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1、二零零四年十一月,目录,调研结论摘要,消费群体挖掘,业态组合策略,目标品牌定位,商业主题策略,人流导引策略,租金扣率建议,销售收入预测,商管推广策略,1,6,7,5,8,9,10,11,12,附件：,平面业态分割,目标品牌清单,13,14,15,市场调研报告,16,相关参考数据,整体市场定位,4,竞争项目分析,3,商业市场挖掘,2,调研结论摘要,第一篇,4,天津宏观经济现状,“沉寂十年，爆发两载，现在的天津简直就是一个巨大工程的施工现场”，一位天津出租车司机一句简短的话却可能准确地描绘了天津市经济发展的历史与现状。在后期深入的调研中也再次印证了这一结论 “2002年以来，在戴相龙、黄兴国等领导
2、的带领下天津市政府有效实现由以政治为中心转为以城市经济建设为中心的转变，天津的经济正在飞速地发展” 老百姓的真心感叹、十几个大型烂尾建设项目的复活，加上快速路和城市轻轨建设的高速进展，这可能都在意识着天津的经济正在面临一次新的腾飞 国际商场的改造也可能成为天津市新一次腾飞的标志之一,5,天津商业环境现状,优秀的宏观经济环境有效带动了天津市商业的发展，下表的数据就是一个很好的证明 20012003年商业营业用房供求表： 天津当前零售商业的分布现状,单位：万平方米,东马路新世界,南京路商圈,小白楼商圈,和平路商圈,滨江道商圈, 新世界, 女人街（新）, 凯旋门, 滨江购物中心,伊势丹百货, 津汇,
3、 世纪商厦,麦购（新）,劝业场,品牌专卖店,其它临街商铺,其他,百盛,百货大楼,友谊前卫店,品牌专卖店,沃尔玛,友谊商厦,乐购,古文化街,米莱欧,华联商厦,鼓楼（在建）,新奥购物广场（在建）,上谷商业街（在建）,衣都锦（在建）,高端市场,中端市场,中低端市场,6,主要商业消费群体现状,友谊商厦 消费群描述：企业高级白领, 高级管理层,私营老板,国家干部等，5000元以上的家庭收入，喜欢消费较高档次的商品，爱好追求名牌，对穿着比较讲究，年龄在3050岁之间，男性偏多，个人消费力强 伊势丹 消费群描述：企业白领、管理层、公务员等，2000元以上的个人收入，时尚有气质，注重穿着，注重商品的品牌，年龄
4、在2540岁之间，女性偏多，消费能力较强 津汇广场 消费群描述：普通白领、学生较多，时尚前卫、喜欢追求潮流，爱好逛街、喜欢聚会娱乐，注重商品的实际价值、对品牌的关注度较低，年龄在1630岁之间，男女比例相近，个人消费能力偏低,伊势丹,津汇,友谊,商业市场挖掘,第二篇,8,天津主要百货商业结构分析,通过实地调研分析我们发现，中高端及以上的市场在天津具备较大的市场需求空间。而目前涉足这块市场的只有高端定位的伊势丹和顶极定位的友谊。在中端及大众市场表现比较好的还有津汇和麦购。 有市民反映：“天津正在飞速的发展，在天津再建一个伊势丹和友谊都是有市场空间的”,商业市场挖掘,潮流,高端,休闲,大众,前卫,
5、名牌,顶极,中高,中端,时尚,伊势丹,友谊,成熟,家庭,中年,白领,年轻,麦购,津汇,新世界,生活,其它百货,顶极高 端市场,中高端 市场,竞争,3555,2540,2330,1625,1655,竞争,20%,80%,200万 人口,20%,800万 人口,80%,40万 人口,160万 人口,竞争项目分析,第三篇,10,顶极名牌商业代表友谊,目前、友谊百货是天津市顶极商业的代表。现代化的商场硬件设施、优秀的商业服务意识、加上DUNHILL、LANCOME、BURBERRY、LAGERFELD、PAUL&SHARK、HUGO BOSS、ANNEKLEIN、ACTIFIES、KENZO、ZEGN
6、A、BALLY、GIVENCHY等国际一线品牌的入住成就了友谊百货鲜明的名牌形象 而友谊商城的弱势也较为明显，国际顶极品牌（一线约8%二线约15%）的总体比例相对偏小、其余都是国内一、二甚至是三线品牌，品牌之间的悬殊落差使得商品组合的连续性产生断层，消费群体的延伸扩展受到阻碍；同时，过低比例的高端女性品牌（约1% lancome/burberry）和整体档次偏低的化妆品在一定程度上排斥了部分以自我消费为目的的女性消费者,竞争项目分析,品牌连续性断层,化妆品牌档次偏低,女性高端商品偏少,无休闲空间,优势,劣势,人流量稀少,位置偏离市中心,11,成熟女性商业代表伊势丹,天津伊势丹是以高端和中高端的
7、时尚类、成熟类女性为目标市场的高级百货。凭借其优秀的化妆品品牌组合、女性服饰品牌组合，以精准的女性定位使得天津伊势丹在过去超过10年的时间里一直都能走在天津百货业的前端。当然天津伊势丹能够及时适应市场的变化，合理调整商品组合也是其优势之一 当然、其劣势方面也有如：较小的面积规模导致品牌容量小，单品牌面积小（影响品牌形象），过多地追求利润导致合作条件提升、也因此放弃了不少好的品牌，当前伊势丹的策略是在每个业种里面只用一两个好品牌做点缀、以此拉伸整体档次。,竞争项目分析,10年的经营历史,与周边商业错位经营,鲜明的时尚高端形象,地处成熟商圈,充满现代感的氛围,成熟的管理体系,合作条件高,品牌容量小
