成都保利国际广场-市场研究及初步定位建议报告3.ppt

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1、186,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,2. 建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展 案例旅游景区度假型,丽江悦榕庄 建于2006年，2007年向游客开放酒店预订。特色在于其建筑风格、 所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑 风格又非常地方化，建造伊始就按照丽江城市规划要求把丽江古城 的建筑风格融会贯通其中，而内部则是五星级的现代化酒店设施。 五十五栋纳西式的别墅均朝东北向, 可欣赏到海拔五千六百公尺的玉 龙雪山山顶。大自然景观全部收集在丽江悦榕庄宽敞的别墅里, 三百

2、 五十英尺的宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。,187,Teresa Sapey Italy 1962,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,188,John Pawson Halifax,Yorkshi re, Great Britain 1949,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,189,Zaha Hadid,Baghdad,Iraq,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,19

3、0,David Chipperfiel d London 1953,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,191,Plasma Studio Since 1999,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,192,Victorio - Lucchino,Since,1970s,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,193,Marc Newson,Australia,1965,精品酒店最大特色独创设

4、计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,194,Ron Arad Tel Aviv 1951,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,195,J. Mariscal & F. Salas,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,196,精品酒店最大特色独创设计风格 一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。,197,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标

5、表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 结合地标观光层、精品酒店，规划高端会所保利会 做为保利集团企业接待、高端会晤场所，彰显企业“高度” 地标的塑造、以及精品酒店的打造，为打造保利会奠定了坚实的基础，可成为全国独一无二的产品，提升项目号 召力 成都高端会所相对发展落后，真正的“品质会籍”概念还没有置入高端人群 本项目顶级会所的概念，必将成为一种身份的象征，拥有保利会会籍将成为一种荣耀 运营模式：与精品酒店统一运营,主要功能 雪茄吧、顶级SPA、顶级视听、收藏品鉴赏、 高端会晤、私人宴会厅、健身设施。,198,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,

6、商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 私人商务会所发展历程,早在17世纪，英国就成立了第一家会员制俱乐部，其中会员以男性为主，这种俱乐部的设立是为了满足当 时商业社会发展过程中相同社会层次的人们为创造一种排他性的社交场所发展而来。俱乐部之所以大受欢 迎并且延续至今，是因为它能够为会员提供私密性和近距离的社交氛围。 1993年，第一个以顶级的展望为理念的会员制俱乐部-京城俱乐部正式落户北京，拉开了高级私人会所登 陆中国的历史。私人会所惟我独尊的排他性,满足了京城人士的某种潜在心理需求，落户京城的私人会所无 论规模还是数量都在大陆独占

7、鳌头。目前，在北京业界有四大会所之称，指的是京城俱乐部、长安俱乐部、 美洲俱乐部和中国会。这几个俱乐部都具有比较长的发展历史，经营和管理各个方面都日臻成熟和完善。 在近几年，随着俱乐部文化被越来越多的人所认同，各种独具特色的俱乐部也应时而生。某些俱乐部会员 卡的有效性可以延续到其国外的联盟俱乐部。,199,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 入会的管理方式,目前，俱乐部对入会的管理方式分为三种： 第一种，外资和中资合营的俱乐部，这种俱乐部一般由专 业的外资会所集团进行管理

8、。对于入会的程序审批较为严 格。比如京城、长安、中国会等为代表，均采用会员邀请 制的入会方法。想要加入俱乐部必须要有会员的提名，等 待社会各界名流组成的专业理事会对其背景和资格的考察。 俱乐部对于身份、地位、所处行业的考察也是甚为严格的。 只有在理事会严格审核并且批准后，会员交纳了入会费和 月费才能够正式颁发会籍。 第二种，申请入会人士的资格、背景不做过多要求，只需 填写入会申请表格，并且交足了年费和月费之后，即可以 成为会员。新兴的俱乐部富力会采用的就是这种低门槛的 入会方式。 第三种，当俱乐部与房地产结合在一起时，比如富力城的 富力会所，对于业主而言，只要购买了富力城的房子，即 可免费享受

