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1、华瓯置业冉家坝项目 营销策划提案,重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司,一切物质依附的本质是土地 市场是土地实现商业化的前提,区域市场环境到底如何？,地块区位：渝北冉家坝花园新村片区,冉家坝片区位于北部城区西北部，北邻 九龙湖和重庆远期商务中心新牌坊，西 南接大石坝组团，东连观音桥组团。,冉家坝功能定位,建设以高尚居住、行政办公、商业贸易、高新技术为主，以景观大道、盘溪河滨水带为景观亮点以建材交易、汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要素市场和特色餐饮休闲等第三产业为特色，是设施完善、环境优美的城市新区。 在北部新城的规划中，该板块是重庆的居住、政务和外事中心，以居住和高新产业为主，具有完善的商业、文
2、化、办公等配套设施。,片区划分及市场概况,冉家坝片区市场的特点,冉家坝发展启示,中原观点： 随着冉家坝片区各类配套设施的完善、市场成熟度的提高、产品形态的多元化和片区物业档次的提升，片区房地产市场可向纵深化发展，并成为楼市热点。,区域住宅市场发展机会,1、北部新城房地产市场持续、稳健的发展 2、冉家坝片区未来发展前景看好 3、花园新村片区的房地产市场发展成熟，供需两旺,区域市场影响力,总而言之，言而总之,冉家坝片区正面临着良好的发展机遇，但机遇总是与挑战并存的，区域的发展也为个盘的开盘增加了巨大的竞争压力！ 目前是一次较好的切入机会，把握市场的发展动态，找准合适的角度进入，将决定个案的发展前途
3、！,角度不同，决定视野不同！,房地产是个大舞台， 每个人的角色定位不同， 但首先必须认识“你”是谁？,充分的自我认识， 必须建立在客观的基础上！,项目SWOT分析,优势点（S） 靠近金岛花园片区，周边有 一定的生活配套可以依托；,项目SWOT分析,劣势点（W） 地块规划容积率较高，影响舒适度； 片区属于发展阶段，目前尚未成熟； 周边住宅主要以安置房为主，区位档次形象较低； 项目体量不大，无法形成规模效应； 开发商知名度低，缺乏品牌号召力；,项目SWOT分析,机会点（O） 随着主干道的即将建成通车，未来交通通达性优势非常明显； 片区中高尚住区的规划，为本案的发展提供了良好的空间。 重庆地产龙头企
4、业龙湖的开发，必将快速带动片区的发展，本案将同期受益；,项目SWOT分析,威胁点（T） 地块周边紧邻规划中的立交桥、且靠近厂区，未来存在一定的噪音及灰尘污染； 冉家坝潜在项目较多，增加竞争威胁； 北部片区高品质楼盘的大量供应，对花园新村版块造成一定的冲击,综合上述分析，基本上 可以得出如下几点结论,开发商缺乏品牌号召力； 地块内没有核心的景观资源优势； 大于2.5的容积率,决定了产品的特性; 若是牵强的开发高档楼盘，容易陷于与龙湖的直接竞争，很明显，本案缺乏核心优势;,结论一：本案不适合开发高档楼盘,特别是市政配套的即将完善，特别是交通主干道的通车,必将为项目的发展提供一个广阔的空间,结论二：
5、区域的发展将为项目带来直接的利好机会,本项目在后期推广过程中，应强调龙湖对区域发展的利好趋势。,结论三： 龙湖500亩项目的开发，将顺势带动本案的开发、销售。,跳出市场做市场！ 差异化的开发战略是决定本项目跳出区域 影响力，实现跨区域辐射的重要前提 反之，难免淹没在龙湖的“光环”之下！,结论四： 差异化的开发战略，决定本项目的发展空间,龙湖不是唯一！,因此，决定本案发展空间的核心有2点,第一点：交通设施何时完善？ 交通设施是决定本案是“城里人”还是“郊区人”的重要条件！ 第二点：如何与龙湖项目形成互动，并避免正面的“交锋”？ 合理整合自身资源，与龙湖形成差异化的开发策略，是本案突破发展瓶颈的关