8、,好品牌只是点缀,单品牌面积小,优势,劣势,男性商品偏少,餐饮环境较差,12,年轻时尚商业代表津汇,津汇广场是天津市年轻人喜好的时尚商业代表。其主要目标市场是学生、普通白领、以及其它消费观念比较前卫的年轻消费者，属于中端消费水准定位。 准确的中端定位使得津汇与高端定位的伊势丹形成有效的错位竞争局势；在建中的轻轨站将再次提升津汇广场的地理位置优势；餐饮娱乐、购物休闲一体化的服务为年轻的消费者提供了丰富的消费选择 但是津汇整体定位相对偏低，管理体系相对混乱，商场整体环境及分布布局的档次不高。因此、津汇广场对中高端及以上市场的影响相对偏小,竞争项目分析,优势,劣势,准确的市场定位,餐饮及休闲环境好,
9、商品比较单一（休闲）,办公白领及学生群体大,整体定位偏低,硬件设施新内部空间舒适,商场整体规模大,特卖区规模过大,商业布局体系稍显混乱,整体市场定位,第四篇,14,国际商场整体市场定位,市场需求的挖掘、竞争性项目的分析，结合到国际商场的各类宏观及微观的因素，国际商场的整体定位也随之而生： 甲区： 以国际一、二线品牌为目标商户； 以2850岁、成功、高收入、消费观念比较前卫的贵族人士及其家庭成员为目标消费群体，并以男性为主导消费； 以时尚小件奢侈品消费为目标市场，打造天津顶极消费空间； 并分别以友谊商厦和伊势丹为直接竞争者和间接竞争者。 新厦： 以国际二线、国内一线品牌为目标商户； 以2545岁
10、、企业中高层、时尚、较高个人收入、消费观念比较现代人的金领一族为目标消费群体，并以女性为主导消费； 以时尚商品和时尚服务消费为目标市场，打造中高端消费一站式解决方案； 并分别以伊势丹和麦购为直接竞争者和间接竞争者。,整体市场定位,15,其它,滨江购物中心,天津百盛,女人街购物广场,国际商场整体市场定位,市场定位模型示意图,整体市场定位,麦购广场,国际商场甲区,国际商场新厦,友谊商厦,伊势丹,津汇广场,顶极 高端 中高 中端 中低 低端,商业主题策略,第五篇,17,国际商场主题商业诉求,商业主题：“重现一段历史、重拾一种文化、重塑昔日辉煌” 主题解析： 欧式风格的建筑设计与西开教堂交相辉映，融合
11、18年的经营历史为国际商场积累了丰厚的文化底蕴。 国际商场昔日的辉煌培养了一大批忠诚的客户。当初的他们是改革开放以来第一批成功者，他们可能代表了当时的最高收入人群、最高素质人群、最前卫消费观念人群，在他们拼搏与成长的18年里与国际商场结下了深厚的感情。而今的他们或已官运亨通、或已经济富裕、或已儿孙满堂地过着幸福而平凡的生活 国际商场可能已为他们孕育了一个梦想，他们期望再现那段历史、他们想感受那种文化、他们更想体验国际商场昔日的辉煌，因为那可能是他们昔日未实现的梦想，因为或许在他们心中只有国际商场才配成为天津最高档的消费天地 国际商场将依赖其深厚的文化底蕴、世界顶极的品牌文化、国际先进的管理理念
12、，为昔日友人重现一段历史、重拾一种文化、再造今日辉煌,商业主题策略,消费群体挖掘,第六篇,19,目标消费群体的构成,甲区：由整体市场定位我们确定的消费群体是新兴贵族人士及其家人。根据市场调研分析，此类人群的构成包括： 国际商场过去18年所积累的忠诚消费群体及其朋友 伊势丹高端女性消费者背后的家庭及其高端朋友的家庭 友谊商厦现有消费群体背后的家庭及其高端朋友的家庭 五大道洋房别墅区的贵族家庭及其高端朋友的家庭 体院北居住区的高端家庭及其高端朋友的家庭 梅江生态居住区高端家庭及其高端朋友的家庭,消费群体定位,国际展览中心周边高端差旅人群,甲区目标消费群体,伊势丹,友谊商厦,五大道,体北居住区,梅江
13、居住区,关系网络高端家庭,2850岁男性偏多,事业成就,8000元以上的家庭月收入,消费观念前卫,国际商场忠诚客户,20,目标消费群体的构成,新厦：由整体市场定位我们确定的消费群体是现代时尚金领一族。根据市场调研分析，此类人群的构成包括： 国际商场过去18年所积累的忠诚消费群体及其朋友 伊势丹中高端女性消费群及其中高端朋友 麦购广场中高端消费群体及其中高端朋友 甲区主流消费群体的消费延伸 南京路沿线商务办公区域企业中高层管理人群 小白楼周边商务办公区域企业中高层管理人群及政府官员,消费群体定位,滨江路沿线中高端消费群体,新厦目标消费群体,伊势丹,麦购广场,国际商场甲区,南京路商务,小白楼商务及