9、富力会的会员待遇。,200,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 会所服务特色,作为办公室的延伸，私人俱乐部在发挥商务办公作用同时 提供了最为舒适与私密的商务洽谈与会议的环境。 俱乐部还设有餐厅、咖啡厅、游泳康乐设施。会员一旦入 会，其家属也能跟随享受俱乐部的待遇，参加俱乐部组织 的会员活动。 俱乐部不定期的组织多种形式的活动，如雪茄之夜、高尔 夫比赛、化妆舞会、总经理聚会等。目的都是为了让会员 聚集在一起，为会员提供结识更多业内知名人士的平台。 私人俱乐部的昂贵费用换来的

10、不仅仅是高档的硬件设施， 强调要让会员在俱乐部中享受到的服务优于一般的五星级 酒店的待遇。 除享受私人俱乐部的服务之外，会员资格由于可以转让也 具有投资价值。这是因为一般俱乐部对于会员人数都会设 置最高限制，一旦达到，就不再接纳新的会员，这使得许 多俱乐部的会籍具有了投资价值。例如长安俱乐部的个人 会籍从开始的9,000美元，目前已升值到2万多美元。,201,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表,香港富华集团开发 董事长全国政协委员陈丽华女士； 固定资产

11、超过50亿人民币 。,运营十周年 1996年成立； 1,500余名政经精英会员； 目前处于良好的利润增长期； 新增SPA设施投资1,000万，规模1,500平方米。,俱乐部定位 城市俱乐部，北京市最优秀的商务应酬、交际的平台。,会所描述 位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐 部，与全球250多家俱乐部联网。,主要特色 进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精 致的宫廷风格； 长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。,长安俱乐部中国最顶级的会员制俱乐部,202,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品

12、购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表,鸿艺会上海首家私人会所 澳门旅游娱乐有限公司开发何鸿燊、何鸿乐。 运营情况 以休闲娱乐见长 ； 大使馆俱乐部； 受到各国外交官员，外籍商务人士青睐； 3,500会员 （以家庭为主,50%以上为外籍）。 联谊会所 全球100多家联谊会所网络。 由AMC管理 向全国多个城市10多个项目输出管理。 俱乐部定位 商务俱乐部+住户俱乐部； 依托高档住宅区鸿艺豪苑 。 会所描述： 鸿艺会以休闲娱乐见长，在同行中又以服务取胜，去年在中国会 所里排名第一。 主要特色： 鸿艺会的英文名叫大使馆俱乐部，因为它在上海领馆最集中的淮 海中路上。,2

13、03,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,中房集团开发 西南地区全新超五星级酒店标准的纯私人会员制会馆，中房集 团投资，ALMERIA俱乐部及酒店运营管理机构管理。,限额1000名 2009年成立； 除荣誉会员与会籍会员之外，更有10多种不同的会籍种类，能够 享受会馆一切服务的会员数在营业头年内不会超过千位。,俱乐部定位 中国内陆私人俱乐部名片。,会所描述 位居成都市青羊区五岳宫街28号；紧邻文殊坊。,主要特色 除了奢华的餐厅和精美绝伦已经演化为艺术的现代化设施；拥有 一个以满足您任何需求为荣的专

14、业服务团队。 会馆建筑面积约12,000平方米,包含了餐厅、红酒雪茄音乐吧、 会议中心、客房、康体SpaQ 水疗等5大区域。,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表 成都会馆,204,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表 成都中国会所 泰来娱乐有限责任公司创立 始建于1995年； 西南地区首家高端人士聚集的国际化商务私人会所。 俱乐部定位 西南地区的商业人士创造了一种新的生活方式，并致力于为 会员搭建一个扩大社交圈的平台。,会所描述 位居成都市武侯

15、区火车南站西路8号；紧邻桐梓林高档住宅区 域。,主要特色 不仅可以参加会所举办的各种活动、研讨会，结识世界范围 金字塔顶尖的精英人物，分享有价值的资源，还可以欣赏 到世人艳羡的私人博物馆泰来画廊的经典藏品，品味悉心 珍藏的顶级红酒和名贵雪茄； 通过会所的联网俱乐部，会员在不同的国家、不同的地点均 能享受到服务。,205,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,中国富裕阶层和新兴中产阶级交际和休闲的主要场所 象征着一个国家或地区商务及社交文化的发展水平 商务概念是最主要的，备有各种会议厅等商务交流的场所

