某地产深圳市新洲地块设计方案建议书.ppt

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1、,新洲地块设计方案建议书,设计方案建议书的价值何在？,了解客户真实、变化的产品需求,用市场和客户的角度谈设计的专业问题 而非用建筑专业本身,熟知写字楼核心产品技术要点,物业发展建议整體框架,第一卷：市场分析及前期回顾,2007新政分析,第二卷：产品打造建议,优化产品结构建议,项目形象提升建议,项目硬件配套建议,定位,写字楼市场分析,项目前期定位回顾,产品,房地产新政策主要加强对房地产市场的打击力度，特别是规范住宅市场，限制住宅市场开发，增加投资住宅市场的困难，从而避免价格上涨。 政策法规对市场的影响时效性是长短之分，时效较短的政策会在一段时间后被市场规避，而长期政策则会在未来一两年甚至更长时间

2、显现出影响。,* 房地产新政分析 *,国土局规范外资购房政策释疑,境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合的条件： 境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是外商投资企业批准证书，一个是营业执照，营业执照中要有房地产投资的营业范围。,限制境外个人购买商业用房 由于成立外商投资房地产企业流程复杂，并且受到的限制颇多，故境外个人包括港澳台、华侨购买商业用房壁垒很高，因而这条政策对境外人士购买商业用房起到了极大的限制作用。,对商业用房贷款的规定,* 2007年年底出台的政策奠定了08年政策的基调*,年度第六次加息明显反映政府对房地产态度：稳定 2008年贷款增量与07

3、年持平：货币规模稳定 对深圳普通商品住宅目前的价格水平（福田18000、南山和罗湖17000、宝安12000、龙岗11000），政府是认同的，它与深圳的经济发展水平和土地供应状况是相适应的，不希望它涨，也不要奢望下跌。 支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免,2007供应特点分析:供应格局被打破、出现供应新形式,供应格局被打破： 福田区供应绝对霸主地位不保；南山和宝安区则维持着较为稳定的供应，一跃成为深圳写字楼市场的两股重要力量。 供应出现新形式探索 ： 已入伙由开发商持有出租经营项目锘铂广场和众鑫科技大厦通过重新进行装修，转而对外出售 ； 挑战“住宅禁商”，宏发中心大厦

4、批售是住宅类性质，但却是不折不扣的写字楼,07年初深圳写字楼市场高开高走，成交量逐月攀升，随后便因为供应不足而使得成交下滑 ； 进入七月，政策调控开始，成交立即再度大幅下滑 ； 年底在新量刺激下成交有所回升 ；,07年全年的成交价格是不断的起伏，但总体而言还是一路走高的； 价格最高的第三季度也是成交最为乏力的季度，除了供应问题和政策调控外，这种交易局面也可能凸现了写字楼市场进入了“有价无市”的时代 ；,2007年,2008年,2009年及以后,财富大厦，43578,江胜大厦，35000,蔡屋围北商圈，205000,华强广场，80000,中航苑改造项目，230000,明年广场，80000,天利中

5、央广场2期，61800,港中旅地块，54000,星河发展中心，38000,天虹中心地块，100000,和记黄埔高交会地块，80000,嘉里写字楼地块，100000,卓越世纪中心地块，120000,中洲地产项目，68000,荣超红荔路地块，84000,上海宾馆南面地赍，不详,满京华大厦，30000,金地岗厦西综合体，100000,地业后海项目，80000,绿景大厦，95481,蒙蒂大厦，30000,金运大厦,金谷号,中心区,中心西区,罗湖区,南山区,海岸城西座，000,其他,2008年将是继05年后的又一次供应高峰期，竞争将主要集中于福田中心区,* 写字楼未来供应格局 *,以高档写字楼为主，中心

6、区仍将是主力供应区。,数据来源：中原深港研究中心,*未来近两年推售项目*,中心区写字楼是深圳写字楼最高档次的代表，写字楼配置越来越高，超甲级写字楼成为未来发展趋势； 中心区写字楼一般为大面积供应，以半层、一层销售为主； 中心区未来供应量依然巨大，竞争激烈，但只租不售的物业逐渐增多；,本项目推出时中心区写字楼以大面积写字楼为主 中心区写字楼缺乏小面积单位物业供应,物业定位,CBD阳光生态型高端商务平台,区位,产品,物业打造：“超甲级”形象、优化产品结构、中高档配置,档次,目标消费群的特征： 企业品牌形象的提升有较为雄厚的资金实力，处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市场，而是以全国、亚