14、政府,中高端关系人群,2545岁女性偏多,企业中高层或政府官员,3000元以上的个人月收入,消费观念时尚现代,国际商场忠诚客户,业态组合策略,第七篇,22,整体商业形态的构成,甲区：,业态则和策略,本层比例 甲区比例 区域面积（m2） 1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件 70% 15% 896 品牌男女鞋 15% 3% 192 品牌皮具 5% 1% 64 钟表首饰 5% 1% 64 珍品私藏 5% 1% 64 2F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女装及配件 60% 13% 792 品牌男女鞋 20% 4% 2
15、64 品牌配饰礼品 20% 4% 264 3F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服饰 50% 10% 564 品牌休闲服饰 30% 6% 338 品牌配饰眼镜 20% 4% 226 4F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 品牌家居床上用品 60% 11% 677 家居摆设及工艺礼品 40% 8% 451 5F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名贵家具 100% 20% 1195,23,整体商业形态的构成,新厦_1：,业态则和策略,本层比例 新厦比例 区域面积（m2） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线
16、品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋 70% 6.9% 1664 进口小家电 30% 3.0% 713 1F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装 55% 7.9% 1904 化妆/护肤系列 15% 2.2% 519 黄金珠宝首饰 15% 2.2% 519 品牌快餐（必胜客） 7% 1.0% 242 时尚超市（屈臣氏） 5% 0.7% 173 星巴克/哈根达斯 3% 0.4% 104 2F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服饰 40% 6.8% 1612 职业服饰 30% 5.1% 1210 时尚女包 8
17、% 1.4% 302 休闲餐饮 22% 3.7% 900 3F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰 30% 4.0% 965 少淑女服饰 20% 2.7% 644 少女服饰 10% 1.3% 322 孕妇服饰 5% 0.7% 161 内衣服饰 10% 1.3% 322 服饰配件 20% 2.7% 644 咖啡休闲特区（带露台） 5% 0.7% 161 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等,24,整体商业形态的构成,新厦_2：,业态则和策略,本层比例 新厦比例 区域面积（m2） 4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13
18、% 品牌男装系列 70% 9.1% 2252 品牌男鞋系列 10% 1.3% 322 品牌男式箱包 10% 1.3% 322 品牌服饰配件 10% 1.3% 322 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等 5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100） 70% 9.4% 2253 品牌休闲服饰 30% 4.0% 965 6F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 推广特区 20% 2.2% 517 特色餐饮 75% 8.1% 1940 休闲餐厅（带露台） 5% 0.5% 129 7F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty1
19、00）100% 8.0% 1923 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆,目标品牌定位,第八篇,26,整体品牌策略综述,目标品牌定位,在确认国际商场品牌策略之前，我们不妨先看看几个竞争者的品牌组合 友谊 品牌档次 比例 主力价格范围 主力面积范围 其他 国际一线 10% 1500元以上 100150平方米 男80%，女20% 欧美80% 国际二线 20% 10003000元 60100平方米 东南亚(港日)20% 男40%，女60% 国内一线 40% 8001500元 3050平方米 女性居多 国内二线 30% 3001000元 2040平方米 伊势丹 品牌档次 比例 主力价格范围 主力
