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1、,物业管理创新经营,经营之道 物业管理,运筹帷幄 决胜千里, 冰山理论 可见的部分只有1/8，而7/8的部分都存在于水底。,盈利的物业公司占39.7%,盈利企业年平均利润额82.1万元,物业管理经营现状,物业管理是21世纪初最有价值的投资领域之一,世邦魏理仕 2008全年营业收入达51亿美元。用08年12月31日美元对人民币的汇率6.8346计算，相当于348.56亿元人民币。, 08年，深圳物管行业GDP为167亿，企业1238家，从业人员近20万人 中航地产公告：2008年物管业务营业收入4.32 亿元。, 数据对比,物业管理经营之道,业主误区,房地产业误区,社会误区,物管行业认识误区,误
2、区,误区,误区,误区,误区,误区,的认识误区 物业管理经营,物业公司误区,把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识、信息等有形资产和无形资产等，都作为经营的对象，通过对其综合运营，达到资本的最大限度保值、增值。, 物业管理资源 经营的概念,物业管理经营之道,物业 管理资源 经营,物业管理 资本经营,物管文化 资源经营,物业资源 的经营,业主资源 的经营,物业管理 常规经营,物管公司 资源经营, 物业管理资源经营的分类,王荷：,物业管理常规经营,物业公司资源经营,物业资源经营,物管文化资源经营,业 主 资 源 经 营,物业管理资本经营,各类经营资源间的关系,物业管
3、理常规经营, 常规经营的概念 物业管理企业按照物业服务 合同的约定，向业主提供服 务并收取服务酬金。,物业管理经营之道,分 包 式,业主自营,职业经理人模式,综合服务式,共 管 式,合 作 式,分 包 式,新增: 业主自营式 南京百合华府业委会聘物业主管、保安、保洁、设备维修及财会等人员。 北京品格小区业委会 工商注册成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”，全体业主是股东，业委会主任任总经理。, 常规经营的市场形式,已有： 合作式;综合服务式(一家管) 共管式（开元国际与之平管理） 分包式,分 包 式,王荷：,发展: 职业经理人模式,【1】公共服务收入 【2】专项服务收入 【3】停车场经营收
4、入 【4】特约及多经收入 【5】其他杂项收入 （违约金、滞纳金、押金等）,全委项目管理的经营收入,物业管理经营之道, 全委项目的收费内容,1.人员费用（工资、社会保险和 按规定提取的福利费等）； 2.物业共用部位共用设施设备日 常运行和维护费用； 3.绿化养护费用； 4.清洁卫生费用； 5.秩序维护费用； 6.物业共用部位共用设施设备及 公众责任保险费用； 7.办公费用（办公用品费、交通费 、房租、水电费、取暖费、通讯 费、书报费及其它费用）；,8.固定资产折旧； 9.管理费分摊（管理多个项目所发 生的管理费由各小区分摊）； 10.经业主同意的其它费用。 【其他关注】 一.社区文化、体育活动费
5、用； 二.法定税金； 三.物业公司的酬金； 四.其他费用；如坏账准备金等； 五.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，由专项维修资金列支。,王荷：,物业服务收费管理办法、物业服务定价成本监审办法,风险控制 【好来居案】06年5月31日，南山区10岁 小学生小宇（化名）放学回家，路过 好来居大厦，被一块玻璃砸死。小宇 父母将73户业主和物业公司告上法庭。 南山区法院于07年12月20日开庭审理， 判物业公司承担30%责任，赔22万元； 业主不担责。09年2月25日深圳中院 二审，各方愿调解。 资源共享（1N） 陆家嘴物业96916呼叫中心，实现集 中调度、统一采购、标准服务。一
6、个 电话实现五个功能：报修、应急抢修 、投诉、家政服务、租赁中介。,常规经营利益 最大化的关注点,物业管理经营之道,规模化发展 服务标准与收费标准适应 人员数量与人员素质合理 服务周期与效果 提高物管费的收缴率 精打细算,节约挖潜,【非恶意欠费者的处理】 1.善待一贯良好业主 2.解释说明消除误解 3.顾全大局着眼整体 4.灵活处理外地业主 一次交清长期费用； 定期转账；代为出租 房屋租金转物业费,王荷：,收 缴 率, 提高物管费收缴率,的收缴率 提高物管费,第二步：第二次催费通知书,第一步：第一次催费通知书,拖欠上月费用，次月初走第一步。 辅以其他手段，注意方式方法,对恶意欠费者的催缴程序,
7、注明：物业公司将采取一 切合法手段维护合法权益,法律诉讼前的最后一步,第四步：起诉,第三步：送达律师函, 提高物管费的收缴率,最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条规定：经书面催交，业主无正当 理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内 仍未交纳物业费，物业服务企业请求业 主支付物业费的，人民法院应予支持。,特别关注一：物业公司尽量无过错。 特别关注二：区别对待。如欠费大户、家庭困难者。 特别关注三：有效送达催缴单，应由业主签收。,物业管理经营之道, 精打细算，节约挖潜,北京鲁能物业08年节能200万元 北京达文物业改造一小区3台锅 炉花费120万，年节约费用134.