7、洲、全球作为未来的目标市场！现阶段正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企业品牌的办公环境要求较高。 企业扩张及办公环境的改善企业为吸引更多的优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛围，以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。,*目标客户档次定位*,小型企业,边缘企业,高端、客户,顶尖 客户,中心区,项目消费群,目标客户档次定位： 中心区的边缘客户、小型企业！,中大型企业,* 目标客户研判 *,口碑贡献,利润口碑,利润贡献,费用贡献,利润口碑型：位于中心区一级辐射区域，享受景田的成熟生活配套； 口碑贡献型：作为深圳成熟CBD的中心区，吸引大量中低端企业； 利润贡献型：中心区的中

8、低端客户； 费用贡献型：具有资金实力较强的投资客，同时也有较强的议价能力。,波士顿矩阵客户价值分析模型,重点客户,*目标客户置业特征分析 *,* 项目档次、定位建议 *,【产品品质】项目写字楼层高、电梯数量等配置较高，有足够的产品基础在泛A 区造纯A楼（即在泛CBD区域以甲级的标准造楼） 【配置设施】处处彰显品味：外墙用材、空调、大堂、电梯厅、电梯轿箱装修等 【附加值】引进先进的设备/超常服务（会所、物管）/环保健康 【市场效果】吸引中心区中低档的客户群体，使客户以较低的价格水平享受中心 区的高品质物业。,物业发展建议整體框架,第一卷：市场分析及前期回顾,2007新政分析,第二卷：产品打造建议

9、,优化产品结构建议,项目形象提升建议,项目硬件配套建议,定位,写字楼市场分析,项目前期定位回顾,产品,产品打造思考：,现实条件： 树立项目形象 成本有效控制 资金快速回笼,实操考虑： 找到最核心的成本投入 实现最佳的投入产出平衡,攻略,产品策略,中高档硬件配置 人有我有，配置水平要求一般,优化产品结构 我有人无，从产品上提升附加值,拔高项目形象 从最能体现项目档次的地方着手（大堂/外立面/服务等）,实现项目 价值最大化,标准平面优化 优秀案例参考 结构优化方向 标准层高度建议,地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇； 项目规模：办公建筑面积26999 ，商业建筑面积3026 ； 项目概况：4层为

10、商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧中西餐厅美容美发厅； 户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134 的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合； 项目推出“会呼吸的写字楼”概念；,案例借鉴：银座国际,产品成功：首次提出“绿色办公”概念。在全新区域取得市场关注,空中花园设计,生态通风系统,高尔夫球推杆练习场,空中花园,成功原因分析 首推“生态健康办公”概念 项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质； 首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念； “生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺

11、应其趋势，并概念深入到项目中； 项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；,10、22、26层送空中花园,产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊,位于深南大道以北，麒麟路以西。 项目用地面积 4978平方米，总建筑面积30709平方米 ，商业建筑面积7800多平方米，东南翼高20层，西北翼低16层，停车数200多辆，用地容积率为4.5，覆盖率为45% 采取双L合抱型格局设计。 错落有次，总体形象清新挺拔。 西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院，使标准层在任何一层均有迷你庭院供休息交流，并通过外侧的回廊获得了中国传统庭院的审美意景。,案例借鉴：新豪方大厦,阳光中庭

12、,电梯厅,产品亮点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公,回廊,阳光中庭,案例借鉴：新豪方大厦,通过花园，将一层分割为1/4,双卫生间,高区空中花园,通过花园，将一层 分割为1/2，各自独享,中低区空中花园,案例借鉴：安联大厦,关键字： “肺空间”、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公,以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独

13、特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。,案例借鉴：安联大厦,案例借鉴：本元大厦,中庭是四至二十七层的超高中庭， 每三层一个200平米空中花园，设计理念采用大开间的办公空间 每层两户 超宽柱距最长达14.4米，既保证了空中花园及中庭的阔绰公共空间，又使大厦达到72%的高实用。,走道少，增加使用率,共享错层空中花园,案例借鉴：本元大厦,产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率,案例借鉴小结：,结构优化方向：,阳光走廊； 阳光电梯厅； 错层送露台花园 (要求每层都赠送一个以上不计容积率的花园) ； 回廊设计，有效利用

14、走道； 自由分割与组合； 使用率达70%以上,回廊设计，人行通道更便捷,错层露台花园，阳光走廊 进深2.8米以内不计容积率,建议将现有空间进行划分，适应目标客户需求,划分后单位面积区间在95-195,136,189,95,195,140,146,95,195,140,目前高端写字楼层高基本为3.95-4.2米 保证办公空间净高2.8米以上,2. 标准层高度建议：,本项目标准层高建议：3.6-4.0米 保证办公空间净高为：2.8米以上,外立面：建筑形象、立面色彩、材料选择 公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间、架空层等 车位建议 物业服务,关键词：简洁、气派、纯粹商务,外立面在写字楼中的作用