20、面积范围 其他 国际一线 10% 1500元以上 20m2（化妆品) 欧美 50% 国际二线 10% 10003000元 3040平方米 东南亚(港日)50% 男40%、女60% 国内一线 45% 8001500元 4060平方米 男30%、女70% 国内二线 35% 3001000元 2040平方米 男30%、女70% 津汇 品牌档次 比例 主力价格范围 主力面积范围 其他 国内一线 60% 8001500元 6080平方米 男40%、女60% 国内二线 40% 3001000元 3550平方米 男40%、女60%,27,整体品牌策略综述,目标品牌定位,从整体来看，甲区主要以国际一、二线品牌
21、为主，新厦主要以国际二线、国内一、二线品牌为主，品牌总数约306个、其中甲区54个、新厦252个 具体分布如下： 品牌档次 比例 主力价格范围 主力面积范围 其他 国际一线 15% 1500元以上 100150平方米 男60%、女40% 欧美 80% 国际二线 30% 10003000元 6080平方米 东南亚(港日)20% 男40%、女60% 国内一线 40% 8001500元 4060平方米 男30%、女70% 国内二线 15% 3001000元 3550平方米 男30%、女70%,28,整体业态品牌容量,甲区：,品牌容量 单品牌面积（建） 区域面积（m2） 1F 世界顶极品牌汇集区（国际
22、一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件 5 80150 896 品牌男女鞋 3 3050 192 品牌皮具 2 3050 64 钟表首饰 2 2050 64 珍品私藏 1 2050 64 2F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女装及配件 5 80150 792 品牌男女鞋 5 3050 264 品牌配饰礼品 5 3050 264 3F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服饰 4 80150 564 品牌休闲服饰 3 80120 338 品牌配饰眼镜 3 3070 226 4F 国际品牌家居用品区-1128
23、 / 19% 品牌家居床上用品 8 3080 677 家居摆设及工艺礼品 7 2070 451 5F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名贵家具 1 10001500 1195,目标品牌定位,29,整体业态品牌容量,新厦_1：,品牌容量 单品牌面积（建） 区域面积（m2） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋 25 4060 1664 进口小家电 12 4060 713 1F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装 25 6080 1904 化妆/护肤系列 12 3040
24、 519 黄金珠宝首饰 4 130180 519 品牌快餐（必胜客） 1 200 242 时尚超市（屈臣氏） 1 200 173 星巴克/哈根达斯 2 50100 104 2F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服饰 25 4060 1612 职业服饰 20 4060 1210 时尚女包 6 3050 302 休闲餐饮 1 8001000 900 3F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰 18 3050 965 少淑女服饰 10 4060 644 少女服饰 5 4060 322 孕妇服饰 3 4060 161 内衣
25、服饰 5 4060 322 服饰配件 12 3050 644 咖啡休闲特区（带露台） 1 150200 161 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等,目标品牌定位,30,整体业态品牌容量,新厦_2：,品牌容量 单品牌面积（建） 区域面积（m2） 4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男装系列 22 60100 2252 品牌男鞋系列 8 4060 322 品牌男式箱包 5 4060 322 品牌服饰配件 6 3050 322 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等 5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100）