8、4 万，一年即收回投资。 北京招商局物业改造招商局大厦 空调冷冻水系统，节费22.68万。 深圳东部物业投资632万在公寓 楼及食堂建设太阳能集群供热工 程。年少耗电223万度，年节费 151万元，4年可收回投资，且根 治煤气中毒事件。,物业管理经营之道,物业公司资源的经营, 内 涵 物业公司的财产、人员、物资、 组织、经营场所、技术、信息、 品牌、商标、专利等资源，以及 所掌握的客户资源及社会资源， 都可通过经营创造有形价值。,物业公司资源经营,王荷：,5人力资源 6自有设施设备资源 7资料类资源,1管理技术资源2品牌资源 3信息类资源 4社会关系类资源,有形资源,无形资源, 物业公司资源的
9、类别,物业管理经营之道,【关键事项与发展趋势】 1.关键事项： 专业队伍;合作方;成本控制；技术与模板 2.发展趋势: 内容向全方位发展；模式向连锁经营、技术入股、长期合作发展；服务对象关注业委会、专业公司、地域整体等,【常见模式】 1.多人驻场 2.单人驻场 3.顾问团 4.资料和技术援助 5.培训 6.综合, 管理技术资源的经营（顾问咨询）,物业管理经营之道,开元国际物业公司自2001年始，先后在近20座城市顾问项目超过1000万平方米。 万科物业1997年开展顾问业务，10年间顾问面积超1200万平米，遍及20余城市。,品牌产品有2030%的附加值。 2008年万科品牌价值181.23亿
10、元。 2007年可口可乐的品牌高达704亿美元。, 品牌资源的经营,王荷：,【经营途径】 品牌塑造确定品牌经营思路 建立品牌经营机构和经营体系 选择品牌经营方式经营实施 【经营方式】 连锁经营;品牌作价;品牌入股; 品牌租借;品牌联合;品牌扩张; 品牌授权., 品牌资源的经营,中层管理人员 将无形价值（管理 经验、技术、数据 等）有形化。, 人力资源的经营,高级管理人员 创造无形资产为主,技术人员 将技术转化为产品、 服务，走多经道路,合作伙伴 互利双赢,管理执行人员（主管） 组织落实经营计划,操作人员 提供增值服务,物业管理经营之道,资料类资源经营 公司所属设施设备经营 专业公司的经营 社会
11、关系资源的经营 公司媒介的经营, 其他公司资源的经营,王荷：,物业资源经营, 物业资源的界定 在原有设计功能外，通过经 营产生新的价值。 在流通过程中产生价值。 无效资源受时代、环境、现实、业主等多种因素制约，不能实现共全部价值。,物业管理经营之道,73年出生的江南春03.5成立分众传媒，05.7上市，身价升至 20亿RMB。08年胡润榜55亿，09年40亿。 05.10，1亿美元收 购框架媒介。06.1，3.25亿美元并购聚众传媒。, 物业资源经营之案例,王荷：,经营风险（丢失、损坏、交通事故） 车场经营的多元化（无水洗车、车饰精品等） 车位紧张的解决, 停车场的经营,王荷：,电梯广告 厅堂
12、广告 停车场广告 屋顶外墙广告 路灯广告 企业形象 其他类广告 宣传栏广告, 社区广告的经营,物业管理经营之道, 其他物业资源的经营,摆台入伙摆台；正常服务期摆台 基地建设参观考察基地，公益基地， 学员实习基地，试验基地， 影视拍摄基地等,会所经营 绿化用地再经营 仓储 信号中转放大 其他（保安亭做POS机）, 业主资源的内涵 业主拥有并通过物业管理进行经营而产生价值的资源。 业主资源可分为：固定财产资源与流动财产资源；无形资产资源（知识与社会关系）；需求资源,业 主 资 源 经 营,物业管理经营之道,【物业租赁模式】 （一）包租转租模式 （二）出租代理模式 （三）委托管理模式, 固定财产资源
13、经营通常又称为“资产经营”。 经营形式有物业销售（直销）;物业估价;物业租赁。, 业主固定财产资源的经营,王荷：,世联地产09年8月28日上市,12月12日收盘价为60.90元，以此计算， 陈劲松夫妇（持有64.02%股权）坐拥近45亿元。 公司三大业务：顾问策划、代理销售和经纪（“世联行”为品牌，进 行二手房租赁与买卖）。, 业主固定财产资源经营之案例,王荷：, 处理阶段：“二手家电经营”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”，等等。 货币资源经营：需慎重！, 业主流动财产资源的经营,郑州绿云小区物业规定进小区收废品每月要交200元。济南新世界阳光花园每年向 废品收购者收取480
