅集”PARTY暨品牌发布会,“万象雅集”恭迎品鉴,下午15：30，一切准备就绪，静静地等待,等待着悉心料理的食物,等待着送上精心准备的礼物,等待友人们的到来,等待朋友相聚的一刻,等待着专注的神情,等待舞台灯光亮起,缓缓道出有朋自远方来的喜悦，吴侬软语绕梁,弦动、心动、指尖撩拨出的回味悠长,一盏灯、一壶茶、叙一段衷肠，聊众生万象,墨色如黛，舞万象精彩,讲述一段和友人相遇相知的故事,开启一个包罗万象的时代,预约一场2010年夏天的冰上盛宴,2010年春夏，万象城购物中心GRAND OPENING,至此，万象城已完成约97%的招租率，将于20
7、10年春夏正式开业,第二部分、杭州商业现状及发展远景,杭州市区主要商圈分布,庆春商圈,延安路商圈,吴山商圈,湖滨商圈,武林商圈,万象城,杭州商业发展现状,商业发展现状： 杭州商业市场繁荣，成功商业项目是中国零售业的典范 杭州及周边城市消费能力强，众多品牌的销售记录在全国名列前几位 杭州商业物业形态落后，经营形态单一，虽然商业面积在扩大、数量在扩张，但还是以传统百货业为主，缺乏真正意义上的综合性购物中心 商圈分布集中，目前是单一中心，武林商圈占据绝对主导地位，交通拥挤，未来发展空间受到限制 城市的扩张、钱江CBD的打造，地铁的建设，汽车时代的到来、房地产的繁荣为未来城市多个商业中心提供了机会与可
8、能,杭州现有主要商业项目分析比较,杭州未来主要商圈分布,现有成熟商圈内仍在不断扩张，竞争更趋激烈 杭州大厦规划成为商贸旅游综合体，计划北扩。银泰入股湖滨名品街，不断丰富经营业态，提升消费档次。 城西商圈：业态定位以日常生活的服务性商业为主 城西的商业以西城广场为中心，聚集各种业态，使城西商业氛围已经比较成熟。 三墩、申花路等热点板块的逐步形成，将吸引着大量的商业投资。如沃尔玛、银泰百货、世纪联华祥符购物中心等。 钱江新城：成为另一城市商业中心 以写字楼、大型购物中心为主。钱江新城区位特征决定了其未来的发展将与商业物业密不可分，并具有定位高、体量大、综合性功能强，以及大品牌开发商运作的特点。 滨
9、江商圈：业态定位于社区商业服务中心 预计2010年将有23万常住人口的容量，将催生对商业配套的大量需求。 下沙商圈：以消费型商业为主的业态 高新企业与大学城是该区域的两大主流元素，下沙高科技产业园区集中了大量的企业和人才。数十万人的校园及开发区消费群成为该区域的客源基础。,杭州未来主要商圈分布,杭州潜在主要商业项目,杭州未来商业发展判断,从零售区域来看，由于市中心土地供应的缺乏，未来大体量的商业供应量会集中在主要商业区以外、住宅集中的区域。 从供应量来看，未来的零售商业项目将朝更加综合性、规模更大的趋势发展。 从商业形态来讲，住宅聚集区内社区型商业将会有很大的发展潜力。,发展总体趋势：,由单一
10、的武林商业中心向多区域级商业中心发展 未来将形成除市中心商圈外的城西、城北、城东及城南各商圈，除主商圈外，还会形成更多的区域性商业中心。 商业供应激增逾百万平米，本土百货压力增大 未来几年杭州新增商业面积将超过百万平米。其他主要项目有： 西湖文化广场、嘉里中心、湖滨名品街二期、来福士广场、银泰购物中心、武林广场地下商城。 “一站式”购物中心成为发展趋势 除老项目杭大等在不断扩充经营面积丰富业种组合外，其余新建商业项目均向一站式购物中心方向发展，单纯的百货业态已经成为历史。,未来发展特征：,杭州未来商业发展判断,第三部分、杭州万象城开业面临的挑战,金融危机对部分租户造成了一定的影响，调整开店计划
11、，缩减开店预算，大的品牌出现减预算减规模的情况，如NIKE，而一些小的品牌甚至出现了索性不开的状况。这对整体的招租造成了一定影响。,挑战一、时机,首层开业率不足对整个商场的影响 根据当前招商进度，已经非常明确首层开业的品牌将极为有限，届时会对其他租户及整个商场带来不利局面。,道路、交通： 明年开业时，地铁及过江隧道交通设施仍未有配合，链接钱塘江两岸的隧道需到10年底开通，而能带来大量人流的地铁则需到11年。 而由于地铁及隧道的施工，主干道庆春路封路，也对老城区客户到达万象城造成不便。,挑战二、周边环境,入住率： 由于各项生活配套尤其是交通配套的滞后，周边住宅、写字楼入住率非常有限,商业氛围：
12、目前新城还无商业氛围可言，跟接近老城区的银泰庆春店，每天30-40万元的销售额也说明周边商业氛围仍不成熟,挑战三、竞争对手,杭州大厦、银泰等百货公司，纷纷抢在万象城之前开出新店，丰富业态种类，强势推广，吸引人流。,挑战四、团队经验,整个团队对购物中心开业运作的经验不足 即将到来的商场开业面临几方面挑战： 1、开业前筹备和租户装修协调 2、经营架构和营运筹备 3、从开业前开始一年内轰轰烈烈的推广 这些对现有团队来说都是全新的、即将到来的工作挑战,面对上述挑战，主要应对： 1、经营角度 -提前考虑、预先准备，应对部分租户经营难的问题 2、推广角度 -充分重视，并制定成熟、完善的推广计划，应较深圳项