26、 1 20002500 2253 品牌休闲服饰 13 5080 965 6F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 推广特区 1 500600 517 特色餐饮 3 300600 1940 休闲餐厅（带露台） 1 100150 129 7F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty100）5 100400 1923 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆,目标品牌定位,人流导引策略,第九篇,32,消费群体导引系统_内部,甲区内部人流导引f12,人流导引策略,F1,F2,33,消费群体导引系统_内部,甲区内部人流导引f345,人流导引策略,F3,F4,F5,34
27、,消费群体导引系统_内部,新厦内部人流导引b1f12,人流导引策略,F1,F2,B1,35,消费群体导引系统_内部,新厦内部人流导引f34567,人流导引策略,F3,F4,F5,F6,F7,36,消费群体导引系统_外部,国际商场周边人流及车流导引,人流导引策略,伊势丹,世纪商厦,津汇广场,37,消费群体导引系统_外部,目标消费群体人流导引,人流导引策略,友谊商厦,伊势丹,津汇,五大道,租金扣率建议,第十篇,39,整体业态扣率构成,甲区：,代表性扣率（%） 弹性范围（%） 1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件 15 1217 品牌男女鞋 17 15
28、20 品牌皮具 18 1520 钟表首饰 10 812 珍品私藏 12 1015 2F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女装及配件 17 1520 品牌男女鞋 18 1520 品牌配饰礼品 18 1520 3F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服饰 18 1520 品牌休闲服饰 15 1520 品牌配饰眼镜 18 1520 4F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 品牌家居床上用品 14 1318 家居摆设及工艺礼品 20 1823 5F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名
29、贵家具 18 1520,租金扣率建议,40,整体业态扣率构成,新厦_1：,代表性扣率（%） 弹性范围（%） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋 6.9% 1520 进口小家电 3.0% 510 1F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装 7.9% 1520 化妆/护肤系列 2.2% 1015 黄金珠宝首饰 2.2% 510 品牌快餐（必胜客） - - 时尚超市（屈臣氏） - - 星巴克/哈根达斯 5元/天/m2 47元/天/m2 2F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 淑
30、女服饰 20 1823 职业服饰 19 1823 时尚女包 21 1823 休闲餐饮 5元/天/m2 47元/天/m2 3F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰 22 1823 少淑女服饰 20 1823 少女服饰 20 1823 孕妇服饰 18 1823 内衣服饰 15 1520 服饰配件 21 1823 咖啡休闲特区（带露台） 3.5元/天/m2 35元/天/m2 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等,租金扣率建议,41,整体业态扣率构成,新厦_2：,代表性扣率（%） 弹性范围（%） 4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m
31、2 / 13% 品牌男装系列 16 1520 品牌男鞋系列 18 1520 品牌男式箱包 18 1520 品牌服饰配件 19 1520 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等 5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100） 6 510 品牌休闲服饰 15 1520 6F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 推广特卖区 15 1015 特色餐饮 2.5 22.5元/天/m2 休闲餐厅（带露台） 2.5 22.5元/天/m2 7F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty100） 2 1.52元/天/m2 服务包括：美容、美发、
