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1、,2009年6月,杭州创新创业项目发展策略研究 终期成果报告,杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。 杭州市同时处于“上海-南京-杭州” 和“上海-杭州-宁波”小三角都市圈内，受上海两小时经济圈辐射，是长江三角洲南翼区域的中心城市，综合经济实力在长三角十六个城市中排名第三。,杭州市区域位置解读,杭州市地理区位与经济区位,长三角各城市GDP比重,上海-南京-杭州 都市圈,上海-宁波-杭州 都市圈,本项目,杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，受上海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫。,杭州市具有很好的第三产业发展基
2、础。虽然下城区第三产业产值不高，但下城区第三产业产值占全区GDP的比重很大，目前已接近80%，说明下城区是以第三产业为主导产业的城区。,虽然下城区第三产业产值占全市比重不高，但下城区相对杭州市，第三产业占GDP的比重更高，2007年下城区第三产业产值占全区约78%，而杭州市仅达到45.7%。,杭州市和下城区第三产业经济状况分析,杭州和下城区第三产业比较分析,单位：亿元,长三角主要城市第三产业产值和产值比重比较,杭州市第三产业的产值仅次于上海和苏州，而三产占GDP的比重也仅低于于上海市和南京市，表明杭州市第三产业基础很好，具有很好的第三产业发展基础。,杭州市主要产业聚集区分布,杭州市产业布局状况
3、,制造业主要分布在远离主城区的产业开发区内。 现代服务业主要位于主城区传统中心地段和新城中心区，并形成了一定的规模效应。 科技园区主要分布在主城区的大学周围以及滨江区高新技术开发区内，产业集聚明显。 创意园区主要分布在主城北部原工业区域，新城周围也有分布。同时创意产业类型主要集中在设计服务、电信软件、工艺时尚三类,2,4,图 例 开发区 商务区 科技园区 创意园区,N,N,N,6,2,3,4,5,1,3,4,5,1,本项目,1,9,8,6,10,3,3,2,11,7,8,9,2,1,3,2,7,N,杭州产业呈现出按区域集聚发展的特征，主城区成为现代服务业、高科技产业、创意产业的集聚区。本项目所
4、在区域具备布局现代服务业和创意产业的空间条件。,杭州城市的发展方向，将引导产业和人口向北部区域集中，将会对本项目的人口导入和产业发展形成一个良好的推动。,杭州城市规划发展方向分析,城市发展方向,城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。,城市布局形态,采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。,杭州市中心城将会承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能，逐步形成体现杭州城市
5、形象的主体区域。 下城区北部地区位于城市发展轴线之上，未来将会承担商贸、居住、工业、物流、等产业功能。,本项目,下城区规划功能分析,中央商务圈,本项目,都市产业圈,产业发展现状,产业未来规划,中央 商务圈,会展 经济圈,都市 产业圈,传统中央商务区，现代服务业发展繁荣，以金融保险、商贸商务、文化传媒、中介服务等为主导产业。,继续强化中央商务区的建设，大力发展现代服务业，建设成为杭州市的商贸中心、金融中心 。,发展中的会展业集聚区，目前众多会展场馆已集聚于此，成为中央商务圈的重要补充。,建设大规模、高水平、国际型的综合会展设施，逐渐建设成为杭州的会展、文化中心。,产业结构相对落后，对城市经济的贡