15、;,符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”; 需要与周边的环境相融合，新洲路沿线建筑的协调感。,对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后）,希望英龙集团能在后续的房地产开发中采用白派建筑作为自己品牌的象征，逐渐创立自己的品牌形象。,外立面建议&外立面建议,图片是悉尼的一些建筑，由建筑大师Harry Seidler（已故）设计，是典型的澳大利亚风格。深圳的气候与之相近，日照光线也比较强，更能反映白色建筑在光线下明暗面所产生的对比。东面新洲路百叶的做法是希望在立面上形成三角形的有韵

16、律感的效果,外立面建议&外立面建议,节能及环保,深圳正在兴建生态城市，政府不鼓励全玻璃幕墙形式的建筑。 沿新洲路方向的玻璃建议甲方采用Low-e中空玻璃，此面有三角形遮阳百叶，沿西侧设挑板，也起到遮挡西晒的功能。,商业外立面造型,外立面建议&,商业外立面与写字楼整体风格相协调 加强裙楼使用材料的处理， 营造高端商业氛围 沿街面落地玻璃处理，增加昭示性 二楼预留统一的广告位 灯饰等外立面细节处理,外立面建议&灯光工程,利用夜间照明体现建筑外型与结构美 灯光就是建筑的灵魂,考虑因素： 城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。 建议要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维

17、修方便； 不可采用彩色及大量的动态变化光色； 光色方面建议采用：黄、白两种光色 选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全 选择智能控制照明方式，可以节电在2050%以上。,关键词：美观、节能、绿色、环保,公共空间&大堂建议,写字楼的第二门面; 高度是最能反映气派的元素; 一般大面积采用玻璃幕墙来营造舒适感; 地面、墙面铺设高级花岗石或大理石体现档次 ; 编制企业水牌营造商务氛围 ,关键词:阳光、生态、简洁、气派、纯粹,大堂高度,（所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。）,本项目大堂高度建议,项目高度:100米 取样本的平均比例9.

18、65% 本项目应达到:9.65 米以上 取标准层高度4.2米的23倍 本项目应达到8.412.6米 因此,本项目大堂高度建议在1012米。 建议将1、2层上下打通，增加大堂高度。,公共空间&大堂建议,大堂面积,本项目大堂面积建议,目前深圳甲级写字楼的大堂面积最少在300平米以上,主要面积段在500-1000平米。,考虑因素： 底层商业价值大大于写字楼 自身条件限制 建议项目大堂面积在300-500平米,公共空间&大堂建议,本项目大堂面积约为180，建议将外部蓝色部分通过设计上的处理与内部大堂形成一体，视觉上增加大堂面积。,大堂功能配套,本项目大堂功能配套建议,近年深圳的高档写字楼大堂功能配套倾

19、向于纯商务大堂。,本项目大堂面与扶梯分隔开，避免商业人群对商务办公氛围造成破坏，使大堂功能倾向于纯商务大堂。,公共空间&大堂建议,大堂装修标准,本项目大堂装修标准建议,项目裙楼为3层，高度有条件设计到10-12米内，因此建议： 天花：玻璃（自然采光） 地面：大理石 墙面：大理石+玻璃幕墙,公共空间&大堂建议,考虑因素： 大堂是客户最能感知到物业价值、体验尊贵感的的地方，因此体现高品质至关重要； 我们的目标客户处于蓬勃发展阶段，追求物业的形象所带来的面子感，大堂整体调性应符合他们的特点，体现品质感,建议要点： 装饰适当融入星级的装饰标准，选用高档材料，如水晶灯等、同时减少材料品种，设计简约、大气

20、，体现尊贵感和豪华感； 可引入人造水景、植物盆景、雕塑小品等室内小品 大堂一侧可考虑设置休息区，供来访者使用，体现项目人性化；,公共空间&大堂建议,大堂品质要求：,扩大大堂面积 体现气派的泛大堂,考虑因素： 设置泛大堂，规避项目大堂面积偏小的缺陷，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 建议要点： 需要注意雨篷的设置；,公共空间&大堂建议,将公共道路绿化与项目外小广场进行统一规划，便于提升整体效果； 设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理， 营造高档的商务与商业氛围。,关键词：商务性 休闲性 引导效果,公共空间&前广场建议,电梯间 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整

21、体效果融合； 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。,公共空间&候梯厅建议,关键词：阳光、生态、宽敞、品质,本项目公共走道尺度建议,目前高档写字楼的公共走道大部分都有中央空调，但降低了走道的净高；净宽在1.21.8米之间。,为突出本项目在层高上的优势，以及未来的发展趋势，建议： 走道净宽：1.6-1.8米 走道净高：2.7米 中央空调：如能做到阳光电梯厅，则建议不采用,公共空间&公共走道建议,考虑因素： 与大堂、电梯间统一风格。 建