32、美甲、美体、SPA馆,租金扣率建议,销售收入预测,第十一篇,43,销售收入预测综述,经深入分析及科学推算，我们确定如下一些结论： 第一年业绩=甲区111，720，000+新厦148，280，000+出租部分收入（5000m2） =260、000、000=2.6亿 第三年业绩=第二年业绩*（1+15%） = 第一年业绩*（1+12%）*（1+15%） 3.4亿=2.9亿* （1+15%） =2.6 *（1+12%）*（1+15%） 第一年毛利=甲区17，734，000（利率约16%）+新厦26，690，000（利率18%） +租金收入4，562，000（租金约2.5元/天/平方米） =48，98
33、6，000元=大数5千万元 第二年毛利=第一年毛利*（1+12%）=54，864，000=大数5.5千万元 第三年毛利=第二年毛利*（1+15%）=63，094，000=大数6.3千万元 三年毛利总额=166，744，000=大数1.67亿元,销售收入预测,44,整体业态区域销售预测,甲区第一年（111，720，000）：,品牌容量 单品牌业绩（天） 总业绩（年） 1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 60，000，000 品牌女装及配件 5 1000015000 25，000，000 品牌男女鞋 3 900013000 14，000，000 品牌皮具 2 70
34、0010000 9，000，000 钟表首饰 2 700010000 8，000，000 珍品私藏 1 700010000 4，000，000 2F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 25，920，000 品牌男女装及配件 5 50008000 13，000，000 品牌男女鞋 5 20004000 7，000，000 品牌配饰礼品 5 20004000 5，920，000 3F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 9，600，000 品牌男女服饰 4 30005000 5，000，000 品牌休闲服饰 3 20004000 3，000，
35、000 品牌配饰眼镜 3 10002000 1，600，000 4F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 9，000，000 品牌家居床上用品 8 10002000 5，500，000 家居摆设及工艺礼品 7 10002000 3，500，000 5F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 7，200，000 名贵家具 1 1500020000 7，200，000,销售收入预测,45,整体业态区域销售预测,新厦第一年（148，280，000_不含出租部分）_1：,品牌容量 单品牌业绩（天） 总业绩（年） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2
36、377 m2 / 10% 17,793,600 时尚女鞋 25 12001500 10,000,000 进口小家电 12 15002000 7,793,600 1F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 34，104，400 品牌女装 25 20002500 20,000,000 化妆/护肤系列 12 18002300 8,760,000 黄金珠宝首饰 4 30004000 5,344,400 品牌快餐（必胜客） 1 - - 时尚超市（屈臣氏） 1 - - 星巴克/哈根达斯 2 - - 2F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 37
37、，070，000 淑女服饰 25 18002300 19,000,000 职业服饰 20 15002000 14,000,000 时尚女包 6 15002000 4,070,000 休闲餐饮 1 - - 3F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 22，242，000 潮流服饰 18 10001500 7,553,000 少淑女服饰 10 10001500 4,196,000 少女服饰 5 10001500 2,098,000 孕妇服饰 3 10001500 1,262,000 内衣服饰 5 10001500 2,098,000 服饰配件 12 10001500