16、 营造体贴入微的商务交流环境 通过主题活动创造商务交流的机会 中西餐饮服务也是重要的业态 康体健身同样必不可少（不需要人服务的通常为免费） 会员邀请入会制（资深会员推荐理事会批准缴纳会费）,3. 保利会顶级私人会所 国内及成都案例代表 中国私人商务会所主要特征,206,地标项目屋顶层利用案例,本项目高区楼层规划建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,高区楼层规划示意打造“360成都”的整体概念,308.0,5.4 m,72F,观光层,302.6 298.4 294.2 290.0 285.8,4.2 m 4.2 m 4.2 m 4.2 m 3

17、.8 m,71F 70F 69F 68F 67F,保利会 精品酒店 转换层,初步建议占用两层 面积，约5,000 初步建议占用两层 面积，约5,000,未来可由考虑统一运营管 理会所及精品酒店，并设 置内部连通空间。,观光层单独设置电梯，可考虑在裙楼设 置转换平台，避免大量外来观光人群对 商场、写字楼、会所、精品酒店的影响。 保利会及精品酒店单独设置电梯，可以 通过地下车库及独立大堂，设置智能刷 卡进入系统等保证私密性及品质。,根据之前对写字楼硬件条件的分析，300m限高的前提下，4.2m的标准层高（避难层暂定3 层，层高3.5m），地标总层数70层。 单层面积约2,500。 观光层，做足30

18、0m限高，层高暂设5.1m。,207,建议在规划指标上能有所突破（从目前的规划指 标上，相关指标仍不完全确定），以下指标为我 们按照地块相应条件进行了初步估算。 根据项目的初步指标估算，项目可建设用地占地 指标为33,878 （根据规划示意图，此部分裙 楼面积为建筑密度要求下的可建设用地）。 裙楼24m限高（按照一般商业楼层需求，可做4 层商业面积，根据规划示意图，此部分裙楼面积 已是在扣除建筑密度要求后的可建设用地）。 以此测算，裙楼首层最大投影面积约1.8万 （含300m塔楼核心筒及大堂面积）。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成

19、都,精品购物中心,最佳开发建议,208,知名地标项目商场分析小结,城市地标项目裙楼商业具有以下特点：,物业形态,香港金融 中心,台北101 大厦,马来西亚国家 石油大厦,北京银泰 中心,中信广场,广州双子 塔西塔,北京国贸 三期,金茂大厦,540,000,456,000,20,000,3.7%,35,000,287,000,14,921,7.68%,5.2%,350,000,320,000,总体量(),294,000,254,000,880,000,139,350,76,000,71,000,商场(),52,000,33,450,所占比例,24.15%,29.92%,15.84%,10.45%

20、,14.86%,档次较高，主题鲜明,商业档次均偏高档，品牌以国际一、二线品牌为主。 有助于提升项目档次。 商业体量在7万以上的商业项目主要以一家或几 家精品百货为主力店(香港金融中心的连卡佛)配以 国际品牌的旗舰店以及餐饮、休闲娱乐业态。 而一些体量稍小的项目，为集合国际一、二线品牌 的旗舰店以及满足写字楼商务配套的的精品购物中 心，如北京银泰中心、广州中信广场。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,209,A.商业类型特性 城市综合体 集合居住、商务 及商业服务功能,B.发展商理念 塑造区域CBD核心

21、提高品质 共享绿色空间 打造城市地标，塑 造精神堡垒,D.消费人群诉求 健康生活 时尚生活 绿色生活,文化主题,地标建筑,C.商务人群诉求 顶级商务中心 便捷商务服务及 配套 企业形象标志,E.旅游人群诉求 最重要的城市名片 成都精神的代表 成都旅游第一站 最浪漫的地方,旅游主题,商业主题,以商业/文化/旅游为载体的城市综合体,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,210,本项目以顶级商务办公为起点，但是，若要做为城市最重要的亮点，覆盖成都乃至西南地区的高端 综合体，还必须融入更为丰富的商业业态。,项目商场

22、聚合政府消费、商务消费的功能，档次较高。,根据其他城市的经验，以及项目周边文化休闲项目的规划，本项目应着重文化/旅游主题业态的定位。,同时，面对竞争项目的威胁，尤其是面对南部新城站南组团的威胁，本项目在业态的选择上应充分 利用地标优势，汇集自身集客力较强的业态，与周边项目形成差异化竞争，并创造项目核心竞争力。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,211,主题店精品百货,原因及作用,与项目顶级商务办公定位相 一致 满足金字塔塔尖人群的需要 在区域市场的唯一性（一般 在一个城市只开一家）与周 边竞争项目形成差