13、目开业时，应更为积 极、主动、提前执行推广。,第四部分、杭州万象城开业计划,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,区政府全面对接，成立以区长为组长的服务小组，在消防、交通、环境、卫生、建设、工商等各方面提供贴身服务； 税收优惠，落实承诺,一、道路系统,克服周边地铁、过江隧道施工占路的不利局面，拟定开业所需交通流线，敦促相关政府部门协同解决。,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,二、公交系统,摸清公交现状及预定设置计划，拟定切实可行的调整建议，与政府沟通，寻求解决方案,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,三、shuttle bus方案,为了提升开业初期的人
14、流，拟推出shuttle bus 方案，在某些时段，如午餐，开辟从周边区域到达万象城的线路。但此方案务必慎重，确保有效但不影响万象城的项目形象。,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,一、初步拟定管理架构，建章立制,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,二、人员招募,社会招募 从12月5日第一次起，开业前陆续举办几次大型招聘会，集中招募各专业人才 系统内调配 学生招募 从先期招聘的大学生中选配,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,三、团队建设,培训 专业技能培训 注重企业制度及企业文化培训 学习 组织骨干赴深圳万象城及香港SHKP部分商场跟班学习 学习本地
15、优秀企业的经验，如杭州大厦,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,全力督促各租户的进场装修 全力协助各租户办理相关证照及审批 商务条件促进：配合开业时间，与相关租务条件挂钩，工程协助 招聘协助：拟与区政府一起安排专场大型招聘会,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,营销推广,内部建设,租务工作,环境工作,政府支持,万象城购物中心开业传播推广计划,万象城购物中心开业传播推广计划,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,6万名会员目标,渠道会员： 通过DM寄送等方式，开拓悦府业主、 购物中心租户自有会员、杭州及周边 地区商场、高尔夫、银行等各类高端 数据库资源，
16、积累万象会会员,全面输出阶段,大众宣传： 万象城信息全面发布， 开业预告，大众会员招募， 建立广泛的知晓度和参与度。,用广告树形象，用活动聚人气 通过每个月持续不断的联合各类租户、 面对各类人群的各种形式的活动，逐渐 加深万象城的印象，丰富万象城的内涵， 吸引、保持购物中心开业后的持续人气， 提高购物中心客流量,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,万象城购物中心开业传播
17、推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,与万象城内富有特色的fashion品牌租户合作，在中庭推出FASHION WEEK，宣传万象城，宣传品牌，吸引人流,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,在此大节日里，通过商场装饰、系列活动，来对抗其他百货疯狂的促销，吸引人流。,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,在一年中最宜养生的季节，与餐饮租户合作，推出万象城美食节，让万象城品牌、租户品牌深入人心,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,通过圣诞装饰、系列活动，给鲜有节日庆典的杭州带来更多可能，加深万象城在城市人群心目中的形象和地位,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,利用年前消费的热潮，联合万象城内商家推出winter sale，提高人流，提升人气,万象城购物中心开业传播推广计划,预热,持续推广阶段,全面输出阶段,通过新年倒计时等活动，让万象城真正成为杭州的地标，成为杭州人生活的一部分,万象城购物中心开业传播推广计划,通过一整年的活动，让杭州人懂得万象城， 让万象城真正成为杭州的地标，成为杭州人生活的一部分,谢谢！,2009.11,