6、献不明显。目前城市化速度较快，传统制造业逐步迁出。,下城区城市发展重心逐渐北移，都市产业圈拥有广阔的发展潜力，现代服务业和都市型工业将得到较大提升。,会展经济圈,本项目所在区域是十一五期间下城区重点打造区域，现代服务业和都市型工业将得到较大提升。,杭州市商务商业功能组团分析,未来商务商业聚集区发展背景分析,杭州主要商务商业聚集区分布,区域功能：钱江新城是政府着力打造的城市新中心，在各未来商务商业功能区中，位于第一梯队；滨江、下沙及城东的区域职能差异较明显；拱墅区域和本项目未来的发展方向较接近。 产业方向： 现代服务业 是杭州新兴商务商业区发展的主导产业。 总部经济 目前仅集中在钱江两岸发展，本
7、项目区域尚有一定发展空间。 滨江和拱墅和本项目均为杭州规划的创意产业 基地。,杭州未来商务商业功能区分布较分散，本项目启动后有望填补城北区域缺乏规模型商务商业功能区的这一市场空白点。 从发展背景来看，钱江新城、城东区域的发展主要依靠政策主导；滨江、下沙的产业基础较好；拱墅和本项目在功能和产业方向上较为接近。,项目区位关系,城北区域的西侧和南侧已形成一定规模商业功能区，商务功能则相对薄弱。 拱宸桥区域由于拱墅区政府的大力扶持，而且启动较早，将成为本项目未来的直接竞争区域；东新社区的商业能级较低，对本项目不会产生较大影响。 下城区北部的大型居住组团及规划的石桥商贸物流组团是本项目的直接辐射区。 未
8、来城北区域整体环境成熟后，本项目接受市中心区域产业辐射，同时将形成新的辐射区域，半山甚至主城区以北的一些小村镇均将纳入辐射范围。,直接竞争区域 成熟商业/商务区域 未来商业/商务区域 本项目直接辐射区域,目前杭州市域各个成熟功能板块商务与商业各有侧重，平衡好这两种功能关系将是本项目的机会点之一； 杭州主城区边缘的商业/商务资源相对匮乏，本项目未来的机会点还在于发挥边际效应，拓展自身辐射范围。,周边竞争与共赢,注：除上述地块以外，本项目三公里范围内还规划有一定规模商办用地，但这些地块尚为列入近期启动计划，存在一定变数，因此暂不纳入未来供应统计范围。,项目周边商办用地未来供应情况,未来三至五年内，
9、本项目所在区域将有较大规模的商办物业供应量，在共同打造新兴商圈的同时也不可避免的形成竞争分流。,轨道交通可达性,轨道交通的建设为项目所在区域的开发提供了机遇，但本项目并不是地铁站点的直接受益者，因此必须充把握轨道交通带来的客流效应和项目自身的吸引力所在。 地铁三号线将于20152020年间落成，滞后于本项目的开发时间，因此在未来几年内轨道交通对项目的促进作用不明显。,轨道交通走向：轨道交通三号线位于杭州的主要客流走廊上，规划为一条“西东北”走向的城市骨干线。西起留下、途经汽车西站，黄龙商务区，武林广场、运河商务商贸中心至临平。 对外影响：三号线的走向加强了下城区北部与城市中心的联系，改善了区域
10、的交通可达性，同时成为临平副城与市中心之间的人流通道。 对内影响：三号线沿沈半路向北延伸部分靠近本项目区域，其中距离最近的站点位于沈半路、石祥路交叉处，距项目地块约800米，属于人们基本能接受的步行时间范围内，建议可考虑在地铁站点与项目设置短线接驳车辆或通过地下步行传送通道以利于客群的导入。,项目地块,九堡东站,火车东站,艮山门站,湖滨站,留下站,一号线,二号线,三号线,四号线,五号线,武林广场站,至临平,800米,拱宸桥站,道路交通可达性,地块周边有两条建设中城市快速路，北侧留石快速路（石祥路段）与绕城高速及上塘路相连；东侧秋石快速路（石桥路段）与绕城高速320国道口及钱江三桥相连，使本项目
11、地块提升至市域交通的位置，辐射范围扩大至城市北部区域乃至杭州以北的部分城镇成为可能。 地块西侧的城市南北向主干道东新路拉近了本项目与下城区南部成熟片区的距离，成为市中心产业向外扩张和重新布局的有利支撑。 次干路东新东路和长大屋路（未建）是本项目重要的入口通道。,在城市机动车拥有量不断增长，市中心交通拥堵较严重的情况下，本项目通畅且便利的道路交通条件将成为吸引企业落户和消费能力较高的驾车客群聚集的重要因素之一。,东新 路,武林广场,德胜快速路,留石快速路,秋 石 快 速 路,上 塘 路,绕城公路,沪杭高速公路,东新东 路,长大屋路,项目地块,机场高速,320国道 至余杭经济开发区,外部环境资源,