23、异化 品牌自身的集客能力 市场稀缺业态 拥有固定的忠诚消費者，与 其它业态形成互补,日本高岛屋百货为日本最大连锁百货之 一，将于2012年开出中国大陆第一店,香港连卡佛在内部调整后在中国大陆第 一店，北京金融街。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,212,主题店精品电器,原因及作用,运营模式教传统电器卖场更 为人性化 符合项目精品购物中心的氛 围，更加注重服务及产品的 品质 提倡体验式消费 服务附加值较高 将成为中高端消费群体的主 流消费场所,BEST BUY,FNAC,项目指标,功能定位,业态定位,空

24、间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,213,主题街区国际名品街（国际知名品牌成都旗舰店）,原因及作用,成都缺乏一个品牌形象展示 及品牌集聚的区域 品牌区域旗舰店已成为品牌 拓展的重点 项目城南国际新城代表未来 商务CBD核心，代表未来富 人集聚的方向 区域文化旅游、休闲度假项 目以及本项目地标价值的带 动将提升区域的旅游价值， 将对品牌旗舰店的形象展示 和销售起到较大的支撑,从LV、GUCCI到ZARA、H&M，享受的是来 自国际化成都带给我们的消费味觉。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务

25、办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,214,主题街区品牌展示厅,原因及作用,随着城市经济的发展，更多 品牌关注西部市场、聚焦成 都市场，因此项目商业裙楼 也有可能引进对展示功能要 求较高的品牌，做为形象展 厅 品牌展厅大多以展示，文化 推广为目的，不直接销售 同时，在一个城市，品牌展 厅通常只选择最高端的物业 品牌展厅同样拥有较高的付 租能力，同时是对项目品质 的提升,Aston-Martin-Showroom,宾利成都展厅（香格里拉）,松下在北京新光天地的展厅,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建

26、议,215,主题街区美食广场（可设置在地下并与地铁通道互动）,原因及作用 满足不同层面消费客群的需 求（未来地铁人群、旅游人 群、广场人群等） 完善项目功能 为办公人群提过良好配套 地下部分与地铁连通，但不 是地铁站直接上盖，且连通 通道长度在200m以上，因此 做地铁商铺的可行性较小， 暂时不做此考虑。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,216,生活主题精品超市,原因及作用 项目高端定位不适宜做超市大卖场 完善项目功能 为项目提供完整的生活配套 利于商业氛围的营造 固定的忠诚消费者 利于招商的顺利进行

27、 稳定经营 提升项目档次和品位 市场稀缺业态,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,217,生活主题健康生活,原因及作用,大量消费群体存在 健康生活概念,可考虑业态： 体育运动用品专卖店 户内运动场 以体育运动为概念的餐厅、酒吧 等 健身会所、桑拿SPA,美容食品运动 = 健康生活,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,218,原因及作用 汇集人气效果明显 人流互动，延长人流逗留时间 休闲氛围打造，为消费者提供良 好的购

28、物休闲场所 吸引日间消费人流 提升项目的经营品位和档次 成都影院市场发展相对缓慢，硬 体提交相对落后，必将有更新换 代的过程,文化/旅游主题星级影院,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,219,文化/旅游主题24小时书店,有这样一家书店，是读书人的福气，也是一座城市的骄傲。 知识无终点，读书不打烊。,台北的诚品书店以它独特的经 营方式、独特的书店文化，带 给社会大众一种精致高贵的选 择，带给这个城市一种体面和 尊严。当然，精致高贵指的并 不仅是书的包装、书的内容、 书的价格，更是一种环境、一 种气氛、一种

29、向往。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,220,观景平台转换层（商业裙楼顶层） 项目塔楼部分要打造观景层，为保证人流到达及疏散，一般在裙楼顶层屋面设置转换层。, ,金融机构 转换层可衔接塔楼，作为塔楼的金融服务配套，设置银行等机构，同时便利购物中 心的金融服务功能 纪念品专卖 针对旅游观光人群，可设置旅游纪念品专卖 成都百年老店坊 川菜是享誉世界的美食，借助本项目的地标性，将川菜发扬和传承，同时，亦将受 到消费者喜爱 ”坊“意为街市，可考虑在建筑型态上进行再现和还原，实现古老与现代的交汇 Lange