38、5,035,000 咖啡休闲特区（带露台） 1 - - 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等,销售收入预测,46,整体业态区域销售预测,新厦第一年（148，280，000 _不含出租部分）_2：,品牌容量 单品牌业绩（天） 总业绩（年） 4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 14，828，000 品牌男装系列 8 15002000 4，380，000 品牌男鞋系列 10 12001800 5，110，000 品牌男式箱包 5 12001800 2，555，000 品牌服饰配件 6 10001500 2，783，000 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、
39、眼镜等等 5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 14，828，000 运动主题特区（Sport100） 1 2000025000 8,000,000 品牌休闲服饰 13 10001500 6,828,000 6F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 7，414，000 推广特区 1 1000012000 4,000,000 特色餐饮 3 20003000 2,190,000 休闲餐厅（带露台） 1 30005000 1,224,000 7F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% - 魅力主题特区（Beauty100）5 - - 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆,销售
40、收入预测,商管推广策略,第十二篇,48,商业管理建议,消费者反映，他们在选择购物场所时第一考虑因素是服务质量，其次是商品及服务的种类，接下来才是交通状况及商场硬件设施 服务：在商业运营管理中、商场的服务永远是放在第一重要的位置。我们建议参考友谊商厦及星级酒店的服务对国际商场进行管理： 车童统一服饰、规范礼仪、主动陪同车主进行整个停车或取车的过程 商场服务员统一服饰、规范用语、保持微笑、主动打招呼、主动并耐心地为消费者导购、不歧视任何进入商场的顾客 商品：市场永远是变化着的，随着季节、气温、节假日、流行趋势、消费观念等市场因素的转变及时调整商品的种类或服务的领域。始终保持对市场的触觉，跟着市场潮
41、流随时准备调整营销策略，如此才能始终保证商品及服务的新鲜度,为消费者提供最适合于其需求的商品或服务。这一点建议参考伊势丹的营销策略 交通：主动指引消费者进入商场可以有效拉近国际商场于顾客的距离。如在关键路口设立交通指引牌；商场内部设立平面购物指南指引牌；规范洗手间、电梯、消防通道等便利指引牌等等（参考麦购）。 硬件：能有现代化的硬件设施固然是优势条件之一，但良好的硬件维护、优秀的清洁卫生、人性化的即时性服务更能让消费者感动（参考肯德基）,商管推广策略,49,商业推广计划,当前、初步确定的开业时间是新厦在05年4月中下旬开业，甲区在05年9月中下旬开业。针对国际商场的推广我们将分三个阶段来执行，
42、即招商推广、开业推广、运营推广 招商推广：针对招商的推广方式主要包括新闻发布、媒体宣传、举办招商会和大客户拜访等等。初步计划的时间安排如下 城市 时间 招商新闻发布会 天津 05年1月下旬 媒体广告宣传（新厦） 天津/北京 04年12月下旬05年3月底 媒体广告宣传（甲区） 天津/北京 04年12月下旬05年8月底 招商洽谈会（甲+新） 天津/北京 04年12月底/05年3月初 大客户拜访 天津/北京/上海 04年11月中旬05年8月,商管推广策略,50,商业推广计划,开业推广：针对开业的推广方式主要包括新闻发布、媒体宣传、现场活动表演、开业剪彩、开业促销等等。初步计划的时间安排如下 城市 时间 开业新闻发布会（新厦） 天津 05年3月中旬 开业新闻发布会（甲区） 天津 05年8月中旬 媒体广告宣传（新厦） 天津 05年3月中旬05年5月底 媒体广告宣传（甲区） 天津 05年8月中旬05年10月底 现场活动表演（新厦） 天津 05年4月底/05年5月底 现场活动表演（甲区） 天津 05年9月底/05年10月底 开业剪彩（甲+新） 天津 开业当日上午 开业促销（甲+新） 天津 开业初3个月内 运营推广：（略）,商管推广策略,目标品牌清单,附件,14,平面业态分割,附件,13,市场调查报告,附件,15,相关参考数据,附件,16,二零零四年十一月,