12、根据下城区绿地系统规划，未来大型公共绿地主要集中在下城区北部，该区域的生态环境将有显著改善。 本项目地块紧邻北景园生态公园与石桥生态控制区，但由于受到高架道路和铁路的阻隔，对周边绿地的直接利用程度相对不高。,城北体育公园（示意）,北景园生态公园（示意）,石祥路高架,距离本项目约2.5公里,石桥生态控制区,北景园生态公园,城北体育公园,环城北路,德胜路,项目地块,石祥路,东 新 路,杭喧铁路,本项目周边虽然有大规模的生态景观资源，但与周边其它毗邻绿地的地块（新华广场）相比，并不具备绝对优势，项目还应着力于挖掘内部的景观资源，使环境与物业相结合。,内部环境资源,保留老厂房,保留老厂房,工业设施,北
13、景园生态公园（示意）,内部水系,本项目主要的环境特色之一是地块内的工业老厂房和工业构筑物，有选择对其进行保留改造将利于打造项目的主题氛围；此外地块内绿地和水系的合理利用开发有助于休闲概念的体现。,火车,东新东路/安桥路,废弃铁路,内部绿化,优势（Strengths）,弱势（Weaknesses）,机遇 (Opportunities),威胁（Threats）,石祥路、石桥路等主要道路的贯通及东新路的梳理完善将使本区域与市中心以及城市北部片区的联系更为密切，形成辐射效应； 项目地块位于旧厂区，具有自身的人文环境特色； 超过100万平方米的开发规模，为打造综合性的商业/商务中心，引入多样化的业态提供
14、了充分的空间。,项目地块位于主城区北部边缘的工业区块，与市中心传统商业商务区有一定距离，区域知名度不高，项目辐射力度受到制约； 周边现状道路尚未型成体系，机动车客货流混杂，道路交通条件不理想； 轨道交通站点离项目地块有一定距离，启动时间不确定，未来5年内难以产生带动作用。,项目所在的都市产业圈是十一五期间下城区重点打造区域，具有较大的发展潜力； 随着地块周边六大居住区的规划形成，石桥商贸物流基地等办公物业的开发，区域未来常住人口和商务人口将不断增长，成为本项目物业开发的有利支撑； 目前区域内尚缺乏综合性公共服务配套设施，本项目具有一定的先发优势。,杭州市目前相关产业的规模，很大程度上限制对本项
15、目办公物业的需求量和需求特征； 同处城北的拱宸桥区域已经形成一定规模的商业设施，项目周边未来也有大量商办用地推出，市场竞争不可避免； 本项目大体量的经营性物业，将对物业市场和财务表现产生影响，并导致投资合作方对本项目的意向度不高。,项目SWOT分析,创新创业新天地项目可考虑现代服务业发展产业分类,通过产业发展适宜性筛选（具体分析过程参见附件），本项目可考虑发展产业范围如下：,金融服务业,房地产业,商贸流通业,软件业,文化创意业,根据项目发展背景、相关案例以及地块自身条件，创业新天地项目可考虑大力发展现代服务业，细分产业包括文化创意业、商贸流通业以及软件业等。,专业服务业,创业新天地项目可考虑现
16、代服务业发展范围,创意产业分析,杭州市将倾力打造全国文化创意产业中心，共规划了十大创意产业园区，其地理分布和主导产业情况如下,杭州十大创意产业园分布状况,本项目以外其它九大创意产业园主导产业状况,在十大创意产业园区中，除本项目外，西湖数字娱乐园、西湖创意谷和运河天地文化创意园分布在传统中心城区，且发展已较为成熟，但目前发展规模都不大。 其余园区区位条件较差，并多为未来规划园区，现状发展并不成熟。 从主导产业来看，杭州市创意产业园区主导产业较为类似，主要集中在设计服务类、工艺时尚类和休闲娱乐类三类。,根据园区竞争分析情况可知，杭州市创意园区主导产业较为相似，区位成为主要竞争因素，从长远来看，本项
17、目发展创意产业有良好的发展空间。,人口驱动常住人口和商务人口,至2023年，项目辐射区域内常住人口有25万人，商务人口有9.2万人。大量的人口汇集将成为项目发展的源动力。,创新创业新天地 ： 杭州文化创意产业基地 成长型商务区，为发展中企业提供全方位服务 休闲商业区，一站式消费场所 体验型社区，工作与生活的完美平衡,项目主题定位,娱乐总汇案例借鉴上海缤纷年代国际会所,上海缤纷年代国际会所,项目主要功能配比,酒柜,缤纷年代具有五星级的装潢和设备，共设34间包房，其中20间为豪华包房(面积在70-120平方/间)，每间豪华包房均设三角钢琴、酒吧台及独立卫生间。,豪华套间,户外,项目主要目标客户群：