30、Bar 高端人群的专属空间 第五立面 以生态、科技为主题打造城市“第五立面”,屋顶层,Lange Bar,城市第五立面,金融 服务,旅游纪 念品,名人 馆,成都老店坊,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,221,文化/旅游主题川菜老店坊,与餐饮协会及商业协会合作， 针对知名餐饮品牌招商 并通过政府及民间组织获得相 应的”称号“及”授牌“ 增加项目的文化及旅游功能,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,222,文化/旅游

31、主题Piano Bar & Music Bar & Lange Bar,成都娱乐业发达，但是缺乏真 正的品质场所 本项目要营造的是五星级酒店 无法给予的自然、高雅，低调 奢华 Piano Bar & Music Bar & Lange Bar,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,223,文化/旅游主题四川名人馆,四川文明展示厅（蜀都文化博物馆）,四川/成都名人馆,四川/成都名人倍出，但大多在异地 发展 四川/成都人凝聚力、归属感的体现 对家乡的亲情，对作为四川/成都的 自豪感,主题文化馆概念，突出项目文化

32、理念、 教育功能 展示四川过去/现在/未来 可以和政府/文艺团体/艺术院校合作 诸葛亮。李白、杜甫。郭沫若、巴金。 邓小平。刘永好。,从文人墨客到政坛领袖，再到现代商界精英，四川名人辈出。,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,224,文化/旅游主题”第五立面“,在建筑学领域，屋顶被称为“第五立面”。随着高层建筑越来越多，“第五立面”也愈发显得重 要，更加频繁地进入人们的视野。, ,第五立面 以生态、科技为主题打造城市“第五立面” 赋予建筑物更多生命力 对屋顶平台其他业态起着画龙点睛的作用,项目指标,功能定

33、位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,225,现有规划条件商业裙楼规划,按照目前的规划条件，我们根据我们所了解的商家选址要求，对项目进行初步的业态布 局。 根据以上初步布局，很难落实我们认为项目应该具备的丰富业态，项目主题及特色不明 显，竞争优势较弱。 商业裙楼部分的开发将直接影响项目整体的地标打造及运作，因此，我们建议本项目商 业裙楼部分按照传统的购物中心模式进行开发，打造特色主题购物中心，服务更为广泛 的人群，以推动区域价值的提升。,北侧,南侧,东侧,西侧,西南侧至东北侧 档次由高到低 经营业态由静到动,东北侧至西南侧

34、 档次由低到高 经营业态由动到静,大型餐饮/娱乐,国际精品,品牌旗舰店,精品酒店,电影院 KTV,儿童职业体验,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,226,规划调整建议商业裙楼规划,项目指标,功能定位,业态定位,空间布局,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,建议一： 308m地标集中式商业裙楼 建议：将围合式商业裙楼可建筑面积集中，修建集中式购物中心，以避免围合式带来的商 业经营影响。 围合式的商业空间不符合国际上的商业空间规划惯例，与消费者对购物中间的需

35、求有一 定差异； 中心广场近4万，以围合式的布局，造成消费动线过长，选逛舒适性较差； 将商业集中，对资源利用性更强，同时可将公共广场完全开放，形成共享空间，有利于 地标打造以及周边地标打造； 在规划指标范围内，减少对建筑密度指标的使用需求，创造更多空间。,227,空间布局商业裙楼规划,集中式商业将有机会将项目打造成为一个主题明显，功能完善的精品购物中心，在成都 地区具备独有性 结合项目整体规划，未来招商及运营工作有非常大的保障 单层面积暂定1.1万（不含写字楼核心筒），总体量约70,000,32.4,5.2 m,第五立面,6F,金融 服务,纪念 品,名人 馆,成都老店坊,Lange Bar,2

36、7.2 22.0 16.8 11.6 6.4,5.2 m 5.2 m 5.2 m 5.2 m 6.4 m,5F 4F 3F 2F 1F,健康生活馆(健身、 spa。） 24H书店 名品街 名品街,大型餐饮 休闲餐饮 精品电器 名品街 展示厅,-6.0,6.0 m,生活服务,B1,精品超市,中西式快餐/ 简餐,美食街,餐饮娱乐 餐饮娱乐 国际都会,影院 精品百货 精品百货 精品百货,空间布局,业态定位,功能定位,项目指标,顶级商务办公,360成都,最佳开发建议,精品购物中心,地标表现,商业综合体,地标建筑,228,空间布局商业裙楼规划,Total,70,000,以上面积根据对应商家一般 选址面积