22、议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 注重顶部灯光的处理和造型的简约 公共走道作为接触最多公共空间，选材考究，建议采用高档大理石墙纸，融合与大堂相协调的 装修，形成特有商务特质。,体现项目档次的区域 公共走道宽敞、阳光、舒适体现人性化,公共空间&公共走道建议,考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁

23、具如科勒、美标、TOTO等； 预备4个蹲位以上的空间。 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,容易忽略的甲级写字楼细节 卫生间细节之处体现品质高低,公共空间&公共卫生间建议,细节决定甲级形象 国际化的公共导视系统,公共导视系统 考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 建议要点： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强,公共空间&公共导示建议,阔绰生态花园，尽显项目品质，营造生态环保健康办公空间。,公共空间&休闲建议,聘请名家塑造公共展示空间,写字楼的大堂、电梯厅及公共走道、电梯外观及轿箱等公共空间是项目形象得要展示的重要部分；

24、建议聘请专业设计公司（如诺德中心聘请香港梁志天）进行塑造，可保证项目的档次、品味在细微之处也得到体现。,公共空间&名家设计建议,几大写字楼物业管理公司比较,仲量联行,全球写字楼 一线物业品牌,全球写字楼 二线物业品牌,诺德中心,卓越时代广场,深圳国际商会中心,新世界中心,深圳写字楼顾问项目,国内写字楼 一线物业品牌,罗湖商务中心,说明,专业写字楼物管公司，费用高，品牌影响力大,中档物业管理公司，费用较低，物管品牌影响力较小,国内最早涉及顶级写字楼物管，费用较低，国内影响力较大,物业服务建议,本项目建议：选择一线著名物管顾问树立整体形象,考虑因素： 良好的物管形象有利于项目的保值及项目的销售：

25、建议前期聘请仲量联行或世邦魏理仕作为物管顾问。 建议要点： 物管公司建议选择世界著名一线品牌物管顾问，确保大厦整体经营管理，借助其品牌给予客户物管信心，提供国际化的酒店式服务。 -前台一站式服务，体贴周到的安排。 -高质素的人员组成和严密的管理架构，确保突发事件第一时间得到有效解决； -对业主使用的实际性服务和物业保值乃至升值的保障,仲量联行,电梯:品牌、轿厢尺寸、候梯时间 空调:品牌、系统类型、运营方式、计量方式 智能化设施:5A智能 配套设施:会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店,关键字:国际品质、中端产品（高性价比）,电梯建议,市场参考,国际品牌标志、国内品牌价格 选择高性价比的

26、KONE等品牌电梯,考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。 建议要点： 内装： 电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，简洁舒适，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调、排风及背景音乐系统。 指标设置： 轿厢参考尺度：2.8*2.5*3.0（宽*深*高）(双排按钮) 电梯设计等候时间小于45”； 电梯速度为3.5m/s（提高电梯效率）,电梯建议,面积平分法 早期物业管理公司使用的办法，将整个大楼的空调使用费用，按用户租用面积的大小来平滩。 优点：直接方便，成本低。 缺点：容易发生矛

27、盾。,时间计量法： 该种方式是通过计量风机盘管的电动二通阀的开启时间，加上测量风量的档次，最后换算成负荷的使用量。 优点：较面积平分合理 缺点：没办法合理计量负荷变化的情况,能量计费法 (能量表)由带信号输出的流量计、两只温度传感器和能量积算仪三部分组成，它通过计量中央空调介质（冷冻水）的某系统内瞬时流量、温差，由能量积算仪积分计算出系统的热交换量。 优点：结果直观，易于理解，减少纠纷 缺点：能量表成本较高，对于空调系统和水质有要求,按电表计量 通过电表计量用户的空调末端的用电量作为用户的空调用量依据来进行收费的 优点：原理直观，易于接受 缺点：空调末端开启就计费。,按水表计量 通过热水表计量

28、用户的空调末端用水量作为用户的空调用量依据来进行收费的 优点：原理直观，易于理解 缺点：启动水泵水表就有计量收费,几种空调计量方式介绍,建议写字楼与商业均按电费计量,空调建议,空调选择： 考虑因素： 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，2005年最新空调技术变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐 建议要点： 公共空间均安设新风系统和中央空调 写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取； 提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求； 在条件允许的情况下尽量选用进口设备。,根据客户需求分而治之，选择按电费计量的中央空调,写字楼空调主机安装建议,考虑因素： 解决主机放置问题，最大限度的减少空调能量的损耗。 建议要点： 整层楼主机统一放在空中花园 避免空调主机噪音及排气影响到邻近单位，建议主机采用悬挂式的安装方法 在花园设置暗藏式凹槽；上层单位空调主机放置在下层花园顶部。,悬挂放置减少噪音及排气对花园及邻近单位的影响,智能化设施建议,品质写字楼必备的智能化系统,保证智能化基本配套,TNANKS,中原地产代理（深圳）有限公司,