18、以商务客为主,缤纷年代位于上海静安区南京西路580号南证大厦5楼，是娱乐界名人李伟继上海金色年代、北京钻石年代之后在上海创办的又一家顶级奢华的大型会所式夜总会。,项目商业物业定位-区域MALL布局建议,餐饮类商家类型建议,注：商家面积按商家访谈意向及案例对比建议，具体视招商情况而定。,休闲娱乐类商家类型建议,西式餐厅的消费偏好较高，引入各国风味特色餐饮，与中式餐饮互为补充，多类型餐饮，与娱乐业态充分互动； 注重餐厅特色经营与就餐环境，运用大面积玻璃、水景等元素，为本项目餐饮营造独特氛围。 营造休闲娱乐亮点，引入多类型休闲娱乐项目，迎合中高收入人士休闲娱乐类型偏好； 设置培训类场馆，吸引家庭消费
19、者。,项目商业物业定位-百货定位建议,崇光百货,物业组合分析,通过上述分析，本项目推荐重点发展创意办公、商业及文化娱乐类物业；SOHO/LOFT、标准办公、总部办公及四星级酒店择优发展；公寓式酒店可以选择发展。,地块适应性分析,总体布局建议,SOHO/LOFT商住区 创意办公 服务管理 总部园区 开放绿地,商业商务区 商务办公区 酒店 文化休闲中心,图例,商业商务区 充分利用地块交通可达性高的优势，开发大型商业和高端商务物业。 商务办公区 以办公物业为主，商务配套商业为辅。 SOHO/LOFT商住区 地块位置靠内，商业氛围减弱，适宜开发商住混合型物业。 创意办公/文化休闲区 结合保留厂房和绿地
20、形成开放型的核心场所，进一步丰富本项目的物业功能，契合项目主题，同时发挥本项目的社会效益。 总部园区 营造良好的生态环境，形成以独栋办公物业为主的总部园区，吸引高端客户入驻。,布局以综合效益最大化为原则，通过多元化布局，将各类土地价值最大化。,文化创意区,总部办公区,SOHO/LOFT商住区,商业商务区,主要功能区建筑风格意象,交通组织建议,图例,车行交通流线 人行交通流线 地下人行流线,公交车站,车行入口 人行入口,地块内部建议采用人车分行的交通模式，将车流和人流进行有效分离,通过交通管制将车流引导至地下停车场，以便形成良好的内部商业环境。 东新东路东文路的人行入口位置可结合裙房商业以及公交
21、车站形成小型人流集散广场。 通过交通管制和交通标志标牌将车流引导长大屋路和安桥路两个车行入口进入本项目内部。 将地铁人流通过地下人行通道从地块西北的石祥路东新东路引入地块内部的裙房商业体，有效将地铁人流导入本项目内。,以创意办公吸引客户打开市场，后期针对不同企业客户开发甲乙级写字楼，促进区域商务氛围成熟。,一期,功能 经营 策略,外部 环境,物业 开发 策略,前期定位以服务周边居民及项目内部商务客户为主，并根据消费群体偏好和消费能力逐步提升商业档次和调整商业业态。,总部园区的开发促进项目整体商务品质提升，办公物业的商务客户来源进一步扩大。,集聚人气，创意办公、商住项目率先启动,建设区域核心商业
22、商务物业,丰富物业层次，多类型物业供应,内部层次性分析,二期,三期,四期,商住,商业,办公,酒店,先期开发创意办公、商住物业，树立项目形象的同时进行区域培养和吸引人气。,完善物业功能，兼顾商务转型。,分期开发示意,地块主要分四期开发，开发顺序如下：,2009.01-2012.12,2012.01-2015.12,I,II,2014.01-2016.12,2015.01-2018.12,III,IV,I,II,III,IV,开发周期,创意办公 服务管理 总部园区 开放绿地,商业商务区 商务办公区 酒店 文化休闲中心,图例,SOHO/LOFT商住区 大型餐饮,分期开发示意,分期开发示意,注：租售期指项目开始有租金及销售收益，租售期颜色长短表示该段时间内物业基本能达到成熟入住率或完成销售。,物业租售策略,