6、键！,龙湖冉家坝项目基本资料,产品定位,中原建议：,纯粹的青年独立社区,定位依据,1、差异化定位，不走寻常路 渝北（包括冉家坝）目前供应的物业形态丰富，除了高档楼盘外，同档次楼盘多数以大众居住型为主，市场同质化竞争激烈。 精准的定位，有利于锁定有效的目标客户群，并突显楼盘差异化特色。,定位依据,2、纯粹的“青年社区”有一定的市场空白点 目前重庆（包括渝北）供应的以面向青年置业群体为主的楼盘，鉴于地段的因素，一般以单栋的高层为主，缺乏综合性的配套。 纯粹的“青年社区”容易引起年轻购房群体的情感共鸣，且社区更有心理的“归属感”。,定位依据,3、不但避免与龙湖项目正面竞争，而且还能最大化利用龙湖项目
7、对区域市场的效应 本案与龙湖项目仅一路之隔，龙湖的启动，必将带动区域的市场发展。但本案若是选择与龙湖雷同的定位，则很容易陷入被动的竞争局面。 反之，若是采取完全相反的定位，则有利于借“龙湖”的势，实现成功开发。,定位依据,4、市场同类产品的成功先例 花园新村片区一带，“金岛E-HOUSE”、“芳草地”、“新城丽都”等项目的小户型项目均取得了较为理想的销售业绩，消费者对区域内的小户型公寓已经形成了一定的认同感，市场基础较好。,定位依据,5、“青年社区”同时兼具投资的功能，符合区域未来的发展趋势 “青年社区”主要产品为小户型，除了具有基本居住的功能外，亦可作为投资，与区域未来较好的发展趋势相符。,
8、定位依据,6、交通干道噪音污染对青年群体的影响相对较小 本案紧临未来的交通主干道，道路建成通车后，噪音污染是难以回避问题之一。相对而言，青年群体对噪音污染的影响相对要弱些。,定位依据,7、项目规模比较适合纯粹的社区物业定位 本项目的占地规模为50亩，规模不大，也不算太小，比较适合开发为纯粹的小区型物业。 既不会因为体量过大，产生客户群狭窄的问题，而且容易发挥社区物业的优势。,定位依据,8、有利于短期内实现开发商的品牌塑造 作为一家知名度较低的开发商而言，开发具有独特个性的楼盘，有利于在短期内迅速建立企业的品牌形象。,定位依据,9、跳出市场做市场，实现利润最大化 独特的产品定位，再加上个性化的包
9、装推广，利于将楼盘的影响力从区域市场跳脱出来，辐射重庆整体市场，实现项目开发的利润最大化。,目标客户群定位,毫无疑问， “独立青年社区”的目标客户群体 自然就是年青的购房群体,但是， 年青购房群体也是有一定的分类的？！,中原认为的 年青群体分类,第一种类型年轻人的特点,刚从大学毕业参加工作，对社会需要有一定的适应过程； 属于典型的“三低”人员，即资历低、工资低、职位低； 基本能够独立，但部分群体对家庭还存在“半依赖”状态； 不管是心理上还是经济上，尚不具备购房的条件；,第二种类型年轻人的特点,参加了26年的工作，有一定的工作经验，且趋于稳定； 有25万元左右的个人存款，经济完全可以独立； 年龄
10、在2529岁之间，有若干年的恋爱经历，是结婚的高发阶段； 有较为强烈的购房需求，但经济基础决定其只能选择小户型为主；,第三种类型年轻人的特点,年龄在30岁左右，参加多年的社会工作，事业处于上升期； 社会中的高收入群体，生活奢华，追求时尚； 虽不乏众多的追求者，但拒绝结婚，他们是真正意义上的“单身贵族”； 一般都已经有一套小户型的住宅，有置业的需要，但二次置业重点考虑能够一步到位的户型；,综合对比分析,很显然，第二类年青群体是年青人 之中，主要的置业群体。,他们年轻， 结婚是他们个人生活的重要内容； 他们结婚，但置业是婚姻的前提； 他们置业，但又没有太多的积蓄； 因此，他们迫切需要 面积小、功能
11、全、总价低的户型；,恭喜你： 他们，就是本案的目标客户群！ 本项目， 只卖给那些准备结婚的年轻男女！,目标客户群区域构成,产品建议,产品是开发战略的重要组成部分！ 我们的策略是： 户型有点小， 但是很精巧,中原建议：主要是2种户型形态,第一种：夹层空间 总层高5米，部分使用性小的空间，层高低于2.2米，作为赠送的面积； 户型以经济型2房为主，单套销售面积在45平米左右，赠送18平米左右的空间； 配合部分经济型3房，单套销售面积在65平米左右，赠送25平米左右的空间；,效果图1,效果图2,效果图3,中原建议：主要是2种户型形态,第二种：平层结构 功能齐全，且基本实现通风、采光的需要； 2房为主，