14、0元的进场费。济南一有2000多户的小区，废品收购年承包费5 万元。一大型小区公开招标废品承包业务，最终成交价为8万元。,物业管理经营之道,知识资源经营形式：演出;作品营销；演讲；研发;专利;教育代理；专才聘用等。 社会关系资源经营：澄清认识；把握分寸；业主自愿；隐私保护。,资源的经营 业主无形资产,物业管理经营之道,满足业主的需求资源 经营关注点： 企业统一经营; 大型社区最有潜力； 优先项目：日常生活类、消费周期短、易损易耗品、优势特色项目、中介服务项目等。, 社区商业的经营,王荷：,电子商务 配送终端使物业管 理与电子商务交叉 参与社会电子商务 配送； 自创电子商务模式 （e好管家网）,
15、 社区网络 与电子商务,物业管理经营之道,社区网络,满足业主需求资源,07年推出的“e好管家”一站式家庭服务平台，现月交易额超千万。消费者只需通过网站、或拨10105180（我要帮您）电话，就可轻松找到合适的服务。“e好管家”不向家庭用户收费，同时负责对家政公司所提供的服务质量进行全程跟踪。 “e好管家”签约企业3万余家，遍布京、津、沪等40多个城市。业务范围涉及家政、家教、搬家、维修、婚庆、育婴早教、维修养护、汽车培训、租车订车、回收、托管、家教、做饭、婚庆、宠物服务等几十个行业，每个行业又进行细分，如家政又分为保姆、保洁、开荒等，共可分出69类细项。,物管文化资源的经营,物管文化资源经营,
16、物管文化资源经营的概念 文化产业含教育业、文化娱乐业、 体育业、出版业、传媒业、旅游业、音 像制品业、文化中介业、会展业、信息 服务业、艺术品业、艺术教育业、电影 电视业、电子出版业，等。 以物管为内容，或以物管为载体， 或以物管为途径，以达到文化产业的部 分目的，实现文化产业的部分功能。,王荷：, 书 籍 内外部需求 编撰人员 图书营销, 物管文化 资源经营例举,物业管理经营之道,内：企业人员多重需求；院校及培训机 构教材；政府、协会、研究机构等 外：社会人士；业主和业委会；相关行 业如房地产、中介、家政、商业等, 教育培训 陆家嘴物业3层办公楼，教室占 2/3，培训学员中90%来自外省市
17、内需培训 社会培训 综合性教育, 物管文化 资源经营例举,物业管理经营之道,上岗培训；内部培训；企业实需培训。诚则诚,针对业主物管培训；社区内对业主、学生再教育,物管院校 社会办学,建立社区营销渠道, 物管文化资源经营例举,物业管理经营之道, 媒 体,社会媒体(缺项很多),内部媒体,音像制品 培训教材， 影视剧等 与专业机构合作 营销渠道 租赁经营 （网上点播）, 物管文化 资源经营例举,企业策划 公关策划、广告策划 、形象策划、区域策 划、传媒策划、产品 策划、营销策划、项 目策划、品牌策划、 竞争策划、危机策划 、公关策划, 其他物管文化资源经营,王荷：,广告经营 整体策划包装;广告整合
18、宣传;开发、实施社区广告; 物业公司形象片;房地产 物管媒体广告代理;物业广 告设计与制作, 面向业主的物管文化产品很少 面向物管从业人员的物管文化产品少而单调, 物管文化的现状与发展,物业管理经营之道,物业管理资本的经营,物业管理资本经营,物业管理经营之道, 物业管理资本 经营的概念 将资本投入到可以获得更多 收益的与物业管理密切相关 的经营活动中获取增值收益, 案例(一)：万科物业与中航物业,93年6月，成立汽车美容中心；连锁店遍布市区。已转让。 97年11月，小区智能化安防系统规划、设计、施工、改造 97年12月，兼营房屋租赁代理。 01年9月，从事小区绿化工程设计、施工、改造、绿化养护