37、要求进行测算 总建筑面积约70,000,空间布局,业态定位,功能定位,项目指标,顶级商务办公,360成都,最佳开发建议,精品购物中心,地标表现,商业综合体,地标建筑,229,购物空间环境创造示意,230,地标项目开发总指标,1.项目开发建议,2.财务测算,3.项目投资可行性（财务平衡）建议,功能分区,楼层,单层面积(),层数(层),总面积(),可租赁面积(),观光层,1,72F,2,500,2,500,2,500,会所,5,000,70-71F,2,500,2,5,000,精品酒店,5,000,2,2,500,68-69F,5,000,写字楼标准层（含避 难层） 写字楼（裙楼）,152,500

38、 12,000,7-67F 1-6F,2,500 2,000,61 6,142,500 0,（写字楼可出租面 积，不含避难层） （避难层暂定4层） 大堂及核心筒，及部 分配套设施,8,000,1,8,000,6F,7,000 44,000 11,000 4,000 3,000 17,000 17,000,1 4 1 1 1 1 1,5F 1-4F B1 B1 B1 B2 B3,7,000 11,000 11,000 4,000 3,000 17,000 17,000,17,000,B4,1 地上72层 地下4层,17,000 含地下305,000,地上面积236,000,70,000 54,0

39、00,（商场可出租面积， 含B1商业） （地下车位面积积， 车位1800个）,裙楼 地下,商场 设备及物流平台 地下停车场,塔楼,54,000 ,1800 个,2,400 ,80 个,30.00 /个,0.80 个/100,10,000 ,酒店/会所,16,800 ,560 个,30.00 /个,0.80 个/100,70,000 ,商场,34,200 ,1140 个,30.00 /个,0.80 个/100,142,500 ,写字楼,车位面积 0,600 ,车位数 20 个,车位面积（规范要求） 30.00 /个,车位配比（规范要求） 0.80 个/100,面积 2,500 ,车位配比计算 观

40、光层,中间楼 层及低 楼层 （对外 租赁部 分）,保利集 团总部,观光层,保利会,精品酒店,B1-6F 精品购物中心,6F,72F,67F,B2-4F 停车场,1F,B4,顶级商务办公,360成都,最佳开发建议,精品购物中心,地标表现,商业综合体,地标建筑,231,开发周期,根据类似地标写字楼开发特点，项目建设开发周期为4年左右，加上工程前期时间，一共4年零10个 月，即2010年1季度2014年4季度。 项目施工启动前后至项目交房时间节点： （1）、2010年8月15日完成施工图设计； （2）、2010年9月5日完成招标工作； （3）、2010年10月7日完成施工准备工作； （4）、2010

41、年10月10日开工建设； （5）、2014年10月1日交付使用。,1.项目开发建议,2.财务测算,3.项目投资可行性（财务平衡）建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,232,运营模式及租赁价格,项目只租不售 根据地标项目的打造经验，以及保利集团的开发目标，为保证地标项目品质的塑造以及未来灵活的运营管控， 地标项目将整体持有考虑，只租不售。 根据项目的规划条件，地标项目可对外出租面积主要分为：,1.项目开发建议,2.财务测算,3.项目投资可行性（财务平衡）建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建

42、议,233,运营模式及租赁价格写字楼租金预测,项目名称,地理 位置,规 模,硬件 设施,周边 环境,商务 氛围,商务 配套,交通 条件,品牌 形象,物业 管理,开发商 知名度,总 得分,当前 租金,本项目 参考租金,参考 系数,折算后 租金,满分值,10,10,10,10,10,10,10,10,10,10,100,香格里拉 汇日央扩 力宝大厦 中环广场 时代广场,7 8 7 8 8,8 7 6 7 7,8 7 7 6 7,7 7 6 7 7,6 7 6 8 8,6 7 6 7 9,5 7 6 6 7,8 7 7 7 7,8 7 6 8 8,7 6 7 8 7,70 70 64 72 75,1

43、50 130 95 95 100,163 141 113 100 101,0.25 0.15 0.05 0.05 0.1,40.71 21.17 5.64 5.01 10.13,威斯顿联邦大厦,8,6,7,6,7,7,6,7,7,7,68,120,134,0.1,13.41,城市之心 冠城广场 川信大厦,8 7 8,7 7 7,7 6 6,7 5 6,8 6 7,7 6 6,7 6 7,6 6 6,6 6 6,6 6 6,69 61 65,100 85 85,110 106 99,0.1 0.025 0.025,11.01 2.65 2.48,国航世纪中心,8,8,8,7,7,7,5,8,7,