12、套内面积控制在65平米以内； 1房为辅，套内面积控制在45平米以内； 经济型3房为辅，套内面积控制在85平米以内；,户型面积配比建议,商业配套建议,除了住宅，商业单位是另一大利润点； 交通干道的建成通车，为商业单位的发展提供了良好的升值空间； 商业单位重点以满足社区配套为主，但随着龙湖项目的开发，周边将增加大量人口，借助龙湖的商业配套，共同繁荣商业单位； 商业门面以临街为主，与龙湖相互辉映；,商业配套建议,商业规划以步行街的形式，预留主题活动空间，增强互动性； 商业单位应分段定位，分别满足社区日常的基本配套和主题街区的功能需要； 商业门面以单层为主，室内层高设计为5.4米,给客户预留改造空间;
13、 根据定位不同，商业门面面积分别以60平米内和150300平米两个段为主;,商业主题定位,主题定位: 活力街区,强调更多的休闲意境; 强调更多的交流与互动; 强调更多功能的组合搭配;,实现街区的沟通、活动功能,充满活力!,规划建议,以小高层为主，视规划布局需要，安排部分高层作为补充； 夹层户型和平层户型分楼层集中排布； 原则上，夹层户型分布在低楼层，平层户型分布在较高楼层，以达到低层与高层的均好性；,规划建议,楼栋分布以点式为主,以使得整个社区更加具有通透性; 强调中庭的绿地空间，不但可以满足景观的营造需要，亦可增强业主的交流; 充分考虑社区的公共配套空间，特别是运动场所的使用空间;,建筑风格
14、建议,强调简约、时尚的立面效果； 强调立面体块的不规则关系，使建筑更具活力； 强调立面色彩的鲜活搭配，强化视觉冲击效果； 通过立面处理，将本项目打造成区域标志性的建筑；,推广思路,前提说明： 定位回顾：纯粹青年独立社区 说青年，道青年， 一切自然与年轻人有关！,推广思路,前提说明： 同类化满足生存，差异化解决发展！,市场同类产品诉求调性主要以很酷、很眩、很另类为主,推广思路,前提说明：,问题是： 年青人真的都很酷、很眩、很另类吗？,负责任、有情调、够浪漫！ 才是城市新青年的情感特点！,因此，为凸显楼盘差异化形象 本案的推广调性是,时尚的、温馨的、浪漫的,情感体验，促进消费体验,推广思路,案名：
15、,亲爱的橙橙,）：嘿嘿，好玩吧,“橙橙”： 是一个中性的名字，可以是女生，也可以是男生； “橙橙”： 是“层层”的谐音，意味本项目的户型特点； “橙橙”： 也可以说是“层层”，每个人都有双层，里一层，外一层，他一层，她一层； “橙橙”： 还代表了年轻人的活力与激情！,很古怪！ 很另类！ 很前卫！ 很很很， 很“重庆独有”,亲爱的橙橙,但，总的来说 他很时尚，他很亲切 他也很暧昧：） 但是，他真的很可爱， 他抓住了当代年轻人情感深处最熟悉的东东。 因此，他肯定很受年轻人的欢迎！,亲爱的橙橙,形象推广,有关于“亲爱的橙橙”的一切， 都和“橙哥”、“橙妹”有关。 很酷的“橙哥”和很靓的“橙妹”就是楼
16、盘的一 切形象，他们会让你爱不释手，特别是女 孩子！,灵感缘自“QQ”企鹅形象的成功塑造,“橙哥”和“橙妹”是两个橙子的拟人形象，他们就象生活的你我一样普通，但可爱。 “橙哥”和“橙妹”可以作成卡通礼物，他们是情侣之间爱的信物，他们也是流行的代名词； “橙哥”和“橙妹”相识、相知、相爱的故事会是一部漫画集（楼书），很有趣，也很亲切，因为故事中有你，有我；,不是我说，犹太人说： “女人和儿童的钱是最好赚的”,“儿童”是女人完成世界再续的延生“产品” 因此，基本可以断定： “世界上女人的钱是最好赚的”,年青女人对婚姻的渴望 莫过于猫头鹰对黑夜的向往,情感诉求 从女人“下手”,亲爱的橙橙,是现实生活中，众多的“橙橙们：,爱情的鉴证 温馨的小屋,亲爱的橙橙,我们。 结婚吧。！,亲爱的橙橙,我们。 签合同吧！,中原地产 荣誉出品 深圳力伽力广告 视觉支持,谢谢观赏！,