19、 02年4月，实施小区机电设备、公共设施的统一管理。 04年6月，开始从事专业化会所经营。,王荷：,中航楼宇设备有限公司；中航保安服务公司；中航物业生活服务公司；中航停车场；中航物业经营顾问公司（年经营收入过亿）中航南光电梯工程有限公司（属下有深圳唯一的大型国有电梯配件商场，主营各种品牌的电梯专用零配件、部件）, 案例(二)：开元国际与龙城物业,投资开元科创楼宇科技有限公司 从事物业楼宇智能化产品研制、 开发、生产、经营。集产品代理 、科研、生产、销售及工程施工 于一体的综合性企业。 投资山东滨州污水处理厂 总投资3300万元，占地面积6.7万 平方米，07年1月试运行。 收购一级资质物业公司
20、 从06年至今，分两次全资收购杭 州坤和物业全部股份。,04年，成立龙城投资公司,参股广东粤台房地产公司开发财智大厦 05年，投资深圳安航电子科技公司,开发、生产、销售汽车电子产品 05年，投资枫华（郑州）置业有限公司,在中原开发房地产 06年，成立深圳龙城投资集团,物业管理经营之道,物管投资特点：抗风险能力弱；投资失误涉及面广；高等级投资人才匮乏,投资原则： 投资重点放在与物业管理 主业相关的领域； 资金安全； 与有投资经验的机构合作； 企业联合降低风险； 对关联业务的熟悉会加大 投资成功的可能性。, 投 资,物业管理经营之道, 企业联合：紧密型合作，松散式联盟，网络式联合。 2004 年
21、6 月 28 日，上海科瑞物业与仪房物业签定联合发展协议。两家企业管理 资源和人力资源合并，仪房经营者自然人占科瑞股份的 20%。新公司统一以科瑞物 业公司名义运营。联合的方式，避免了重组或兼并带来的资产审核、出让、债权债 务处理等公司法规定的诸多事务。, 扩张原则：规模极限； 领域兼顾；区域化； 成本；跨区域经营。, 扩 张,物业管理经营之道, 兼并重组：既能从被兼并方得到，也能给予对方。 2006年，长城物业收购福州名城物业。2007年5月，公元物业全盘收购清远恒远兆业 物业公司。2008年6月，公元物业整体收购沈阳奥体物业公司。2009年4月，开元国 际全资收购杭州坤和物业。, 资金增值
22、经营 筹资（自有资金比例越低，投 资利润回报率就越高） 财务分析与经济活动分析 成本控制 节税, 理 财,王荷：,08年8月19日，中航物业向建行深圳分行借款5千万。9月26日，再向深圳平安银行借款1千万。两个月共借款6千万中航地产公告,莲花物业 证券投资,1.始终以实现资本最大限度 的增值为最终目标 2.资本流动才能增值 3.人是资本增值的首要目标 4.支配和使用资本比占有资本更重要, 资本经营的特点,5.最大限度地支配和使用资本，以少带多 6.面对所有行业、所有产品和整个世界市场 7.产品组合、多元经营等分散资本经营风险,物业管理经营之道, 案例之世邦魏理仕,北京地区办事处： 策略顾问部、
23、研究部、项目管理部、住宅部、办公楼服务部、工业及物流服务部、购物中心管理部、估值及咨询服务、客户拓展部、日本部、商业服务部、投资物业部、资本市场部、资产服务部。,物业管理经营之道,业务范围： 物业/设施/资产及项目管理、物业租售的策略顾问及实施、企业服务、按揭融资、买卖与租赁、物业评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。, 案例之戴德梁行,服务范围：代理，企业顾问，估价及顾问服务，住宿及服务外判，商厦及商业园，商铺及休闲物业，工业及物流，市区改革及重建，建筑顾问，投资代理，投资者顾问咨询，物业发展服务，物业管理，环球企业服务，研究及顾问，科技顾问服务，结构融资，综合住宅服务，设施管理，财务顾问，资产融资，资本运用咨询，酒店管理和顾问服务，间接投资工具；为跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商，提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案。,物业管理经营之道,资本运作：梁振英于1993年创办梁振英测量师行。2000年，梁行与英国的DTZ 及新加坡的戴玉祥产业咨询公司部分合并，组成跨国公司戴德梁行。06年底，通过换股，梁振英成为这家伦敦上市公司的最大个人股东。现任戴德梁行亚太区主席。,物业管理常规经营,物业公司资源经营,物业资源经营,物管文化资源经营,业 主 资 源 经 营,物业管理资本经营, 回顾今天讲授的内容,物 业 管 理 经 营 概 论,