44、7,72,100,106,0.15,15.83,本项目,5,10,9,6,5,6,9,9,8,9,76,1,128,本项目写字楼部分的租金测算，我们采取市场权重分析比较法 选取成都10栋甲级写字楼与本项目进行比较，得出本项目当前的可参照租金 本项目单项参考租金对照项目当前租金（对照项目总得分/本项目总得分） 本项目综合可参照租金单项参照租金参考系数,以目前（2009年）项目基地条件进行测算，写字楼租金为128元/月,1.项目开发建议,2.财务测算,3.项目投资可行性（财务平衡）建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,234,运营模式及租赁价格

45、写字楼租金预测,在2005年至2008年间，成都市甲级写字楼的年平均增长幅度为13.9%。 但是由于成都05-07年的供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此 未来35年涨幅应该小于此平均值。 项目所在区域虽然未来供应项目较多，竞争较大；但项目地标性质的特殊性，决定了项目的品质不会等同于周边 项目，因此项目未来租金水准较高。,1.项目开发建议,2.财务测算,3.项目投资可行性（财务平衡）建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,根据之前吸纳量的推估，项目租赁去化速度预估如下：,235,商场租金测算,按照可出

46、租面积整租运营商计算,备注：对比项目租金构成为基本租金+项目净利润提成，本项目参考租 金也包含这两部分。租金收益测算在假定运营费用与物业管理费用相 等的前提下测算。,类别 位置 商业规模 区域市场成熟度 外部交通便利度 硬体条件 交通动线 业态丰富程度 未来支撑 周边居民消费力 管理团队 系数调整 平均租金（元/月）,新世界百货 -5% 5% -10% 3% 2% 5% 2% -2% 3% 2% 5% 80,时代百盛 -3% 5% -9% 3% 2% 3% 3% -2% 2% 2% 6% 75,太平洋百货 （春熙店） -5% 8% -10% 2% 3% 3% 3% -2% 2% 2% 6% 8

47、3,调整后平均租金（元/月）,84,79.5,87.98,本项目参考租金（元/月）,83.83 （起租金额）,运营模式及租赁价格商场/观光层/会所/精品酒店/停车场 租金预测,3.项目投资可行性（财务平衡）建议,2.财务测算,1.项目开发建议,顶级商务办公,360成都,最佳开发建议,精品购物中心,地标表现,商业综合体,地标建筑,236,项目投资估算估算说明 （一）项目建设周期,对于该项目的建设，根据规划设计，本方案的建设期定为4年，从2010年开始。,（二）投资估算说明,1.投资估算依据,1）根据国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数对投资估算编制深度的要求，按照保利集团提 供的相关资料，

48、采用近似工程扩大指标和有关定额、相关价格进行编制；,2）根据项目初步指标所确定的建设内容和工作量。,2.本测算将地标项目开发的住宅地块项目（200亩）和地标项目（182亩）分开测算投资和收益指标，再计算 综合指标，目标是达到盈亏平衡。,3.总投资估算内容,房地产开发项目总投资包括建设投资和建设期利息。具体指标为土地成本、前期工程费、建安费用、基础设 施费用、维修基金、工程建设其他费用、预备费用和建设期利息。,4.本项目投资估算假设,为了计算方便和科学，我们将项目的分析期假设从2009年年末开始，投资发生后，不再作价格调整。,固定资产投资估算价格的确定，参照成都市类似工程项目的相关的概算指标，并

49、以目前建筑市场平均价格水 平按投资年份调整后采用。投资发生后，同样不再作价格调整。,1.项目开发建议,2.财务测算,3.项目投资可行性（财务平衡）建议,地标建筑,商业综合体,地标表现,顶级商务办公,360成都,精品购物中心,最佳开发建议,237,投资成本估算明细表地标配套200亩住宅项目,合计,住宅,平均,住宅,一,土地款,1,562,1,562 -,1,413,61,619,781 -,62,400,开发前期费,二,80,80,-,72,3,148,40,-,3,188,三,建筑安装工程费,2,188,1,738,2,388,1,788,68,575,1,194,78,960,9,191,红线内配套费,四,361,181,14,250,327,-,361,-,14